Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2020 г. N 14АП-6789/20 по делу N А13-4228/2020

г. Вологда

29 сентября 2020 г.

Дело N А13-4228/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 сентября 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Шуиной Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стафеева Михаила Валентиновича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 14 июля 2020 года по делу N А13-4228/2020,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Стафеев Михаил Валентинович (адрес: Вологодская область, город Сокол; ИНН 352700160003; ОГРНИП 304353706200213; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Сокольского муниципального района (адрес: 162130, Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, улица Советская, дом 73; ИНН 3527009318; ОГРН 1023502494333; далее - Комитет), администрации города Сокола (адрес: 162130 Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, улица Советская, дом 73; ИНН 3527011620; ОГРН 1053500606884; далее - Администрация) о признании договора аренды земельного участка от 16.08.2007 N 2301 недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (адрес: 160001, Вологодская область, город Вологда, улица Челюскинцев, дом 3; ИНН 3525144576; ОГРН 1043500093889), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (адрес: 160019, Вологодская область, город Вологда, улица Лаврова, дом 13; ИНН 3525103467; ОГРН 1023500873802; далее - Палата).

Решением суда от 14.07.2020 в иске отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить, принять по делу новое решение.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Предмет договора аренды на данный момент сторонами не согласован, не определен, объект аренды земельный участок площадью 383,9 кв.м из земель населенных пунктов мною не используется: границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства; сведения о земельном участке с кадастровым номером 35:26:0202014:4 внесены в ЕГРН 19.12.2005 на основании перечня ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала 35:26:0202014 утвержденного надлежащим образом; в указанном перечне земельных участков содержатся сведения о предоставлении земельного участка площадью 383,9 кв.м на праве аренды; по сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРН) объекты капитального строительства, расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202014:4, отсутствуют. Сведения о здании с кадастровым номером 35:26:0202014:109 внесены в кадастр недвижимости 24.11.2011. В ЕГРН отсутствуют сведения о том, в пределах какого земельного участка расположено данное здание. Согласно справке ГП ВО "Вологдатехинвентаризация" общая площадь встроено-пристроенной части жилого дома (подвал, 1 этаж) по адресу: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, улица Советская, дом 59, составляет 1007,7 кв.м, в том числе подвал 499,3 кв.м, 1 этаж - 508,4 кв.м; встроенная часть составляет 4 % (44,2 кв.м) от общей площади, пристроенная часть составляет 96 % (963,5 кв.м) от общей площади. Нежилое помещение с кадастровым номером 35:26:0202014:410 является частью многоквартирного дома (кадастровый номер 35:26:0202014:109) и располагается на земельном участке под многоквартирным домом, является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирным жилым домом (далее - МКД). Единый земельный участок под МКД с пристроенной частью не сформирован.

Вокруг нежилого помещения с кадастровым номером 35:26:0202014:410 располагаются земельные участки с кадастровыми номерами 35:26:0202014:1, 35:26:0202014:2, 35:26:0202014:3, 35:26:0202014:69. На земельном участке с кадастровым номером 35:26:0202014:4 не располагается помещение с кадастровым номером 35:26:0202014:410. Предприниматель не использует земельный участок, не знает, где он располагается. Спорное помещение имеет общий с МКД адрес, является его частью, имеет общий фундамент, нежилое помещение строилось по одному проекту одновременно с постройкой МКД, имеет общие с МКД коммунальные сети инженерно-технического обеспечения (электричество, отопление, водопровод, канализация). Предприниматель как собственник нежилого помещения в МКД несет расходы на общедомовые нужды, в том числе право пользоваться земельным участком, находящимся под домом.

Комитет, Администрация в отзывах на жалобу возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, рассмотреть дело без участия их представителей.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение, кадастровым номером 35:26:0202014:410, площадью 1007,7 кв.м, расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, улица Советская, дом 59. Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 24.07.2013 за N 35-35-26/016/2013-241.

