Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2020 г. N 13АП-8883/20 по делу N А56-76473/2019

г. Санкт-Петербург

14 июля 2020 г.

Дело N А56-76473/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июля 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Лебедева Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нетрусовой Е.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" Цай М.Г. (доверенность от 16.01.2020),

от общества с ограниченной ответственностью "Авто Студия" Котоминой Н.П. (доверенность от 15.12.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании 07.07.2020 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" (регистрационный номер 13АП-8883/2020) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2020 по делу N А56-76473/2019,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Кристалл", адрес: 199178, Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., д. 62, корп. 1, лит. А, ОГРН 1089847162900, ИНН 7813412405, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Авто Студия", адрес: 195030, Санкт-Петербург, пр. Энтузиастов, д. 56, лит. А, пом. 18-Н, ОГРН 1157847098584, ИНН 7806096903, о взыскании 11 800 руб. задолженности по арендной плате по договору от 20.11.2017 N К62/215-Н/2018 аренды нежилого помещения 215-Н площадью 482 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Костромской пр., д. 62, 49 541 руб. пеней, 299 847 руб. стоимости ремонтно-восстановительных работ в указанном помещении и 30 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Решением от 25.02.2020 заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 11 800 руб. задолженности по арендной плате, 20 000 руб. пеней, 4 707 руб. судебных расходов, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой на него, в которой просит изменить решение в части отказа в удовлетворении иска в полном объеме.

Податель жалобы считает, что вывод суда об отсутствии доказательств повреждения помещения вследствие действий ответчика является необоснованным, помещение передано в аренду ответчику в 2015 году в надлежащем (отремонтированном и чистом) состоянии, зафиксированные в акте возврата помещения недостатки нельзя отнести к естественному износу; правовых оснований для снижения пеней не имелось.

В судебном заседании 26.05.2020 представитель подателя жалобы не смог четко ответить на вопрос суда о том, сколько стоило устранение следов пожара в сдаваемом в аренду помещении, указав, что детально им не рассчитывалась стоимость такого восстановительного ремонта. Помимо названного недостатка, который, по мнению подателя жалобы, не относится к нормальному износу помещения, он указал на наличие сколов у напольной плитки, разбитые стеклопакеты и плинтуса, возведение в помещении несуществовавшей ранее перегородки, а также загрязнение потолка. При этом податель жалобы не смог пояснить, почему некоторые из этих недостатков он не относит к нормальному износу с учетом того, что помещение сдавалось не под автосалон, как это было раньше, а под автомастерскую.

В судебном заседании 23.06.2020 во исполнение определения суда представитель ООО "Кристалл" представил уточненный расчет стоимости восстановительного ремонта. Представитель ООО "Авто Студия" ходатайствовал о приобщении к материалам дела контррасчета. Рассмотрение апелляционной жалобы отложено, сторонам предложено представить расчеты задолженности по арендным платежам за период действия договора, ответчику также уточнить свой контррасчет стоимости восстановительного ремонта с учетом представленного истцом сметного расчета.

В судебном заседании 07.07.2020 представитель истца поддержал заявленные требования, указал, что размер внесенного ответчиком гарантийного депозита составил 99 000 руб.; при этом задолженность по арендной плате составляет 11 800 руб. (за сентябрь 2018 года), 49 541 руб. пеней за просрочку внесения арендных платежей, стоимость ремонтно-восстановительных работ в соответствии со сметой составила 398 847 руб., а в соответствии с актом от 03.09.2018 возврата помещений - 175 861 руб. Представитель ответчика полагает, что стоимость восстановительных работ не может превышать 13 200 руб., в связи с чем в результате осуществления сальдо взаимных обязательств у истца имеется задолженность перед ответчиком в размере 35 796 руб.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "Кристалл" (арендодатель) и ООО "Авто Студия" (арендатор) 20.11.2017 заключен договор аренды нежилого помещения площадью 482 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург. Костромской пр., д. 62, под цели технического обслуживания и ремонта транспортных средств, производственно-складские нужды (пункт 1.2 договора).

