|
20 июля 2020 г.
|
А73-24352/2019
|
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2020 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Усенко Ж.А.
судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кляузер М.А.
при участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Строй Монтаж": представители не явились;
от общества с ограниченной ответственностью "Алекс": представители не явились;
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алекс"
на решение от 28.02.2020
по делу N А73-24352/2019
Арбитражного суда Хабаровского края
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строй Монтаж" (ОГРН 1142703001605, ИНН 2703078766)
к обществу с ограниченной ответственностью "Алекс" (ОГРН 1167746442600, ИНН 9705066367)
о расторжении договора, возврате имущества,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Строй Монтаж" (далее - ООО "Строй Монтаж", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Алекс" (далее - ООО "Алекс", ответчик) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 19.08.2019 и обязании ответчика передать продавцу производственный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 2 225,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Центральный округ, ш. Северное, д. 163, корп. 3, Лит. Б, кадастровый N 27:22:0010501:193.
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 28.02.2020 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Алекс" подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить, принять новый судебный об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на условия договора и график внесения платежей, заявитель указал, что первый платеж в сумме 270 000 рублей им внесен своевременно. Впоследствии график платежей был скорректирован сторонами следующим образом: в срок до 28.10.2019 ООО "Алекс" должен оплатить 150 000 рублей, в срок до 28.11.2019 - 200 000 рублей, а также по 300 000 рублей до 28.12.20919, до 28.01.2020, до 28.02.2020 соответственно, остаток долга - до 28.03.2020. С учетом того, что истец обратился с иском в суд 12.12.2012, остаток задолженности составлял менее половины цены товара, что в силу п.1,2 статьи 489 ГК РФ свидетельствует об отсутствии оснований для расторжения договора и возврата истцу объекта недвижимости.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к рассмотрению в судебном заседании на 14.07.2020 в 16 часов 40 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.
От ООО "Строй Монтаж" отзыв к дате судебного заседания не поступил.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 19.08.2019 между ООО "Строй Монтаж" (продавец) и ООО "Алекс" (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости - производственный корпус, назначение: нежилое, общая площадь 2 225,2 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, Центральный округ, ш. Северное, д. 163, корп. 3, Лит. Б, кадастровый N 27:22:0010501:193, а покупатель принять названный объект и оплатить его стоимость (далее - договор).
Согласно пункту 5 договора стороны определили, что стоимость нежилого объекта недвижимости составляет 5 580 000 рублей. Оплата нежилого помещения производится покупателем продавцу по графику:
- 270 000 руб. в течение 3 дней с момента подписания договора до государственной регистрации перехода права собственности объекта,
- 270 000 руб. в течение 25 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности объекта;
- 270 000 руб. в течение 55 дней с момента регистрации государственной регистрации перехода права собственности объекта;
- 1 590 000 руб. в течение 85 дней с момента регистрации государственной регистрации перехода права собственности объекта;
- 1 590 000 руб. в течение 145 дней с момента регистрации государственной регистрации перехода права собственности объекта.
Покупатель имеет право досрочно произвести оплату объекта недвижимости по договору.
Пунктом 6 сторонами закреплено, что передача объекта недвижимости производится по акту-приема передачи, подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности объекта недвижимости осуществляется в течении 3 рабочих дней с момента первой оплаты покупателем.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением N 1 от 19.08.2019 определены реквизиты счета продавца, на который надлежит производить перечисления.
Дополнительным соглашением от 25.10.2019 к договору стороны изменили и утвердили график внесения платежей по оплате объекта недвижимости. Так, оплате покупателем подлежит:
- 150 000 руб. в срок до 28.10.2019;
- 200 000 руб. до 28.11.2019;
- 300 000 руб. до 28.12.2019,
- 300 000 руб. до 28.01.2020,
- 300 000 руб. до 28.02.2020;
- оставшаяся сумма по договору - в срок до 28.03.2020. При этом стороны указали, что 28.08.2019 ООО "Алекс" оплатил 270 000 рублей.
Полная оплата по договору должна быть совершена не позднее 01.05.2020 (пункт 1 соглашения от 25.10.2019).
В соответствии с пунктом 10 договора, в случае, когда покупатель не производит в установленные сроки очередной платеж за переданное помещение, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата объекта недвижимости, за исключением ситуации, при которой сумма внесенных платежей превышает 2/3 цены помещения.
Из материалов дела следует, что платежным поручением от 20.08.2019 покупатель перечислил в пользу истца денежные средства в сумме 270 000 руб.
В связи с нарушением ответчиком условий договора, выразившемся в пропуске срока оплаты очередного платежа по договору, установленного до 28.11.2019 в размере 150 000 руб., истец направил в адрес ответчика досудебную претензию от 08.11.2019 с предложением внести данный платеж до 01.12.2019 и произвести следующий платеж согласно договора до 28.11.2019 в размере 200 000 руб. Продавец также письмом сообщил, что в случае неисполнения, взятых ответчиком на себя обязательств по договору, намерен обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании судебных расходов, убытков.
Однако ответчик обязанность по уплате просроченных платежей не исполнил, предложение истца оставил без ответа и удовлетворения, в связи с чем, последний вынужден обратиться в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования о расторжении договора купли-продажи и обязании ответчика передать истцу объект недвижимости, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нарушения покупателем условий об оплате цены по договору (нарушение ООО "Алекс" установленного графика внесения платы за переданный в собственность объект недвижимости), в связи с чем пришел к выводу, что продавец, не получивший оплаты по договору, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 554, пункту 1 статьи 555 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии со статьей 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, и в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврат неоплаченных товаров.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 ГК РФ.
В подтверждение факта соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истцом в материалы дела представлена претензия от 08.11.2019 об урегулировании спора путем осуществления покупателем обусловленных договором очередных платежей, о расторжении договора, направленная по адресу юридического лица ответчика.
Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 25.10.2019 к договору сторонам утвержден график внесения платежей по оплате объекта недвижимости с учетом внесенного ООО "Алекс" первого платежа 28.08.2019 в размере 270 000 руб.:
- 150 000 руб. в срок до 28.10.2019;
- 200 000 руб. до 28.11.2019;
- 300 000 руб. до 28.12.2019,
- 300 000 руб. до 28.01.2020,
- 300 000 руб. до 28.02.2020;
- оставшаяся сумма по договору до 28.03.2020.
Полная оплата по договору должна быть совершена не позднее 01.05.2020 (пункт 1 соглашения от 25.10.2019).
Как следует из материалов дела ответчику передано спорное недвиж
