Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2020 г. N 15АП-19777/19 по делу N А32-19495/2019

город Ростов-на-Дону

16 июля 2020 г.

дело N А32-19495/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Маштаковой Е.А., Новик В.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: директор Соловьев А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфа-трейд" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2019 по делу N А32-19495/2019

по иску индивидуального предпринимателя Головиной Натальи Владимировны (ОГРНИП 304231134300102, ИНН 231100233125) к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Трейд" (ОГРН 1162375039826, ИНН 2348038864) о взыскании задолженности, принятое в составе судьи Савченко О.В.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Головина Наталья Владимировна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Трейд" (далее - ответчик) о взыскании 108 628 руб. задолженности по арендным платежам, 54 914 руб. 72 коп. задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам, 83726 руб. 50 коп. расходов на ремонт помещения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2019 по делу N А32-19495/2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа-трейд" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.

Вместе с тем, заявитель апелляционной жалобы указал, что доступ арендатора в помещения прекращен арендодателем в одностороннем порядке 03.12.2018.

На основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июня 2020 года произведена замена судьи Чотчаева Б.Т. на судью Маштакову Е.А. в связи с нахождением судьи Чотчаева Б.Т. в отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Директор общества с ограниченной ответственностью "Альфа-трейд" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.04.2018 стороны заключили договор аренды нежилых помещений (далее - договор), по условиям которого арендодатель (истец) сдает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение, расположенное на 6-ом этаже 7-ми этажного здания, офис N 608, 609, 610 общей площадью 93,7 кв. м, по адресу: г. Краснодар, ул. Северная / Братьев Игнатовых N 247/164 для использования в целях организации офиса, в том числе для размещения сотрудников и посетителей арендатора.

На основании акта приема-передачи от 01.04.2018 арендованное имущество передано истцом ответчику.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за аренду всей площади помещения устанавливается в размере 56 220 руб. за каждый месяц аренды и оплачивается, согласно выставленному арендодателем счету. Эксплуатационные, коммунальные расходы, расходы на содержание мест общего пользования, рассчитанные пропорционально занимаемой площади и оплачиваемые с увеличением на 6,38% предоставляются арендодателем и не входят в арендную плату. Данные расходы оплачиваются арендатором по отдельно выставляемым счетам. Платежи НДС не облагаются. Счета и акты выполненных работ арендатор забирает самостоятельно в офисе Управляющей компании.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор производит арендодателю платежи, указанные в п. 3.1 договора ежемесячно не позднее первого числа (расчетное число) каждого оплачиваемого месяца, за исключением первого и последнего месяцев срока аренды помещения, установленного договором, часть кумулятива в размере 40572 руб. считается (переходящим) и оплаченным зачетом от ООО "Альфа-Трейд", согласно договору от 12.11.2017. В случае досрочного прекращения договора аренды кумулятивный платеж: не возвращается, а засчитывается как оплата за последний месяц аренды. В день подписания договора арендатор производит доплату кумулятивного (обеспечительного) платежа в размере 15648 руб. В срок до 01.04.2018 года арендатор производит оплату арендной платы за апрель месяц 2018 года в размере 56220 руб.

Обязанность арендатора по оплате аренды не ставится в зависимость от того, велась ли им в период аренды коммерческая или иная деятельность, а также с какой степенью интенсивности и рентабельности и от иных факторов. В обязанность арендатора входит оплата аренды помещения и коммунальных услуг независимо от того был ли передан арендодателем счет на оплату или нет, арендатор оплачивает все расходы согласно условий договора до первого числа каждого месяца (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз в год (подряд или в разные периоды) по истечении установленного договором срока нарушает сроки оплаты, предусмотренные договором, если при этом суммарный период отдельных периодов просрочки сроков внесения арендной платы и (или) других платежей по договору составляет более чем 10 дней за период аренды.

