Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 сентября 2020 г. N 09АП-28001/20 по делу N А40-287249/2018

г. Москва

10 сентября 2020 г.

Дело N А40-287249/18

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 сентября 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Проценко,

рассмотрев апелляционную жалобу ООО "Нортекс" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.02.2019, в порядке упрощенного производства по делу N А40-287249/18, по исковому заявлению Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423) к ООО "Нортекс" (ОГРН 5147746416769) о взыскании задолженности и пени по договору аренды,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Нортекс" о взыскании задолженности в сумме 441 736 руб. 74 коп., пени в сумме 3 597 руб. 34 коп. по договору аренды от 15.03.2006 N 01-00292/06.

Дело рассмотрено судом в порядке главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 22 февраля 2019 года Арбитражного суда г. Москвы исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права, кроме того, выводы суда не соответствуют материалам дела.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2019, решение Арбитражного суда г. Москвы изменено с ООО "Нортекс" взыскано в пользу Департамента городского имущества г. Москвы задолженность по арендной плате в сумме 320 198, 01 руб., пени в сумме 3 597 руб. 34 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суд Московского округа от 13.04.2020, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Отменяя судебный акт суда апелляционной инстанции, кассационный суд указал, что при новом рассмотрении дела, арбитражному суду следует учесть период, за который заявлены исковые требования и по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств принять решение в соответствии с установленными обстоятельствами и действующим законодательством.

Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 февраля 2019 года подлежит отмене, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований, на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г.Москвы (арендодатель) и ООО "Нортекс" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 15.03.2006 N 01-00292/06 площадью 174, 50 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Пятницкая, д. 17/4, стр. 3.

Срок действия договора установлен с 01.01.2006 г. по 28.10.2025 (в редакции Дополнительного соглашения от 29.10.2015).

В соответствии с п. 6.4 Договора аренды от 15.03.2006 N 01-00292/06 арендная плата без НДС вносится Арендатором ежемесячно с оплатой не позднее 5-го числа текущего месяца в размере, установленном Договором аренды, в бюджет города Москвы.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Мотивируя заявленные исковые требования, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора, ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, за период с 01.01.2018 по 11.02.2018 за ним образовалась задолженность в сумме 441 736, 74 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), установленную договором.

В соответствии с п. 7.1 Договора, при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, начисляются пени в размере 1/300 (одной трехсотой) действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с просрочкой оплаты по Договору, руководствуясь п. 7.1 договора и положениями ст. 330 ГК РФ, истцом начислены пени за период с 10.01.2018 по 11.02.2018 в сумме 3 597 руб.

Как усматривается из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 04.05.2018 N 33-6-94073/18-(0)-1, в тексте которой, ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месячного срока с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет истца, однако оплата задолженности ответчиком не погашена, что явилось основанием для его обращения с иском в суд.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку задолженность подтверждена материалами дела и доказательств ее погашения ответчиком не представлено, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате, как и взыскание пени законно, доказано и подлежит удовлетворению.

Между тем, по мнению суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции при принятии судебного акта, не учтены следующие факты и обстоятельства.

В период действия договора аренды, ООО "Нортекс" обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного вышеуказанным Законом пакета документов.

Однако, в установленный законом срок, Договор купли-продажи занимаемых по Договору аренды помещений с ответчиком заключен не был, в связи с чем, ООО "Нортекс" обратилось в Арбитражный суд города Москвы об урегулировании разногласий между сторонами.

Решением от 07.06.2016 по делу N А40-181003/16 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 06 сентября 2017 года.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Решением от 07.06.2017 по делу N А40-181003/16 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 06 сентября 2017 года.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 г. N 4408/2011, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, с учетом изложенных выше обстоятельств, правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.03.2006 N 01-00292/06у в сумме 441 736 руб. 74 коп., пени в сумме 3 597 руб. 34 коп. за период с 01.01.2018 по 11.02.2018 года, тоесть после урегулирования разногласий судебным решением не имеется.

Судебные расходы судебная коллегия распределяет в соответствии с требованиями ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, частью 2 статьи 269, п. 3 ч. 2 ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 февраля 2019 года по делу N А40-287249/18- отменить.

Принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества г. Москвы к ООО "Нортекс" о взыскании задолженности в сумме 441 736 руб. 74 коп., пени в сумме 3 597 руб. 34 коп. по договору аренды от 15.03.2006 N 01-00292/06 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко