Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2020 г. N 18АП-7141/20 по делу N А34-7322/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 16 октября 2020 г. N Ф09-5428/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

23 июля 2020 г.

Дело N А34-7322/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Аникина И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курганпарк" на решение Арбитражного суда Курганской области от 20.05.2020 по делу N А34-7322/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации города Кургана - Каменская И.С. (доверенность от 14.01.2020), Марчишина М.А. (доверенность от 14.01.2020),

общества с ограниченной ответственностью "Курганпарк" - Сидоров Я.С. (доверенность от 16.07.2020).

Администрация города Кургана (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Курганпарк" (далее - ООО "Курганпарк", ответчик) о расторжении договора N 293-з от 13.04.2004 аренды муниципального земельного участка с кадастровым номером 45:25:070308:264 площадью 58 220 кв.м. для обслуживания городского сада; местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, Городской сад, ул. Ленина, 23, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору; об обязании ООО "Курганпарк" в течение двух недель с момента расторжения договора возвратить Администрации города Кургана в надлежащем состоянии земельный участок с кадастровым номером 45:25:070308:264 площадью 58 200 кв.м. для обслуживания городского сада, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, Городской сад, ул. Ленина, 23, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору, а также о взыскании убытков в размере 2 187 678 руб.

Решением Арбитражного суда Курганской области от 20.05.2020 (резолютивная часть от 14.05.2020) исковые требования удовлетворены частично: суд расторг договор N 293-з аренды земельного участка от 13.04.2004 и возложил на ООО "Курганпарк" в течение двух недель с момента расторжения договора возвратить Администрации города Кургана в надлежащем состоянии земельный участок с кадастровым номером 45:25:070308:264 площадью 58 220 кв.м. для обслуживания городского сада, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, Городской сад, ул. Ленина, 23, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к договору. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения заявленных требований, принять в указанной части новый судебный акт.

Полагает, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о неисполнении ответчиком обязанности по обслуживанию территории городского сада. Судом не учтено, что объем обязательств по обслуживанию территории городского сада в договоре аренды N 293-з от 13.04.2004 не согласован, а Правила благоустройства территории города Кургана, утв. решением Курганской городской Думы от 27.03.2019 N 52 к спорным договорным отношениям сторон неприменимы и не могут быть признаны условиями договора обязательными для исполнения ответчиком, тогда как нарушение ответчиком указанных Правил, являющихся муниципальным правовым актом, не может являться основанием для расторжения договора. Делая вывод о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по обеспечению наружного освещения, суд первой инстанции не учел, что такие работы могут быть проведены только специализированной организацией, осуществляющей работу электрических сетей на основании муниципального контракта. Судом неправомерно установлен факт привлечения ответчика к ответственности за нарушение пункта 8.2. Правил благоустройства территории города Кургана, тогда как указанная норма не содержит санкции за её нарушение. Сам по себе факт необустройства туалетных кабинок, хотя и является неисполнением обязанности по обеспечению благоустройства территории городского сада, однако, не является существенными нарушением условий договора, в силу чего не является достаточным основанием для расторжения договора.

Истец в письменных возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из письменных материалов дела, между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области (арендодатель) и ООО "Курган-Парк" (арендатор) оформлен договор N 293-3 аренды земельного участка от 13.04.2004, по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: г. Курган, городской сад. Земельный участок расположен относительно ориентира Городской сад, для реконструкции Городского сада им. В.И. Ленина, в границах, указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:000000:48, общей площадью 70 572 кв. м (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.3.2. договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 13.04.2004 по 12.04.2053.

Соглашением от 15.02.2006 в договор внесены изменения, пункт 1.1. изложен в следующей редакции: арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: г. Курган, городской сад. Земельный участок расположен относительно ориентира Городской сад, для реконструкции и эксплуатации Городского сада им. В.И. Ленина, в границах, указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:000000:48, общей площадью 70 572 кв. м. Кроме того, пункт 4.3.2. договора также изложен в новой редакции: арендатор имеет право сдавать весь участок или его часть (части) в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по данному договору третьим лицам при условии уведомления арендодателя.

Соглашением от 07.10.2006 в договор внесены изменения, пункт 1.1. изложен в следующей редакции: арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: г. Курган, городской сад. Земельный участок расположен относительно ориентира Городской сад, для реконструкции и эксплуатации Городского сада им. В.И. Ленина, в границах, указанных в кадастровом плане участка с кадастровым номером 45:25:000000:0124, общей площадью 70 418 кв. м.