Истец указывает, что арендные, коммунальные и эксплуатационные платежи с октября 2018 года ответчиком не вносились, в связи с чем, 09.01.2019 арендодатель уведомил арендатора о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с 21.01.2019. Одновременно к указанному сроку арендодатель просил погасить образовавшуюся задолженность и вернуть помещение по акту приема-передачи.

Указанное уведомление получено ответчиком 16.01.2019 (почтовый идентификатор 35093137370739).

Как указывает истец, арендатор проигнорировал уведомление арендодателя, задолженность не погасил, помещение по акту приема-передачи не вернул.

Изложенные обстоятельства послужили для индивидуального предпринимателя Головиной Натальи Владимировны основанием обращения в суд с иском по настоящему делу.

Спорные правоотношения по своей правовой природе возникают из договора аренды, в силу чего подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к следующим выводам.

Ответчиком не представлены доказательств оплаты задолженности в связи с чем требования о взыскании 108628 руб. задолженности по арендным платежам, 54914 руб. 72 коп. задолженности по коммунальным и эксплуатационным платежам, поэтому суд первой инстанции удовлетворил требования истца в полном объеме.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что ответчик не принял меры для своевременной сдачи арендованного имущества, двусторонний акт осмотра спорного помещения с указанием выявленных недостатков, повреждений имущества, вызванных ненадлежащим использованием помещения, не представлен.

Таким образом, суд первой инстанции признал обоснованным требование о взыскании стоимости ремонта арендованного помещения в сумме 83 726 руб. 50 коп.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что ему был запрещен арендодателем доступ в здание с 03.12.2018, таким образом, с указанной даты пользование помещением не осуществлялось. Кроме того, ответчик указывает, что истцом не все платежи были учтены, поскольку по расчету ответчика оплата произведена в большем объеме. Кроме того, ответчик возражает против взыскания суммы за ремонт помещения в размере 83 726 руб. 50 коп.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В письменных пояснениях по делу истец указывает следующее:

В период с 01.04.2018 по 01.09.2018 по договору аренды нежилых помещений от 01.04.2018 размер арендной платы был установлен в 56220 рублей ежемесячно, (п.3.1. Договора аренды от 01.04.2018).

С 01.09.2018 размер арендной платы установлен в 59031 рубль ежемесячно, (дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.04.2018 от 01.09.2018).

Исходя из этого, ответчику была начислена аренда по договору аренды от 01.04.2018 в следующем размере:

с 01.04.2018 по 31.08.2018 (5 месяцев) = 281100 рублей (арендная ставка (56220 р.) х 5 месяцев);

с 01.09.2018 по 21.01.2019 (4 месяца и 21 день) = 277450 рублей 70 копеек (арендная ставка (59031 р.) х 4 месяца + ((арендная ставка (5903 1 р.) / 30 дней) х 21 день)).

Таким образом, за весь период действия договора с 01.04.2018 по 21.01.2019 ответчику начислена аренда в общем размере 558550 рублей 70 копеек = 281100 рублей + 277450 рублей 70 копеек.

Коммунальных и эксплуатационных платежей по договору с 01.04.2018 по 21.01.2019 ответчику предъявлено к оплате на сумму 147948 рублей 50 копеек.

Итого, с 01.04.2018 по 21.01.2019 ответчику начислено по договору аренды от 01.04.2018 к оплате 706499 рублей 20 копеек = аренда (558550 рублей 70 копеек) + коммунальные и эксплуатационные платежи (147948 рублей 50 копеек).

В период с 18.06.2018 по 31.10.2018 ответчику также начислялась аренда и коммунальные, эксплуатационные платежи по договору аренды нежилых помещений от 18.06.2018.

Размер арендной платы по указанному договору составлял 20010 рублей ежемесячно, (п.3.1. договора аренды от 18.06.2018).

За весь период действия договора аренды нежилых помещений от 18.06.2018 (с 18.06.2018 по 31.10.2018) ответчику начислено к оплате 109450 рублей 30 копеек, из которых аренда составила 89378 рублей, коммунальные, эксплуатационные платежи 20072 рублей 30 копеек.

