Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2020 г. N 04АП-1306/20 по делу N А19-17361/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 ноября 2020 г. N Ф02-4497/20 настоящее постановление изменено

г. Чита

20 июля 2020 г.

Дело N А19-17361/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15.07.2020.

Полный текст постановления изготовлен 20.07.2020.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.В. Барковской, судей: А.Е. Мациборы, О.А. Куклина

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щелкановой А.С.

при участии в судебном заседании:

от ООО "Искра" - Савкин В.Н., представитель по доверенности от 10.01.2018

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Ивашина Дмитрия Станиславовича и общества с ограниченной ответственностью "Искра" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 января 2020 года по делу N А19-17361/2019 по иску индивидуального предпринимателя Ивашина Дмитрия Станиславовича (ОГРНИП 310385012600100, ИНН 381200864908) к обществу с ограниченной ответственностью "Искра" (ОГРН 1033801012464; ИНН 3808001635; 664003 обл. Иркутская, г Иркутск, ул. Урицкого, д. 4) о признании договора аренды недействительным, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Искра" к индивидуальному предпринимателю Ивашину Дмитрию Станиславовичу о взыскании 1 517 606 руб. 51 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ивашин Дмитрий Станиславович обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИСКРА" с требованием о признании договора аренды N 9 от 17.06.2018 недействительной сделкой.

ООО "ИСКРА" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области со встречным иском о взыскании с ИП Ивашина Д.С. задолженности по арендной плате по договору аренды N 9 от 17.06.2018 в размере 1 517 606 руб. 51 коп., в том числе: 900 000 руб. - задолженность по арендной плате, за период с 01.05.2019 по 30.09.2019, 599 281 руб. 79 коп. - неустойка за период с 11.01.2019 по 09.12.2019, 18 324 руб. 72 коп. - задолженность за по потреблённую электрическую энергию.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 18.10.2019 встречный иск принят к рассмотрению совместно с первоначальным.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27 января 2020 года первоначальный иск удовлетворен. Признан недействительным договор аренды N 9 от 17.06.2018. Встречный иск удовлетворен частично. Взыскано с индивидуального предпринимателя Ивашина Дмитрия Станиславовича в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИСКРА" всего 223 055 руб. 53 коп, в том числе: - 211 658 руб. 05 коп. - основной долг, - 11 397 руб. 25 коп. - проценты на сумму долга, в остальной части отказано.

Истец, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит его отменить в части удовлетворения встречного иска.

По мнению заявителя, судом не дана оценка недобросовестному поведению ООО "Искра" при заключении долгосрочного договора аренды N 9 от 17.06.2018, и предъявлении встречного иска о взыскании задолженности и неустойки по договору.

Указывает, что был лишен возможности использовать помещение по целевому назначению, как производство в соответствии с пунктом 1.1 договора "под Пекарню", следовательно, не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в гом числе вследствие неправомерных действий третьих лиц.

По мнению заявителя, судом необоснованно определен размер неосновательного обогащения, исходя из ставки арендной платы по недействительному договору N 9 от 17.06.2018 года, а не на основании расчета среднего размера арендной платы за 1 кв.м за аналогичные помещения, сдаваемые в Кировском районе г. Иркутска, определяемого независимым оценщиком.

Общество, не согласившись с принятым судебным актом, в апелляционной жалобе просит его отменить.

Ссылается на то, что самовольной постройкой был признан одноэтажный отдельно стоящий пристрой из пеноблоков по длине дворового фасада здания. Само 2-этажное кирпичное здание, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 4, литер Б, кадастровый N 38:36:000034:6186, в котором и расположено переданное в аренду помещение с отдельным входом со стороны фасада здания, - самовольной постройкой не признавалось. Сведения о праве собственности ООО "Искра" на указанное здание внесены в ЕГРНИ, из реестра не исключались и не оспорены.

По мнению заявителя, суд неправомерно отклонил его довод о не достижении соглашения об отсрочке оплаты аренды за январь и февраль 2019 года, не дал оценки доводам о том, что исковые требования Ивашина Д.С. к ООО "Искра" о признании договора аренды недействительным сопряжены со злоупотреблением правом со стороны истца и направлены исключительно на уклонение Ивашина Д.С. от погашения образовавшейся задолженности за пользование помещением. Права и интересы последнего не нарушены.

В судебном заседании представитель ООО "Искра" поддержал свою правовую позицию по делу.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие иных надлежащим образом уведомленных лиц.

Рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.06.2018 между ООО "ИСКРА" (арендодатель) и ИП Ивашиным Д.С. (арендатор) был подписан договор аренды N 9 в редакции дополнительных соглашений от 28.06.2018 и от 17.06.2018, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату (аренды) помещение, площадью 80 кв.м., расположенное на первом этаже в двухэтажном здании объекте культурного наследия, расположенном по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, дом 4, литер "Б", кадастровый номер N 38:36:000034:6186, для использования под магазин и пекарню (далее - помещение).

План расположения в здании передаваемого помещения содержится в Приложении N 2 к договору, на этом плане помещение обозначено под N 1 (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 1.2 договора срок аренды установлен с 17.06.2018 по 17.06.2023.

Имущество, являющееся предметом договора аренды, передано ответчику по акту приема-передачи от 17.06.2018, подписанным обеими сторонами (Приложение N 1 к договору).

Основанием для обращения в суд с иском о признании договора недействительным послужила невозможность регистрации истцом договора аренды в связи с принятии обеспечительных мер, в виде запрета на проведение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого д. 4, а так же в связи с несогласованностью сторонами предмета договора.

Ответчик (арендодатель), в свою очередь, обратился со встречным иском о взыскании задолженности за пользование нежилым помещением.

Как следует из материалов дела, в рамках дела N А19-11589/2015 рассмотрен спор между Службой по охране объектов культурного наследия Иркутской области и обществом ограниченной ответственностью "ИСКРА" о признании самовольной реконструкции объекта культурного наследия, входящего в состав объекта культурного наследия регионального значения "Застройка улицы Урицкого", расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 4, литер А, Б, В в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:433: возведенного капитального одноэтажного пристроя по всей длине дворового фасада объекта культурного наследия расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 4, лит. Б; возведённого позднего одноэтажного пристроя под двускатной крышей, второго этажа над объектом культурного наследия расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 4, лит. В.

В качестве обеспечительной меры определением Арбитражного суда Иркутской области от 25.01.2016 судом принят запрет на проведение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого д. 4.

Определением Арбитражного суда от 24.07.2018 в отмене обеспечения иска обществу "ИСКРА" отказано.

Решением суда от 12.05.2017 по делу N А19-11589/2015 иск удовлетворен, суд признал реконструкцию объекта культурного наследия, входящего в состав объекта культурного наследия регионального значения "Застройка улицы Урицкого", расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 4, лит. А, лит. Б, лит. В, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:433, самовольной постройкой; обязал ООО "ИСКРА" произвести за свой счет снос самовольных объектов недвижимости.

Заявляя требование о признании договора аренды недействительной сделкой, Ивашин Д.С. ссылается на невозможность регистрации договора, невозможность использования помещения в связи с тем, что объект аренды является самовольной постройкой.

Удовлетворяя иск со ссылкой на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что ООО "ИСКРА", заключая 17.06.2018 долгосрочный договор аренды в отношении объекта недвижимости, признанного судом объектом самовольной постройки, и при наличии судебного запрета на проведение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, частично являющегося предметом спорного договора, действовало в нарушение требований статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако, как следует из материалов запрошенного дела N А19-11589/2015, а также из пояснений специалистов Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области, опрошенных в порядке статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой признан пристрой к зданию (литер Б), в то время как спорное помещение пекарни находилось в основном здании, не являвшегося предметом самовольной постройки в рамках спора по делу N А19-11589/2015.

В материалах дела N А19-11589/2015 (т. 4, л.д. 97) имеются ответы эксперта Учителя И.М. (инженер-строитель) на вопросы в рамках судебной строительно-технической экспертизы: "Ответ на вопрос N 1 - подвергались ли объекты, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, 4, литер Б, литер В, расположенные в границах земельного участка с кадастровый номером 38:36:000034:433 реконструкции?... Объект под литером Б реконструкции не подвергался, но к нему пристроено отдельно стоящее сооружение по оси8/А-Е.".

В судебном заседании 17.06.2020 года эксперт Учитель И.М. также подтвердил, что реконструкция здания литер Б, Урицкого, 4 не проводилась, пристрой является отдельно стоящим и здание литер Б затронуто не было.

В материалах дела N А19-11589/2015 (т. 5, л.д. 109) имеется акт обследования от 19.04.2017 Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области, где указано, что пристрой является "самостоятельной постройкой", расположенной на отдельном фундаменте, не связан со зданием литер Б конструктивно ("между конструкциями пристроя и стеной дворового фасада объёма лит. Б проложены листы пенопласта").

