Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2020 г. N 09АП-18114/20 по делу N А40-251806/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26 октября 2020 г. N Ф05-16748/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

21 июля 2020 г.

Дело N А40-251806/19

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Т.В. Захаровой,

судей Е.А. Птанской, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.М. Кулиш,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2020 года по делу N А40-251806/2019,

принятое по исковому заявлению ООО "Ветастайл"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Чарыгин Т.Н. по доверенности от 10.07.2020 г.

от ответчика: Атаманов Р.С. по доверенности от 12.05.2020 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ветастайл" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированного в ЕГРН N 77-77-11/005/2014-068 от 27.05.2014 в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: г.Москва, Цветной бульвар, д.9, общей площадью 203,4 кв.м., принадлежащего истцу на праве собственности, и об обязании ответчика обеспечить предоставление в Управление Росреестра по г.Москве заявления о прекращении ограничения - ипотеки в отношении объекта ипотеки - нежилого помещения, находящегося по адресу: г.Москва, Цветной бульвар, д.9, общей площадью 203,4 кв.м., принадлежащего истцу на праве собственности.

Решением от 11 февраля 2020 года Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указал, что суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, не принял во внимание недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменных объяснениях по делу, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, исковые требования оставить без удовлетворения.

Представитель истца возражал по доводам, изложенным в жалобе, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 11.02.2020 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 17.03.2014 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 59-164 (далее - Договор купли-продажи).

В соответствии с пунктом 1.1. Договора купли-продажи ответчик обязуется передать в собственность истца объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, Цветной бульвар, д. 9, общей площадью 203,4 кв. м., подвал, пом. I, коми. 3-15, 15а, 16-26 (далее - Объект), а истец принять и оплатить объект недвижимости.

Согласно пункту 3.1. Договора купли-продажи цена объекта составила 26 664 195 рублей.

В силу пункта 3.4. оплата по Договору купли-продажи вносится истцом ежемесячно.

Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения Договора купли-продажи. Последующие ежемесячные платежи осуществляются истцом до 17 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 740 672 рублей 09 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Согласно пункту 4.1. Договора купли-продажи в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества.

На объект было зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона, установленная в соответствии с пунктом 4.1. Договора купли-продажи, о чем в ЕЕРП была сделана запись N 77-77- 11/005/2014-068 от 27.05.2014.

Право собственности на объект по Договору купли-продажи перешло от ответчика к истцу (запись в ЕГРН N 77-77-11/005/2014-067 от 27.05.2014 года).

Истец полностью выполнил обязательства по оплате Объекта недвижимого имущества в соответствии с Договором купли-продажи.

30.05.2019 года истец письмом N 1304-1 обратился к ответчику с заявлением о снятии обременении и погашения записи об ипотеке N 77-77-11/005/2014-68 в связи с полной оплатой основных платежей по Договору купли-продажи.

02.07.2019 года ответчик письмом N ДГИ-1-44301/19-1 уведомил истца, что задолженности по основному долгу и предоставленную рассрочку истец не имеет, денежные средства в счёт оплаты стоимости Объекта по Договору купли-продажи поступили полностью в размере 26 664 195 рублей.

Тем же письмом от 02.07.2019 года ответчик сообщил, что обеспечит подачу заявления о прекращения ограничения (обременения) - ипотеки в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Цветной бульвар, д.9, площадью 203,4 кв.м., после погашения задолженности по пеням в размере 3 324 641 рубль 89 копеек.

В связи с тем, что обязательство, обеспеченное ипотекой, возникшее между сторонами, прекращено надлежащим его исполнением, а запись об обременении нарушает права истца, истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимого имущества, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации о толковании условий договора, другие доказательства, имеющиеся в материалах дела, а также доводы сторон, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для прекращения залоговых обязательств, так как договором купли-продажи недвижимого имущества в пункте 4.1 предусмотрено, что в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по договору.

Суд апелляционной инстанции считает правомерным удовлетворение судом первой инстанции исковых требований, а доводы жалобы со ссылкой на наличие непогашенной неустойки, взысканной с истца в рамках дела N А40-18018/19, подлежащими отклонению.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Пунктом 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Договор о залоге арендуемого имущества заключается одновременно с договором купли-продажи указанного имущества. Расходы на государственную регистрацию договора о залоге арендуемого имущества возлагаются на арендатора.

Из пункта 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ следует, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В этой связи является несостоятельным довод жалобы о ненадлежащем способе защиты права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 3 Закона N 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, в том числе, в случае прекращения обеспеченного залогом обязательства.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4.1. Договора купли-продажи в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества.

Как установлено судом и не оспорено ответчиком, истец полностью оплатил выкупную стоимость арендуемого имущества, а также начисленные проценты на предоставленную рассрочку.

Как указано выше, обязательства истца по уплате неустойки, начисленной Департаментом за просрочку оплаты по договору, с учетом условий договора не обеспечено залогом.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 февраля 2020 года по делу N А40-251806/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.В. Захарова

Судьи

Е.А. Птанская А.И. Трубицын