Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2020 г. N 08АП-6850/20 по делу N А46-19463/2019

город Омск

29 сентября 2020 г.

Дело N А46-19463/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Воронова Т.А.,

судей Грязниковой А.С., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зайцевой И.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6850/2020) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 01.06.2020 по делу N А46-19463/2019 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "СибПромСтрой" (ИНН 5503097051, ОГРН 1065503014092) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 857 104 руб. 26 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Анненкова В.А. (предъявлены служебное удостоверение, диплом бакалавра 105524 3063696 регистрационный номер 6118.0080 дата выдачи 06.07.2018, доверенность от 02.10.2019 N Исх-ДИО/13381 сроком действия 1 год);

от ООО "СибПРомСтрой" - не явились, извещены надлежаще;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "СибПромСтрой" (далее - ООО "СибПромСтрой", Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N ДГУ/12-2767-К-32-А:

- по арендной плате за период с 01.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 258 322,58 руб., а также по пени за период с 11.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 83 964,90 руб.;

- по арендной плате за период с 16.01.2019 по 31.08.2019 в сумме 781 677,42 руб., а также пени за период с 16.01.2019 по 21.08.2019 в сумме 75 426,84 руб.

Решением от 01.06.2020 Арбитражного суда Омской области требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворены частично.

С ООО "СибПромСтрой" в пользу Департамента взыскано: задолженность по договору аренды земельного участка N ДГУ/12- 2767-К-32-А: по арендной плате за период с 01.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 139 357,46 руб., а также по пени за период с 11.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 5 858,44 руб.; по арендной плате за период с 16.01.2019 по 31.08.2019 в сумме 421 692,04 руб., а также пени за период с 16.01.2019 по 21.08.2019 в сумме 46 539,96 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано. Также с ООО "СибПромСтрой" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 15 269 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 01.06.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что договор аренды земельного участка заключен по результатам аукциона, земельный участок сформирован и предоставлен в аренду ответчику в целях размещения на нем двух многоквартирных жилых домов, что исключает возникновение в силу закона права общей долевой собственности на весь земельный участок только у собственников помещений одного возведенного жилого дома; земельный участок предназначен не только для обслуживания этого жилого дома, но и имеет самостоятельную потребительскую ценность для размещения еще одного дома, кроме того, земельный участок в границах и размере, необходимых для использования дома, введенного в эксплуатацию, не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, в связи с чем право общей долевой собственности не возникает; в случае принятия судом доводов ответчика, при отсутствии сформированного земельного участка под введенным в эксплуатацию жилым домом, предполагаемая площадь для уменьшения арендной платы будет условной; в компетенцию суда при разрешении настоящего спора не может входить исследование вопроса о границах и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома (далее - МКД); площадь участка не может быть меньше площади под обрезом здания, общая площадь земельного участка, непосредственно занятая МКД, составляет 786,3 кв.м., возможный расчет арендной платы - 8690 (площадь земельного участка) - 786,3 х 104 000 руб. (ставка, предусмотренная договором) = 94 589, 74 руб.; вместе с тем податель жалобы полагает, что ставка арендной платы в аукционном договоре не подлежит изменению в обозначенном ответчиком порядке.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы.

ООО "СибПромСтрой", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя ответчика.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

05.07.2012 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и закрытым акционерным обществом "Акционерная строительная компания крупнопанельного домостроения" заключен договор аренды N ДГУ/12-2767-К-32-А земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1096, расположенного по адресу: г.Омск, Кировский административный округ, ул. 3-я Любинская, д. 30.

В соответствии с протоколом N 1-1 приёма заявок от 27.04.2012 года, протоколом N 2- 1 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства от 02.05.2012 (далее - протокол N 2) арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, на территории города Омска, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 8690 кв.м.

17.07.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области) произведена государственная регистрация договора.

В соответствии договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.04.2013 произведена замена арендатора: закрытого акционерного общества "Акционерная строительная компания крупнопанельного домостроения" на ООО "СибПромСтрой".

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы за предоставленный участок определяется в соответствии с Протоколом N 2 и составляет 104 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.10.2018 по делу N А46-17211/2018 принято к производству заявление о признании ООО "СибПромСтрой" банкротом. Решением Арбитражного суда Омской области от 22.01.2019 по делу N А46-17211/2018 ООО "СибПромСтрой" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён Каребо А.С.

Ответчиком обязанность по внесению арендной платы исполнялась ненадлежаще, требование о погашении задолженности, содержащееся в претензии Исх-ДИО/11718 от 27.08.2019, не исполнено.

Департамент обратился в суд с иском о взыскании задолженности:

по арендной плате за период с 01.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 258 322,58 руб., а также пени за период с 11.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 83 964,90 руб.;

по арендной плате за период с 16.01.2019 по 31.08.2019 в сумме 781 677,42 руб., а также пени за период с 16.01.2019 по 21.08.2019 в сумме 75 426,84 руб.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из материалов дела, договор аренды заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1096 площадью 8690 кв.м.