Пунктом 2.1.2 договора предусмотрена обязанность арендодателя в случае расторжения договора по его инициативе письменно уведомить арендатора не менее чем за два месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

Арендатор, в свою очередь, обязан: использовать объект в соответствии с целями, под которые он предоставлен (пункт 2.2.2 договора); своевременно и полностью выплачивать арендную плату (пункт 2.2.3 договора); если объект становится непригодным для использования по назначению по вине арендатора, последний обязан возместить арендодателю недовнесенную арендную плату, а также иные убытки на период с момента обнаружения факта непригодности помещения до истечения срока действия договора, указанного в пункте 5.1 (пункт 2.2.7 договора); использовать объект в соответствии с действующими правилами противопожарной и электротехнической безопасности, надлежащем санитарном состоянии (пункт 2.2.11 договора)

Договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем бесспорном порядке расторгнуть договор без обращения в суд в случае нарушения требований пожарной безопасности или санитарных норм, зафиксированных арендодателем (пункты 2.3.1, 5.4 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер составляет 118 000 руб. в месяц.

При заключении договора арендатор оплачивает арендную плату за первый месяц и гарантийный депозит в размере месячной арендной платы, который является способом обеспечения обязательств, в том числе исполнения им обязанности по внесению арендных платежей, а также иных платежей, предусмотренных договором, возврата имущества арендодателю, обязательств арендатора по возмещению ущерба, причиненного имуществу арендодателя. Гарантийный депозит задатком не является (пункт 3.1.1 договора).

Арендные платежи за текущий месяц вносятся не позднее 20 числа предшествующего оплачиваемому месяцу (пункт 3.3 договора)

Пунктом 4.3.1 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором пункта 3.3 договора при возникновении задолженности по внесению арендной платы за объект в течение двух месяцев, независимо от ее последующего внесения, арендатор оплачивает неустойку в размере месячной арендной платы или арендодатель получает право зачесть внесенный депозит в счет погашения неустойки. При нарушении арендатором пункта 3.3 договора начисляются проценты в размере 0,5 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 4.3 договора).

ООО "Авто Студия" 20.11.2017 приняло по акту приема-передачи помещение без замечаний к его состоянию, которое не препятствовало использованию помещения в соответствии с договором аренды. При этом сторонами не оспаривается, что фактически помещение не предавалось, поскольку находилось в пользовании ООО "Авто Студия" на основании договора от 02.11.2015 N К62/215-Н/216.

Согласно расчету истца гарантийный взнос был оплачен арендатором в размере 99 000 руб., то есть меньшем, чем это предусмотрено пунктом 3.1.1 договора.

Поскольку в ходе плановой проверки ООО "Кристалл" арендованного помещения были обнаружены и зафиксированы самовольно установленная самодельная покрасочно-сушильная камера без соблюдения и обеспечения всех норм и требований, необходимых к установке, содержанию и использованию, а также несанкционированное проведение газо-сварочных работ в помещении, арендодатель на основании пунктов 2.1.2 и 2.3.1 договора и в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) направил 03.07.2018 в адрес ООО "Авто Студия" уведомление о расторжении договора с 03.09.2018.

Помещение возвращено арендодателю по акту приема-передачи 03.09.2018, в котором зафиксирована необходимость проведения ремонта.

Поскольку арендатор уклонился от уплаты задолженности по арендной плате за сентябрь 2018 года (три дня), пеней, начисленных ему в связи с несвоевременным внесением арендных платежей, и компенсации расходов на ремонт, требование об уплате которых изложено в направленной в адрес арендатора претензии, ООО "Кристалл" обратилось в суд с настоящим иском, уменьшив требование в части стоимости ремонтно-восстановительных работ на сумму гарантийного депозита.

Суд первой инстанции, посчитав, что истец не доказал факт нарушения ответчиком обязательств по договору, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков, отказал в удовлетворении требований о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ; удовлетворил требование о взыскании задолженности по договору в размере 11 800 руб. ввиду отсутствия доказательств оплаты ответчиком арендной платы за период с 01.09.2018 по 03.09.2018 и заявления ответчика о зачете гарантийного депозита в порядке статьи 410 ГК РФ; частично удовлетворил требование о взыскании пеней за период с 21.11.2017 по 03.09.2018, снизив размер взыскиваемой неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ до 20 000 руб.

Апелляционный суд, изучив доводы жалобы, полагает, что решение подлежит изменению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из акта приема-передачи объекта от 02.11.2015, составленного после заключения первого договора аренды, помещение 215-Н площадью 482 кв. м, расположенное на 5-м этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Костромской пр., д. 62, передано арендатору в состоянии, не препятствующем использованию объекта в соответствии с договором (под техническое обслуживание и ремонт транспортных средств, производственно-складские нужды). Акт аналогичного содержания составлен 20.11.2017 к договору аренды от этой же даты N К62/215-Н/2018.

