Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2020 г. N 01АП-2672/20 по делу N А11-14763/2018

г. Владимир

17 июля 2020 г.

Дело N А11-14763/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Устиновой Н.В., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района на решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.03.2020 по делу N А11-14763/2018,

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района (ОГРН 1033301003009; ИНН 3316420053; 601010, Владимирская область, г. Киржач, ул. Серегина, д. 7) к обществу с ограниченной ответственностью "Колос" (ОГРН 1023300997796, ИНН 3316005628; 601010, Владимирская область, г. Киржач, ул. Серегина, д. 18), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация Киржачского района Владимирской области (601010, Владимирская область, г. Киржач, ул. Серегина, д. 7), о взыскании 694 653 руб. 13 коп.,

при участии представителей: от истца (заявителя) - не явился, извещен;

от ответчика - Гусевой Т.Ю. по доверенности от 01.06.2020 сроком действия до 31.07.2020;

от третьего лица - не явился извещен,

установил.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Колос" (далее - ООО "Колос") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 26.07.2017 по 21.05.2018 в сумме 220 384 руб. 10 коп., пени за период с 10.01.2017 по 25.09.2018 в сумме 373 516 руб. 73 коп., сумму неосновательного обогащения за период с 22.05.2018 по 25.09.2018 в сумме 99 321 руб. 60 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 22.05.2018 по 25.09.2018 в сумме 1430 руб. 70 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена: администрация Киржачского района Владимирской области.

Решением от 03.03.2020 Арбитражный суд Владимирской области отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Заявитель жалобы указал, что Комитетом в полном объеме исполнено решение Арбитражного суда Владимирской области по делу N А11-1223/2015, факт получения проекта договора (оферты) истцом датирован 14.07.2017, что истцом не оспаривается. В установленный статей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ООО "Колос" не воспользовалось правом на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости оценки. 05.12.2017 направило в адрес Комитета подписанный проект договора купли-продажи помещения от 05.07.2017 N 01/2017 с актом разногласий по существу условий договора. Таким образом, ООО "Колос" нарушило процедуру выкупа арендуемого помещения и утратило преимущественное право выкупа арендуемого помещения. На основании чего постановлением администрации от 06.09.2017 N 1325 постановление администрации от 05.04.2017 N 981 отменено.

Выводы суда противоречат Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Также заявитель указал, что в адрес администрации письменного уведомления о намерении воспользоваться преимущественным правом по заключению договора аренды на новый срок от ответчика не поступало. 22.052018 произведена регистрация прекращения права аренды. ООО "Колос" с 31.03.2014 арендных платежей не производил.

Представитель ответчика в судебном заседании и отзыве возразил против доводов апелляционной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, В собственности муниципального образования Киржачскний район находится нежилое помещение с кадастровым номером 33:02:010122:149, площадью 84,7 кв.м., этажность - 1, расположенное по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО город Киржач (городское поселение), г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, что подтверждается выпиской из ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.10.2018 N 99/2018/214494076 и выпиской из реестра муниципального имущества от 02.11.2018 N 3316 (далее - помещение).

На основании решения Киржачского Районного Совета народных депутатов от 30.03.2004 N 31/385, распоряжения главы администрации N 134-р от 13.04.2004 между администрации Киржачского района (арендодателем) и ООО "Колос" (арендатором) по согласованию с балансодержателем - Комитетом по культуре администрации Киржачского района 11.04.2004 был заключен охранно-арендный договор N 46 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, находящимися в муниципальной собственности Киржачского района, согласно пункту 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (срочное возмездное пользование) недвижимое имущество являющееся муниципальной собственностью и расположенное в помещении памятника истории и культуры "Здание торговых рядов" /гостинный двор/, находящееся по адресу: г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, для использования под магазин, общая площадь сдаваемых в аренду помещений 84,7 кв. м. помещений 1 этажа, в том числе основная площадь 57,7 кв.м. 18, 24, вспомогательная площадь 27,0 кв.м., 25, 26.

Срок аренды устанавливается с 01.04.2004 по 31.03.2014. (пункт 2.1. договора).

Указанные в договоре нежилые помещения были переданы ООО "Колос" по передаточному акту (Приложение N 1 к охранно-арендному договору N 46 от 11.04.2004).

Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Во исполнение решения Арбитражного суда Владимирской области от 13.12.2016, постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2017 по делу N А11-1223/2015 письмом от 06.07.2017 N 1987-01-34 администрация направила в адрес ООО "Колос", как субъекту малого и среднего предпринимательства, для подписания проект договора купли-продажи помещения от 05.07.2017 N 01/2017, полученный ООО "Колос" 14.07.2017.

В силу статьи 441, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами.

В установленный статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" тридцатидневный срок ООО "Колос" данный проект договора не подписало.

