Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2020 г. N 16АП-919/20 по делу N А63-13383/2019

г. Ессентуки

13 июля 2020 г.

Дело N А63-13383/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06.07.2020.

Полный текст постановления изготовлен 13.07.2020.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Афанасьевой Л.В., Макаровой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Руковицкой Е.О.,

при участии в судебном заседании от ответчика ООО "Патриот" (ОГРН 1162651053927) - Порошиной Ю.В. (доверенность от 30.06.2020), в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Пятигорска (ОГРН 1022601627575), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Аргонавты-2000", МУ "Управление имущественных отношений администрации года Пятигорска", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Пятигорска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.01.2020 по делу N А63-13383/2019,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пятигорска (далее - администрация, уполномоченный орган) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Патриот" (далее - общество, ООО "Патриот"), в котором просила:

- обязать общество подписать соглашение о расторжении договора от 09.06.2015 N 71/15ю аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:170101:3, площадью 13 221 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, Промзона, в связи с прекращением его действия;

- изъять объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:33:170101:3, площадью 13 221 кв.м, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, Промзона, путем продажи его с публичных торгов.

Решением от 09.01.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано, поскольку заключенный после 01.03.2015 договор аренды земельного участка от 09.06.2015 N 71/15ю не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком либо предыдущим собственником незавершенного строительством объекта права на однократное продление договора аренды для завершения строительства на срок не более трех лет в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, поскольку такой договор был заключен в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 03.04.2012 N 22/12ю, которым переоформлено право бессрочного пользования общества в отношении спорного земельного участка.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм права и несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что факт неоднократного перезаключения договора аренды спорного земельного участка для целей завершения строительства объекта, принадлежащего обществу на праве собственности, отсутствие доказательств наличия каких-либо не зависящих от общества причин, которые препятствовали бы завершить строительство, имевшего место уклонения общества от подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, что в силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) дает уполномоченному органу право требовать продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, с публичных торгов.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ООО "Аргонавты-2000", МУ "Управление имущественных отношений администрации года Пятигорска", привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора, отзывов на апелляционную жалобу и своих представителей в суд не направили.

В судебном заседании 29.06.2020 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 06.07.2020.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие истца и третьих лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов о дела, согласно свидетельству о праве на землю от 12.08.1998 N 7441, выданному Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Пятигорска на основании постановления главы города Пятигорска от 08.07.1998 N 1322 ООО "Аргонавты-2000" предоставлен в пользование земельный участок площадью 1,8082 га для размещения производственной базы, по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд.

Постановлением главы города Пятигорска от 27.11.1998 N 2442 ООО "Аргонавты-2000" разрешено выполнить реконструкцию существующего здания, расположенного в районе Лермонтовского разъезда под Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката.

По делу N А63-12846/07-С1-10 Арбитражный суд Ставропольского края установив, что ООО "Аргонавты - 2000" (покупатель) по договору купли-продажи от 30.06.1997, заключенному с ООО "Кавминводская лаборатория сейсмостойкого строительства" (продавец), приобрело в собственность часть незавершенного строительством здания (нежилого строения) производственной базы УПТК площадью 1 729 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, а по договору купли-продажи от 30.06.1997, заключенному с АО "Кавминкурортстрой-М" (продавец, совладелец производственной базы УПТК), приобрело в собственность отдельно стоящее неоконченное строительством нежилое здание литера "А" общей площадью 6 532, 6 кв.м, в решении от 28.11.2007 признал за ООО "Аргонавты-2000" право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости - Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката общей площадью 6 532, 6 кв.м, инвентарный номер 07:427:002:000011860, кадастровый номер 26:33:1701 01:0003:07:427:002:000011860:А:20000, по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Промзона, Лермонтовский разъезд, расположенный на земельном участке общей площадью 18 082 кв.м, кадастровый номер 26:33:170101:0003.

Согласно постановлению администрации города Пятигорска от 09.03.2010 N 153 утверждены границы и площадь земельного участка из земель населенных пунктов площадью 13 221 кв.м под незавершенным строительством объектом - "Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката", расположенным в районе Лермонтовского разъезда, Промзона по фактическому землепользованию в границах, согласно приложению.

Постановлением администрации города Пятигорска от 27.02.2012 N 568 земельный участок с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м, под объектом незавершенного строительства - "Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката" включен в реестр муниципального имущества города Пятигорска и предоставлен ООО "Аргонавты-2000" в аренду с видом разрешенного использования под незавершенным строительством объектом - "Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката".

