Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2020 г. N 04АП-3873/20 по делу N А10-7516/2019

город Чита

25 сентября 2020 г.

Дело N А10-7516/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2020 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Каминского В.Л.,

судей Барковской О.В., Юдина С.И.,

при секретаре судебного заседания Родионовой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 июня 2020 года по делу N А10-7516/2019 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Резерв" (ОГРН1112468077842, ИНН2466247159) к муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (ОГРН1020300983340, ИНН0323027176) о взыскании 1 643 899, 53 руб.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика: Прокопьевой И.В. - представителя по доверенности от 18.08.2020,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Резерв" (далее - ООО "Резерв", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к муниципальному учреждению "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" (далее - комитет, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 643 899, 53 руб., уплаченной обществом в качестве арендной платы по договору N 89 от 21.05.2014.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 июня 2020 года исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, полагая об отсутствии оснований для взыскания оплаченной арендной платы за период пользования земельным участком, тем более, что земля предоставлена, в том числе и для размещения станции придорожного сервиса, торгово-административного здания.

В отзыве на апелляционную жалобу истец, ссылаясь на необоснованность доводов заявителя апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о принятии апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда в сети "Интернет" 06.08.2020.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержала, дала пояснения, ответила на вопросы суда. Также пояснила, что общество приступило к освоению земельного участка. На участке размещены строения, установлено ограждение.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

От истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением его представителя на прохождении лечения и отсутствием возможности обеспечения явки в судебное заседание.

Ходатайство истца об отложении судебного заседания, отклонено по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Указанная норма права предусматривают право, но не обязанность суда отложить судебное разбирательство в случае заявления лицом, участвующим в деле, такого ходатайства.

Поскольку стороны выразили свои правовые позиции, истцом не указано на необходимость представления иных пояснений и доказательств по делу, дело апелляционный суд счел подготовленным для рассмотрения и, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежаще извещенных участвующих в деле лиц. При этом апелляционный суд не оставляет без внимания наличие у сторон возможности в реализации их процессуальных прав путем подачи соответствующих документов в электронном виде по удаленному доступу посредством информационной телекоммуникационной сети "Интернет" через государственную систему "Мой арбитр".

Проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Предметом иска по настоящему делу является требование о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 643 899, 53 руб., уплаченной обществом по договору аренды земельного участка N 89 от 21.05.2014 арендной платы за период с июня 2014 г. по ноябрь 2018 г.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании заявления ООО "Резерв", решением комитета N ЗА-90 от 21.05.2014 постановлено о предоставлении обществу в аренду сроком на 3 года земельного участка категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 03:24:011022:33, площадью 3 000 кв. м., по адресу: г. Улан-Удэ, Советский район, ул. Иволгинская (далее - земельный участок) (том 1 л.д. 90).

21.05.2014 между комитетом (арендодатель) и ООО "Резерв" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 89 (далее - договор аренды), по условиям которого во временное пользование сроком с 21.05.2014 по 20.05.2017 обществу передан указанный земельный участок для строительства станции придорожного сервиса, АЗС, торгово-административного здания с выносом кабеля связи.

По акту приема-передачи от 21.05.2014 земельный участок передан арендатору.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата составляет 156 876,30 руб. за год в том числе ежемесячно 13 073,02 руб.

Поскольку по окончанию срока аренды (20.05.2017) земельный участок продолжал оставаться в пользовании арендатора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор на основании статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Во исполнение обязательств по договору аренды N 89 истцом внесены арендные платежи за период с 21.05.2014 по 12.11.2018 на общую сумму 1 643 899, 53 руб.

Вступившими в законную силу решением Октябрьского районного суда города Улан-Удэ от 18 января 2019 года по делу N 2-5107/2018 решение комитета N ЗА-90 от 21.05.2014 и договор аренды от 21.05.2014 признаны недействительными, применены последствия недействительности договора аренды в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 03:24:011022:33.

Истец ссылаясь на невозможность фактического использования земельного участка по договору, признанному недействительным, полагая, что внесенные арендатором во исполнение недействительной сделки денежные средства в размере 1 643 899, 53 руб. являются неосновательным обогащением, направил в адрес ответчика претензию с требованием о их возврате, а после получения отказа, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, ссылаясь на решение суда от 18 января 2019 года по делу N 2-5107/2018 и придя к выводу о том, что земельный участок не мог быть предоставлен для строительства на нем АЗС, и соответственно у ООО "Резерв" отсутствовала возможность для его использования в соответствии с разрешенным использованием по причинам, не зависящим от него, взыскал уплаченные арендные платежи за период с 21.05.2014 по 12.11.2018 на общую сумму 1 643 899,53 руб.

С указанными выводами суд апелляционной инстанции согласиться не может, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; - потребовать досрочного расторжения договора.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 5243/10 разъяснено, что требование о возврате исполненного по недействительной сделке фактически является требованием о применении последствий недействительности сделки, даже если это требование обосновано нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается.

В соответствии со статьей 1103 Гражданского кодекса правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению, в том числе, к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено Кодексом, другими законами или правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

На основании пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения.