Письмом от 13.12.2017 N КУМИ-1467-01-23 комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района (далее-Комитет) уведомил ООО "Колос" об утрате права на выкуп помещения, а также об отмене постановления администрации от 05.07.2017 N 981 "О предоставлении в собственность нежилого помещения, общей площадью 84,7 кв.м., расположенного по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), г. Киржач, ул. Гагарина д. 29" (постановление администрации от 06.09.201 7 N1325).

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 24.11.2017 N 3461-01/02 с требованием, оплатить образовавшуюся задолженность.

Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

24.11.2017 администрация письмом N 3462-01-34/02 уведомила ООО "Колос" о прекращении договора аренды от 11.04.2004 N 46.

Неуплата ответчиком задолженности по арендной плате, явилась основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения иска. При этом суд исходил из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 610 Кодекса если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178 -ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органом местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ настоящий закон регулирует отношения, возникшие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Вместе с тем согласно статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - ФЗ N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу положений части 2 статьи 9 и части 2 статьи 10 Федерального закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 8 п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

20.01.2014 администрация Киржачского района направила ООО "Колос" письмо N 86-01-34/16, в котором предложила воспользоваться преимущественным правом на приобретение данного арендуемого имущества.

27.01.2014 ООО "Колос" акцептовал предложение администрации, направив в ее адрес согласие реализовать преимущественное право покупки арендуемого помещения. После чего администрация Киржачского района стала оформлять техническую документацию на арендуемое помещение для его продажи обществу.

06.10.2014 ООО "Колос" в очередной раз обратился в администрацию Киржачского района с заявлением о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

13.12.2016 решением Арбитражного суда Владимирской области по делу N А11-1223/2015 признано незаконным бездействие администрации муниципального образования Киржачский район Владимирской области, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, направленных на предоставление ООО "Колос" преимущественного права выкупа нежилого помещения (магазина), арендуемого по охранно-арендному договору от 11.04.2004 N 46, расположенного в здании "Торговых рядов" (Гостиный двор) по адресу: Владимирская область г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29. Обязании администрации муниципального образования Киржачский район Владимирской области устранить допущенное нарушение прав ООО "Колос" путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: - восстановить технический и кадастровый учет арендуемого нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м., расположенного в здании торговых рядов ("Гостиный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), ул. Гагарина, д. 29; - в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного помещения в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; - в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорного помещения обеспечить принятие решения об условиях его приватизации, предусмотрев условие о рассрочке платежей на три года; - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорного помещения направить заявителю проект договора купли-продажи данного недвижимого имущества.

09.03.2017 постановлением Первого арбитражного апелляционного суда названное решение оставлено без изменения, а жалоба Администрации без удовлетворения.

Незаконность бездействия администрации Киржачского района установлена решениями Арбитражного суда Владимирской области по делам судебными актами по делам N А11-12195/2014 и N А11-1223/2015, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Согласно части 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, суд пришел к верному выводу, что администрация Киржачского района своим поведением способствовала к несению ООО "Колос" дополнительных расходов в виде расходов по оплате арендной платы.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым также отметить следующее.

Гражданским законодательством установлен принцип добросовестности участников гражданско-правового оборота при осуществлении своих гражданских прав.

В соответствии с пунктом 1 и 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Целью отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание данного лица, а защита прав лица, пострадавшего в результате этого злоупотребления.

Судом апелляционной инстанции проанализированы фактические обстоятельства дела, взаимоотношения сторон и установлено наличие вступившего в законную силу решения суда по делу N А11-1223/2015, установившего наличие незаконного бездействия в действиях истца и возложение на него обязанности по устранению допущенных нарушений.

Кроме того, решением Арбитражного суда Владимирской области N А11-15834/2018 установлено, что после возложения обязанности на КУМИ администрации Киржачского района устранить нарушения закона и заключить с ООО "Колос" в установленном порядке договор купли-продажи спорного имущества, истцом вновь подготовлен отчет о стоимости имущества, не соответствующим требованиям закона, в то время, как истец не мог не знать о том, что указанный отчет оставляется на дату обращения субъекта малого или среднего предпринимательства с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Указанным решением отчет признан недостоверным и судом определена стоимость выкупаемого имущества, то есть допущенные истцом нарушения закона им в полной мере не устранены.

Таким образом суд приходит к выводу о наличии длящегося противоправного поведения со стороны КУМИ администрации Киржачского района, что свидетельствует о недобросовестности истца.

При соблюдении истцом требования действующего законодательства, договор купли продажи спорного имущества, должен был быть заключен в месячный срок с момента обращения ООО "Колос" с соответствующим заявлением, то есть до 27.02.2014 года и указанное неосновательное обогащение на стороне ООО "Колос" возникнуть не могло.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал истцу в защите его права.

Оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Все доводы заявителя были предметом исследования в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

Каких - либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 03.03.2020 по делу N А11-14763/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Н.Ковбасюк

Судьи

Д.Г. Малькова Н.В.Устинова