Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2020 г. N 05АП-3343/20 по делу N А51-24250/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 ноября 2020 г. N Ф03-4421/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Владивосток

27 июля 2020 г.

Дело N А51-24250/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июля 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей О.Ю. Еремеевой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Е.Филипповой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство N 05АП-3343/2020

на решение от 18.05.2020

судьи Н.А. Тихомировой

по делу N А51-24250/2019 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вега-ВЛ" (ИНН 2543125599, ОГРН 1182536016057)

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602),

третье лицо: акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока" (ИНН 7723356562, ОГРН 1057723007407),

о признании частично недействительным распоряжения N 1362/28 от 21.11.2019,

при участии:

от ООО "Вега-ВЛ": Поляков Д.М. по доверенности от 23.12.2019 сроком действия на 3 года;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока, акционерного общества "Корпорация развития Дальнего Востока": не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Вега-ВЛ" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Управления муниципальной собственности г. Владивостока (далее - управление, УМС) от 21.11.2019 N 1362/28 "О представлении заявлений о прекращении аренды земельных участков" в части пункта 1 приложения к распоряжению в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010038:157, местоположение установлено относительно ориентира: г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, 42, договор аренды земельного участка N 01-Ю-19195 от 05.08.2014.

Определением арбитражного суда от 18.02.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока" (далее - третье лицо, АО "КРДВ").

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.05.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, управление обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что с учетом изменений земельного законодательства после 01.03.2015 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов. В этой связи полагает, что договор аренды спорного земельного участка не был продлен на неопределенный срок и прекратил свое действие 11.07.2017, на основании чего у управления не имелось правовых оснований для направления в адрес общества уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, а были основания для прекращения его действия.

Представитель общества в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права, не подлежащим отмене.

УМС и АО "КРДВ", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не представили, в связи с чем суд апелляционной инстанции на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу без их участия по имеющимся в материалах дела документам.

Из материалов дела коллегией установлено следующее.

05.08.2014 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Сатурн" (арендатор) заключен договор аренды N 01-Ю-19195, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель на основании распоряжения департамента от 11.07.2014 N 1800-рз предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010033:157 площадью 3500 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Адмирала Кузнецова, 42, для использования в целях, не связанных со строительством (размещение и эксплуатация автостоянки).

Согласно пункту 1.3 договора срок аренды участка установлен с 11.07.2014 по 10.07.2017.

Договор прекращает свое действие по окончании срока его действия (пункт 5.1 договора).

На основании соглашения от 28.05.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между ООО "Сатурн" (сторона 1) и заявителем (сторона 2) права и обязанности по спорному договору в полном объёме переданы стороной 1.

Сторона 2 приобретает права и обязанности на указанный земельный участок после регистрации перехода прав в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (пункт 6 соглашения).

02.10.2018 данное соглашение зарегистрировано регистрирующим органом в Едином государственном реестре недвижимости.

При этом до осуществления государственной регистрации ООО "Сатурн" обратилось в департамент земельных и имущественных отношений Приморского края с заявлением о продлении договорных отношений, в ответ на которое арендодатель письмом от 24.08.2018 N 20/20/29842 уведомил ООО "Сатурн" о продлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок.

В соответствии с принятием Закона Приморского края от 03.12.2018 N 402-КЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений" с 01.05.2019 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах Владивостокского городского округа, переданы органам местного самоуправления Владивостокского городского округа.

Действуя в пределах указанных полномочий, и, установив, что срок действия договоров аренды земельных участков, указанных в приложении к настоящему распоряжению, истек, управление издало распоряжение от 21.11.2019 N 1362/28 "О представлении заявлений о прекращении аренды земельных участков". Приложением к указанному распоряжению установлен перечень договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, прекращенных по окончании срока аренды.

В пункте 1 данного приложения отражен договор аренды земельного участка N 014-Ю-19195 от 05.08.2014, срок аренды с 11.07.2014 по 10.07.2017, земельный участок с кадастровым номером 25:28:0100368:157, местоположение: г. Владивосток, ул. Адмирала Кузнецова, 42, арендатор - общество.

Не согласившись с указанным распоряжением в части пункта 1 приложения к распоряжению УМС, полагая, что оно противоречит закону и нарушает права и законные интересы общества как арендатора спорного земельного участка, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением, которое обжалуемым решением арбитражного суда было удовлетворено.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке 266, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Названные положения согласуются с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ, в силу которого аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как установлено пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 73), не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка N 01-Ю-19195 от 05.08.2014 был заключен между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО "Сатурн" на основании распорядительного акта уполномоченного органа без проведения торгов.

На основании пункта 3.4.11 данного договора арендатор обязан по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема - передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

При этом условий относительно невозможности его продления на неопределенный срок, равно как и условия о возможности продления арендных отношений только посредством подписания соответствующего соглашения, данный договор не содержит.

