Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2024 г. N 02АП-9165/23 по делу N А82-160/2023

г. Киров

01 февраля 2024 г.

Дело N А82-160/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судей Ившиной Г.Г., Минаевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савельевой А.Г.,

при участии в судебном заседании представителя истца Власова О.Б., директора, представителя ответчика Клеандрова М.В., действующего на основании доверенности от 14.02.2023,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лайм"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.10.2023 по делу N А82-160/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью "Лайм"

(ОГРН: 1167627095085, ИНН: 7604314235)

к индивидуальному предпринимателю Касаткину Николаю Валерьевичу (ОГРНИП: 304760432000149, ИНН: 760400004293)

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Кувшин", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Лайм" (далее - Общество, истец, заявитель) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Касаткину Николаю Валерьевичу (далее - Предприниматель, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Предпринимателя от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.11.2016 N 15, выраженного в уведомлении от 29.09.2022 о расторжении договора аренды и применении последствий недействительности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Кувшин", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.10.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области по делу N А82-160/2023 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя, у арендодателя возникает право на внесудебный односторонний порядок расторжения договора только в случае, если перестройки помещения или другие нарушения целостности объекта произведены в отсутствие письменного согласия собственника. Однако собственник помещения (ПАО Банк "ВВБ") прямо и недвусмысленно выразил свою волю и согласие на производство ремонта арендуемого помещения, включая перепланировку помещения с возведением перегородок, стен, проемов, перекрытий, лестниц, переустройство помещения, проведение работ по монтажу системы водо-, тепло-, электроснабжения, водоотведения, системы вентиляции (включая прокладку воздуховодов на кровлю здания), охранной, пожарной сигнализации, телефонии. Более того, со своей стороны ПАО Банк "ВВБ" также совершил ряд действий, подтверждающих свое намерение произвести ремонт в помещении подвала и 1-го этажа по адресу: г. Ярославль, ул. Первомайская, д. 53, для размещения ресторана. В частности по сведениям, представленным Департаментом градостроительства Ярославской области, ПАО Банк "ВВБ" указан в качестве заказчика работ. Таким образом, арендодатель не только выразил волю и согласие на производство ремонта в помещении, но и совершил действия, подтверждающие намерение произвести ремонт в арендуемом помещении. Отсутствие разрешительной документации на проведение работ по реконструкции объекта культурного наследия не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора. Исчерпывающий перечень оснований для расторжения договора аренды содержится в разделе 7 договора.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 27.12.2023 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 28.12.2023 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали занятые по делу позиции.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ПАО Банк "ВВБ" (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.11.2016 N 15 (далее - договор) в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2017 (далее - дополнительное соглашение), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Первомайская, д. 53, общей площадью 271,4 кв. м. (в том числе площадью торгового зала 100 кв.м.) (далее - арендуемое помещение, помещение) в соответствии с планом-схемой на двух листах, являющимися приложением N 1 к настоящему договору.

Договор и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию.

Арендуемое помещение находится в здании, являющимся объектом культурного наследия (охранное обязательство собственника на объекте культурного наследия от 09.02.2012 N 40-23-123).

Срок действия договора - 25 лет с даты его подписания сторонами (пункт 2.1 договора).

Арендатор имеет право после приема в пользование помещения производить в нем прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировку и переоборудование, установку и подключение дополнительного электрооборудования (холодильного электрооборудования, электронагревательных приборов, дополнительного освещения и подсветки) с письменного разрешения арендодателя. Получение разрешений на выполнение работ по перепланировке в компетентных органах, а также сами эти работы производятся арендатором за свой счет (пункт 3.3.2 договора).

В разделе 7 договора стороны предусмотрели основания для расторжения договора в случаях его нарушения.

В частности в соответствии с пунктами 7.1, 7.1.6 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом арендатора не менее чем за 15 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, в случае производства самовольных (без письменного согласия арендодателя) перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, установки дополнительного электрооборудования.

Договор считается расторгнутым на 15-й день с даты отправления стороной соответствующего уведомления (пункт 7.3 договора).

С целью приведения арендуемого помещения в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению 12.01.2017 ПАО Банк "ВВБ" дало согласие на производство ремонта арендуемого помещения, включая перепланировку помещения с возведением перегородок, стен, проемов, перекрытий, лестниц, переустройство помещения, проведение работ по монтажу системы водо-, тепло-, электроснабжения, водоотведения, системы вентиляции (включая прокладку воздуховодов на кровлю здания), охранной, пожарной сигнализации, телефонии. Ответственность за производство работ несет Общество.

Как пояснил истец, получив от ПАО Банк "ВВБ" указанное выше согласие, Общество заключило договор подряда от 16.01.2017 N 01/17 на выполнение ремонтных работ в арендуемом помещении, а также множество других договоров подряда на выполнение работ, не вошедших в договор от 16.01.2017 N 01/17, и договоров на поставку материалов и оборудования для арендуемого помещения.

30.10.2017 ПАО Банк "ВВБ" дало согласие на передачу помещения в субаренду.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.05.2018 по делу N А84-1175/2018 ПАО Банк "ВВБ" признано несостоятельным (банкротом).

В ходе проведения предусмотренных законодательством о банкротстве процедур принадлежащее ПАО Банк "ВВБ" помещение было реализовано с публичных торгов; победителем торгов признан Предприниматель; 26.01.2022 с Предпринимателем (покупатель) заключен договор купли продажи помещения N 2022-0980/90, о чем в ЕФРСБ опубликовано сообщение от 26.10.2022 N 8095649. Право собственности на помещение зарегистрировано за предпринимателем 10.03.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.12.2022.

В письме от 02.08.2022 Предприниматель уведомил Общество о том, что после проведенной реконструкции ввод здания в эксплуатацию не проводился. В связи с чем, просил Общество сообщить сведения о предпринятых мерах по перепланировке помещения.