Соглашением от 16.09.2011, подписанным между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области и ООО "Курган-Парк" в договор вновь внесены изменения, пункт 1.1. изложен в следующей редакции: арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:070308:264, площадью 58 220 кв. м, для обслуживания Городского сада. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курганская область, г. Курган, Городской сад, ул. Ленина, 23, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемого к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.

В пункте 2 соглашения его стороны согласовали, что кадастровый план земельного участка N 2-25/06-404137 от 17.10.2006, приложенный к договору, заменить кадастровым паспортом земельного участка N 45/202/11-15815 от 27.07.2011, приложенным к соглашению.

В соответствии с соглашением от 09.12.2011, заключенным между ООО "Курган-Парк" и ООО "Курганпарк", к последнему перешли в полном объеме все права и обязанности по договору (пункты 1 и 2 соглашения).

Письмом N 12-01-6935 от 23.12.2011 Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области выразил согласие на указанную выше передачу прав и обязанностей.

08.10.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области, Администрацией города Кургана и ООО "Курганпарк" заключено соглашение о внесении изменений в договор - арендодатель заменен на Администрацию города Кургана.

Указанные обстоятельства также установлены при рассмотрении дела N А34-3254/2016.

Согласно пункту 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев и при нарушении других условий договора.

Истцом в адрес ответчика направлены следующие претензии от 04.03.2019:

1. N 897 о необходимости уборки урн и мусорных контейнеров;

2. N 898 о необходимости уборки снега;

3. N 899 о необходимости провести мероприятия для обеспечения надлежащего освещения и соблюдения пожарной безопасности;

4. N 900 о необходимости покраски урн, сооружений, ограждений по периметру земельного участка, ремонта фасада арок со стороны ул.К.Маркса, Ленина;

5. N 901 о необходимости убрать самовольно установленные нестационарные торговые объекты;

6. N 902 о необходимости убрать размещенную в неустановленных местах рекламу;

7. N 903 о необходимости проведения мероприятий, обеспечивающих наличие на территории Городского сада туалетных кабин;

8. N 904 о необходимости надлежащего содержания зеленых насаждений, в том числе обрезки деревьев и кустарников (т. 1 л.д. 25, 26, 28, 30, 31, т. 11 л.д. 69-71, 74-80).

Все указанные претензии содержат требование о расторжении договора аренды в случае их неисполнения, претензии получены ответчиком (т.11 л.д.82-84).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка N 293-3 от 13.04.2004, в том числе неустранение ответчиком нарушений, указанных в претензиях NN 897, 898, 900, 904 от 04.03.2019, а также на отказ ответчика от расторжения договора в добровольном порядке, ответчик обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении иска о взыскании с ответчика убытков в размере упущенной выгоды, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом возможности получения упущенной выгоды, её размер, наличия вины ответчика в неполучении упущенной выгоды.

В указанной части решение суда первой инстанции сторонами не обжалуется, в силу чего апелляционным судом не пересматривается (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Удовлетворяя требования истца в остальной части, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязанности по обслуживанию и благоустройству территории городского сада, в частности, необеспечение ответчиком надлежащего освещения, необеспечение условий для соблюдения санитарно-гигиенических требований. Указанные нарушения приводят к ненадлежащему использованию земельного участка с разрез в его разрешенным использованием, носят систематический характер, не устранены в том числе в ходе судебного разбирательства, в силу чего нарушения признаны судом первой инстанции существенными и достаточными для прекращения договорных отношений.

В указанной части выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в дело доказательствами, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" изложена правовая позиция, согласно которой в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В данном случае из материалов дела следует, что ответчику на правах аренды во владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 45:25:070308:264, площадью 58 220 кв. м, для обслуживания городского сада (на условиях соглашения от 16.09.2011 к договору аренды).

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 45:25:070308:264 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием "для обслуживания городского сада" (т. 1 л.д. 21).

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, вопреки мнению апеллянта, изложенному в апелляционной жалобе, обязанность обеспечивать надлежащее обслуживание территории городского сада возложена на ответчика не только условиями договора, но и законом, призванным обеспечивать надлежащее использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

При этом исходя из положений статей 12 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием обусловлено необходимостью рационального использования земель, в силу чего применительно к обстоятельствам настоящего дела оценка объема обязанностей арендатора по использованию земельного участка по обслуживанию городского сада должна производиться, исходя из сохранения качественных характеристик земельного участка, используемого для эксплуатации городского сада.

