Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2020 г. N 09АП-14167/20 по делу N А40-335092/2019

г. Москва

15 июля 2020 г.

Дело N А40-335092/19

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2020 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Кораблевой М.С.,

судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ГУ ГЛАВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ПЕНСИОННОГО ФОНДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 7 ПО Г. МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ,

на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2020

по делу N А40-335092/19, принятое судьей Т.Г. Голоушкиной,

по иску ГУ ГЛАВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ПЕНСИОННОГО ФОНДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 7 ПО Г. МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 7718230613, ОГРН 1027718019306)

к ООО "ТРИ ПОРОСЕНКА-2000" (ИНН 7719203098, ОГРН 1037739651410)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Горемыкин В.С. по доверенности от 09.01.2020 г.; диплом N ВСГ2928828 от 11.06.2008,

от ответчика: Макарова А.Г. по доверенности от 20.06.2020 г., диплом N ДВС1233448 от 20.06.2002;

УСТАНОВИЛ:

ГУ ГЛАВНОГО УПРАВЛЕНИЯ ПЕНСИОННОГО ФОНДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 7 ПО Г. МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "ТРИ ПОРОСЕНКА-2000" (далее - ответчик) об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого здания N П12/6/1 от 11 января 2010 года на предмет изменения п. 1.1. Договора изложив его в следующей редакции: "Арендодатель обязуется передать, Арендатор принять во временное владение и пользование за плату нежилое здание общей площадью 3 059,7 кв.м. расположенное по адресу: г. Москва, ул. 12-я Парковая, д. 6, стр. 1" и п. 6.1. Договора изложив его в следующей редакции "Арендная плата за пользование Зданием составляет 4 176 764,69 руб. включая ндс 20% с 01 февраля 2019 года; признать неосновательным обогащением сумму переплаты арендных платежей в период с 01 февраля 2019 года по 31 декабря 2019 года в размере 2 901 088,41 руб.; обязать ответчика зачесть сумму переплаты в размере 2 901 088,41 руб. в счет подлежащих уплате будущих арендных платежей за период с 01 января 2020 года по 31 декабря 2020 года.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2020, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель в апелляционной жалобе указывает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в иске.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 31.01.2020 и удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, между Истцом и Ответчиком заключен договор аренды нежилого здания N П12/1 от 11 января 2010 года (далее - Договор) на предмет передачи во временное владение и пользование за плату нежилое здание общей площадью 3 220,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. 12-я Парковая, д.6, стр. 1 (далее - Здание)

Передаваемое Здание принадлежит Ответчику на праве собственности согласно Свидетельству о государственной регистрации права N 77 АБ 894776 от 27 декабря 2004 г. (запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-01/01-1222/2004-308 от 27.12.2004 г.)

Срок действия Договора с 01 января 2010 года по 31 декабря 2020 года включительно.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве 30 марта 2010 года, за N 77-77-03/037/2010-075.

К Договору заключено Дополнительное соглашение N 1 от 19 июля 2012 года (далее - Соглашение N1) на предмет следующих изменений:

- п. 1.1. Договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель обязуется передать, Арендатор принять во временное владение и пользование за плату нежилое здание общей площадью 3 252,9 (три тысячи двести пятьдесят два и 90/100) кв.м. расположенное по адресу: г. Москва, ул. 12-я Парковая, д.6, стр. 1"

- п. 1.2. Договора изложить в следующей редакции: "Передаваемое по настоящему Договору Здание принадлежит Арендодателю на праве собственности согласно Свидетельству о государственной регистрации права N 77 АН 741792 от 12 апреля 2012 года (запись о регистрации в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-01/01-1222/2004-308 от 27.12.2004 г.)

- п. 6.1. Договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата за пользование Зданием составляет 3 935 000,00 руб. включай НДС 18%. Своевременная оплата арендной платы является существенным условием настоящего Договора."