Земельный участок предоставлен в аренду для строительства многоквартирного жилого дома.

05.11.2014 ответчику Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска выдано разрешение на строительство.

Разрешение выдано в отношении строительства 10-ти этажного многоквартирного жилого дома 1-й и 2-й этапы строительства. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 8690 кв.м.

Первый этап строительства завершен.

Ответчику 20.06.2018 г. Департаментом строительства Администрации г. Омска выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В данном разрешение указано, что введенный в эксплуатацию жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:36:100902:1096.

Квартиры в данном доме переданы участникам строительства, которые зарегистрировали за собой прав собственности на них. Жилой дом передан на обслуживание в управляющую компанию. Собственники помещений в данном доме осуществляют все права общей долевой собственности на общее имущество в жилом доме.

В материалы дела представлены доказательства регистрации права собственности физических лиц на квартиры в жилом доме, расположенном в пределах земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1096.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок, который предоставлялся для строительства многоквартирных жилых домов (1-ая и 2-ая очереди строительства), частично застроен. На данном земельном участке построен и введен в эксплуатацию жилой дом, квартиры в которых приобретены в собственность физических лиц до начала искового периода.

В соответствии с частью 1 статьи 16 закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, относится к общему имуществу многоквартирного дома и является общей долевой собственностью собственников помещений в таком доме.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей в спорный период, содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-п, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Из разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 N 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015, от 11.11.2016 N 306-ЭС16-15526 по делу N А65- 18933/2015.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что поскольку возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под многоквартирным домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме, оснований для взыскания арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка, не имеется.

Однако, и основания для освобождения Общества от обязанности по внесению арендной платы за оставшуюся площадь земельного участка отсутствуют.

При вынесении решения суд первой инстанции исходил из того, что размер арендной платы необходимо исчислять с учетом исключения площади участка, необходимого для использования и эксплуатации жилого дома, введенного в эксплуатацию.

Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:100902:1096 составляет 8 690 кв.м.

Согласно сведениям генерального плана, являющегося частью проектной документации, площадь участка 1-ой очереди строительства составляет 4 002 кв.м., площадь участка 2-ой очереди строительства составляет 4 688 кв.м.

В связи с чем, размер арендной платы рассчитан судом исходя из площади - 4 688 кв.м.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции в соответствующей части. При этом, суд первой инстанции не самостоятельно определил площадь, необходимую для эксплуатации МКД, а руководствовался проектной документацией и площадью, предоставленной для строительства жилого дома.

При этом, подлежат отклонению доводы истца о том, что в случае уменьшения площади земельного участка, за который подлежит взысканию арендная плата, необходимо исключить только площадь земельного участка по обрезу фундамента жилого дома, поскольку согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а не только и исключительно земельный участок непосредственно под зданием (по обрезу фундамента).

Таким образом, судом первой инстанции требования Департамента обоснованно удовлетворены в части - исходя из площади земельного участка 4 688 кв.м.

Доводы Департамента о том, что земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома не сформирован, что, по мнению Департамента, позволяет ему начислять арендную плату на всю площадь участка, подлежат отклонению, поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

Право собственников многоквартирного дома на обращение с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П).

С учетом приведенных выше положений об определении размера площади земельного участка (4 688 кв.м.), размер арендной платы в месяц составляет 56 104 руб. 95 коп., в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по договору аренды земельного участка ДГУ/12- 2767-К-32-А: по арендной плате за период с 01.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 139 357,46 руб., по арендной плате за период с 16.01.2019 по 31.08.2019 в сумме 421 692,04 руб.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени по указанному договору за период с 11.11.2018 по 15.01.2019 в сумме 83 964,90 руб., а также за период с 16.01.2019 по 21.08.2019 в сумме 75 426,84 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку исковые требования в части основного долга удовлетворены частично, произведенный истцом расчет пени скорректирован судом первой инстанции. Согласно произведенному судом расчету, с учетом определенного выше размера арендной платы, размер задолженности по пени за период с 11.11.2018 по 15.01.2019 составляет 5 858,44 руб.; а также размер задолженности пени за период с 16.01.2019 по 21.08.2019 в сумме 46 539,96 руб.

Данный расчет судом апелляционной инстанции признан верным.

С учетом положений абзаца второго пункта 1 статьи 5, абзаца 7 пункта 1 статьи 126 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)", пунктов 27, 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" заявленные исковые требования, как возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве, являются текущими и подлежат рассмотрению в общем порядке искового производства вне рамок дела о банкротстве.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 01.06.2020 по делу N А46-19463/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

А.С. Грязникова Е.Б. Краецкая