Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2020 г. N 02АП-4004/20 по делу N А29-2658/2020

г. Киров

24 июля 2020 г.

Дело N А29-2658/2020

Второй арбитражный апелляционный суд в составе судьи Волковой С.С.,

без вызова сторон, рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мега"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 20.05.2020 по делу N А29-2658/2020, принятое в порядке упрощенного производства

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута"

к обществу с ограниченной ответственностью "Мега" (ОГРН 1121103001051, ИНН 1103006045)

о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора, изъятии помещения,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (далее - истец, Комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мега" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 44 174 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2019 по 31.10.2019, 1560 руб. 82 коп. пеней за период с 11.09.2019 по 15.11.2019 по договору аренды муниципального недвижимого имущества (помещения) N 413 от 15.12.2016, расторжении названного договора и изъятии помещения общей площадью 259,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Тиманская, д. 8а.

Решением суда от 13.05.2020, вынесенным в виде резолютивной части в порядке статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), иск удовлетворен частично, с Общества в доход бюджета муниципального образования городского округа "Воркута" взыскано 44 174 руб. 01 коп. задолженности и 1560 руб. 82 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

20.05.2020 на основании соответствующего ходатайства ответчика судом первой инстанции составлено мотивированное решение по делу.

Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указал на отсутствие у него обязанности по оплате арендной платы по договору в силу возникновения с 01.08.2017 на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) права выкупа арендуемого помещения, которое подтверждено судебными актами по делу N А29-550/2019.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 09.06.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 10.06.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268, 272, 272.1 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 15.12.2016 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды N 413 (далее - Договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование помещение, назначение: нежилое помещение, этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 28-42, 73-79, 1/2 помещения 1, 2, 27, расположенное по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Тиманская, д. 8А, пом. 1, общей площадью 259,3 кв. м, в целях размещения сервисного центра (л. д. 9-10).

Срок аренды определен с 15.12.2016 по 14.12.2026 (пункт 1.2 Договора).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора за использование помещением арендатор обязан уплатить арендную плату в месяц в размере 14 724 руб. 67 коп. (без учета НДС) в срок до 10 числа следующего за текущим месяцем.

При неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки взымаются пени в размере 0,1 % от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 4.2 Договора).

15.12.2016 помещение передано арендатору по акту приема-передачи (л. д. 11).

Из материалов дела следует, что в связи с ненадлежащим исполнением Обществом обязанности по внесению арендной платы за период с 01.08.2019 по 31.10.2019 образовалась задолженность в сумме 44 174 руб. 01 коп.

Претензия истца от 15.11.2019 N 02-1419 с требованием оплатить задолженность оставлена ответчиком без удовлетворения (л. д. 12).

В связи с тем, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы за период с 01.08.2019 по 31.10.2019 не выполнил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Придя к выводу о правомерности заявленных Комитетом исковых требований в части взыскания задолженности и пеней, суд первой инстанции взыскал с Общества 44 174 руб. 01 коп. задолженности и 1560 руб. 82 коп. неустойки. Оснований для удовлетворения требований о расторжении Договора и изъятии помещения общей площадью 259,30 кв. м, расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Тиманская, д. 8а, суд первой инстанции не усмотрел.

В соответствии с пунктом 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Принимая во внимание, что от истца не поступило возражений относительно проверки решения только в оспариваемой ответчиком части, суд апелляционной инстанции проверяет решение только в части требований, удовлетворенных судом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), в силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ответчиком арендная плата за период с 01.08.2019 по 31.10.2019 не вносилась, арендная плата за данный период составила 44 174 руб. 01 коп., пени в соответствии с пунктом 4.2 Договора за период с 11.09.2019 по 15.11.2019 составили 1560 руб. 82 коп.

Требование истца о взыскании задолженности по арендной плате и пеней соответствует условиям договора, не противоречит требованиям действующего законодательства. Расчет задолженности по арендной плате и пеней проверен судом первой инстанции и признан правомерным, обоснованным и соответствующим условиям договора (л. д. 7).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установив наличие у ответчика обязанности по несению арендной платы и, соответственно, права истца требовать взыскания задолженности в указанном размере, обоснованно взыскал заявленный истцом размер задолженности и пеней.

В апелляционной жалобе ответчик указал на отсутствие у него обязанности по оплате арендной платы по договору в силу возникновения с 01.08.2017 на основании Закона N 159-ФЗ права выкупа арендуемого помещения, которое подтверждено судебными актами по делу N А29-550/2019.

При оценке данного довода ответчика суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Законом N 159-ФЗ закреплено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации такого права

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

По смыслу положений Закона N 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном данным Законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления.

Субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу статьи 445 ГК РФ.

Судом первой инстанции установлено, что в рамках дела N А29-550/2019 рассматривались требования Общества о понуждении Комитета к заключению договора купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 259,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Тиманская, д. 8А, цокольный этаж, помещения N 28-42, 73-79, 1/2 помещений N 1, 2, 27, по цене, определенной в ходе рассмотрения искового заявления.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 31.07.2019 исковые требования Общества удовлетворены. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.04.2020 решение Арбитражного суда Республики Коми изменено, на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого встроенного помещения, назначение: нежилое, общей площадью 251,1 кв. м, цокольный этаж, номера на поэтажном плане N 28-42, 73-79, расположенного по адресу: г. Воркута, ул. Тиманская, д.8А, по цене 936 000 рублей с рассрочкой платежа сроком на семь лет. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.07.2020.

Таким образом, договор купли-продажи считается заключенным с момента урегулирования в судебном порядке условия о цене выкупаемого имущества, то есть с 16.04.2020.

Судами трех инстанций по делу N А29-550/2019 установлено, что по заказу муниципального казенного учреждения "Воркутинский городской имущественный центр" подготовлен отчет N 40-2/2018 об оценке рыночной стоимости помещений общей площадью 259,3 кв. м, находящихся в аренде у Общества.

Письмом от 19.12.2018 N 9328 Комитет сообщил Обществу о результатах оценки рыночной стоимости помещений общей площадью 259,3 кв. м, а также предложил арендатору в 30-дневный срок письменно подтвердить свое согласие на приобретение указанного имущества по указанной цене.

В ответ на указанное письмо арендатор письмом от 14.01.2019 N 43 сообщил Комитету о несогласии с установленной рыночной стоимостью имущества.

21.01.2019 Общество обратилось в суд с иском о понуждении Комитета к заключению договора купли-продажи по цене, определенной в ходе рассмотрения искового заявления.

При этом Вторым арбитражным апелляционным судом в постановлении указано, что право истца на выкуп помещений возникло не ранее 15.12.2018.

Из вышеизложенного следует, что Комитет не допустил незаконного отказа в предоставлении Обществу преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, а также не допустил бездействия в виде несовершения предусмотренных Законом N 159-ФЗ действий.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В силу пункта 6 постановления Пленума N 73 обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

С учетом положений постановления Пленума N 73 и заключения договора купли-продажи с 16.04.2020 суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в спорный период - с 01.08.2019 по 31.10.2019 ответчик не был освобожден от обязанности вносить арендную плату по Договору, в связи с чем довод ответчика об отсутствии у него с 01.08.2017 обязанности по оплате арендной платы по Договору подлежит отклонению.

Апелляционным судом исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены или изменения принятого им судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение Арбитражного суда Республики Коми от 20.05.2020 по делу N А29-2658/2020 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 20.05.2020 по делу N А29-2658/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мега" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Судья

С.С. Волкова