Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2020 г. N 12АП-6954/20 по делу N А12-46512/2019

г. Саратов

30 сентября 2020 г.

Дело N А12-46512/2019

Резолютивная часть постановления объявлена "24" сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен "30" сентября 2020 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Дубровиной О.А., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой Т.С.,

без участия представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шамаева Алихана Мусаевича на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 июля 2020 года по делу N А12-46512/2019 (судья Троицкая Н.А.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бухтиенко Натальи Васильевны (ИНН 344310414884, ОГРНИП 304344325800052) к индивидуальному предпринимателю Шамаеву Алихану Мусаевичу (ИНН 344411472113, ОГРНИП 317344300052434) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2019 и неустойки, встречному иску индивидуального предпринимателя Шамаева Алихана Мусаевича (ИНН 344411472113, ОГРНИП 317344300052434) к индивидуальному предпринимателю Бухтиенко Наталье Васильевне (ИНН 344310414884, ОГРНИП 304344325800052) о расторжении договора, о взыскании уплаченной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами, при участии в деле в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Династия", общества с ограниченной ответственностью "Буфетъ",

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бухтиенко Наталья Васильевна (далее - Ип Бухтиенко Н.В., истец) обратилась с иском к индивидуальному предпринимателю Шамаеву Алихану Мусаевичу (далее - ИП Шамаев А.М., ответчик) о взыскании 568 032,26 рублей задолженности по договору от 08.07.2019 аренды нежилого помещения с оборудованием, неустойки за нарушение сроков оплаты по указанному договору 100 224,84 рубля.

Кроме того, ответчик заявил встречные исковые требования о расторжении договора от 08.07.2019 аренды помещения с оборудованием, о взыскании с ИП Бухтиенко Н.В. в пользу ИП Шамаева А.М. уплаченных по договору аренды от 08.07.2019 денежных средств в размере 574 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными ср6дствами 16 722,80 рублей, расходов на оплату услуг представителя 60 000 рублей.

Впоследствии, ИП Шамаев А.М. уточнил требования по встречному иску, уменьшив размер судебных расходов на оплату услуг представителя до 5000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью "Династия", общество с ограниченной ответственностью "Буфетъ".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 июля 2020 года исковое заявление ИП Бухтиенко Н.В. удовлетворено частично. С ИП Шамаева А.М. в пользу ИП Бухтиенко Н.В. взыскано 568 032,26 рублей задолженности, 20 044,97 рублей неустойки, 14 401,20 рублей госпошлины. В остальной части отказано.

Встречное исковое заявление ИП Шамаева А.М. в части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения с оборудованием от 08.07.2019 оставлено без рассмотрения. В остальной части отказано.

ИП Шамаев А.М., не согласившись с судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

ИП Бухтиенко Н.В. в порядке ст. 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 08.07.2019 ИП Бухтиенко Н.В. (арендодатель) и ИП Шамаев А.М. (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения с оборудованием площадью 149,4кв.м., расположенного на первом этаже трехэтажного здания 2012 года постройки общей площадью 1356,1 кв.м., по адресу: г.Волгоград, ул. Чапаева, 9, с оборудованием, указанным в перечне (приложение N 1).

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 177 000 рублей и подлежит уплате арендатором ежемесячно до пятого числа текущего месяца (п. 4.1. и п. 4.2).

Срок действия договора пять лет.

До даты государственной регистрации договор действует как краткосрочный, заключенный на сок 330 дней с даты подписания акта приема-передачи помещения.

В случае, если в течение 330 дней с даты подписания Акта приема-передачи помещения договор не будет зарегистрирован, то договор, как краткосрочный, при отсутствии возражений со стороны арендатора, со дня, следующего за днем истечения 330-дневного срока автоматически (без заключения дополнительного соглашения) возобновляется на тот же срок (330 дней) на тех же условиях с учетом индексации арендной платы 4 раза подряд ( п.7.1). 08.07.2019 сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения площадью 149,4 кв.м. на первом этаже трехэтажного здания по адресу г. Волгоград, ул. Чапаева, 9, а также оборудования, расположенного в помещении.

Стороны, подписавшие акт, подтвердили, что указанный в нем объект передан в надлежащем техническом состоянии.