В судебном заседании 17.06.2020 представители Службы по охране объектов культурного наследия Иркутской области пояснили, что само здание литер Б, являющееся объектом культурного наследия реконструкции не подвергалось.

Каких-либо объективных препятствий пользования арендатором указанным помещением апелляционным судом не установлено. Напротив, представитель ИП Ивашина Д.С. в суде апелляционной инстанции (протокол от 17.06.2020) сообщил, что такие препятствия отсутствовали.

Подписание договора при наличии рассмотренного дела по существу, но неотмененных ограничительных мер не может само по себе с очевидностью свидетельствовать о злоупотреблении правом со стороны арендодателя. В материалах дела нет доказательств реального, носящего достаточно очевидный характер несоблюдения последним пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Применительно к рассматриваемому случаю, нарушение прав арендатора, рассчитывающего при заключении спорного договора, на долгосрочные правоотношения и стабильность предпринимательской деятельности влечет иные правовые последствия. При этом истец не лишен возможности реализовать защиту своих прав путем подачи самостоятельного иска в порядке и по основаниям, предусмотренным процессуальным законодательством.

Апелляционный суд считает, что сам факт невозможности регистрации долгосрочного договора аренды не может свидетельствовать о его недействительности.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключённого на срок более 12 месяцев, свидетельствует о его незаключенности. При этом согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, к незаключенному договору правила об основаниях недействительности сделок не применяются.

Следовательно, оснований для признания спорного договора недействительным у суда первой инстанции не имелось.

Решение суда в указанной части подлежит отмене на основании пунктов 2, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также в связи с нарушением норм материального права.

При этом апелляционный суд соглашается с выводами суда о наличии у ИП Ивашина Д.С. обязанности по внесению платы за фактическое пользование спорным имуществом исходя из размера платы, согласованного сторонами, применительно к положениям статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Период пользования нежилым помещением определён судом с учётом установленных обстоятельств и датой фактического освобождения ответчиком спорного помещения. Оснований для иной оценки представленных в дело доказательств апелляционный суд не усматривает. Обществом "Искра" не доказан факт пользования арендатором помещения после 14.06.2019.

Обстоятельств для полного освобождения предпринимателя Ивашина от платы за пользование помещением апелляционный суд не установил, ссылки последнего на недобросовестность действий арендодателя не являются таковыми, поскольку не препятствовали арендатору пользоваться помещением определённый судом период времени.

Несогласие предпринимателя с размером взысканной платы не принимается, так как с учетом требований действующего процессуального законодательства он в установленном порядке не оспорил размер, взятый за основу арендодателем. Поскольку арендатор не представил доказательства того, что средняя рыночная цена пользования аналогичным имуществом в г. Иркутске составляет менее цены, указанной в договоре аренды, основания для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы по данному основанию отсутствуют.

Доводы заявителей апелляционных жалоб проверены и подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы суда первой инстанции в части наличия оснований для взыскания задолженности, а выражают несогласие с ними, не соответствуют фактическим обстоятельствам, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Расходы по государственной пошлине подлежат распределению в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: по первоначальному иску (с учетом отказа) понесенные истцом расходы по уплате госпошлины в сумме 6 000 руб. остаются на нем. Встречный иск удовлетворен на 14,7%, госпошлина составляет 28 176 руб. которая ответчиком уплачена в полном объеме (л.д. 33,99 т. 1), в связи с чем понесенные ООО "Искра" расходы по уплате госпошлины относятся на ИП Ивашина Д.С. в сумме 4142 руб. (28176*14,7%).

С учетом результатов рассмотрения дела, понесенные ИП Ивашиным Д.С. расходы по госпошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб. остаются на нем, понесенные ООО "Искра" расходы по госпошлине за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб. распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям: с ИП Ивашина Д.С. в его пользу взыскиваются расходы в сумме 3000*14,7%=441 руб.

Т.е. всего с ИП Ивашина Д.С. в пользу ООО "Искра" взыскиваются расходы в сумме 4142+441=4583 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.258, ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 27 января 2020 года по делу N А19-17361/2019 отменить в части удовлетворения первоначального иска, изложив резолютивную часть постановления в следующей редакции:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ивашина Дмитрия Станиславовича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Искра" 211 658 руб. 05 коп. - основной долг, 11 397 руб. 25 коп. - проценты на сумму долга, 4583 руб. - расходы по уплате государственной пошлины, всего 227 638 руб. 30 коп.

В остальной части встречного иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

О.В. Барковская

Судьи

О.А. Куклин А.Е. Мацибора