Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2020 г. N 09АП-7325/20 по делу N А40-234985/2015

г. Москва

22 июля 2020 г.

Дело N А40-234985/15

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.12.2019 по делу N А40-234985/15, принятое судьей Голоушкиной Т.Г.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Торговое предприятие "Гарнец" о взыскании денежных средств, расторжении договора и выселении,

при участии в судебном заседании представителей

истца: Минин Д.С. по доверенности от 24.04.2020, диплом 1077181010653 от 26.07.2019,

ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговое предприятие "Гарнец" о взыскании задолженности в сумме 7 010 893,09 руб., из них: основной долг в размере 6 547 877,35 руб., пени в размере 463 015,74 руб., о расторжении договора аренды нежилого помещения N 08-00538/97 от 03.07.1997 площадью 354,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, наб. Бережковская, д. 8 (подвал, пом. III, комн. 1-13, 15-17, 1 этаж пом. III, комн. 1, 3-14), о выселении арендатора из помещения.

Решением арбитражного суда от 26.12.2019 принят отказ от иска в части требования о выселении ООО "Торговое предприятие "Гарнец" из нежилого помещения площадью 354,3 кв.м. (подвал, пом. III, комн. 1-13, 15-17, 1 этаж пом. III, комн. 1, 3-14), расположенного по адресу: г. Москва, наб. Бережковская, д. 8, производство по делу в указанной части прекращено; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

В судебном заседании представитель заявителя (истца по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, требования в размере 4 524 181, 35 руб. удовлетворить.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о производстве по спору, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

Заслушав представителя истца, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.07.1997 между Комитетом по управлению имуществом г. Москвы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Торговое Предприятие" Гарнец" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы N 08-538/97, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение площадью 354,3 кв.м. (подвал площадью 162,7 кв.м: пом. III, комн.1-13, 15-17, 1 этаж площадью 191,6 кв.м: пом. Ш, комн. 1,3-14), расположенное по адресу: г. Москва, Бережковская набережная, д. 8, для использования под магазин (продуктовый).

По условиям дополнительного соглашения от 06.03.2008 к договору в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

Арендодатель сообщает арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размеров и сроков платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.

С 01.01.2013 арендная плата по договору установлена Департаментом городского имущества г. Москвы в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. в год.

Уведомлением N 33-А-51366/14-(0)-0 от 14.01.2014 Департамент городского имущества города Москвы известил ООО ТП "Гарнец" об установлении арендной платы в размере 15 540 руб. за 1 кв.м. в год без НДС, начиная с 01.07.2014, обосновав данное изменение постановлениями Правительства г. Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП и N 809-ПП.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период 01.07.2014 по 30.11.2017 не произвел, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 6 547 877,35 руб.

При этом в материалы дела истцом представлен расчет, в соответствии с которым задолженность за период 01.07.2014 по 30.11.2017 составляет 4 311 653,87 руб. в связи с перерасчетом арендной платы с учетом решения Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2015 по делу N А40-209525/2014.

Согласно п. 6.1 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

За ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей истцом начислена неустойка за период с 06.07.2014 по 30.11.2015 в размере 463 015, 74 руб.

При этом в материалы дела истцом был представлен расчет, в соответствии с которым пени за период с 06.07.2014 по 30.11.2015 составляет 212 527,48 руб. в связи с перерасчетом арендной платы с учетом решения Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2015 по делу N А40-209525/2014.

Учитывая, что оплата долга за спорный период от арендатора не поступила, истцом заявлен настоящий иск.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, подлежащие установлению в данном деле, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказаны. Так, судом установлено, что в настоящем случае в спорном уведомлении отсутствует информация о централизованном изменении арендной платы, а также отсутствует заключение независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы.

