Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2020 г. N 01АП-5016/19 по делу N А11-15834/2018

г. Владимир

20 июля 2020 г.

Дело N А11-15834/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Устиновой Н.В., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Киржачского района на решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.03.2020 по делу N А11-15834/2018,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Колос", Владимирская область, г. Киржач, ул. Свобода, д. 7а; ОГРН 1023300997796, ИНН 3316005628, к Администрации Киржачского района, Владимирская область, г. Киржач, ул. Серегина, д. 7; ОГРН 1033301001216, ИНН 3316300581, Индивидуальному предпринимателю Сугробову Юрию Александровичу, Владимирская область, г. Киржач, ОГРН 307331621400020, ИНН 840100857491, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области, Владимирская область, г. Киржач, ул. Серегина, д. 7; ОГРН 1033301003009, ИНН 3316420053, о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, об определении рыночной стоимости нежилого помещения,

при участии представителей: от истца - Гусевой Т.Ю. по доверенности от 09.01.2020 сроком до 31.12.2020;

от ответчиков - не явились, извещены,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Колос" (далее - ООО "Колос") обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Киржачского района, Владимирская область, г. Киржач (далее - администрация Киржачского района), индивидуальному предпринимателю Сугробову Юрию Александровичу, Владимирская область, г. Киржач (далее - ИП Сугробов Ю.А.) в котором содержаться требования:

- признать недостоверной рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостиный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, выполненную оценщиком ИП Сугробовым Ю. А. в отчете N Н-082-05-17, по состоянию на 29 мая 2017 года;

- определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостиный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, в сумме 1 961 000 руб.

Определением арбитражного суда от 17.02.2020 по ходатайству истца в соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района, г. Киржач (далее - КУМИ администрации Киржачского района, Комитет).

Решением от 19.03.2019 Арбитражный суд Владимирской области признал недостоверным отчет N Н-082-05-17, выполненный оценщиком ИП Сугробовым Ю. А., о рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостиный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29. Установил рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостиный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, в сумме 1 961 000 руб. (без учета НДС) при совершении сделки - договора купли-продажи помещения Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области с обществом с ограниченной ответственностью "Колос". Взыскал с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Владимирской области, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Колос" расходы по государственной пошлине 6000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация Киржачского района обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и прекратить производство по делу.

Заявитель жалобы указал, что Комитетом в полном объеме исполнено решение Арбитражного суда Владимирской области по делу N А11-1223/2015, факт получения проекта договора (оферты) истцом датирован 14.07.2017, что истцом не оспаривается. В установленный статей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ООО "Колос" не воспользовалось правом на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости оценки. 05.12.2017 направило в адрес Комитета подписанный проект договора купли-продажи помещения от 05.07.2017 N 01/2017 с актом разногласий по существу условий договора. Таким образом, ООО "Колос" нарушило процедуру выкупа арендуемого помещения и утратило преимущественное право выкупа арендуемого помещения. На основании чего постановлением администрации от 06.09.2017 N 1325 постановление администрации от 05.04.2017 N 981 отменено.

Выводы суда противоречат Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Также заявитель указал, что по состоянию на 28.11.2018 ООО "Колос" не является ни собственником, ни арендатором спорного помещения, не является заинтересованным лицом.

Ссылаясь на положения пункта 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135 -ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", указал, что у истца отсутствовали правовые основания для обращения в суд с указанным с иском.

Представитель истца в судебном заседании и отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов, изложенных в ней.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Владимирской области от 13.12.2016 по делу N А11-1223/2015 признано незаконным бездействие администрации муниципального образования Киржачский район Владимирской области, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, направленных на предоставление ООО "Колос" преимущественного права выкупа нежилого помещения (магазина), арендуемого по охранно-арендному договору от 11.04.2004 N 46, расположенного в здании "Торговых рядов" (Гостиный двор) по адресу: Владимирская область г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29, суд обязал администрацию муниципального образования Киржачский район Владимирской области устранить допущенное нарушение прав ООО "Колос" путем осуществления действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно: - восстановить технический и кадастровый учет арендуемого нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м., расположенного в здании торговых рядов "Гостиный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, муниципального образования г. Киржач (городское поселение), ул. Гагарина, д. 29; в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного помещения в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; - в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорного помещения обеспечить принятие решения об условиях его приватизации, предусмотрев условие о рассрочке платежей на три года; - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорного помещения направить заявителю проект договора купли-продажи данного недвижимого имущества.