По изложенным мотивам доводы апелляционной жалобы о том, что договором аренды N 293-з от 13.04.2004 не определен объем обязательств ответчика по обслуживанию территории городского сада, в силу чего заявленные истцом нарушения не могут быть вменены ответчику как существенное нарушение условий договора, апелляционным судом отклоняются, поскольку объем обязательств ответчика в данном случае объективно обусловлен в том числе разрешенным использованием земельного участка.

По тем же мотивам следует признать обоснованным применение судом первой инстанции при оценке действий ответчик Правил благоустройства территории города Кургана, утв. решением Курганской городской Думы от 27.03.2019 N 52 (далее - Правила благоустройства), в части исполнения ответчиком обязательств по благоустройству территории городского сада как части обязательств по его обслуживанию.

Согласно пункту 1 Правил благоустройства, настоящие Правила устанавливают единые требования к благоустройству, объектам и элементам благоустройства территории города Кургана, и подлежат обязательному исполнению на всей территории города Кургана всеми физическими лицами,, юридическими лицами независимо от организационно-правовой формы и формы собственности, индивидуальными предпринимателями.

Объектами благоустройства на территориях рекреационного назначения являются объекты рекреации - зоны отдыха, парки, сады, бульвары, скверы, аллеи (пункт 8.1. Правил благоустройства).

Согласно пункту 8.2. тех же Правил в перечень элементов благоустройства на территории рекреационного назначения включаются твердые виды покрытия проезда, комбинированные - дорожек (плитка, утопленная в газон), озеленение, питьевые фонтанчики, скамьи, урны, малые контейнеры для мусора, оборудование пляжа (навесы от солнца, лежаки, кабинки для переодевания), туалетные кабины.

Таким образом, вопреки мнению апеллянта, положения указанного нормативного акта, не являясь условием договора аренды N 293-3 от 13.04.2004, тем не менее обязательны для исполнения ответчиком как лицом, осуществляющим использование земельного участка для эксплуатации объекта общего пользования муниципального образования (городского сада).

Следует также отметить, что обязанность по благоустройству территории городского сада предусмотрена пунктом 4.4.9. договора аренды N 293-3 от 13.04.2004.

Судом первой инстанции исходя из надлежащей оценки постановлений о привлечении ответчика к административной ответственности за необеспечение благоустройства территории (т.1 л.д. 66, 85. 86), актов обследования (т. 11 л.д. 87, 89, 97-103, 108-125, т. 13 л.д. 34-43, 47, 51-73), протокола измерений и оценки световой среды от 16.10.2019 (т.11 л.д.134-138), протокола измерений искусственного освещения от 07.11.2019 и экспертного заключения N 245 от 13.11.2019 (т. 14 л.д. 6-11), переписки сторон (т.7 л.д.93-103) сделан соответствующий обстоятельствам дела вывод о том, что ответчиком в течение длительного времени и при отсутствии объективных препятствий не исполняются обязательства по обеспечению наружного освещения территории городского сада, необеспечению наличия туалетов.

Последнее из указанных обстоятельств не устранено ответчиком в том числе в период рассмотрения настоящего дела в суде.

Таким образом, следует признать обоснованным выводы суда первой инстанции о нарушении ответчиком обязанностей по обслуживанию территории городского сада в силу необеспечения надлежащего его благоустройства.

Доводы апеллянта о том, что обязательства по обеспечению наружного освещения могут быть выполнены только при проведении таких работ специализированной организацией, осуществляющей работу электрических сетей на основании муниципального контракта, не мотивированы нормативно и фактически. Сам по себе факт наличия у муниципального образования полномочий по решению вопросов местного значения путем обеспечения уличного освещения, на что ссылается апеллянт на основании положений Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", не снимает с ответчика обязательств, принятых им и обусловленных необходимостью использования земельного участка с кадастровым номером 45:25:070308:264 в соответствии с его разрешенным использованием.

Из письма энергоснабжающей организации от 23.10.2019 (т. 12 л.д.114) следует, что для организации освещения необходимо представить план расположения энергопринимающих устройств заявителя, выполненный в любом удобном формате, дающем однозначное представление о месте расположения энергопринимающих устройств. Иных объективных препятствий, требующих выполнения работ по наружному освещению исключительно специализированной организацией на основании муниципального контракта, на чем настаивает апеллянт в жалобе, из названного письма либо иных доказательств по делу не следует.

Поскольку факт существенного нарушения ответчиком условий договора N 293-3 от 13.04.2004 материалами дела подтвержден, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение о расторжении договора и обязании ответчика возвратить земельный участок истцу.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 20.05.2020 по делу N А34-7322/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Курганпарк" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И.Карпачева И.А.Аникин