Предприниматель направил в адрес Общества уведомление от 29.09.2022 о расторжении договора в одностороннем, в том числе, на основании пункта 7.1.6 договора. Согласно уведомлению в кирпичных стенах первого этажа по осям 3 и 7 были пробиты дверные проемы для сообщения со смежными помещениями; дверные проемы не соответствуют проекту и выполнены без согласования с проектной организаций и Департаментом градостроительства мэрии г. Ярославля.

Общество, посчитав, что им не было допущено нарушений, указанных в уведомлении от 29.09.2022, в том числе, по основаниям, предусмотренным пунктом 7.1.6 договора, обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

В силу статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2). Сторона, которой данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4).

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3).

В рассматриваемом случае при заключении договора стороны согласовали условие о возможности досрочного прекращения договора по инициативе арендодателя в одностороннем порядке в случае производства самовольных (без письменного согласия арендодателя) перестроек, нарушения целостности строительных конструкций, переделок или прокладок сетей, установки дополнительного электрооборудования (пункт 7.1.6 договора), что не противоречит действующему законодательству и соответствует принципу свободы договора.

Действительно, из материалов дела следует, что арендодатель (ПАО Банк "ВВБ") дал согласие на производство ремонта арендуемого помещения, включая перепланировку и переустройство помещения.

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Указанный принцип предусматривает запрет на совершение участниками гражданского оборота действий, которые формально являются правомерными, но по существу носят заведомо недобросовестный характер.

Добросовестность предполагает, что поведение лица соответствует поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота; исполнение договорных обязательств надлежащим образом.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В пункте 1 статьи 40 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что под сохранением объекта культурного наследия понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Приспособление объекта культурного наследия для современного использования представляет собой научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия (статья 44 Закона N 73-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 45 Закона N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Как следует из материалов дела, ООО "Центр исследования и усиления зданий и сооружений" выдано разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия от 23.11.2018 N 11659, согласно которому на объекте по адресу: г. Ярославль, ул. Первомайская, д. 53 разрешены работы по перепланировке, переустройству и переоборудованию помещений подвала для современного использования (под ресторан), а именно - отделочные и гидроизоляционные работы, устройство отопления и вентиляции, водопровода и канализации, электрооборудования. Работы должны быть проведены согласно реставрационной проектной документации по приспособлению помещений объекта культурного наследия "Лавки. Корпус кондитерской фабрики" конец XVIII в., начало и вторая четверть XX в., г. Ярославль, ул. Первомайская, д. 53, разработанной ООО "Центр исследования и усиления зданий и сооружений" и ООО "Ветер" и согласованной с Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля.

Поскольку Обществу было заранее известно о том, что арендуемое помещение расположено в здании, являющимся объектом культурного наследия, истец должен был учесть указанные выше нормы при проведении работ на объекте культурного наследия и, действуя разумно и осмотрительно, обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия либо с заявлением о получении информации о ранее выданных разрешениях. Необходимо также отметить, что Общество заключило договор подряда от 16.01.2017 N 01/17 с ООО "Центр обследования и усиления зданий и сооружений", являющимся, в свою очередь, одним из разработчиков проектной документации. Следовательно, Общество также имело возможность запросить у ООО "Центр обследования и усиления зданий и сооружений" необходимую информацию о соответствии работ действующему законодательству.

Однако, как следует из содержания экспертного заключения от 28.03.2023 N 16/01/2023, работы по пробивке проема в капитальной стене между образованным помещением 1-этажа 46 входной группы и смежным помещением обеденного зала (фото NN 1 и 2 приложения N 1 к заключению), по пробивке проема в капитальной стене между образованным помещением 1-этажа 38 входной группы и смежным помещением обеденного зала (фото NN 3 и 4 приложения N 1 к заключению), по пробивке проема в стене между помещением 1-этажа 42 и смежным помещением 43 обеденного зала (фото N 5 приложения N 1 к заключению) не указаны ни в проектной документации, ни в акте о приемке выполненных работ (в рамках договора подряда от 16.01.2017 N 01/17 между Обществом и ООО "Центр обследования и усиления зданий и сооружений"). Указанные работы не могут являться текущим ремонтом, а также перепланировкой, переустройством и переоборудованием. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации указанные виды работ относятся к реконструкции. При проведении работ затронута целостность несущих конструкций - капитальные стены из красного кирпича (являются предметом охраны), монолитное подвальное перекрытие. Указанные работы проведены самовольно без согласованной проектной документации с уполномоченным органом и затрагивают предмет охраны ОКН.

Содержащиеся в экспертном заключении выводы не были документально опровергнуты истцом.

Следует учесть, что арендодатель не давал Обществу согласия ни на реконструкцию, ни на проведение перестройки и работ, приводящих к нарушению целостности строительных конструкций (в том числе стен 1-го этажа), являющихся предметом охраны. Согласие арендодателя получено лишь на проведение работ по перепланировке и переустройству помещения. При этом используемые сторонами в пункте 7.1.6 договора термины "перестройка", "нарушение целостности стен, перегородок или перекрытий" охватываются такими понятиями как "реконструкция объектов капитального строительства" и "капитальный ремонт объектов капитального строительства" (пункты 14, 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Общество самовольно (без письменного согласия арендодателя) выполнило ремонтные работы по реконструкции арендованного помещения.

Следовательно, односторонний отказ от исполнения договора совершен Предпринимателем при наличии предусмотренных договором и законом оснований и не может быть признан судом недействительным.

Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.10.2023 по делу N А82-160/2023 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.10.2023 по делу N А82-160/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лайм" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

С.С. Волкова

Судьи

Г.Г. Ившина Е.В. Минаева