Таким образом, в случае исполнения недействительной сделки, если арендатор фактически пользовался предоставленным ему объектом аренды, он обязан возместить арендодателю в денежной форме стоимость этого пользования.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование, со ссылками на решение суда от 18 января 2019 года по делу N 2-5107/2018, о взыскании с ответчика внесенных арендных платежей за период с 21.05.2014 по 12.11.2018 на общую сумму 1 643 899, 53 руб., уплаченных по недействительному договору аренды.

Апелляционный суд согласен с тем, что спорным договор аренды земельного участка N 89 от 21.05.2014 являлся недействительным.

Между тем, апелляционный суд принимает во внимание, что инициатором получения земельного участка являлось непосредственно само ООО "Резерв".

Спорный земельный участок по акту приема-передачи от 21.05.2014 передан арендатору и принят последним при заключении спорного договора аренды без замечаний и возражений. Арендатор вносил арендную плату. Из чего следует, что стороны фактически приступили к исполнению договора.

При этом спорный договор аренды прекращен и земельный участок возвращен обществом арендодателю после принятия Октябрьским районным судом города Улан-Удэ решения, а именно - 01.11.2019. При этом предметом спора по настоящему делу заявлен период с 21.05.2014 по 12.11.2018.

По материалам дела установлено, что общество после получения земельного участка приступило к его освоению и использованию. Так, общество обращалось и получило разрешение на строительство (том 3 л.д. 91-93). Обществом на земельном участке размещены строения, установлено ограждение (том 3 л.д. 180-188).

По мнению апелляционного суда, заключая договор аренды земельного участка, стороны, в том числе и арендатор, обязаны были проявить должную заботливость и осмотрительность, предусмотрев возможные последствия и проверив легитимность (законность) заключаемой сделки, произвести осмотр земельного участка, проверить правоустанавливающие документы.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из материалов дела следует, что как в правоустанавливающих документах, градостроительном плане, решениях Комитета об утверждении градостроительного плана от 14.08.2014 N 3261, о предоставлении земельного участка от21.05.2014 N ЗА-90, так и в спорном договоре аренды категория спорного земельного участка указана как земли населенных пунктов.

При этом, в указанных документах, а также в разрешении на строительство зона расположения земельного участка определена как "Общественно деловая" (ОД) (том 3 л.д. 87-93).

Кроме того, в градостроительном плане подробно были указаны виды разращённого использования спорного земельного участка (том 3 л.д. 89 оборот).

Поскольку общество было ознакомлено с указанными документами, оно не было лишено возможности установить расположение земельного участка именно в данной зоне и оценить наличие возможности строительства запланированных им объектов.

При этом, апелляционный суд отмечает, что спорный земельный участок предоставлялся обществу для строительства не только АЗС, но и станции придорожного сервиса, торгово-административного здания с выносом кабеля связи. В то время как в решении Октябрьского районного суда города Улан-Удэ от 18 января 2019 года по делу N 2-5107/2018 указано лишь на невозможность строительства на земельном участке, расположенном в общественно-деловой зоне, АЗС. По иным видам возможного использования (размещение станции придорожного сервиса, торгово-административного здания) выводов в названном решении не содержится. Обстоятельств невозможности использования земельного участка по другим двум видам использования по делу не установлено.

Кроме того, апелляционный суд не оставляет без внимание то обстоятельство, что по окончанию срока аренды (20.05.2017) земельный участок продолжал оставаться в пользовании арендатора и при отсутствии возражений от сторон сделки, на основании статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды после 20.05.2017 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

При таком положении и поскольку материалами дела подтверждается использование истцом земельного участка в период времени с 21.05.2014 по 12.11.2018, каких-либо возражений относительно невозможности использования переданного в аренду объекта арендатор в спорый указанный период не заявлял, а о невозможности использования участка под строительство АЗС истец узнал из судебного акта от 18 января 2019 года по делу N 2-5107/2018, то внесение арендной платы за период с 21.05.2014 по 12.11.2018 на общую сумму 1 643 899,53 руб. происходило в соответствии с принципом платности землепользования и она не подлежит возврату.

Злоупотребления правом со стороны арендодателя апелляционным судом не установлено.

Кроме того, апелляционный суд принимает во внимание основания иска, в котором в качестве обоснования приведены доводы о признании договора аренды недействительным. Иных оснований, в том числе каких-либо незаконных действий (бездействий) Комитета, истцом не приведено.

Ссылки истца на судебный акт по делу А41-58221/17 апелляционным судом не принимаются, поскольку указанное дело рассмотрено при иных фактических обстоятельствах и с оценкой иных доказательств. В рамках указанного дела предметом спора явилось взыскание задатка при обстоятельствах, когда арендатор не приступил к использованию предмета аренды и не использовал его.

При установленных обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильного применения норм материального права, с принятием нового судебного акта - об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, в силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 29 439 руб., по оплате которой предоставлялась отсрочка, подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четвертый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 25 июня 2020 года по делу N А10-7516/2019 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Резерв" (ОГРН1112468077842, ИНН2466247159) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 29 439 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Л. Каминский

Судьи

О.В. Барковская С.И. Юдин