Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2020 г. N 09АП-10430/20 по делу N А40-279875/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 ноября 2020 г. N Ф05-17481/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

20 июля 2020 г.

Дело N А40-279875/19

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.Б.Красновой,

судей:	И.А.Чеботаревой, В.А.Свиридова,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Б.В.Хмельницким,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу

ООО "Лесная 27"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.01.2020 по делу N А40-279875/19 (147-2201)

по заявлению ООО "Лесная 27"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

о признании недействительным решения

при участии:

от заявителя:	Черкасова М.А. по дов. от 29.2019;
от ответчика:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Лесная 27" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с требованиями к Управлению Росреестра по г.Москве (далее - Управление) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды N L27/87-17 от 01.09.2017.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.01.2020 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Общество обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Управление в судебное заседание явку своего представителя не обеспечило, о рассмотрении апелляционной жалобы извещено надлежащим образом.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в отсутствие представителя Управления в соответствии со статьями 156, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из обстоятельств дела, 15.10.2018 в Управление поступило заявление ООО "Лесная 27" о государственном кадастровом учете изменений в связи в учетом части объекта недвижимости, а также заявление о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Лесная д. 9 с кадастровым номером 77:01:0004016:4080.

Уведомлением Управления Росреестра по г.Москве от 24.10.2018 государственная регистрация договора аренды и государственного кадастрового учета части объекта недвижимости приостановлены в связи с непредставлением технического плана в отношении части здания площадью 431,11 кв.м.

Уведомлением Управления от 22.07.2019 отказано в государственной регистрации Договора аренды и государственного кадастрового учета в связи с неустранением обстоятельств, послуживших основанием для их приостановления.

Не согласившись с решением от 22.07.2019, Общество обратилось в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд исходил из отсутствия совокупности условий, необходимых для признания решения недействительным. При этом суд признал обоснованным требование Управления о необходимости представления технического плана на часть здания площадью 431,11 кв.м.

Апелляционная коллегия, повторно исследовав обстоятельства дела, оценив имеющиеся доказательства, полагает возможным не согласиться с выводами суда, исходя из следующего.

Согласно части l статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания указанных обстоятельств, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Из обстоятельств дела следует, что в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию Обществом был представлен Договор аренды N L27/87-17 от 01.09.2017 (далее -Договор), заключенный между ООО "Лесная 27" (арендодатель) и ООО "КИСМЕТ КАПИТАЛ ТРУП" (арендатор).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2.1 Договора аренды Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор обязуется принять от Арендодателя во временное владение и пользование (аренду) Помещения арендуемой площадью Помещений 431,11 кв.и. (по ВОМА) и площадью 322,3 кв.м. в соответствии с данными Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Москве (филиал ФГБУ "ФКП Росреестра по г.Москве"), расположенные на 6 этаже Здания Б (комнаты с 60 по 71). Границы помещений отмечены красным цветом на плане помещений (Приложение 1 к настоящему Договору (Аренды). Описание Помещений указано в Приложении 2 к настоящему Договору Аренды.

Согласно разделу 1 Договора под Помещениями понимаются помещения общей площадью в соответствии с измерениями ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра по г.Москве" 322,3 кв.м., которые расположены на 6 этаже Здания Б (комнаты с 60 по 71). Границы помещений отмечены красным цветом на плане помещений (Приложение 1 к настоящему Договору (Аренды). Описание Помещений указано в Приложении 2 к настоящему Договору Аренды.

Под Арендуемой Площадью Помещений понимается Арендуемая Площадь Помещений, определенная в соответствии со Стандартом Измерения ВОМА, которая составляет 431,11 кв.м. Арендуемая Площадь Помещений определена по стандарту Измерения ВОМА специализированной компанией, привлеченной Арендодателем.

По стандартам Измерения ВОМА в силу раздела 1 Договора понимается стандартный метод измерения площади помещений в офисных зданиях, разработанный Международной Ассоциацией Собственников и Управляющих зданий (ВОМА) и утвержденный 11 мая 2010 г. Американским Национальным Институтом Стандартизации (ANSI) и известный как ANSI/ВОМА Z65.1-2010. Стандарт Офисных Зданий, Метод "А", в соответствии с которым компанией, привлеченной Арендодателем, определена Арендуемая Площадь Помещений, зафиксированная в Договоре и Акте приемки-передачи.

