Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2020 г. N 10АП-4749/20 по делу N А41-98753/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2020 г. N Ф05-20123/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

10 августа 2020 г.

Дело N А41-98753/18

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Малофеевой Ю.В.,

при участии в заседании:

от ООО "ИНКАМ" - Мещеряков М.Н. представитель по доверенности от 01.11.18 г.;

от КУИ Администрации г.о. Домодедово МО - Воробьева А.И. представитель по доверенности от 23.09.19 г.;

от Администрации городского округа Домодедово - Воробьева А.И. представитель по доверенности от 21.09.18 г.;

от ООО "Компания "Бизнес Консалтинг" - представитель не явился, надлежащим образом извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу КУИ Администрации г.о. Домодедово МО на решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2020 года по делу N А41-98753/18, по заявлению ООО "ИНКАМ" к КУИ Администрации г.о. Домодедово МО, третьи лица: Администрация городского округа Домодедово, ООО "Компания "Бизнес Консалтинг" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Инкам" обратилось в суд с иском к КУИ Администрации го Домодедово об урегулировании, возникших между КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ДОМОДЕДОВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ и ООО "ИНКАМ" в связи с заключением договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества с рассрочкой платежа, об обязании КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ДОМОДЕДОВО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в течение 10 календарных дней направить ООО "ИНКАМ" подписанный договор купли-продажи муниципального имущества: нежилого здания, общей площадью 334,7 кв.м, назначение: нежилое, кадастровый номер 50:28:0010523:137, расположенного по адресу: Московская область, г. Домодедово, мкр. Центральный, ул. Корнеева, д. 25 с установлением цены договора купли-продажи в 3 784 746 руб. без НДС с рассрочкой платежа на пять лет. Принять п. 3.1 к договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в следующей редакции: "3.1. Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в соответствии с судебной экспертизой, проведенной по делу N А41-98753/2018 и составляет 3 784 746 руб. без учета НДС". Принять Приложение N 1 к договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в следующей редакции п.1-3: "График платежей: Цена продажи Имущества составляет 3 784 746 руб. без учета НДС, и соответствует его рыночной стоимости, определенной в соответствии с судебной экспертизой, проведенной по делу N А41-98753/2018, Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на 16.10.2018 составляет 7,5%. (указание Банка России от 11.12.2015 N 3894- У "О размере ставки рефинансирования Банка России"), Плата вносится ежемесячно, безналичным порядком, равными ежемесячными платежами Датой уплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя. Перечисление НДС осуществляется Покупателем- Залогодателем самостоятельно в соответствующие бюджеты на основании указаний Инспекции ФНС РФ по г. Домодедово" (с учетом принятых судом уточнений).

Решением Арбитражного суда Московской области от 04.02.2020 года по делу N А41-98753/18 требования ООО "Инкам" удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, КУИ Администрации г.о. Домодедово МО обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований - отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель КУИ Администрации г.о. Домодедово МО и Администрации городского округа Домодедово поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель ООО "ИНКАМ" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ООО "Компания "Бизнес Консалтинг", извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "ИНКАМ" (арендатор) и КУИ Администрации г.о. Домодедово МО (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 26.12.2007 N 13 -КИ, по которому истец принял во временное пользование за плату нежилое помещение по адресу г. Домодедово ул. Корнеева д. 25, и обязался ежемесячно вносить арендную плату. В последующем сторонами заключены дополнительные соглашения N 1 от 01.02.2012, N 2 от 19.03.2013, N 3 от 10.01.2014, N 4 от 06.02.2017.

05.03.2018 общество подало в администрацию заявление о реализации преимущественного права приобретения указанного арендуемого нежилого помещения в собственность.

16.10.2018 обществом был получен в КУИ администрации го Домодедово договор N 9-НП/18 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа и передаточный акт к договору.

В договоре указана цена продажи муниципального имущества (нежилое здание общей площадью 334,7 кв.м., назначение нежилое, кадастровый номер 50:28:0010523:137 по адресу г. Домодедово мкр центральный ул. Корнеева д. 25) в сумме 17 000 000 руб.

С целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества ответчик заключил муниципальный контракт с ООО "Бизнес Консалтинг", в рамках которого был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости имущества, которая составила на дату оценки 17000000 рублей.

При анализе сведений и методов, приведенных оценщиком в отчете, общество установило, что оценщик проводил оценку тремя различными способами, но получил показатели по доходному методу - 12190000 руб., по затратному - 10123000 руб., по сравнительному - 17000000 руб., не согласовал их между собой, что привело к значительному завышению рыночной стоимости. Кроме того, при выборе объектов аналогов в рамках сравнительного метода эксперт не учитывал их состояние и наличие в цене предложения земельного участка (так, не учтены разница площадях аналогов, разные годы постройки, продажа с землей или без, возможность торга).

С целью установления реальной рыночной стоимости по заказу истца была проведена оценка рыночно стоимости объекта, по результатам которой составлен отчет об оценке N 18/09-07 от 11.09.2018 ООО "Экбист", согласно которому рыночная стоимость объекта составила 5707751 руб.

23.10.2018 истец направил ответчику подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий.

В ответе N 2-20/1908 от 31.10.2018 ответчик рекомендовал истцу обратиться в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 ГК РФ).

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (п. 3 ст. 445 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу п. 2 ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Так, из материалов дела следует, что ответчиком установлена в договоре рыночная стоимость объекта в размере 17000000 рублей, на основании отчета N 051-18/18 ООО "Компания "Бизнес Консалтинг" (л.д. 46 т.1).

Согласно отчету N 18/09-07 ООО "Экбист", составленному по заданию истца, рыночная стоимость объекта составляет 5707751 руб. (л.д. 91 т.1).

Таким образом, между сторонами возникли разногласия при определении цены договора купли-продажи.

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением Арбитражного суда Московской области от 04.03.2019 была назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения N 25-07-03/19 от 22.03.2019 ООО "ЭКЦ "Независимость" (л.д. 90 т.2), рыночная стоимость объекта - нежилого здания общей площадью 334,7 кв.м., назначение нежилое, КН 50:28:0010523:137 по адресу г. Домодедово мкр. Центральный ул. Корнеева д. 25, по состоянию на 05.03.2018 определена без учета НДС 4873511 руб., с учетом НДС (18%) 5750743 руб. (л.д. 123 т.2).

Судом первой инстанции верно установлено, что экспертное заключение не соответствует требованиям ст.86 АПК и ст.25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, в связи с чем, у суда отсутствуют основания использовать данное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Из исследовательской части экспертного заключения не следует, что стоимость объекта определялась на 05.03.2018 (на дату подачи заявления обществом в уполномоченный орган о приватизации имущества и на дату, указанную в определении о назначении судебной экспертизы), на что также указывает администрация в своих возражениях против экспертного заключения.

Так, экспертом применены данные справочников 2011, 2016 и 2017 годов, взяты аналоги января, апреля, сентября, но не марта 2018 года.

Каким образом экспертом определялась стоимость объекта по состоянию на 05.03.2018, и определялась ли на эту дату, вызванный в судебное заседание эксперт пояснений суду не представил.

Определением от 16.07.2019 суд первой инстанции назначил проведение комиссионной судебной экспертизы.

Согласно выводам, изложенным в заключении АНО ДПО "МИСЭ" N 30/2019 (л.д. 57 т.3), рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 334,7 кв.м., назначение нежилое, КН 50:28:0010523:137, по адресу Московская область г. Домодедово мкр. Центральный, ул. Корнеева д. 25, по состоянию на 05.03.2018, без учета рыночной стоимости земельного участка, а также с учетом физического износа и фактического состояния здания, составляет: без учета НДС - 3784746,00 руб., с учетом НДС - 4466000 руб. (л.д. 100 т.3).

Судом первой инстанции верно установлено, что экспертное заключение соответствует требованиям ст.86 АПК и ст.25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, является полным, не содержит противоречий и неясностей, в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 04.02.2020 года по делу N А41-98753/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова Л.В. Пивоварова