В обоснование апелляционной жалобы истец приводит доводы о том, что на основании заключения отраслевого органа исполнительной власти комиссией принято решение об отсутствии оснований в предоставлении льготной ставки арендной платы на 2014 год в размере 3500 руб. за 1 кв. м в год по договору аренды от 03.07.1997 N 08-00538/97, в связи с чем по указанному договору аренды с 01.07.2014 установлена рыночная ставка арендной платы в размере 15 540 руб. за 1 кв. м в год; уведомлением от 14.01.2014 N 33-А-513 66/14-(0)-0 Департамент сообщил ответчику об изменении ставки арендной платы; не согласившись с размером арендной платы ООО Торговое предприятие "Гариец" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о признании действующим расчета арендной платы от 24.09.2013, согласно которому установлена арендная плата за 1 кв. м в год в размере 3500 руб.; в соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2015 по делу N А40-209525/2014, вступившим в законную силу, расчет от 24.09.2013 к договору аренды был признан действующим только на 2014; дополнительным соглашением от 06.03.2008 установлено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы ставка арендой платы считается измененной в одностороннем порядке, путем направления уведомления в адрес арендатора; в 2015 году установлена ставка арендной платы в размере 17 094,00 за 1 кв. м с учетом коэффициента дефлятора, о чем ответчик был своевременно проинформирован Департаментом путем направления уведомления от 24.12.2014 N 33-А-128624/14-(0)-0; оценочной компанией в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности подготовлен отчет от 04.10.2013 N 880-14/2013-Ар об оценке рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями на условиях договора аренды, в соответствии с которым рыночная ставка арендной платы по договору с 01.01.2014 составляет 15 540,00 руб. за 1 кв. м в год.

Суд отклоняет приведенные доводы заявителя апелляционной жалобы.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые ссылается в качестве основания своих требований или возражений.

При направлении дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал, что суду следует правильно распределить между сторонами бремя доказывания, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, в том числе, расторгнут ли в настоящее время договор аренды от 03.07.1997 N 8-538/97, каков порядок изменения ставки арендной платы по условиям спорного договора, требуется ли направление уведомления об изменении ставки арендной платы в адрес арендатора, направлялись ли соответствующие уведомления с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы в адрес арендатора в период с 2015 по 2017 годы, соответствует ли указанный в уведомлениях размер арендной платы за указанный период, в случае их направления арендатору, правилам, установленным Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП и 809-ПП, в редакциях, применимых к спорным правоотношениям, наличие/отсутствие задолженности по арендной плате за заявленный в иске период, размер задолженности при ее наличии; проверить доводы ответчика о недействительности (ничтожности) спорного договора аренды (статьи 125, 209, 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, претензией от 17.07.2018 N 33-6-129512/18-(0)-1 (т. 1, л.д. 153) Департамент предложил ответчику расторгнуть договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Москва, Бережковская наб., д. 8, освободить занимаемое помещение и сдать его по акту приема-передачи.

Заявлением от 07.08.2018 вх. ДГИ-151695/18 (т. 1, л.д. 159) ответчик принял предложение Департамента о расторжении.

Уведомлением от 23.08.2018 N ДГИ-1-63496/18-1 направил в адрес ответчика дополнительное соглашение о расторжении договора аренды.

04.09.2018 между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения (здания, сооружения) находящегося в собственности города Москвы (т.1, л.д.109), в соответствии с которым ответчик передал Департаменту нежилое помещение площадью 354,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, наб. Бережковская, д. 8 (подвал, пом. III, комн. 1-13, 15-17, 1 этаж пом. III, комн. 1, 3-14).

06.09.2018 ответчик ответил (т.1, л.д.156) на уведомление Департамента, указав, что считает договор аренды расторгнутым и отсутствует необходимость в оформлении дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.

С даты подписания акта приема-передачи ответчик фактически не осуществлял пользование арендованным имуществом, поскольку спорное помещение было передано арендатором арендодателю по двустороннему акту от 04.09.2018 (т. 1, л.д.109).

Составление указанного акта фактически направлено на прекращение договорных отношений по взаимному согласию.

С учетом изложенного, договор аренды от 03.07.1997 N 8-538/97 расторгнут, в связи с чем требования о расторжении указанного договора удовлетворению не подлежат. Поскольку помещение возвращено истцу, в процессе производства по делу истец отказался от требования о выселении арендатора, спора в данной части не имеется.