09.03.2017 постановлением Первого арбитражного апелляционного суда названное решение оставлено без изменения, а жалоба администрации - без удовлетворения.

В июле 2017 года истцу направлен проект договора купли-продажи от 05.07.2017 N 01/2017 спорного нежилого помещения с актом приема-передачи.

Цена спорного имущества определена оценщиком ИП Сугробовым Ю. А. в отчете о рыночной стоимости от 31.05.2017 N Н-082-05-17 в размере 3 125 000 руб. по состоянию на 29 мая 2017 года.

Истец не согласен с указанной рыночной стоимостью спорного имущества, полагает ее чрезмерно завышенной, не соответствующей реальной стоимости спорного имущества. Кроме того, рыночная оценка имущества безосновательно выполнена оценщиком по состоянию на 29 мая 2017 года.

Вместе с тем в силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Следовательно, выкупная цена помещения должна определяться по состоянию на 27.01.2014 - на дату обращения истца с заявлением о согласии выкупить арендуемое помещение.

При таких обстоятельствах истец полагает, что рыночная стоимость, указанная в отчете о рыночной стоимости от 31.05.2017 N Н-082-05-17 по состоянию на 29 мая 17 года, является недостоверной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Из материалов дела следует, что цена договора купли-продажи помещения определена Комитетом на основании отчета N Н-082-05-17, подготовленного ИП Сугробовым Ю. А., согласно которому рыночная стоимость объекта определена в размере 3 125 000 руб. (без НДС) по состоянию на 29.05.2017.

Из пункта 2 части 8 статьи 4 названного закона следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Данная норма корреспондирует нормам статей 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Следовательно, выкупная цена помещения должна определяться по состоянию на 27.01.2014 - дату обращения общества с заявлением о выкупе помещения.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении Арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

В ходе рассмотрения спора в Арбитражном суде Владимирской области истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 84,7 кв.м, расположенного в здании торговых рядов ("Гостиный двор") по адресу: Владимирская область, Киржачский район, МО г. Киржач (городское поселение), г. Киржач, ул. Гагарина, д. 29. Судом указанное ходатайство удовлетворено и назначена судебная экспертиза.

Согласно выводу эксперта, сделанному в заключении ООО "Владимирское экспертно-консультативное бюро" N 243/16, рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 27.01.2014 определена в размере 1 961 017 руб.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, истцом в порядке пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

При отсутствии надлежащих доказательств, опровергающих выводы, указанные в экспертном заключении оно является надлежащим доказательством по делу.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении иска, с учетом выводов сделанных в заключении ООО "Владимирское экспертно-консультативное бюро" N 243/16.

Суд апелляционной инстанции согласен с позицией суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Порядок заключения рассматриваемого договора купли-продажи предусмотрен Законом N 159-ФЗ, регулирующим отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона N 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Обществом на рассмотрение суда.

Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает срок для передачи разногласий, возникших при заключении договора со стороной, которая направила оферту и для которой заключение договора обязательно, другой стороной на рассмотрение суда. Такой срок предусмотрен пунктом 1 статьи 445 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" тридцатидневный срок, установленный пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, не должен рассматриваться как срок, ограничивающий возможность заинтересованной стороны на передачу разногласий по договору в арбитражный суд.

Из приобщенного в ходе судебного заседания ответа администрации Киржачского района от 22.09.2017 N 2822-01-06 следует, что администрация отказывает в удовлетворении обращения ООО "Колос" от 05.07.2017 по вопросу изменения условий договора купли-продажи N 01-17. Из указанного следует сделать вывод, что истец в течение установленного законом месячного срока выразил несогласие с ценой выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 4.1. статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В связи с указанным, судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о том, что истец утратил право на выкуп спорного имущества в связи пропуска установленного законом срока и не мог заявлять требования об оспаривании выкупной стоимости.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции рассмотрел настоящий спор по существу правомерно.

Каких - либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 19.03.2020 по делу N А11-15834/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Киржачского района - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.Н.Ковбасюк

Судьи

Д.Г. Малькова Н.В.Устинова