Таким образом, с 01.04.2018 по 21.01.2019 ответчику всего начислено к оплате 815949 рублей 50 копеек по двум договорам аренды от 01.04.2018 и от 18.06.2018. Однако, на расчетный счет истца от ответчика с 01.04.2018 по настоящее время поступило всего 631348 рублей 10 копеек, из которых в счет оплаты по договору аренды от 18.06.2018 - 109450 рублей 30 копеек. В конечном итоге, задолженность ответчика перед истцом по договору аренды от 01.04.2018 по аренде и коммунальным, эксплуатационным платежам составляет 184601 рублей 40 копеек, из которых задолженность по коммунальным и эксплуатационным платежам 54 914 рублей 72 копейки, задолженность по арендным платежам 129686 рублей 68 копеек.

Рассмотрев расчет истца, суд апелляционной инстанции не может с ним согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о соединении и разъединении нескольких требований, об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, о предъявлении встречного иска, о замене ненадлежащего ответчика, о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Поскольку исковые требования истца основаны на взыскании задолженности по одному договору аренды от 01.04.2018, то расчет исковых требований, представленный в суд апелляционной инстанции истцом по двум договорам аренды, является неправомерным. Требования по второму договору аренды (договор аренды от 18.06.2018 (офис N 606) истцом в суде первой инстанции не заявлялись. Таким образом, суд апелляционной инстанции проверяет соотносимость представленных документов по задолженности именно с договором аренды от 01.04.2018, о взыскании задолженности по которому истцом был заявлен иск (т.1 л.д.3-6).

Кроме того из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (п. 4 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015)

В рамках настоящего дела представлены доказательства того, что арендатор не мог пользоваться помещением по обстоятельствам, от него не зависящим, в связи с чем он должен быть освобожден от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Как следует из материалов дела истцом чинились препятствия для использования ответчиком арендованного помещения, ответчик не допускался в арендованные помещения с 03.12.2018.

Так, договор аренды заключен между сторонами 01.04.2018, по акту помещения приняты в аренду 01.04.2018 (т.1 л.д.10-24).

Арендная плата в месяц составляет 56 220 руб. за помещение 93,7 кв.м офисы N 608,609,610.

Материалами дела подтвержден довод ответчика о том, что ответчик с 03.12.2018 не допускался в арендованные им помещениями, что подтверждается постановлениями об отказе в возбуждении уголовного дела от 04.12.2018, от 12.12.2018 (т.2 л.д.21-24). Так, капитан полиции Криковцев В.А., рассмотрев материал от 04.12.2018 установил, что 03.12.2018 гр. Соловьев А.В., являясь директором ООО "Альфа-Строй", арендовав офисные помещения N 609,610 в БЦ "Голд" по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, д.247 03.12.2018 прибыл в БЦ Голд, однако сотрудники охраны отказались пускать его в арендованные помещения. Впоследствии сотрудник охраны вызвал через КТС сотрудников ОВО, на что Соловьев А.В. дал объяснение. В офис его все же пропустили, однако запретили ему что-либо выносить из помещений. Уже 04.12.2018 Соловьев А.В. снова прибыл в БЦ "Голд", чтобы пройти в арендованные помещения, однако, сотрудники БЦ "Голд" запретили ему пройти. Также сотрудник БЦ "Голд" сообщила, что пустить в офисное помещение не может, так же представила гр. Соловьеву А.В. уведомление о погашении задолженности в сумме 130 000 руб., с данным долгом не согласен гр. Соловьев А.В. В полицию обратился для фиксации указанного факта, так как ему чинят препятствия в пользовании помещениями, находящимися в аренде, а также завезенным в арендованные помещения имуществом.

В постановлении указано, что опрошенный по данному факту гр. Кобзев А.А., работающий в фирме в должности охранника и занимающийся охраной помещения по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, д.247 бизнес центр Голд пояснил, что 03.12.2018, когда пришел арендатор помещения 609-610, Кобзев А.А. огласил ему, что дано распоряжение администратором и собственником здания о том, что вещи выносить из помещения до оплаты задолженности запрещается. Также опрошенная по данному факту гражданка Тимохина Ирина Александровна, работающая в должности специалиста отдела аренды в бизнес центре Голд по указанному адресу пояснила, что поступило распоряжение от ИП Головиной Н.В. о том, чтобы не допускать арендатора в офисные помещения N 609-610 по вышеуказанному адресу в связи с неоплатой задолженности.

Аналогичное постановление вынесено от 12.12.2018 (т.2 л.д.21). Из анализа установленных при проверке фактов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что с 03.12.2018 ответчику истцом чинились препятствия в пользовании арендованными помещениями, что зафиксировано в постановлениях об отказе в возбуждении уголовных дел. Таким образом, ответчик не мог пользоваться арендованными помещениями, ввиду запрета на доступ в помещения, таким образом, расчет арендной платы следует производить за период с 01.04.2018 по 03.12.2018.

В период с 01.04.2018 по 01.09.2018 по договору аренды нежилых помещений от 01.04.2018 размер арендной платы был установлен в 56220 рублей ежемесячно, (п.3.1. Договора аренды от 01.04.2018).

С 01.09.2018 размер арендной платы установлен в 59031 рубль ежемесячно, (дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.04.2018 от 01.09.2018).

Исходя из этого, ответчику подлежит начислению арендная плата по договору аренды от 01.04.2018 в следующем размере:

с 01.04.2018 по 31.08.2018 (5 месяцев) = 281100 рублей (арендная ставка (56220 р.) х 5 месяцев);

с 01.09.2018 по 03.12.2018 (3 месяца и 2 дня) = 180901,45 руб. ((177093 рублей (арендная ставка (59031 р. х 3 месяца)+ 3808,45 (арендная ставка 59031 р. / 31 дней х 2 дня)).

Общая сумма начислений по арендной плате за период с 01.04.2018 по 03.12.2018 составляет 462 001,45 руб. (281100+180901,45=462 001,45).

При проверке расчета за коммунальные услуги суд учитывает следующее.

Ответчик представил с апелляционной жалобой акт сверки расчетов за период с января 2018 по декабрь 2019 (т.2 л.д.12). Указанный акт сверки, подписанный ответчиком с проставлением печати ответчика, представлен ответчиком в суд первой инстанции (т.1 л.д.86). Из акта сверки расчетов следует, что ответчик признает акты за коммунальные услуги, выставленные истцом ответчику за период с апреля 2018 по октябрь 2018, так, за апрель - 16672 руб., за май - 11085,80 руб., за июнь 16276,50 руб., в счете за июль 2018 истцом начислены коммунальные услуги по двум договорам аренды, вместе с тем, поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности только по договору аренды от 01.04.2018 по помещениям 608,609,610 площадью 93,7 кв.м, а площадь помещений арендованных ответчиком по другому договору аренды от 18.06.2018 (офис 606) составляет 34,5 кв.м (задолженность по указанному договору не является предметом спора в рамках настоящего дела, истец в суде первой инстанции не уточнял основание иска), таким образом, судом апелляционной инстанции произведен перерасчет следующим образом. В счете за июль за коммунальные услуги выставлена сумма 24 491 руб. на площадь по двум договорам аренды (128,2 кв.м). На площадь помещений по договору аренды (93,7 кв.м), который является предметом настоящего спора приходится 17900 руб. (93,7*24491 руб./128,2=17900). За август в акте также коммунальные услуги по двум договорам - 24037,4 руб. На договор аренды площадью 93,7 кв.м приходится задолженность 17 568,68 руб. (93,7*24037,4 руб./128,2=17 568,68 руб.).

