Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2020 г. N 09АП-31322/20 по делу N А40-272086/2018

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19 октября 2020 г. N Ф05-16023/20 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

20 августа 2020 г.

Дело N А40-272086/18

Резолютивная часть постановления объявлена 11.08.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.08.2020.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи М.С.Сафроновой,

судей О.И.Шведко и А.С.Маслова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.М.Козловой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Реставрация-Н+" на определение Арбитражного суда г. Москвы от 08.06.2020 по делу N А40-272086/18, вынесенное судьей Мироненко Э.В., об отказе в удовлетворения заявления ООО "Реставрация-Н+" о принятии обеспечительных мер

в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО "Оптима Проперти Менеджмент".

при участии в судебном заседании:

от ООО "Реставрация-Н+" - Арабова Т.Ф. дов.от 28.08.2019

от конкурсного управляющего ООО "Оптима Проперти Менеджмент"- Конищев А.А. дов.от 03.08.2020

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2019 ООО "Оптима Проперти Менеджмент" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Сладков А.Е.

Определением суда от 08.06.2020 отказано в удовлетворении ходатайства ООО "Реставрация-Н+" о принятии обеспечительных мер в виде обязания конкурсного управляющего ООО "Оптима Проперти Менеджмент" Сладкова А.Е., организатора торгов ООО "Правовое бюро" и оператора электронной площадки http://www.arbitat.ru/ ООО "Арбитат" приостановить проведение торгов по реализации имущества ООО "Оптима Проперти Менеджмент", находящегося в залоге у ГКР "ВЭБ.РФ", и запретить конкурсному управляющему ООО "Оптима Проперти Менеджмент" Сладкову А.Е., организатору торгов ООО "Правовое бюро" и оператору электронной площадки http://www.arbitat.ru/ ООО "Арбитат" осуществлять любые действия по организации и проведению торгов (публикация объявления о торгах, прием заявок на участие в торгах и т.д.) до вступления в силу определения арбитражного суда, вынесенного по итогам рассмотрения заявления ООО "Реставрация Н+" о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

ООО "Реставрация-Н+" не согласилось с определением суда, обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, ходатайство удовлетворить.

Конкурсный управляющий представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО "Реставрация-Н+" доводы апелляционной жалобы поддержалf, просилf суд ее удовлетворить.

Представитель конкурсного управляющего возражал против ее удовлетворения, указывая на законность определения суда.

Законность и обоснованность определения суда Девятым арбитражным апелляционным судом проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, оценив доводы апелляционной жалобы и возражения по ней, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда.

Определением Арбитражного суда г.. Москвы от 05.08.2020 по делу N А40-272086/18 отказано в удовлетворении требований ООО "Реставрация Н+" о включении в реестр ООО "Оптима Проперти Менеджмент", требования ООО "Реставрация Н+" включены как требования, подлежащие удовлетворению в очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты.

Таким образом, положение о продаже залогового имущества не нарушает права ООО "Реставрация Н+", поскольку они не включены в реестр ООО "Оптима Проперти Менеджмент".

Доводы ООО "Реставрация Н+" о том, что продажа 21 квартиры единым лотом приведет к меньшему пропорциональному погашению его реестровых требований, не соответствуют обстоятельствам дела.

ООО "Реставранция Н+" полагает, что объединение 21 квартиры в один лот нарушает требования п. 1.1. ст. 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку заведомо сужает круг потенциальных покупателей и не способствует реализации имущества по наиболее высокой цене. По мнению ООО "Реставранция Н+", продажа квартир должна происходить отдельными лотами, поскольку на продаваемые квартиры существует спрос среди физических лиц для приобретения в целях проживания. Доказательством этого, по мнению заявителя, является факт того, что все квартиры жилого комплекса проданы застройщиком и наличие объявлений о продаже купленных квартир на вторичном рынке.

Данные доводы являются необоснованными.

Конкурсный управляющий указывает, что за весь период деятельности ООО "Оптима Проперти Менеджмент" (2015-2019 гг.), из 31 квартиры было реализовано 9, то есть 2-3 квартиры в течение года. В настоящий момент, в результате ухудшения экономической ситуации в России вследствие пандемии СОУШ-19, указанная динамика продаж не изменится в положительную сторону.

В связи с этим утверждение заявителя, что физические лица являются наиболее естественной категорией покупателей для жилых помещений из числа потенциальных участников торгов, не соответствует действительности.

Крупные инвесторы являются основными покупателями продаваемого лота, поскольку у них имеются средства на последующее дорогостоящее содержание 21 квартиры (уплата коммунальных платежей, налога на имущество) до момента реализации.

Реализация 21 квартиры 21 лотом создает ситуацию, при которой часть квартир могут быть выкуплены мелкими инвесторами, что уменьшит инвестиционную привлекательность объекта для крупного инвестора в связи со снижением рентабельности актива.

В случае продажи имущества единым лотом участник торгов на любом шаге снижения цены лота будет рисковать, что все квартиры будут выкуплены иным участником торгов. Это, в свою очередь, приведет к тому, что имущество на публичных торгах будет продано по наиболее высокой цене.

Между тем, если каждая квартира на публичных торгах будет реализовываться отдельно, то у участников торгов, исходя из примерной равноценности каждой из квартир при одинаковости метража, будет отсутствовать какой-либо риск потерять необходимый лот при падении цены. В таком случае, даже если кто-то из участников выкупит часть двухкомнатных квартир, иной участник выкупит оставшиеся, дождавшись соответствующего понижения их цены. При этом подобная продажа квартир по частям уменьшает инвестиционную привлекательность объекта для крупного инвестора в связи со снижением рентабельности активов.