В свою очередь по истечении срока аренды, то есть после 10.07.2017, земельный участок с кадастровым номером 25:28:010038:157 в установленном договором и законом порядке возвращен не был, первоначальный арендатор ООО "Сатурн", а впоследствии и общество, как новый арендатор, продолжили использовать земельный участок и вносить арендную плату в отсутствие каких-либо возражений со стороны арендодателя.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка N 01-Ю-19195 от 05.08.2014 был возобновлен на неопределенный срок и не прекратил свое действие с 11.07.2017.

Названный вывод арбитражного суда согласуется с разъяснениями департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, изложенными в письме N 20/20/29842 от 24.08.2018, направленном в адрес первоначального арендатора.

Соответственно в силу прямого указания статей 407, 610, 621 ГК РФ основания для издания оспариваемого распоряжения в части пункта 1 приложения к данному распоряжению в целях внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения на объект аренды отсутствовали, так как договор аренды, из которого возникло данное обременение, не прекратил свое действие.

Довод апелляционной жалобы о невозможности продления арендных правоотношений по мотиву прекращения срока действия спорного договора аренды и невозможности заключения нового договора без проведения торгов в форме аукциона судебной коллегией не принимается.

Действительно, в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

Вместе с тем указанные положения были введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015, то есть после заключения сторонами договора аренды N 01-Ю-19195 от 05.08.2014.

Названный Федеральный закон не содержит положений о применении данных нормативных положений к отношениям, возникшим из ранее заключенных договоров. Соответственно нормы статей 39.6, 39.8 ЗК РФ к спорным отношениям неприменимы.

В этой связи судебная коллегия не усматривает оснований считать, что договор аренды земельного участка N 01-Ю-19195 от 05.08.2014 не был возобновлен на неопределенный срок после истечения срока его действия.

Делая указанный вывод, коллегия суда отмечает, что по правилам пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В спорной ситуации договор был заключен до 01.03.2015, и в период предшествующий внесенным изменениям предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, регулировалось статьей 34 ЗК РФ, не устанавливавшей обязательности заключения такого договора на торгах.

При таких обстоятельствах вывод органа местного самоуправления о невозможности продления арендных правоотношений на неопределенный срок по мотиву прекращения срока действия спорного договора аренды является нормативно необоснованным и противоречит разъяснениям пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ N 73.

В свою очередь возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, следует из буквального содержания статьи 621 ГК РФ.

Действительно, по смыслу пунктов 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом каждая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, наличие срока в договоре аренды является неотъемлемым условием для применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ и не исключает эту возможность.

Кроме того, правило, регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Что касается утверждения заявителя жалобы об отсутствии у общества преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок без проведения торгов, то суд апелляционной инстанции отмечает, что данный вопрос не является предметом настоящего спора, поскольку с подобным заявлением общество в управление не обращалось.

Наличие между заявителем и АО "КРДВ" соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток N СПВ-818/18 от 24.07.2018, на основании которого общество реализует инвестиционный проект "Строительство гаражно-парковочных комплексов", в том числе в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010038:157 площадью 3500 кв.м в районе ул. Адмирала Кузнецова, 42, также не влияет на правильность разрешения настоящего спора, поскольку правовые основания реализации данного соглашения за счет спорного земельного участка не относятся к его предмету.

Указание УМС на то, что по своей природе оспариваемое распоряжение представляет собой уведомление о прекращении срока действия договора аренды N 01-Ю-19195 от 05.08.2014, а не односторонний отказ от данного договора, также не свидетельствует о законности оспариваемого распоряжения в части пункта 1 приложения к нему, фактически направленного на прекращение арендных отношений в нарушение статей 610, 621 ГК РФ.

При этом доказательств, свидетельствующих о том, что арендодатель после 10.07.2017 возражал против продолжения таких отношений, материалы дела не содержит. Каких-либо юридически значимых действий, предусмотренных законодательством и указывающих на намерение прекратить арендные отношения, сторонами по договору не совершено.

В свою очередь возможность прекратить договор аренды земельного участка, возобновленный на неопределенный срок, без предварительного уведомления арендатора об отказе от договора, действующим законодательством не предусмотрена.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что оспариваемое распоряжение органа местного самоуправления в части пункта 1 приложения к нему не соответствует закону и нарушает права и законные интересы общества, в связи с чем суд первой инспекции обоснованно в порядке части 2 статьи 201 АПК РФ удовлетворил заявленные требования, признав данное распоряжение частично недействительным.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Соответственно решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не относит на управление судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.05.2020 по делу N А51-24250/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

О.Ю. Еремеева С.В. Понуровская