В сентябре также коммунальные услуги отражены в акте 20 541,2 руб. по двум договорам аренды, на договор площадью 93,7 кв.м приходится 20541,2*93,7/128,2=15013,34 руб. В акте за октябрь коммунальные услуги 16751,80 руб., поскольку акт за ноябрь ответчиком не подписан и в акте сверки не признается, то сумма коммунальных услуг за ноябрь составляет 15895,35 руб. и произведена судом по среднему за 7 месяцев (111267,44/7=15895,35). Коммунальные услуги с 01.12.2018 по 03.12.2018 из расчета по среднему составляют сумму 1025,51 руб.

Таким образом, начисления по коммунальным услугам за период с 01.04.2018 по 03.12.2018 составляют 128188,98 руб.

Итого, сумма начислений по арендной плате и по коммунальным платежам именно по договору аренды от 01.04.2018 составляет 590 190,43 руб.

Судом апелляционной инстанции запрошена информация о произведенных платежах по договору аренды от 01.04.2018. Истец представил суду реестр оплат, который совпадает с реестром оплат ответчика по договору аренды от 01.04.2018. Истец указывает, что оплаты по договору поступили в сумме 631348,1 руб. (истцом указаны номера и даты платежных поручений), такие же платежные поручения указаны ответчиком в акте сверки расчетов. Кроме того, ответчик представил суду выписку по счету, где указанные платежи с назначением платежа (т.2 л.д.90). Вместе с тем, в акте сверки расчетов необоснованно дополнительно указан платеж на сумму 18700 руб., который произведен по другому договору аренды, суд не учитывает в оплату в рамках настоящего дела (N 4 от 30.06.2018). Вместе с тем, суд апелляционной инстанции учитывает платеж на сумму 40 572 руб., который указан сторонами в договоре аренды (п.3.2 договора), который не учтен в расчете истцом.

Таким образом, общая сумма оплат, произведенных ответчиком по договору аренды от 01.04.2018, составляет 671 920,1 руб. Таким образом, переплата по договору аренды от 01.04.2018 составляет 81 729,67 руб. Таким образом, задолженность по арендной плате и по коммунальным платежам по договору аренды от 01.04.2018 у ответчика перед истцом отсутствует.

Истцом также предъявлено требование о взыскании 83726 руб. 50 коп. расходов на ремонт помещения.

В соответствии с пунктом 4.8 договора аренды от 01.04.2018 в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2018 при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в установленный срок в том состоянии, в котором он его получил, согласно акту приема-передачи. Приведение в первоначальное состояние влечет за собой демонтаж всех перегородок, которые возвел арендатор, восстановление напольного покрытия, восстановление потолочной системы, перекраска стен краской в 2 слоя, в цвете, согласно концепции бизнес-центра. Срок проведения и стоимость ремонтных работ строго определяет арендодатель в зависимости от сложности и длительности восстановительных работ. Согласно выставленному счету, составленному на основании комиссионного дефектового акта, арендатор оплачивает восстановительные работы до срока начала действия кумулятивного платежа, то есть до 1 числа последнего месяца аренды. Дефектовый акт составляется комиссией в присутствии арендатора и данный акт автоматически вступает в силу. Все восстановительные работы производятся силами арендодателя за счет средств арендатора.

Истцом ответчику было направлено требование о расторжении договора, в котором истец просил ответчика прибыть в офис для передачи помещений ответчиком истцу по акту приема-передачи (т.1 л.д.30-31), уведомление направлено ответчику по почте 09.01.2019 (т.1 л.д.32). Согласно квитанции о направлении и отчету об отслеживании почтовой корреспонденции (почтовый идентификатор 35002025218886) ответчик указанное письмо получил 16.01.2019. Вместе с тем, в офис для передачи помещений по акту приема-передачи в указанный в письме истцом срок 21.01.2019 не явился. Суду апелляционной инстанции пояснил ответчик, что не явился, так как его не допускали в помещения. Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что риски неявки в назначенный истцом срок для возврата помещений из аренды остаются на ответчике. Таким образом, истец, с учетом пункта 4.8 договора обоснованно составил дефектовый акт (повреждения указаны в акте приемки помещений из аренды) в отсутствие ответчика.