Решением суда от 23.11.2017 по делу N А13-6766/2017, вступившим в законную силу, установлено, что Предприниматель использует указанное нежилое помещение в своей предпринимательской деятельности для размещения магазина "Мастер". Предприниматель (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка от 16.08.2007 N 2301. Согласно пунктам 1.1, 1.2, 2.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 383,9 кв.м.из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Вологодская область, город Сокол, улица Советская, дом 59. Участок предоставляется для эксплуатации и обслуживания здания магазина. Срок действия договора аренды - 11 месяцев.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 28.01.2020 по делу N А13-14045/2019 по иску Предпринимателя к Комитету, Администрации о признании договора аренды земельного участка от 16.08.2007 N 2301 прекратившим свое действие с 17.07.2008, вступившим в законную силу, установлено, что стороны исполняли спорный договор аренды, что подтверждается платежными документами.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении вышеназванного дела, судом установлено, что согласно отзыву Палаты земельный участок площадью 383,9 кв.м имеет кадастровый номер 35:26:0202014:4, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания помещений, местоположение: Вологодская область, город Сокол, улица Советская, дом 59. Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства. По земельному участку с кадастровым номером 35:26:0202014:4 в ЕГРН сведения о зарегистрированных правах и (или) обременениях (ограничениях) прав отсутствуют. Сведения о земельном участке, кадастровым номером 35:26:0202014:4, внесены в ЕГРН 19.12.2005 на основании Перечня ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала 35:26:0202014 утвержденного надлежащим образом. В указанном перечне земельных участков содержатся сведения о предоставлении земельного участка, площадью 383,9 кв.м, на праве аренды. По сведениям ЕГРН объекты капитального строительства, расположенные в пределах земельного участка, кадастровым номером 35:26:0202014:4, отсутствуют. Предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 1007,7 кв.м, кадастровым номером 35:26:0202014:410, этаж - подвал, этаж N 01, адрес: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, улица Советская, дом 59 (свидетельством о государственной регистрации права от 24.07.2013). Сведения о здании, кадастровым номером 35:26:0202014:410, внесены в кадастр недвижимости 02.07.2013 на основании заявления Предпринимателя и технического плана. Помещение, кадастровым номером 35:26:0202014:410, расположено в пределах здания, кадастровым номером 35:26:0202014:109, назначение многоквартирный дом, общей площадью 3407,1 кв.м, количество этажей - 6, подземная этажность - 1, год завершения строительства - 1982, адрес: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, улица Советская, дом 59. Сведения о здании, кадастровым номером 35:26:0202014:109, внесены в кадастр недвижимости 24.11.2011. В ЕГРН отсутствуют сведения о том, в пределах какого земельного участка расположено данное здание. Согласно справке ГП ВО "Вологдатехинвентаризация" общая площадь встроено-пристроенной части жилого дома (подвал, 1 этаж) по адресу: Вологодская область, Сокольский район, город Сокол, улица Советская, дом 59, составляет 1007,7 кв.м, в том числе подвал 499,3 кв.м, 1 этаж - 508,4 кв.м; встроенная часть составляет 4 % (44,2 кв.м) от общей площади, пристроенная часть составляет 9 6% (963,5 кв.м) от общей площади. Вместе с тем, единый земельный участок под многоквартирным жилым домом с пристроенной частью не сформирован.

Считая, что предмет договора аренды не определен, Предприниматель не использует земельный участок площадью 383,9 кв.м по договору аренды от 16.08.2007N 2301, помещение с кадастровым номером 35:26:0202014:410 расположено в пределах здания с кадастровым номером 35:26:0202014:109, назначение "многоквартирный дом", является встроено-пристроенной частью МКД, расположено на земельном участке под МКД, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете является существенным для всех видов договоров.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ объектом аренды могут являться, в том числе, земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Индивидуализация имущества осуществляется посредством указания данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, например инвентарный номер, иные идентификационные характеристики.

Согласно статье 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (действовавшего на момент заключения договора) государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Как указал суд, поскольку в спорном договоре аренды земельного участка от 16.08.2007 N 2301 отсутствуют конкретные данные (кадастровый номер) об объекте, подлежащем передаче в аренду, иные идентификационные характеристики, договор может считаться незаключенным и, соответственно, иск о признании его недействительным в силу статьи 168 ГК РФ не может быть удовлетворен.

В пункте 15 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. При решении вопроса о наличии или отсутствии в договоре его существенных условий следует руководствоваться всеми положениями договора аренды в их взаимосвязи, а также действительными намерениями сторон и их действиями по исполнению договора.

Из материалов дела видно, что в соответствии с пунктом 5.4 договор прекращает свое действие по окончании его срока по уведомлению одной из сторон либо по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии письменных возражений со стороны арендодателя. Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.06.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

При соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Аналогичный вывод содержится в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Поскольку реализация предоставленного законом арендодателю либо арендатору права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодателя либо арендатора нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с данным выводом у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 14 июля 2020 года по делу N А13-4228/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Стафеева Михаила Валентиновича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.Я. Зайцева

Судьи

Ю.В. Зорина А.Н. Шадрина