Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2020 г. N 13АП-14225/20 по делу N А56-117007/2019

г. Санкт-Петербург

22 июля 2020 г.

Дело N А56-117007/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания: Шахрзаевым М.И.

при участии:

от заявителя: Романчук Ж.Г. (доверенность от 23.01.2020)

от ответчика: Столяров М.М. (доверенность от 03.03.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14225/2020) ООО "Центр рекламы" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2020 по делу N А56-117007/2019 (судья Егорова Д.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр рекламы" к Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области о признании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Центр рекламы" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (далее - Администрация) с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании действий Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области, направленных на досрочное расторжение в одностороннем порядке договора аренды нежилого помещения N 65-10 от 23 ноября 2018 года и договора аренды нежилого помещения N 65-10 от 24 декабря 2010 года незаконными; о признании договора аренды нежилого помещения N65-10 от 24 декабря 2010 года с кадастровым номером: 47:26:0607003:352 заключенным на неопределенный срок на тех же условиях; признании за истцом преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: Ленинградская область, г. Тосно, пр. Ленина, д.44, пом. I, с кадастровым номером: 47:26:0607003:352; обязании Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области совершить юридически значимые действия по оформлению права собственности за обществом с ограниченной ответственностью "Центр рекламы" на нежилое помещение по адресу: Ленинградская область, г. Тосно, пр. Ленина, д.44, пом. I, согласно подпункту 3 пункту 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации Решением от 05.03.2020 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. По мнению подателя жалобы, договор аренды нежилого помещения N 65-10 от 24.12.2019 не содержит условий о его досрочном расторжении, в связи с чем при его продлении на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ может быть расторгнут только при существенном нарушении стороной условий договора на основании ст. 619 ГК РФ. Таким образом, действия Администрации направленные на расторжение договора аренды нежилого помещения N 65-10 от 24.12.2019 в одностороннем внесудебном порядке являются незаконными.

В судебном заседании представитель Общества доводы жалобы поддержал, представитель Администрации возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, общество с ограниченной ответственностью "Центр рекламы" заключило с Администрацией муниципального образования Тосненский район Ленинградской области договор аренды N 65-10 от 24.12.2010 нежилого помещения по адресу: Ленинградская область, г. Тосно, пр. Ленина, д.44, пом. I (далее -договор аренды N1) со сроком аренды с 24.12.2010 по 23.12.2015.

Договор аренды N 1 заключен по итогам проведения аукциона. Государственная регистрация договора аренды N 1 не производилась. По истечении срока действия договора аренды N 1 стороны продолжили правоотношения, в связи с чем договор аренды N 1 считали заключенным на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, а также руководствуясь абзацем первым части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", стороны пришли к соглашению о заключении нового договора аренды N 65-10 от 23.11.2018 (далее - договор аренды N 2) на помещения по указанному адресу на срок более одного года с целью его государственной регистрации и о распространении действия договора N 2 на правоотношения, возникшие между сторонами с 24.12.2010.

В государственной регистрации данного договора отказано ввиду несоблюдения требований антимонопольного законодательства о проведении торгов.

29.09.2014 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Заявление оставлено без ответа.

На повторное заявление истца от 05.11.2014 ответчик промежуточными ответами заверил истца, что принято положительное решение и решается вопрос о включении помещения в прогнозный план приватизации и назначении оценки стоимости помещения на заседании комиссии по распоряжению муниципальным имуществом, а также о подготовке проекта постановления о реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. Истцом проведена рыночная оценка помещения и определена цена продажи.

Письменный отказ ответчика в реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого помещения поступил истцу 22.02.2017. Основанием для отказа послужило отсутствие государственной регистрации договора аренды. Считая отказ незаконным, истец обратился в суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ для реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходима совокупность определенных условий, одним из которых является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В абзаце шестом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134), разъяснено, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

С момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе, заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Данная статья действует с 02.07.2008. Договор аренды нежилого помещения N 65-10 заключен 24 декабря 2010 года, то есть после введения перечисленных правил.

В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).

Учитывая изложенное, продление действия договора на новый или неопределенный срок без повторного проведения торгов противоречит закону РФ. Заключение договора относительно нежилого помещения по адресу: Ленинградская область, г. Тосно, пр. Ленина, д.44, пом. I возможно только после прохождения предусмотренной законом процедуры. Таким образом, договор прекратил свое действие 23.12.2015, в связи с чем преимущественного права на приобретение нежилого помещения у истца не возникло.

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает (абзац 7 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134).

Судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ) (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134).

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу признав требования не подлежащими удовлетворению.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.03.2020 по делу N А56-117007/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Ю.С. Баженова К.В. Галенкина