Как следует из искового заявления, арендатор помещение по акту приема-передачи арендодателю не передал в соответствии с пунктом 4.8 договора. Помещение принято арендодателем в одностороннем порядке 21.01.2019 в отсутствие арендатора. При приемке помещения 21.01.2019, арендодателем установлено, что помещение имеет дефекты:

- офис N 609: сильные потертости на стенах всего периметра офиса; от монтажа рабочих досок следы сверления в стенах в количестве 8 (восьми) шт; кабель-каналы наклеены на поверхность стены от потолка к полу в трех местах, отбиты углы колонны со всех сторон, на потолке у выхода кабель-канала сломан алюминиевый профиль и повреждена потолочная карта;

- офис N 610: потертости на стенах всего периметра офиса; от монтажа картин и жалюзи следы сверления в количестве 8 (восьми) шт; кабель-канал наклеен на поверхность стены от потолка к полу. На потолке повреждены потолочные карты в двух местах.

Согласно смете арендодателя, стоимость устранения указанных дефектов составляет 83726 руб. 50 коп., из которых 13159 руб. - стоимость материалов, 70567 руб. 5 коп. стоимость работ.

В соответствии с пунктом 2.1.7. договора в случае порчи, повреждения или уничтожения арендатором находящегося в здании имущества арендодателя, арендодатель имеет право требовать его восстановления в первоначальное состояние, либо требовать компенсации расходов арендодателя на его восстановление.

Согласно пункту 2.2.5. договора арендатор несет ответственность за дефектные недостатки (стены, окна, двери и т.д.) выявленные в ходе пользования помещением.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

22.01.2019 между Головиной Натальей Владимировной (заказчик) и Долгополовым Игорем Петровичем (подрядчик) заключен договор подряда, по условиям которого подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить ремонтные работы в нежилом помещении (офис N 608-610), общей площадью 93,7 кв. м, расположенном на 6-ом этаже 7-ми этажного здания по адресу: г. Краснодар, ул. Северная, 247 и сдать результат заказчику, а последний принять результат работ и оплатить его. Стоимость ремонта составила 70567 руб. 50 коп. 30.01.2019 подписан акт приемки-сдачи выполненных работ. 30.01.2019 работы полностью оплачены, что подтверждается расходным кассовым ордером N 1 от 30.01.2019. Стоимость материалов, необходимых для выполнения работы, составила 16398 руб., что подтверждается товарным чеком N 0МБП-000356 от 17.01.2019.

С учетом изложенного, и, принимая во внимание, что ответчиком меры для своевременной сдачи арендованного имущества не принял, двусторонний акт осмотра спорного помещения с указанием выявленных недостатков, повреждений имущества, вызванных ненадлежащим использованием помещения, не представлен, суд признает обоснованным требование о взыскании стоимости ремонта арендованного помещения в сумме 83726 руб. 50 коп.,

Вместе с тем, судом установлена переплата по договору аренды от 01.04.2018 в сумме 81 729,67 руб. Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению на сумму 1 996 руб. 83 коп. (83726 руб. 50 коп. - 81 729,67 руб.= 1 996 руб. 83 коп.).

Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2019 по делу N А32-19495/2019 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Трейд" в пользу индивидуального предпринимателя Головиной Натальи Владимировны 1 996 руб. 83 коп. задолженности, 64 руб. расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска истцу надлежит отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению между участвующими в деле лицами пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2019 по делу N А32-19495/2019 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Трейд" (ОГРН 1162375039826, ИНН 2348038864) в пользу индивидуального предпринимателя Головиной Натальи Владимировны (ОГРНИП 304231134300102, ИНН 231100233125) 1 996 руб. 83 коп. задолженности, 64 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Головиной Натальи Владимировны (ОГРНИП 304231134300102, ИНН 231100233125) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Альфа-Трейд" (ОГРН 1162375039826, ИНН 2348038864) 2 975 руб. 70 коп. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Е.А. Маштакова В.Л. Новик