Из материалов дела следует, что за период действия договора с июля 2019 по декабрь 2019 ИП Шамаев А.М. не исполнял надлежащим образом свои обязанности по перечислению арендной платы, что привело к образованию задолженности по договору в размере 568 032,26 рублей.

В связи с допущенной просрочкой оплаты арендных платежей истец произвел начисление неустойки в соответствии с п. 5.2.4 за период с 06.09.2019 по 06.12.2019 в сумме 100 224,84 рубля.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд с иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Судом первой инстанции установлено, что 08.07.2019 сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения площадью 149,4 кв.м. на первом этаже трехэтажного здания по адресу г. Волгоград, ул. Чапаева, 9, а также оборудования, расположенного в помещении.

Стороны, подписавшие акт, подтвердили, что указанный в нем объект передан в надлежащем техническом состоянии.

Однако, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком (ИП Шамаевым А.М.) не были представлены доказательства исполнения обязательств по внесению арендной платы.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик уклонился от исполнения принятых на себя обязательств, арендные платежи в спорный период не оплатил, претензии истца об оплате задолженности ответчиком были проигнорированы.

Разрешая заявленное истцом требование о взыскании с ответчика неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей и оплаты коммунальных услуг, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В связи с допущенной просрочкой оплаты арендных платежей истец произвел начисление неустойки в соответствии с п. 5.2.4 за период с 06.09.2019 по 06.12.2019 в сумме 100 224,84 рубля.

В претензии, направленной ИП Шамаеву А.М. 16.10.2019, истец указывает на наличие задолженности, обязанности по уплате неустойки, а также со ссылкой на п. 9.3.3 договора заявляет об одностороннем отказе от договора аренды от 08.07.2019 в связи с допущенной арендатором просрочкой внесения арендных платежей более двух раз подряд.

При оценке требований истца по первоначальному иску в части суммы неустойки суд учитывает, что в договоре аренды от 08.07.2019 имеется п. 3.1.4 следующего содержания: в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе взыскать с арендатора неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

При этом, ИП Бухтиенко Н.В. произвела расчет неустойки руководствуясь п. 5.2.4 договора от 08.07.2019, следующего содержания: в случае нарушения арендатором сроков оплаты арендной платы, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,5% от суммы, оплата которой просрочена, за каждый календарный день просрочки платежа.

В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Сопоставление пунктов договора 3.1.4 и 5.2.4 позволяет прийти к выводу, что в случае судебного взыскания неустойки арендодатель вправе взыскать неустойку из расчета 0,1 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, а в случае добровольной выплаты арендатором неустойки при допущенной просрочке арендных платежей неустойка выплачивается в размере 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Таким образом, исходя из условий договора от 08.07.2019, истцом должен быть произведен расчет неустойки по п. 3.1.4 договора от 08.07.2019, т.е. в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Размер такой неустойки составляет 20 044,97 рублей и подлежит взысканию с ответчика.

ИП Шамаевым А.М. заявлен встречный иск к ИП Бухтиенко Н.В. о расторжении договора от 08.07.2019 аренды помещения с оборудованием, о взыскании с ИП Бухтиенко Н.В. в пользу ИП Шамаева А.М. уплаченных по договору аренды от 08.07.2019 денежных средств в размере 574 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными ср6дствами 16 722,80 рублей.

Встречные требования мотивированы тем, что сданное в аренду помещение находится в обременении у ООО "Династия" в связи с арендой, что препятствовало надлежащему использованию арендатором арендуемого помещения по его целевому назначению.

Как следует из приложенных ко встречному иску документов, 08.07.2019 ИП Бухтиенко Н.В. ( арендодатель) и ИП Шамаев А.М. (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения с оборудованием площадью 201,5 кв.м., расположенного на первом этаже трехэтажного здания 2012 года постройки общей площадью 1356,1 кв.м., по адресу: г.Волгоград, ул. Чапаева, 9, с оборудованием, указанным в перечне (приложение N 1).

Сумма ежемесячной арендной платы составляет 177 000 рублей и подлежит уплате арендатором ежемесячно до пятого числа текущего месяца (п. 4.1. и п. 4.2).