Продажа единым лотом делает для покупателя необходимым приобретение даже тех квартир, которые в случае продажи отдельными лотами, он бы не приобрел, в связи с тем, что общая рентабельность лота превышает расходы на его приобретение. Между тем, продажа 21 квартиры отдельными лотами приведет к тому, что будет выкуплена лишь часть квартир наиболее продаваемого формата, а оставшиеся квартиры придется продавать на повторных публичных торгах, затягивая конкурсное производство и увеличивая текущие расходы.

ООО "Реставрация Н+" не приведено надлежащих доказательств, подтверждающих, что продажа квартир отдельными лотами приведет к их реализации по наиболее выгодной цене.

Доводы ООО "Реставрация Н+" о том, что на квартиры существует высокий спрос среди физических лиц, не основан на каких-либо надлежащих доказательствах и является лишь предположением.

Между тем залоговый кредитор в лице ГКР "ВЭБ.РФ" как лицо, определяющее начальную продажную цену предмета залога, порядок и условия проведения торгов, считает, что продажа 21 квартиры одним лотом является наиболее эффективным способом продажи, что соответствует судебной практике, приведенной заявителем, в которой суд утвердил положение о торгах в соответствии с позицией залогового кредитора.

Продажа залогового имущества не приведет к погашению залоговых требований ГКР "ВЭБ.РФ".

Согласно реестру требований кредиторов ООО "Оптима Проперти Менеджмент" требования ГКР "ВЭБ.РФ", обеспеченные залогом, составляют 4 613 601 510,83 рубля. Начальная продажная стоимость имущества составляет 4 502 107 816 рублей.

Таким образом, довод заявителя о том, что требования ГКР "ВЭБ.РФ" могут быть полностью удовлетворены путем продажи предмета залога не соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы ООО "Реставрация Н+" о том, что все квартиры будут реализованы с первых или повторных торгов, не основаны ни на динамики продаж квартир, ни на сложившейся практике реализации имущества в банкротстве.

Привлечение специализированной организации для организации торгов является обоснованным.

ООО "Правовое бюро" были предприняты активные действия по поиску потенциальных покупателей недвижимого имущества.

Так, организатором торгов была подготовлена презентация продаваемого недвижимого имущества для покупателей; сделаны публикации о продаже имущества на специализированных сайтах "Интернет" в сети "Интернет"; направлены запросы потенциальным покупателям; ведутся переговоры с потенциальными покупателями, а также проводится демонстрация помещений.

Конкурсный управляющий указывает, что у компании имеется обширный опыт продажи недвижимого имущества, включая крупные имущественные комплексы, а также наработанная клиентская база крупных инвесторов, которая позволит со значительно большей вероятности реализовать рассматриваемое имущество.

Также, указывает конкурсный управляющий, у ООО "Оптима Проперти Менеджмент" отсутствуют денежные средства для публикации сообщений о торгах в газете "Коммерсант" и ЕФРСБ, в связи с чем указанные расходы несет ООО "Правовое бюро".

Действия ООО "Правовое бюро" по поиску покупателей недвижимого имущества направлены на реализацию продаваемого имущества по максимально возможной цене, что соответствует позиции ВС Российской Федерации, изложенной в определении от 20.05.2019 N 308-ЭС19-449: организатор торгов имеет эксклюзивную (недоступную иным потенциальным организаторам) возможность осуществить какие-либо действия по поиску и привлечению покупателей с учетом особенностей выставленного на торги имущества (применительно к абзацу второму пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве), что приведет к существенному увеличению итоговой цены.

В соответствии с п. 7 ст. 20.7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" оплата услуг лиц, решение о привлечении которых принято собранием кредиторов, осуществляется за счет средств кредиторов, проголосовавших за такое решение, пропорционально размерам их требований, включенных в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов, за исключением случаев, если одним кредитором или несколькими кредиторами приняты на себя обязанности по оплате услуг указанных лиц.

В силу п. 6 ст. 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

Из указанного следует, что расходы на оплату услуг ООО "Правовое бюро" несет ГКР "ВЭБ.РФ" из средств, которые будут получены от реализации предмета залога, что является правом залогового кредитора. Таким образом, ООО "Реставрация Н+" не несет расходы на организатора торгов, в связи с чем его права никак не затрагиваются.

Заявителем в апелляционной жалобе не представлено каких-либо надлежащих доводов, доказывающих необоснованность привлечения ООО "Правовое бюро".

Принятие обеспечительных мер приведет к затягиванию конкурсного производства.

Судебное заседание по рассмотрению разногласий о продаже залогового имущества отложено на 12.10.2020.

Конкурсный управляющий указывает, что в случае принятия обеспечительных мер реализация залогового имущества приостановится минимум на два с лишним месяца, с учетом возможного апелляционного обжалования определения торги залоговым имуществом приостановятся на 5-6 месяцев. Это приведет к увеличению текущих расходов должника на коммунальные услуги, необходимости выплачивать налоги на имущество и вознаграждение конкурсному управляющему, что в совокупности приведет к значительному и бесцельному уменьшению конкурсной массы должника.

Между тем, поскольку требования заявителя включены как подлежащие удовлетворению в очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты, то после поступления денежных средств от продажи незалоговой квартиры, их требования не будут погашены. Следовательно, текущие торги не затрагивают их права.

Заявитель в апелляционной жалобе указал, что в случае проведения торгов он обратится с иском о взыскании убытков с конкурсного управляющего. Таким образом, у него имеется возможность защитить свои права, если он считает, что торги их нарушат.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что основания для удовлетворения заявления ООО "Реставрация Н+" отсутствуют, суд певрой инстанции правомерно отказал в их удовлетворении.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 08.06.2020 по делу N А40-272086/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Реставрация-Н+"- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.С.Сафронова

Судьи

А.С.Маслов О.И.Шведко