Относительно порядка изменения ставки арендной платы по условиям спорного договора, требуется ли направление уведомления об изменении ставки арендной платы в адрес арендатора, направлялись ли соответствующие уведомления с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы в адрес арендатора в период с 2015 по 2017 годы, суд пришел к следующим выводам.

Дополнительным соглашением от 06.03.2008 (т.2, л.д. 21-23) к договору аренды N 08-00538/97 от 03.07.1997 стороны договора установили, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. Арендодатель сообщает арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размеров и сроков платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.

При исследовании представленных в материалы дела доказательств, судом установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2015 по делу N А40-209525/2014, вступившим в законную силу 23.05.2015 судом удовлетворен иск ООО ТП "Гарнец", признан действующим на 2014 год расчет арендной платы от 24.09.2013, подписанный Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО ТП "Гарнец" и являющимся неотъемлемой частью договора аренды N 8-538/97 от 03.07.1997.

Согласно ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, в соответствии с решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2015 по делу N А40-209525/14 на 2014 год действовала ставка 3500 руб. за кв.м. в год.

Относительно ставки на 2015 год, суд установил следующее.

В материалы дела представлено уведомление от 24.12.2014 N 33-А-128624/14-(0)-0, по информации с сайта Почты России об отслеживании почтового отправления с идентификатором 10938981403985 уведомление получено ответчиком 16.01.2015.

В соответствии с указанным уведомлением рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора в 2015 году (руб./кв.м. в год) составляет 17 094 руб.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Однако в силу п. 2.4 Постановления Правительства г. Москвы N 800-ПП от 25.12.2012, по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пунктах 1, 1(1) настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине готовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

В направленном ответчику уведомлении отсутствует информация о централизованном изменении арендной платы, к уведомлению не было приложено заключение независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы и расчет, предусмотренный п. 2.4 Постановления Правительства города Москвы N 800-ПП от 25.12.2012. Более, того уведомление не содержит указания на заключение независимого оценщика и расчет суммы арендной платы.

Более того, по мнению суда апелляционной инстанции, по смыслу норм действующего законодательства в совокупности с условиями договора централизованное изменение арендной ставки не тождествено рыночной ставке арендной платы, для применения которой должны иметься основания.

Определением от 28.11.2019 суд предложил истцу обосновать ставку арендной платы на 2015 год, а также представить доводы с учётом постановления Арбитражного суда Московского округа от 08.07.2019.

Заключение независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы в материалы дела истцом представлено не было.

В уведомлении применен коэффициент дефлятор к ставке арендной платы на 2014 год, вместе с тем в 2014 году действовала ставка 3500 руб., как было установлено решением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2015 по делу N А40-209525/14.

Взыскание за 2016, 2017 годы не входит в предмет рассмотрения по делу, в связи с чем уведомления об изменении ставки арендной платы за указанные периоды не исследовались.

Таким образом, размер арендной платы, указанный истцом в расчете задолженности носит произвольный характер, не подтвержден допустимыми и бесспорными доказательствами и не может быть применен в расчетах по спорному договору, указанный в уведомлениях размер арендной платы за указанный период, в случае их направления арендатору, не соответствует правилам, установленным Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП и 809-ПП, в редакциях, применимых к спорным правоотношениям.

Вместе с тем, как следует из доказательств, имеющихся в материалах дела, арендатор своевременно вносил арендную плату в ранее согласованном сторонами размере за спорный период, в связи с чем у арендатора отсутствует задолженность по основному долгу.

По мнению суда апелляционной инстанции, истцом не соблюдены условия договора с учетом норм действовавшего законодательства, которые позволили бы истцу применять ставку арендной платы, участвовавшую в расчете заявленных требований.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований. Приведенные в апелляционной жалобе доводы истца направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2019 по делу N А40-234985/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.В. Валюшкина

Судьи

Е.Б. Алексеева М.С. Кораблева