Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2020 г. N 04АП-2711/20 по делу N А58-7427/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13 ноября 2020 г. N Ф02-4640/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Чита

20 июля 2020 г.

Дело N А58-7427/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2020 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Корзовой Н.А., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бобровой Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 мая 2020 года по делу N А58-7427/2019 по заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ОГРН 1031402045905, ИНН 1435134280) к обслуживающему сельскохозяйственному потребительскому кооперативу "Фермер" (ОГРН 1061435058574, ИНН 1435179594), о взыскании 1 207 524,06 руб.

и по встречному исковому заявлению обслуживающего сельскохозяйственного потребительского кооператива "Фермер" к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 09-1/2013-0106 от 25.01.2013,

в отсутствие в судебном заседании лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - истец, ДИЗО ОА г. Якутска, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обслуживающему сельскохозяйственному потребительскому кооперативу "Фермер" (далее - ответчик, ОСПК "Фермер", кооператив) о взыскании 1 207 524,06 руб. по договору N 09-1/2013-0106 от 25.01.2013.

Обслуживающий сельскохозяйственный потребительский кооператив "Фермер" обратился в суд со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 09-1/2013-0106 от 25.01.2013, который определением от 09.01.2020 был принят судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 мая 2020 года в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 мая 2020 года по делу N А58-7427/2019 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из апелляционной жалобы, учитывая продолжительность периода арендных отношений (с 25 января 2013 г.), а также то, что кооперативом не были совершены реальные действия, направленные на своевременное принятие мер по представлению доказательств реальной невозможности использовать земельный участок для целей его получения (индивидуального жилищного строительства), заявленные кооперативом доводы подлежат оценке, как направленные на уклонение от внесения платы за использование принятого в аренду без возражений земельного участка.

В материалы дела поступил письменный отзыв относительно доводов апелляционной жалобы, в котором ответчик с выводами суда первой инстанции согласен, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 18.06.2020.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом. Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ДИЗО ОА г. Якутска (арендодатель) и ОСПК "Фермер" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 09-1/2013-0106 от 25.01.2013, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:106004:1419, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. с. Тулагино, Гамский тракт, 24 км, участок Кумахтах, площадью 35 330 кв. м.

Участок предоставлен для использования под строительство индивидуального жилого дома (пункт 1.2 договора).

Указанный земельный участок был образован в результате деления (распоряжение заместителя главы Городского округа N 212зр, от 24.01.2013) земельного участка с кадастровым номером 14:35:106004:169, общей площадью 250 000 кв.м. на 107 (сто семь) земельных участков.

Земельный участок передан арендатору по акту от 25.01.2013.

В порядке досудебного урегулирования спора истцом в адрес кооператива направлено уведомление от 04.03.2019 о необходимости погашения задолженности. Оставленная без ответа и исполнения претензия послужила основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Возражая против заявленных требований, ответчик предъявил встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка N 09-1/2013-0106 от 25.01.2013 недействительным (ничтожным).

Решением Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении первоначальных и встречных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства дела, верно применены нормы права.

Судом первой инстанции указано, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании установленных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о заключённой подписанного сторонами договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1.2 договора аренды N 09-1/2013-0106 от 25.01.2013 установлено, что данный земельный участок предоставляется для использования по целевому назначению - под строительство индивидуального жилого дома.

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.2. договора аренды, указанный земельный участок должен быть пригоден к использованию по целевому назначению.

Исходя из вышеназванных норм права, суд первой инстанции правомерно указал на необходимость установления возможности использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными заключенным между сторонами договором.

Возражая против первоначального иска, кооператив указывал на то, что спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком.

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе картографический материал с Геопортала Якутска (т.д.1, л.д. 64), сведения государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 10.09.2019 (т.д. 1, л. д. 75-86), письмо Окружной администрации г.Якутска от 23.09.2019 (т.д.1, л.д. 113), акт обследования земельного участка N 3318 от 20.09.2019 (т.д. 1, л.д. 114-115), выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (т.д. 1, л.д. 25-35), заключение кадастрового инженера от 17.03.2020, суд первой установил, что земельный участок, как на момент заключения договора, так и в настоящее время (то есть весь период действия договора) является территорией общего пользования как подъездные пути к жилым домам.

Так, согласно заключению кадастрового инженера от 17.03.2020 строительство и последующая эксплуатация объекта с разрешенным использованием индивидуальное жилищное строительство не представляется возможным без нарушения нормативно-правовых актов городского округа "город Якутск" поскольку земельный участок с кадастровым номером 14:35:106004:169 включен как территория общего пользования; земельный участок с кадастровым номером 14:36:106004:1419 с момента формирования не менял свою конфигурацию; при разделении земельного участка с кадастровым номером 14:35:106004:169 на отдельные земельные участки департаментом не верно определен вид разрешенного использования на земельный участок с кадастровым номером 14:36:106004:1419, так как указанный земельный участок является территорией общего пользования и департамент не имел права предоставлять его конкретному лицу; по территории спорного земельного участка проходят высоковольтные линии электропередач высокого напряжения и газопровод.

Доказательств, опровергающих содержание заключения кадастрового инженера, при рассмотрении дела представлены не были.

На основании установленных обстоятельств, апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что департамент, в нарушение нормы пункта 1 статьи 611 ГК РФ, не исполнил в рамках договора аренды встречное обязательство, то есть передал в аренду за плату ответчику имущество, не соответствующее цели использования данного имущества, указанной в договоре аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Согласно пункту 3 указанной статьи ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

На основании изложенного, с учетом установленных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что использование земельного участка с кадастровым номером 14:35:106004:1419 в соответствии с целью, указанной в договоре аренды, является невозможным.

Невозможность использования объекта аренды в согласованных сторонами целях, означает отсутствие исполнения истцом встречного обязательства по передаче в аренду земельного участка в пользование ответчиком, обусловленного договором аренды. Вследствие чего, не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права.

Таким образом, в связи с отсутствием на стороне истца встречного исполнения обязательства, обусловленного договором аренды, апелляционный суд полагает обоснованным отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований департамента о взыскании с кооператива задолженности по арендной плате и начисленной неустойки.

Поддерживая суд первой инстанции, апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы департамента, поскольку они не содержат фактов, опровергающих правильность вывода суда первой инстанции.

Также апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции, отказавшего кооперативу в удовлетворении заявленного им встречного иска о признании договора аренды земельного участка N 09-1/2013-0106 от 25.01.2013 недействительным, в связи с истечением срока исковой давности для признания договора ничтожным.

Судом первой инстанции правильно установлено, что исполнение оспариваемого договора началось 25.01.2013 в момент передачи имущества по акту приема-передачи от 25.01.2013. Таким образом, трехлетний срок исковой давности для признания договора ничтожным истек 25.01.2016, с рассматриваемым же встречным иском ответчик обратился 25.12.2019, т.е. за пределами срока исковой давности.

Поддерживая вывод суда первой инстанции, апелляционный суд отмечает, что обжалуя решение суда в полном объеме, заявителем апелляционной жалобы не приведено доводов относительно несогласия с выводами суда в части отказа в удовлетворении встречного иска.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 13 мая 2020 года по делу N А58-7427/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Ломако

Судьи

Н.А.Корзова Е.В. Желтоухов