Соглашение N 1 вступило в силу с 01 января 2013 года и зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве 03 октября 2012 года, за N 77-77-03/099/2012-443.

К Договору заключено Дополнительное соглашение N 2 от 28 ноября 2013 года (далее - Соглашение N2) на предмет следующих изменений:

п. 6.1. Договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата за пользование Зданием составляет 4 150 000,00 руб. включай НДС 18%. Своевременная оплата арендной платы является существенным условием настоящего Договора."

п. 6.2. Договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата уплачивается Арендатором ежемесячно. Арендатор обязан до 20-го числа каждого расчетного месяца произвести оплату арендной платы, указанной в п. 6.1. настоящего Договора, путем перевода денежных средств на банковский счет Арендодателя."

Соглашение N 2 вступило в силу с 01 января 2014 года и зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве 31 января 2014 года, заN 77-77-03/011/2014-028.

К Договору заключено Дополнительное соглашение N 3 от 07 декабря 2015 года (далее - Соглашение N3) на предмет следующих изменений:

- п. 6.1. Договора изложить в следующей редакции: "Арендная плата за пользование Зданием составляет 4 440 500,00 (четыре миллиона четыреста сорок тысяч пятьсот 00/100 рублей) включай НДС 18%. Своевременная оплата арендной платы является существенным условием настоящего Договора."

Соглашение N 3 вступило в силу с 01 января 2014 года и зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве 13 января 2016 года, за N 77-77-003/039/2015-7754.

05 октября 2018 года Арбитражным судом города Москвы по делу А40-118872/17-133-1083 вынесено решение по иску Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Три поросенка-2000":

- признать пристройки площадью: стр. 4 - 102,1 м.кв., стр. 3 - 43,9 м.кв., стр. 2 -47,2 м.кв. к зданию по адресу: г. Москва, ул. 12-я Парковая, д. 6, стр.1 самовольными постройками;

- признать зарегистрированное право собственности ООО "Три поросенка-2000" на нежилые строения - пристройки площадью: стр. 4 - 102,1 м.кв., стр. 3 - 43,9 м.кв., стр. 2 - 47,2 м.кв к зданию по адресу: г. Москва, ул. 12-я Парковая, д. 6, стр. 1 отсутствующим.

В январе 2019 года данные нежилые строения снесены, в результате чего площадь арендуемого здания уменьшилась на 193,2 кв.м. Общая площадь здания составила 3 059,7 кв.м.

Арендатором неоднократно направлялись письма о внесении изменений в Договор за Исх. N N 207-14/852 от 05.02.2019 года, N207-04/5071 от 05.07.2019

- уменьшения площади нежилого здания п. 1.1. Договора на основании решения суда;

- изменения арендной платы п. 6.1. Договора в связи с уменьшением общей площади нежилого здания.

Ответчиком в адрес Истца направлены ответы Исх. N N 02/ от 11 марта 2019 года, N03/ от 16.05.2019 года, об изменении стоимости платы по Договору в связи с изменением площади объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 ГК РФ).

В силу статьи 408 ГК РФ обязательства прекращаются только при их надлежащем исполнении.

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку отказ ответчика подписать дополнительное соглашение в редакции, предложенной истцом, не является нарушением договора, изменение его условий в силу названной нормы возможно только в случаях, установленных законом или соглашением сторон.

Статьей 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изменения условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Указанной нормой установлено, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

На основании вышеизложенного, истец указывает, что стоимость арендной платы по Договору с февраля 2019 года должна начисляться исходя из общей площади Здания что составляет 3059,7 кв.м. и быть равной 4 176 764,69 руб.

В связи с этим истец указывает, что у него образовалась переплата по арендным платежам. В связи с чем заявлены требования о зачете 2 901 088,41 руб. в счет подлежащих уплате будущих арендных платежей за период с 01.01.2020 по 31.12.2020.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса. Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно договору аренды нежилого здания N П12/6/1 от 11.01.2010 предметом договора арендодатель обязуется передать, а Арендодатель принять во временное владение и пользование за плату нежилое здание общей площадью 3 220,5 кв.м., расположенное по адресу: г.Москва, ул.12-я Парковая, д.6, стр.1.

