Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2020 г. N 01АП-2101/20 по делу N А39-14052/2019

г. Владимир

27 июля 2020 г.

Дело N А39-14052/2019

Первый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Наумовой Е.Н., рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Альфа-Регион" на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.02.2020 по делу N А39-14052/2019, рассмотренному в порядке упрощенного производства,

по иску администрации городского округа Саранск, ОГРН 1021300978885, ИНН 1325126174, к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Альфа-Регион", ОГРН 1071326005893, ИНН 1326203375,

о взыскании задолженности и пени,

без вызова сторон,

установил.

Администрация городского округа Саранск обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Альфа-Регион" о взыскании задолженности в сумме 59322 руб. 36 коп., пеней в размере 10618 руб. 37 коп.

Решением от 19.02.2020 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Инвестиционная компания "Альфа-Регион" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает, что договор аренды прекратил свое действие 25.02.2019, в связи с чем ссылку суда первой инстанции на пункт 2 статьи 610 ГК РФ считает необоснованной.

Отмечает, что 28.02.2019 в адрес истца было направлено обращение о заключении нового договора аренды, вместе с тем ответа на данное обращение в адрес ответчика не поступало.

Полагает, что истец имел право обратиться с заявлением об изъятии земельного участка уже 26.02.2019, поскольку ответчик в период с 25.02.2019 фактически был лишен возможности использования земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Мордовия по делу N А39-9064/2019, на основании постановления Главы Администрации городского округа Саранск от 25 февраля 2010 года N 330 между администрацией городского округа Саранск (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Основа" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 12937 от 17 мая 2010 года, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 13:23:1107042:45, находящийся по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, на пересечении Александровского шоссе и Северо-восточного шоссе, для размещения объекта торговли, общей площадью 1644 кв.м, на срок по 25 февраля 2015 года.

07 марта 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью "Основа" и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Альфа-регион" заключен договор, в соответствии с которым арендатор по договору аренды земельного участка N 12937 от 17 мая 2010 года передал все права и обязанности новому арендатору (Общество) в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:23:1107042:45, предоставленного Администрацией для размещения объекта торговли, общей площадью 1644 кв.м. Права и обязанности по договору аренды, согласно пункту 3.1 договора от 07 марта 2013 года, передаются правоприобретателю (Общество) в пределах срока договора аренды, до 25 февраля 2015 года.

13 сентября 2013 года ответчику выдано разрешение на строительство N ru 13301000-331 (новая редакция разрешения на строительство N ru 13301000-408 от 15 октября 2012 года) объекта капитального строительства - магазина по продаже электротехнических приборов, сроком действия (продлено) до 27 декабря 2018 года.

На основании указанного разрешения, договора аренды земельного участка, договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 425 кв.м, степенью готовности объекта 52%, по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ш.Александровское (свидетельство о государственной регистрации права 13-13/001-13/001/135/2015-3205/1 от 29 января 2016 года).

На основании заявления ответчика от 25 февраля 2016 года договор аренды земельного участка от 17 мая 2010 года N 12937 расторгнут, о чем сторонами подписано соглашение от 09 марта 2016 года.

09 марта 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N 15345, в соответствии с которым Администрация (арендодатель) предоставила, а Общество (арендатор) приняло в аренду земельный участок площадью 1644 кв.м с кадастровым номером 13:23:1107042:45, находящийся по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, на пересечении Александровского шоссе и Северо-Восточного шоссе, для размещения объекта торговли, на срок по 25 февраля 2019 года (договор, согласно пункту 7.9, является одновременно актом приема-передачи земельного участка).

Администрация, указав на окончание срока аренды земельного участка, направила в адрес ответчика предупреждение от 27 февраля 2019 года N 1527- исх. о расторжении договора.

Письмом от 17 июля 2019 года N 5922-исх. истец сообщил ответчику о намерении воспользоваться правом на обращение в суд с требованием об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 13:23:1107042:45 в связи с прекращением действия договора аренды. Письмо получено ответчиком 19 июля 2019 года, что подтверждается почтовым отправлением 43093137633796. Ответа на письмо в материалах дела не имеется

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01 марта 2015 года в соответствии с Федеральным законом N 171-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Договор аренды земельного участка от 09 марта 2016 года N 15345 заключен сроком на три года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с чем, не могут быть изменены по соглашению сторон.

Земельный участок по договору был предоставлен ответчику для окончания строительства.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, что свидетельствует об отсутствии у Общества права на последующее продление арендных правоотношений.

Иных оснований для использования земельного участка ответчиком не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

На основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования удовлетворены, у общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Альфа-регион" изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером N 13:23:110:7042:175, площадью 1008,3 кв.м, со степенью готовности объекта 52%, расположенный по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, ш. Александровское, путём продажи с публичных торгов.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют преюдициальное значение при рассмотрении спора с участием тех же лиц (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного выводы, изложенные в вышеуказанном судебном акте, при рассмотрении настоящего дела имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию вновь.

В связи с чем, суд первой инстанции посчитал установленным факт пользования ответчиком земельным участком с кадастровым номером 13:23:1107042:45 общей площадью 1644 кв.м в период с 01.01.2019 по 26.05.2019.

27.02.2019 в адрес ответчика истец направил предупреждение о расторжении договора.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, договор считается расторгнутым с 27.05.2019.

08.07.2019 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о внесении арендной платы N 5566-исх. от 05.07.2019, в котором Администрация требовала погасить задолженность по арендной плате за землю в течение 10 дней со дня получения настоящего уведомления

Невыполнение требований истца явилось основанием обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Материалами дела подтверждается надлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору.

Расчет долга, произведенный истцом, проверен судом и обоснованно признан верным.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению платежей в полном объеме.

Поскольку факт пользования земельным участком установлен вышеуказанным судебным актом, ответчик доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд первой инстанции, обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности по договору аренды земельного участка N 15345 от 09.03.2016 за период с 01.01.2019 по 26.05.2019 года в сумме 59322 рубля 36 копеек.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 5.2 договора.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании неустойки по договору аренды земельного участка N 15345 от 09.03.2016 за период с 11.03.2019 по 10.10.2019 в сумме 10618 рублей 37 копеек.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Исходя из буквального толкования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ права следует, что арендодатель вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, при этом арендодатель не обязан обосновывать причины такого отказа.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено при соблюдении арендодателем требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора, продленного на неопределенный срок.

Следовательно, арендодатель вправе отказаться от договора аренды по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ как в случае наличия нарушений условий договора со стороны арендатора, так и при отсутствии таковых.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о фактическом прекращении арендных правоотношений между сторонами в связи с волеизъявлением Администрации, выраженном в предупреждении от 27.02.2019, которое было получено ответчиком.

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Определением от 29.05.2020 заявителю жалобы в порядке статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе до принятия постановления по делу.

На основании изложенного заявитель обязан уплатить в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 2721 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 19.02.2020 по делу N А39-14052/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Альфа-Регион" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания "Альфа-Регион" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Судья

Е.Н. Наумова