Согласно договору аренды земельного участка от 03.04.2012 N 22/12ю муниципальное учреждение (арендодатель) передало ООО "Аргонавты-2000" во временное владение и пользование за плату земельный участок кадастровым номером 26:33:170101:3, общей площадью 13 221 кв.м, имеющий вид разрешенного и функционального использования: под незавершенным строительством объектом - "Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката".

В пункте 1.7 договора аренды земельного участка от 03.04.2012 N 22/12ю стороны отметили наличие на участке незавершенного строительством объекта - "Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката" (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2008 N 26-АЕ 383928).

Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 03.04.2012 N 22/12ю срок аренды участка устанавливался с 27.02.2012 по 27.02.2015.

По истечению срока действия договора аренды земельного участка от 03.04.2012 N 22/12ю администрация (арендодатель) и ООО "Аргонавты-2000" (арендатор) 09.06.2015 подписали соглашение о его расторжении, а также заключили договор аренды земельного участка от 09.06.2015 N71/15ю, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 26:33:170101:3, общей площадью 13 221 кв.м, имеющий место нахождение г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, Промзона, передан арендатору во временное владение и пользование на срок с 19.05.2015 по 19.05.2018.

В пункте 1.7 договора аренды земельного участка от 09.06.2015 N 71/15ю стороны отметили наличие на участке незавершенного строительством объекта - "Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката" (свидетельство о государственной регистрации права от 12.02.2014 N 26-АИ 636515).

Согласно пункту 1.8 договора аренды земельного участка от 09.06.2015 N 71/15ю участок предоставлен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на основании заявления от 19.05.2015.

Договор аренды земельного участка от 09.06.2015 N 71/15ю зарегистрирован в установленном порядке - дата регистрации 24.11.2016 N 26-26/028-26/028/305/2016-4451/1.

Постановлением администрации города Пятигорска от 14.03.2017 N 898 земельному участку с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м и расположенному на нем объекту незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:000000:7435 присвоен адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Пятигорск, Бештаугорское шоссе, 29.

Также из материалов дела следует, что 01.03.2018 ООО "Аргонавты-2000" (арендатор) и ООО "Патриот" (новый арендатор) заключили договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому ООО "Аргонавты-2000" с согласия арендодателя передало ООО "Патриот" права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.06.2015 N 71/15ю.

В пункте 1.7 договора переуступки права аренды земельного участка отмечено наличие на земельном участке с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м незавершенного строительством объекта - "Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката", площадью 4 906,5 кв.м (собственность ООО "Патриот", государственная регистрация права 26:33:000000:7435-26/018/2018-14 от 20.02.2018, документ- основание соглашение об отступном от 07.02.2018).

Договор от 01.03.2018 переуступки права аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке - дата регистрации 18.05.2018 N 26:33:170101:3-26/018/2018-3.

В письме от 13.03.2019 N 1735 муниципальное учреждение сообщило обществу о том, что срок аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Пятигорск, в районе Лермонтовского разъезда, Промзона под объектом незавершенного строительства, предоставленного по договору аренды земельного участка от 09.06.2015 N 71/15ю, истек, в связи с чем уполномоченный орган заявил об отказе от исполнения договора и необходимости освободить земельный участок в течении 1 месяца с момента получения уведомления и приведения его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

30 мая 2019 года общество обратилось с заявлением в уполномоченный орган о продлении договора аренды земельного участка N 71/15ю от 09.06.2015 на новый срок.

В ответ на указанное обращение муниципальное учреждение в письме от 11.06.2019 N 3970 сообщило, что вышеуказанный договор аренды земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 21 Федерального закона от 25.10. 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключен сроком на три года однократно для завершения строительства.

Обращаясь с настоящим требованием, со ссылкой на положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец указывает на отсутствие оснований для использования земельного участка, допущение ответчиком нарушения норм земельного законодательства.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу части 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3.1 части 2 указанной статьи отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса).

Частями 1, 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу части 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 марта 2015 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Как следует из материалов дела, договор аренды N 71/15ю заключен с ООО "Аргонавты-2000" 09.06.2015 в целях использования земельного участка с кадастровым номером под объектом незавершенного строительством - "Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката" (свидетельство о государственной регистрации права от 12.02.2014 N 26-АИ 636515).