Также в материалы дела представлен договор N 01-ГЛ/12 от 10.01.2012 безвозмездного пользования предметом которого является передача в безвозмездное пользование строения некапитального характера, примыкающего к зданию, расположенному по адресу: г.Москва, ул.12-я Парковая, д.6, стр.1.

Кроме того, ответчик представил в материалы дела выписку из ЕГРН, в соответствии с которой площадь сдаваемого в аренду нежилого здания составляет 3252,9 кв.м. Кроме того, из выписки следует, что здание сданное в аренду имеет адресные ориентиры ул.12-я Парковая, д.6, стр.1, в то время как пристройка, снесенная по решению суда имеет следующие адресные ориентиры: стр. 4 - 102,1 м.кв., стр. 3 -43,9 м.кв., стр. 2 - 47,2 м.кв к зданию по адресу: г. Москва, ул. 12-я Парковая, д. 6, стр. 1.

Суд первой инстанции не принимает во внимание представленную выписку из технического паспорта БТИ на здание, поскольку она выдана в отношении объекта с кадастровым номером 77:03:0005015:1066 имеющего адресные ориентиры ул.12-я Парковая, д.6, в то время как спорный объект имеет кадастровый номер 77:03:0005015:5881, адрес г. Москва, ул. 12-я Парковая, д. 6, стр. 1.

Пристройка, снесенная на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2018 по делу А40-118872/17-133-1083, не входила в предмет договора аренды, в связи с чем требования об обязании заключить дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого здания N П12/6/1 от 11 января 2010 года на предмет изменения п. 1.1. Договора изложив его в следующей редакции: "Арендодатель обязуется передать, Арендатор принять во временное владение и пользование за плату нежилое здание общей площадью 3 059,7 (три тысячи пятьдесят девять ми 70/100) кв.м. расположенное по адресу: г. Москва, ул. 12-я Парковая, д. 6, стр. 1" и п. 6.1. Договора изложив его в следующей редакции "Арендная плата за пользование Зданием составляет 4 176 764,69 ( четыре миллиона сто семьдесят шесть тысяч семьсот шестьдесят четыре рубля 69 копеек) включая ндс 20%) с 01 февраля 2019 года удовлетворению не подлежат.

С учетом того, что основания для внесения в договор аренды отсутствуют, так как судом установлено, что спорная пристройка не являлась предметом договора аренды и площадь арендуемого здания не изменилась, основания для возникновения неосновательного обогащения на стороне ответчика, вызванного переплатой арендной платы, отсутствуют.

Кроме того, согласно п.1 ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

Вместе с тем, избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Истец в апелляционной жалобе утверждает, что пристройки стр.4-102.1 кв.м. стр.3-43,9 кв.м. стр.2-47.2 кв.м к зданию по адресу: г.Москва, ул. 12-я Парковая, д.6. стр.1 были фактически учтены в предмете договора аренды нежилого здания N П12/6/1 от 11 января 2010 года (далее-"Договор аренды") при заключении дополнительного Соглашения от 19.07.2012 года, данное утверждение подлежит отклонению на основании следующего.

Здание, сданное в аренду, имеет адресные ориентиры ул.12-я Парковая, д.6. стр.1, в то время как пристройка, снесенная по решению суда, имеет следующие адресные ориентиры: стр.4- 102.1 кв.м. стр.3- 43.9 кв.м. стр.2- 47.2 кв.м к зданию по адресу: г.Москва, ул. 12-я Парковая, д.6. стр.1.", то есть иные адресные ориентиры нежели предмет договора аренды.

