Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2020 г. N 17АП-4972/20 по делу N А60-2401/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 30 ноября 2020 г. N Ф09-6785/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

29 июля 2020 г.

Дело N А60-2401/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июля 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Гуляевой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Паршиной В.Г.,

при участии:

от истца: не явились,

от ответчика: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Дельтастрой" на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.03.2020 (резолютивная часть от 23.03.2020), принятое в порядке упрощенного производства по делу N А60-2401/2020

по иску Администрации городского округа Первоуральск (ОГРН 1036601476922, ИНН 6625004730)

к обществу с ограниченной ответственностью "Дельтастрой" (ОГРН 1076625002508, ИНН 6625043312)

о взыскании арендной платы, неустойки

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Первоуральск (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дельтастрой" (далее - ООО "Дельтастрой", ответчик) о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 21.02.2018 N 5294-к в сумме 20 711 руб. 45 коп., неустойки в сумме 4 966 руб. 80 коп.

В соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке упрощенного производства.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.03.2020 (резолютивная часть от 23.03.2020) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик ООО "Дельтастрой" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что судом не принята во внимание ссылка на п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и не дана оценка приложенных к отзыву на иск актам приема - передачи нежилых помещений физическим лицам Боброву В.А., Игнатьеву А.А., Данченко Н.В., а также разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию. Ответчик полагает, что истец уклоняется от понуждения собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:58:0106001:285, к заключению договора аренды данного земельного участка, указанным доводам судом первой инстанции оценка не дана. Ответчик просит отменить решение полностью и принять по делу новый судебный акт.

При рассмотрении апелляционной жалобы на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, судебное разбирательство назначено на 09.07.2020 (определение от 15.06.2020). Определением от 08.07.2020 судебное разбирательство отложено на 23.07.2020.

Определением от 23.07.2020 в порядке ч. 3 ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Поляковой М.А. судьей Гуляевой Е.И.

Стороны явку представителей в судебное заседание 23.07.2020 не обеспечили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично.

Заявленные требования обоснованы истцом следующим: между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, ответчик обязался уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, договор прекратил свое действие с 31.10.202018, обязательства по уплате арендной платы, предусмотренные договором, за период с сентября 2018 года до момента расторжения договора аренды ответчиком не исполнены.

Ответчик требования не признает, указывает на то, что земельный участок по договору предоставлялся ответчику для завершения незаконченных строительством объектов недвижимости, строительство осуществлялось с привлечением средств дольщиков в соответствие с ФЗ N 214-ФЗ, завершенные строительством объекты были введены в эксплуатацию и переданы дольщикам по актам приема-передачи в период с 29.12.2014 по ноябрь 2018 года. Ответчик полагает, что с момента передачи объектов дольщикам право аренды перешло к данным лицам, в связи с чем обязанность по уплате арендной платы у ответчика отсутствовала. Ответчик полагает, что отсутствие государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости за дольщиками основанием для возложения на ответчика обязанности по уплате арендной платы не является. Кроме того, ответчик не согласен с методикой расчета доли использования земельного участка, так как истцом при расчете размера арендной платы не учтена этажность объектов недвижимости, расположенных на участке, и доля в общей собственности.

Как следует из материалов дела, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 21.05.2018 был заключен договор аренды земельного участка N 5294-к.

В соответствии с указанным договором арендодатель передал, а арендатор принял на срок с 26.01.2018 по 25.01.2021 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:58:0106001:285 площадью 3800 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, ул. Вайнера, в 150 м на юго-запад от дома N 77, с видом разрешенного использования "проектирование и строительство многоуровневого паркинга с комплексом обслуживания" (раздел 1 договора).

В п.1.1 договора указано, что на земельном участке имеется нежилое здание-паркинг с комплексом обслуживания II этап строительства.

Земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи.

Размер арендной платы по договору, методика расчета размера арендной платы, согласованы сторонами в приложения N 1 к договору.