Таким образом, спорный договор заключен после даты вступления в силу положений статьи 239.1 Гражданского кодекса.

Вместе с тем, как указано выше, изначально земельный участок площадью 1,8082 га был предоставлен ООО "Аргонавты-2000" в пользование на основании постановления главы города Пятигорска от 08.07.1998 N 1322 для размещения производственной базы по адресу: г. Пятигорск, Лермонтовский разъезд, в связи с чем Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Пятигорска, землепользователю выдано свидетельство о праве на землю от 12.08.1998 N 7441.

Судом учтено, что пунктом 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до вступления в законную силу изменений, принятых согласно Федеральному закону от 23.06.2014 N 171-ФЗ) юридическим лицам, не указанным в статье 20 Земельного кодекса, вменялась обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Также редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011 (подпункт "в" пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

По смыслу вышеприведенных норм, ООО "Аргонавты-2000" как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности, в отношении которого признано в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 28.11.2007 по делу N А63-12846/07-С1-10, зарегистрировано в ЕГРН 04.04.2008, то есть до 01.01.2012, имело право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений. При этом редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшей с 14.12.2011, ограничения в кратности использования указанного права не были установлены.

Согласно договору аренды земельного участка от 03.04.2012 N 22/12ю, заключенному между муниципальным учреждением (арендодатель) и ООО "Аргонавты-2000" (арендатор) земельный участок с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м (образован исходя из фактического пользования ООО "Аргонавты -2000") предоставлен в аренду в соответствии со статьями 22, 29, 36 Земельного кодекса на основании постановления администрации города Пятигорска от 28.03.2012 N 568, т.е. фактически имело место переоформление на право аренды права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленного ранее ООО "Аргонавты-2000" на основании постановления главы города Пятигорска от 08.07.1998 N 1322 согласно свидетельству о праве на землю от 12.08.1998 N 7441.

Таким образом, ООО "Аргонавты-2000" не являлось лицом, которому в порядке, установленном пунктом 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ и подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, земельный участок уже однажды предоставлялся в аренду для завершения строительства, поскольку указанные нормы права не распространяются на спорные правоотношения с учетом обстоятельств, установленных в рамках дела N А63-12846/07-С1-10, даты регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в ЕГРН, а также имевшего место переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

После истечения срока действия договора аренды земельного участка от 03.04.2012 N 22/12ю (27.02.2015) арендные отношения на условиях данного договора прекращены не были, сохранялись по состоянию на 01.03.2015 и 09.06.2015 стороны заключили новый договор аренды N 71/15ю, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м предоставлен ООО "Аргонавты-2000" в аренду на 3 года.

Из указанного следует, что договор аренды земельного участка от 09.06.2015 N 71/15ю, заключенный между ООО "Аргонавты-2000" и администрацией, является новым договором аренды земельного участка с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м.

01.03.2018 ООО "Аргонавты-2000" (арендатор) и ООО "Патриот" (новый арендатор) заключили договор переуступки права аренды земельного участка, согласно которому ООО "Аргонавты-2000" с согласия арендодателя передало обществу права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.06.2015 N 71/15ю.

В пункте 1.7 договора переуступки права аренды земельного участка отмечено наличие на земельном участке с кадастровым номером 26:33:170101:0003 площадью 13 221 кв.м незавершенного строительством объекта - "Цех по переработке и пошиву мехового полуфабриката", площадью 4 906,5 кв.м (собственность ООО "Патриот", государственная регистрация права 26:33:000000:7435-26/018/2018-14 от 20.02.2018, документ- основание соглашение об отступном от 07.02.2018).

Таким образом, фактически арендные правоотношения в отношении спорного земельного участка возникли с апреля 2012 года, и имели место по состоянию на 01.03.2015.

Судом учтено, что согласно пункту 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

По смыслу указанной нормы материального права только после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

Исходя из приведенных норм, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что заключенный после 01.03.2015 договор аренды земельного участка от 09.06.2015 N 71/15ю не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком либо предыдущим собственником незавершенного строительством объекта права на однократное продление договора аренды для завершения строительства на срок не более трех лет в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, поскольку такой договор был заключен в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка от 03.04.2012 N 22/12ю, которым переоформлено право бессрочного пользования общества в отношении спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении требований отказано обоснованно.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, основаны не неверном понимании норм действующего законодательства и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.01.2020 по делу N А63-13383/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Л.В. Афанасьева Н.В. Макарова