Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2020 г. N 02АП-3564/20 по делу N А28-1483/2019

г. Киров

20 июля 2020 г.

Дело N А28-1483/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ившиной Г.Г.,

судей Волковой С.С., Кононова П.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Орловой Д.М.,

при участии в судебном заседании:

от ИП Агабекова Агабека Гасана оглы - Пыхтеева П.С., действующего на основании доверенности от 21.03.2018;

от департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - Симоновой Т.А., действующей на основании доверенности от 27.12.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 19.03.2020 по делу N А28-1483/2019,

по заявлению индивидуального предпринимателя Агабекова Агабека Гасана оглы (ОГРНИП 316435000056793, ИНН 121000013825)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН 1034316546978, ИНН 4348010693)

о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного

права выкупа помещения и обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Агабеков Агабек Гасан оглы (далее - заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным решения департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - ответчик, Департамент) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - части нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:000745:996, площадью 27,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Киров, ул. Пушкина, д. 32а, выраженного в письме от 02.11.2018 N 6789-01-05ДМС, и об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества (далее - решение от 02.11.2018).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 19.03.2020 заявленные требования удовлетворены, признано недействительным решение Департамента от 02.11.2018, на ответчика возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право приобретения арендуемого помещения, установленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя жалобы, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела; суд неправильно применил нормы материального права. Настаивает на законности принятого решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указывает, что арендуемое помещение площадью 27,9 кв.м. является частью нежилого помещения общей площадью 152,5 кв.м., на него отсутствует самостоятельный кадастровый паспорт (технический план), по мнению заявителя жалобы, помещение не является самостоятельным объектом кадастрового учета. Более подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе.

Предприниматель в письменном отзыве на апелляционную жалобу опровергает доводы ответчика. При этом указывает, что решение суда о необходимости повторного рассмотрения его заявления от 04.10.2018 не приводит к эффективной защите прав заявителя. Предприниматель считает, что суд должен был обязать ответчика начать процедуру выкупа объекта аренды.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 21.05.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 22.05.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Протокольным определением от 16.06.2020 апелляционный суд в соответствии со статьей 158 АПК РФ отложил судебное заседание на 14.07.2020.

Предприниматель представил письменные дополнения к отзыву на жалобу с обоснованием своей позиции.

В судебных заседаниях суда апелляционной инстанции 16.06.2020 и 14.07.2020 представители сторон поддержали занятые по делу позиции.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.12.2015 между Департаментом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор N 7349 аренды помещения, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 27,9 кв.м. (номера помещений по поэтажному плану - 13, 14 а, 14, 15), расположенного в нежилом помещении общей площадью 152,5 кв.м. по адресу: г. Киров, Нововятский район, ул. Пушкина, дом 32А, помещение 1004 с кадастровым номером 43:40:000745:996 (далее - договор аренды, т. 1 л.д. 35-40).

Срок действия договора с 04.12.2015 по 03.12.2020 (пункт 8 договора аренды).

Спорное помещение передано арендатору по соответствующему акту приема-передачи (приложение N 3 к договору аренды).

04.10.2018 Предприниматель обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого по договору аренды помещения, установленного Законом N 159-ФЗ (т. 1 л.д. 42-43).

Письмом от 02.11.2018 исх.N 6789-01-05ДМС Департамент сообщил Предпринимателю об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по причине отсутствия самостоятельного технического и кадастрового паспорта, то есть арендуемое помещение не является самостоятельным объектом кадастрового учета, указав, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения (т. 1 л.д. 33-34).

Не согласившись с данным отказом Департамента, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Кировской области с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, придя к выводу, что формирование обособленных помещений на основе объекта аренды возможно и законные основания для отказа в приватизации у Департамента отсутствовали, удовлетворил заявленные требования, при этом, учитывая направленное ответчиком уведомление об одностороннем отказе от договора, полученное Предпринимателем 27.02.2020, возложил на ответчика обязанность повторно рассмотреть заявление Предпринимателя о намерении реализовать установленное Законом N 159-ФЗ преимущественное право приобретения арендуемого помещения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнения к отзыву, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В рассматриваемом случае на определенную в Законе N 159-ФЗ дату арендуемое недвижимое имущество находилось во временном пользовании заявителя по договору аренды более двух лет; сведений о наличии задолженности по арендной плате суду не представлено; доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в деле не имеется.

Установив указанное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что на момент обращения в Департамент с заявлением о выкупе муниципального имущества заявитель обладал преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого имущества. Данные выводы суда сторонами по существу не оспариваются.

Вместе с тем письмом от 02.11.2018 N 6789-01-05ДМС Департамент сообщил заявителю об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по причине отсутствия самостоятельного технического и кадастрового паспорта, то есть помещение не является самостоятельным объектом кадастрового учета.

В апелляционной жалобе ответчик настаивает на законности и обоснованности принятого решения. Рассмотрев доводы Департамента, приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Применительно к рассматриваемому судом делу в муниципальной собственности муниципального образования "город Киров" находится помещение с кадастровым номером 43:40:000745:996, площадью 152,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Киров, ул. Пушкина, д. 32а. Арендуемые Предпринимателем помещения, являющиеся составной частью данного помещения, не сформированы как самостоятельный объект.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Закона N 159-ФЗ, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

По смыслу приведенных нормативных положений реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

Как верно указал суд первой инстанции, Закон N 159-ФЗ не установил каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого и среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости. То обстоятельство, что право муниципальной собственности зарегистрировано за муниципальным образованием на объект недвижимости в целом и арендуемые помещения не сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости, не является препятствием для реализации арендатором права на выкуп.

С учетом законодательно возложенной на ответчика обязанности доказывания именно Департамент должен доказать суду, что арендуемые помещения не могут быть сформированы как самостоятельный объект недвижимого имущества. В нарушение требований части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ Департамент в рассматриваемой ситуации не представил доказательств, подтверждающих указанные выводы уполномоченного органа.

Между тем из материалов рассматриваемого дела следует, что решением комиссии по использованию муниципальной собственности от 24.10.2019 N 1145 Предпринимателю дано согласие на перепланировку помещения с кадастровым N 43:40:000745:996А путем его раздела на 5 помещений, в том числе площадью 27,9 кв.м. (т. 1 л.д. 128).

Заявителем в материалы дела представлен Технический план помещения от 01.08.2019, выполненный кадастровым инженером Парфеновым Антоном Сергеевичем (далее - Парфенов А.С.).

Согласно пояснениям кадастрового инженера Парфенова А.С., представленным в порядке статьи 55.1 АПК РФ, помещение N 1006, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Пушкина (Нововятский), д. 32А, не является обособленным, но его можно обособить, поскольку оно входит в состав большого помещения с кадастровым N 43:40:000745:996А. Помещение N 1006 не является изолированным, но есть отдельный вход, необходимо провести кадастровые работы по разделу всего общего помещения на 5 отдельных самостоятельных изолированных помещений: подготовить технический план, получить адреса для каждого помещения и встать на кадастровый учет. Согласие жильцов при выделении помещения N 1006 из общего имущества не требуется, поскольку отсутствует общедомовое имущество. Все 5 помещений являются кабинетами, коридоры находятся в собственности администрации города Кирова.

Учитывая названные обстоятельства, по сути, позиция ответчика в суде первой инстанции сводилась к урегулированию спора между Департаментом и Предпринимателем. Неоднократно ответчик заявлял ходатайства от 13.05.2019, 13.06.2019, 21.06.2019, 02.08.2019, 29.08.2019 об отложении судебных заседаний (т. 1 л.д. 73, 78, 87, 92, 97). Департамент в рассматриваемой ситуации не представил доказательств в обоснование своей позиции по настоящему делу относительно отсутствия возможности обособления спорного арендуемого помещения.

Ссылка заявителя жалобы на то, что часть 3 стать 9 Закона N 159-ФЗ не устанавливает обязанность уполномоченного органа в случае, если арендуемое помещение не сформировано в самостоятельный объект недвижимости, после получения от арендатора заявления предпринять действия по обособлению путем перепланировки арендуемого помещения, в данном деле отклоняется.

В настоящем деле названные ответчиком после принятия 02.11.2018 оспариваемого решения об отказе в реализации преимущественного права выкупа обстоятельства (относительно перепланировки нежилого помещения) не были указаны в качестве основания для отказа заявителю в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данные обстоятельства, названные после принятия ответчиком оспариваемого решения, не могут подтверждать его законность на дату принятия решения от 02.11.2018.

Соответственно, то обстоятельство, что технический план помещения от 01.08.2019 должен быть подготовлен на основании актов приемочной комиссии департамента городского хозяйства администрации города Кирова, подтверждающих завершение перепланировки, не было положено в основу принятого Департаментом решения от 02.11.2018.

На дату принятия решения об отказе ответчик указал в письме от 02.11.2018 лишь на то, что на помещение отсутствуют самостоятельные кадастровые и технические паспорта, вопрос о разделении арендуемого помещения органом местного самоуправления не рассматривается и законодательством не установлена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения.

Однако предусмотренный Законом N 159-ФЗ перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа является ограниченным и не содержит такого основания, как нежелание собственника обособлять в принципе обособляемую арендуемую часть помещения.

Кроме того, предусмотренное пунктом 8 Информационного письма N 134 условие о наличии возможности формирования помещения как обособленного объекта подразумевает именно техническую возможность обособления, а не возможность получения согласия собственника. Возможность реализации преимущественного права выкупа не ставится законодателем в зависимость от усмотрения органа власти.

Иной подход влечет необоснованное лишение Предпринимателя как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, что не соответствует смыслу Закона N 159-ФЗ, целью которого является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возложена на ответчика как на орган, принявший оспариваемое решение (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что отказ в реализации преимущественного права выкупа объекта муниципального имущества не соответствует положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ (на дату принятия) и является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, лишая его возможности использования преимущественного права на приобретение спорного помещения, в связи с чем требования заявителя о признании незаконным оспариваемого отказа подлежат удовлетворению.

Ссылки заявителя жалобы в подтверждение своей позиции по данному делу на судебную практику подлежат отклонению, поскольку указанные в апелляционной жалобе судебные акты приняты с учетом обстоятельств конкретного дела и не имеют преюдициального значения для настоящего спора.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, в том числе направление арендодателем уведомления об одностороннем отказе от договора, суд первой инстанции правильно определил в качестве способа восстановления нарушенного права заявителя - повторно рассмотреть заявление Предпринимателя от 04.10.2018. Изложенные в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя об обратном судом апелляционной инстанции рассмотрены и не принимаются, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам конкретного дела.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о правомерности позиции ответчика. Нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Кировской области от 19.03.2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривается, поскольку ответчик в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 19.03.2020 по делу N А28-1483/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Г.Г. Ившина

Судьи

С.С. Волкова П.И. Кононов