Арендную плату согласно п. 3.2 договора арендатор обязался вносить ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Согласно п. 3.4. договора в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется неустойка по 0,1 % в день от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 17.01.2019 N 05 договор аренды от 21.02.2018 N 5294-к был расторгнут с 31.10.2018.

По утверждению истца, на момент расторжения договора у арендатора осталась неуплаченной арендная плата за период с 01.09.2018 по 30.10.2018. В связи с наличием просрочки в уплате арендных платежей истцом на основании п. 3.4. договора ответчику начислена неустойка.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 14.11.2019 с требованием об оплате задолженности по договору, в том арендной платы и неустойки, ответчиком была получена и оставлена без удовлетворения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Спорные правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 25 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Материалами настоящего дела подтверждено, что начиная с 2010 года земельный участок с кадастровым номером 66:58:0106001:285 площадью 3800 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г.Первоуральск, ул.Вайнера, в 150 м на юго-запад от дома N 77, предоставлялся в аренду ответчику для проектирования и строительства многоуровневого паркинга с комплексом обслуживания; строительство осуществлялось определенными этапами, 10.11.2014 ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию паркинга с комплексом обслуживания населения - 1 этап строительства - площадью 1481,6 кв.м., 30.12.2016 - разрешение на ввод в эксплуатацию паркинга с комплексом обслуживания населения - 2 этап строительства - площадью 2656,1 кв.м., 31.10.2018 - разрешение на ввод в эксплуатацию паркинга с комплексом обслуживания населения - 3 этап строительства - площадью 768,4 кв.м. Указанные этапы строительства паркинга представляют собой учтенные в ЕГРН по отдельности здания с кадастровыми номерами NN 66:58:0106001:6714, 66:58:0106001:6987, 66:58:0106001:7037.

Администрация городского округа Первоуральск в пояснениях, данных 02.07.2020 по предложению апелляционного суда, указывает, что в приведенных трех зданиях имеется 43 нежилых помещения, на которые зарегистрированы права иных лиц (не ответчика), в период с 01.09.2018 по 31.10.2018 ответчиком не были реализованы нежилые помещения в количестве 13; согласно выполненному истцом по предложению апелляционного суда расчету, учитывая долю земельного участка, пропорциональную площади принадлежащих ответчику помещений в зданиях в рассматриваемый период, а также ставку арендной платы, применяемую для расчета арендной платы за земли под закрытыми автостоянками, и соответствующие коэффициенты увеличения, размер арендной платы ответчика составляет за указанный период 9253 руб. 06 коп., размер неустойки, начисленной на указанную сумму - 1966 руб. 37 коп.

Указанный расчет апелляционным судом рассмотрен и признан правомерным, учитывающим как фактическое использование ответчиком земельного участка в рассматриваемый период, так и возникновение прав иных лиц на нежилые помещения, расположенные в зданиях, и на земельный участок. Ответчик возражений относительно данного расчета суду не представил, доказательств его безосновательности не представил.

Доводы истца о том, что плата за использование участка должна начисляться ответчику по условиям договора, а приобретение иными лицами прав на помещения в зданиях не является основанием для изменения размера арендной платы, судом рассмотрены и отклонены как не учитывающие разъяснение п.25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Обстоятельства, повлекшие переход к рассмотрению дела судом апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции (часть 6.1 статьи 268, часть 4 статьи 270 АПК РФ), являются основанием отмены решения суда.

Исковые требования подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика с учетом результата рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.03.2020 по делу N А60-2401/2020 отменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дельтастрой" (ОГРН 1076625002508, ИНН 6625043312) в пользу Администрации городского округа Первоуральск (ОГРН 1036601476922, ИНН 6625004730) денежные средства в общей сумме 11 219 руб. 43 коп., в том числе арендную плату в сумме 9 253 руб. 06 коп., неустойку в сумме 1 966 руб. 37 коп.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дельтастрой" (ОГРН 1076625002508, ИНН 6625043312) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Судья

Е.И. Гуляева