Стороны не вносили указанные пристройки в предмет договора аренды. Доводы Истца о фактическом их внесении в предмет договора также не верны, так как они использовались Истцом совсем по другому договору. Данный факт Истец сам подтвердил при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Как правильно указал Арбитражный суд города Москвы в решении Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-335092/19-54-1851 от 31 января 2020 года: "...в материалы дела представлен договор N 01-ГЛ/12 от 10.01.2012 безвозмездного пользования, предметом которого является передача в безвозмездное пользование строения некапитального характера, примыкающего к зданию, расположенному по адресу: г.Москва, ул. 12-я Парковая, д.6. стр. 1"

Таким образом, суд первой инстанции обосновано пришел к выводу, что "пристройка, снесенная на основании решения Арбитражного суда от 05.10.2018 по делу N А40-118872/17-133-1083, не входила в предмет договора аренды.

Довод истца, что представленная ответчиком в материалы дела выписка из ЕГРН. в соответствии с которой площадь сдаваемого в аренду нежилого здания составляет 3 252.9 кв.м. не может расцениваться судом как допустимое доказательство в рамках рассмотрения дела, из-за того, что здание имеет адресные ориентиры ул. 12-я Парковая, д.6, в то время как в договоре аренды: у л. 12-я Парковая, д.6, стр. 1, отклоняется на основании следующего.

Арендодателем в порядке получения государственной услуги был направлен отложенный запрос в Ведомственный центр телефонного обслуживания Росреестра, на который 14 января 2020 года был получен ответ от Управления Росреестра по г.Москве (представлялся в суде первой инстанции) о том. что в соответствии с данными, имеющимися в Федеральной информационной адресной системе, объекту при ведении государственного адресного реестра был присвоен адрес: г. Москва, ул. 12-я Парковая, дом 6.

То. что выписка была представлена в суд первой инстанции именно в отношении объекта аренды по договору аренды нежилого здания N П 12/6/1 от 11 января 2010 года (далее- Договор аренды), заключенному с Истцом, подтверждается следующим:

На последней странице представленной выписки из ЕГРН от 14.01.2020 в разделе 3 указаны все обременения объекта недвижимости (это и есть предмет договора аренды), дата государственной регистрации обременении 31.03.2010 г. и номер регистрации N 77-77-03/037/2010-075 (это и есть дата и номер регистрации договора аренды), лицо, в пользу которого установлено обременение объекта недвижимости- Истец, и основание государственной регистрации- Договор аренды нежилого здания N П12/6/1 от 11.01.2010 г. Таким образом, утверждения Истца, что выписка из ЕГРН не является допустимым доказательством в рамках рассмотрения дела, ошибочны и не соответствуют имеющимся документам и фактическим обстоятельствам.

Довод истца, что в настоящее время площадь Здания равна 3 059,7 кв.м. не подтверждено ни одним документом и является надуманным. Позиция Истца по делу вообще документально никак не подтверждена, отклоняется на основании следующего.

Судом первой инстанции совершенно обосновано сделаны выводы, что основания для внесения в договор аренды отсутствуют, так как судом установлено, что спорная пристройка не являлась предметом договора аренды, основания для неосновательного обогащения на стороне ответчика. вызванного переплатой арендной платы, отсутствуют.

В соответствии с п. 3 статьи 654 ГК РФ. арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания только в случае, когда плата за аренду здания установлена в договоре за единицу площади здания или иного показателя его размера. Согласно же условиям заключенного Договора аренды нежилого здания N П 12/6/1 от 11 января 2010 года, в редакции Дополнительных соглашений N 1 от 19.07.2012. N 2 от 28 ноября 2013 года. N 3 от 07 декабря 2015 года, арендная плата за пользование Зданием была установлена не за единицу площади здания, а в виде определенной, фиксированной суммы за все Здание без привязки к его размеру.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда от 31.01.2020 г.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2020 по делу N А40-335092/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Кораблева М.С.

Судьи

Алексеева Е.Б. Валюшкина В.В.