В силу пункта 2.3 Договора Арендуемая Площадь Помещений применяется для целей расчета арендной платы.

Согласно пункту 1 Приложения 2 к Договору аренды для целей государственной регистрации Договора в аренду сдаются Помещения, описание и общая площадь которых даны в соответствии с измерениями и данными Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра по г.Москве"), а именно: общая площадь помещений 322,3 кв.м., которые расположены на 6 этаже Здания Б (комнаты с 60 по 71).

Согласно пункту 2 Приложения 2 для целей расчета арендной платы (за исключением платы за парковку) используется арендуемая площадь помещений и Арендуемая Площадь здания, а именно: Арендуемая Площадь Помещений 431,11 кв.м., а

Арендуемая Площадь Здания: 63 748,20 кв.м.

Таким образом, предметом договора аренды являются помещения, площадью 322,3 кв.м. в соответствии с измерениями ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра по г.Москве", которые расположены на 6 этаже Здания Б (комнаты с 60 по 71).

Границы указанных помещений отмечены красным цветом на плане помещений в Приложении 1 к Договору (т.1 л.д.106), сами помещения также описаны в экспликации (т.1 л.д.107).

Указанные помещения площадью 322,3 кв.м. переданы Арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2017 (т.1 л.д.146).

С учетом изложенного, вывод суда о том, что в аренду передаются части объекта с кадастровым номером N 77:01:0004016:4080, а именно площадью 431,11 кв.м., и площадью 322,3, являются ошибочными.

Пунктом 4 части 3 статьи 14 Закона о регистрации установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 14, части 3 статьи 40 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета всех помещений осуществляется по заявлению собственника здания (сооружения), если право собственности на здание зарегистрировано, к которому прилагается технический план здания, содержащий необходимые для государственного учета всех помещений сведения.

Согласно части 5 статьи 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона о недвижимости основанием для осуществления государственного кадастрового учета является технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Согласно части 1 статьи 24 Закона о недвижимости технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В рассматриваемом случае, как следует из обстоятельств дела, ООО "Лесная 27" для регистрации договора представило в Управление Росреестра по г.Москве полный пакет документов, в том числе технический план в отношении части здания площадью 322,3 кв.м., являющегося предметом договора аренды. В связи с чем, отказ Управления в осуществлении кадастрового учета и регистрации договора аренды по основанию непредставления технического плана на часть здания площадью 431,11 кв.м. является незаконным.

В силу части 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ истребование у заявителя дополнительных документов не допускается.

Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что в Едином государственном реестре недвижимости уже имеются необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о передаваемой в аренду части здания, поскольку само здание (помещения) было зарегистрировано и поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

В договоре аренды от 01.09.2017 и приложениях к нему, в соответствии со статьей 607 ГК РФ, исчерпывающе указаны все данные, позволяющие определенно установить, какая часть здания подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды, в частности: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемой части с привязкой к кадастровому паспорту.

Представленная в материалы дела экспликация нежилого помещения, являющаяся неотъемлемой частью договора аренды, которая также представлялась в регистрирующий орган (доказательств обратного не представлено), позволяет достоверно индивидуализировать передаваемые по договору аренды помещения.

Таким образом, поскольку стороны по договору аренды согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды, а в приложении к названному договору согласовали графическую часть, государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлена без представления на государственную регистрацию технического плана предусмотренного пунктом 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ.

Указанный вывод согласуются с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", соответствуют пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета" от 30.11.2016 г.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело ошибочным выводам суда и в силу части 1 статьи 1 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.01.2020 по делу N А40-279875/19 отменить.

Признать недействительным решение Управления Росреестра по г.Москве от 22.07.2019 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 01.09.2017 N L27/87-17.

Обязать Управление Росреестра по г.Москве осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01.09.2017 N L27/87-17.

Взыскать с Управления Росреестра по г.Москве в пользу ООО "Лесная 27" 3000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции, 1500 руб. - по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Б.Краснова

Судьи

И.А.Чеботарева В.А.Свиридов