По акту приема-передачи объекта от 03.09.2018 помещение возвращено в следующем состоянии:

1) в общем зале стены (штукатурка) требуется ремонт, пол (кафель) - 30% ремонт; потолок (бетон, шпаклевка и покраска) - 10% ремонт, 80% покраска; двери - влажная уборка, ремонт и замена внутренней панели; окна (14 штук) - замена 2 стеклопакетов; система отопления (15 радиаторов) - влажная уборка; система электрооборудования (48 светильников, 14 розеток) - ремонт 16 светильников, замена розеток;

2) в помещении N 2 (комната N 1) стены (штукатурка, обои) требуется 100% ремонт; пол - ремонт плинтуса; потолок - покраска, плесень в туалете; двери (3 штуки) - ремонт, влажная уборка. Указанный акт подписан арендатором без возражений, приложением к акту являются 40 фотографий, 9 из которых представлены в материалы дела.

Учитывая, что нормальный износ нежилого помещения не предполагает наличие следов пожара на стенах, а равно разбитую плитку и стеклопакеты, вывод суда первой инстанции о том, что истцом не доказан факт возврата арендованного помещения в ненадлежащем состоянии, не соответствует представленным в материалы дела документам, поскольку именно ответчик должен был представить доказательства, подтверждающие предоставление ему в аренду в 2015 году помещения в таком состоянии. Однако согласно актам 2015, 2017 годов помещения находится в нормальном состоянии, не препятствующем их использованию.

При этом суд апелляционной инстанции полагает доказанными с учетом акта от 03.09.2018, первоначального расчета, составленного ООО "Альфа" (управляющая организация паркингом, в котором расположено арендуемое помещение), сметы и договора от 04.09.2018 N 62/215Н (также заключенного с ООО "Альфа"), расходы истца на восстановительный ремонт помещения в размере 92 652 руб. в составе расходов на ремонт помещения N 2 площадью 18 кв. м от следов пожара (покраска стен, потолка, ремонт одной двери, замена плинтуса и линолеума), ремонт помещения N 1 (замена 2 стеклопакетов, ремонт 16 светильников и розеток, замена напольной плитки), а также влажная уборка. При этом правовых оснований для включения расходов на выборочное шпаклевание потолка, стен и колонн, демонтаж перегородок, замену дверных замков и проведение иных работ, не отраженных в акте от 03.09.2018, не имеется.

Наличие задолженности по арендной плате за сентябрь 2018 года в размере 11 800 руб. ответчиком не оспаривается.

Согласно расчету истца за просрочку внесения арендной платы за декабрь 2017 году ответчику начислены пени в размере 4720 руб. (с 21.11.2017 по 28.11.2017). При этом согласно пункту 5.1 договора он вступает в силу с момента его подписания, считается заключенным на 11 месяцев с 01.12.2017 по 31.10.2018, в связи с чем правовых оснований для начисления пеней за просрочку внесения арендной платы за декабрь (платеж внесен 29.11.2017) не имеется.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

Принимая во внимание чрезмерно высокий процент неустойки по сравнению с суммой задолженности по договору и его явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства, исходя из недопустимости использования неустойки в качестве средства обогащения, апелляционный суд полагает, что определенный судом первой инстанции размер неустойки (20 000 руб.) является достаточным для компенсации потерь кредитора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). Согласно электронной переписке сторон ООО "Авто Студия" просила зачесть сумму депозита в счет арендной платы. ООО "Кристалл", обращаясь в суд с настоящим иском, указало на то, что производит зачет суммы депозита в счет расходов на ремонт помещения. С учетом указанной позиции сторон вывод суда первой инстанции о том, что ввиду отсутствия заявления о зачете, сделанного ответчиком в порядке статьи 410 ГК РФ, оснований для прекращения обязательства по внесению арендной платы и пеней путем зачета в счет гарантийного депозита не имеется, связан с неправильным применением норм материального права.

Таким образом, поскольку ответчиком внесен гарантийный депозит в размере 99 000 руб., подлежащий учету при определении задолженности по арендной плате, пеням и расходам на восстановительный ремонт, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 25 452 руб. материального ущерба (99 000 руб. - 11 800 руб. - 20 000 руб. - 92 652 руб.).

Поскольку требование о взыскании пеней признано правомерным в сумме 44 821 руб. без учета последующего применения статьи 333 ГК РФ, судебные расходы на уплату государственной пошлины и оплату услуг представителя в порядке статьи 110 АПК РФ взыскиваются с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям без учета снижения пеней на основании статьи 333 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.02.2020 по делу N А56-76473/2019 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Авто Студия" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" 25 452 руб. материального ущерба, 1949 руб. 20 коп. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, 4 422 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

В остальной части в иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова Г.В. Лебедев