Срок действия договора пять лет. До даты государственной регистрации договор действует как краткосрочный, заключенный на сок 330 дней с даты подписания акта приема-передачи помещения. В случае, если в течение 330 дней с даты подписания Акта приема-передачи помещения договор не будет зарегистрирован, то договор, как краткосрочный, при отсутствии возражений со стороны арендатора, со дня, следующего за днем истечения 330-дневного срока автоматически (без заключения дополнительного соглашения) возобновляется на тот же срок (330 дней) на тех же условиях с учетом индексации арендной платы 4 раза подряд (п.7.1).

08.07.2019 сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения площадью 201,5 кв.м. на первом этаже трехэтажного здания по адресу г. Волгоград, ул. Чапаева, 9, а также оборудования, расположенного в помещении.

Стороны, подписавшие акт, подтвердили, что указанный в нем объект передан в надлежащем техническом состоянии.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесена обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что нарушение предусмотренной в пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Аналогичная правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

Системное толкование статей 328, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В данном случае необходимо учитывать, что основной обязанностью арендодателя является обеспечение арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства (договор от 08.07.2019, акт приема-передачи от 08.07.2019) суд установил, что доказательств в силу которых, арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением ввиду его ненадлежащего состояния или занятия помещения иным лицом в деле не имеется.

При заключении договора в акте приема-передачи имущества имеется указание на то, что объект передан арендатору в надлежащем техническом состоянии вместе с имуществом, в нем расположенном.

При составлении акта приема-передачи арендованного помещения площадью 201,5 кв.м. от 08.07.2019 возможно было оценить при визуальном осмотре в день подписания акта приема - передачи помещения от 08.07.2019 использование помещения третьим лицом и отразить в нем замечания арендатора.

Имущество передано арендатору по акту приема - передачи, замечаний о состоянии имущества в акте не указано.

В силу положений ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Вместе с тем, ИП Шамаев А.М. не опроверг доводы ИП Бухтиенко Н.В. о том, что арендатор использовал арендованное имущество по его назначению, что исключает возможность удовлетворения исковых требований о взыскании уплаченных по договору аренды от 08.07.2019 денежных средств 574 000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами 16 722,80 рублей.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, законодателем установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора.

Как усматривается из материалов дела, с требованием о расторжении договора аренды от 08.07.2019 ИП Шамаев А.М. обратился к ИП Бухтиенко Н.В. в претензии от 12.02.2020, тогда как встречный иск поступил в арбитражный суд Волгоградской области 21.01.2010, т.е. претензия от 12.02.2020 направлена ответчику после подачи встречного иска.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В данном случае претензия о расторжении договора аренды была направлена истцом в ходе рассмотрения настоящего дела, поэтому следует признать, что истец не выполнил установленное частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательное требование о соблюдении досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, возникшего из гражданских правоотношений. В силу части 2 статьи 9 названного кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Довод жалобы об обременении объекта договора аренды и в связи с этим нарушение истцом п.2.6 договора, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

21.06.2013 между ИП Бухтиенко Н.В. (арендодатель) и ООО "Династия" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование, нежилое помещение Литр 1, площадью 149, 4 кв.м., расположенное на первом этаже трехэтажного здания 2012 года постройки, общей площадью 1356, 1 кв.м., расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Чапаева, 9, для организации предприятия общественного питания.

В соответствии с дополнительным соглашением N 4 к договору аренды нежилого помещения от 21.06.2013 от 07.07.2019 и актом приема-передачи (возврата) нежилого помещения от 07.07.2019, договор аренды нежилого помещения расторгнут по соглашению сторон, помещение Литре 1, площадью 149, 4 кв.м., расположенное на первом этаже трехэтажного здания 2012 года постройки, общей площадью 1356, 1 кв.м., расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Чапаева, 9, для организации предприятия общественного питания.

Кроме того, согласно описи документов от 18.07.2019, принятых МФЦ, представителем ИП Бухтинеко Н.В. направлены документы в регистрирующий орган для регистрации прекращения договора аренды нежилого помещения от 21.06.2013.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит. Размер задолженности не опровергнут.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 июля 2020 года по делу N А12-46512/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

О.А. Дубровина А.Ф. Котлярова