Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2020 г. N 12АП-6955/20 по делу N А12-47031/2019

г. Саратов

30 сентября 2020 г.

Дело N А12-47031/2019

Резолютивная часть постановления объявлена "24" сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен "30" сентября 2020 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Дубровиной О.А., Котляровой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой Т.С.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Дробина Константина Михайловича - Фоминой С.А., действующей на основании доверенности от 26.09.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 июля 2020 года по делу N А12-47031/2019, (судья Муравьев А.А.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Дробина Константина Михайловича (ОГРН 317344300099278 ИНН 344600900639) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362), муниципальному унитарному предприятию "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" (ОГРН 1023402978543 ИНН 3444015290), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822) о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030003:20, установлении рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Дробин Константин Михайлович (далее - ИП Дробин К.М., истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с требованием к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, муниципальному унитарному предприятию "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" о признании недостоверной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030003:20, установлении рыночной стоимости.

До принятия по делу судебного акта истец, в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования и просил признать недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при расчёте арендной платы по договору аренды N 8339 от 31 октября 2018 года величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов кадастровый номер 34:34:030003:20, общей площадью 12.143 кв.м., расположенного по адресу: город Волгоград, проезд Мирный, 5 "б", определенную в соответствии с отчетом об оценке N 52_2319зу от 30.03.2017, подготовленным муниципальным унитарным предприятием "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" (ОГРН 1023402978543, ИНН 3444015290) в размере 9.835.830 руб. Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030003:20, общей площадью 12.143 кв.м., расположенного по адресу: город Волгоград, проезд Мирный, 5 "б", согласно заключению эксперта N 13181-ЗЭ от 25.02.2020, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" в размере 6.582.000 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 июля 2020 года исковые требования индивидуального предпринимателя Дробина Константина Михайловича удовлетворены. Суд признал недостоверной, использовавшуюся Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362) при расчёте арендной платы по договору аренды N 8339 от 31 октября 2018 года с 15.12.2016 величину рыночной стоимости земельного участка, из земель населенных пунктов кадастровый номер 34:34:030003:20, общей площадью 12.143 кв.м., расположенного по адресу: город Волгоград, проезд Мирный, 5 "б", определенную в соответствии с отчетом об оценке N 52_2319зу от 30.03.2017, подготовленным муниципальным унитарным предприятием "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" (ОГРН 1023402978543, ИНН 3444015290) в размере 9.835.830 руб. Установил действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030003:20, общей площадью 12.143 кв.м., расположенного по адресу: город Волгоград, проезд Мирный, 5 "б", согласно заключению эксперта N 13181ЗЭ от 25.02.2020, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы собственности" в размере 6.582.000 руб. С Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу индивидуального предпринимателя Дробина Константина Михайловича взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 7.500 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 руб. С муниципального унитарного предприятия "Центральное межрайонное бюро технической инвентаризации" в пользу индивидуального предпринимателя Дробина Константина Михайловича взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 7.500 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 руб.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Истец в порядке ст. 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и объяснениях на неё, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив на основании статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в них доказательства, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 21 октября 2011 года между Администрацией Волгограда и ЗАО "Юниж-Строй" был заключен договор аренды N 8339 земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:0020, расположенного по адресу г. Волгоград, Дзержинский район, пр. Мирный, д. 5 б, общей площадью 12.143 кв.м. Срок действия Договора определен с 23.09.2008 года по 23.09.2009 года. 2 ноября 2009 года Договор продлен на тех же условиях до 26.10.2010 года. Пунктом 1.2. Договора предусмотрено, что участок предоставлен для строительства капитального объекта - производственной базы строительного комплекса.

Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (пункт 4.6. Договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Строительство производственной базы было завершено ЗАО "Юниж-Строй" 18.06.2014 года, с указанной даты ЗАО "Юниж-Строй" являлось собственником Базы вплоть до конца февраля 2017 года.

С 01 марта 2017 года собственником объекта стал индивидуальный предприниматель Дробин Константин Михайлович.

Для расчета арендной платы Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда использовал отчет об оценке N 52_2319зу от 30.03.17.

Не согласившись с данным размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной платы, ИП Дробин К.М. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта от 25.02.2020 N 13181-ЗЭ. На первый вопрос экспертом сделаны следующие выводы: при составлении отчета N 52_2319зу об оценке земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:20, расположенного по адресу: г. Волгоград, Проезд Мирный, 5 б, общей площадью 12.143 кв.м. допущены нарушения действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

На второй вопрос экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость земельного участка, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 34:34:030003:20, расположенного по адресу: г. Волгоград, Проезд Мирный, 5 б, общей площадью 12.143 кв.м., по состоянию на 15.12.2016 года составляет: 6.582.000 руб.

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 25.02.2020 N 13181-ЗЭ, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчики не опровергли изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно п. 1.14 Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов" в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчёте арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Указанный правовой подход подтверждается Постановлением Арбитражного Суда Поволжского округа от 17.12.2019 по делу N А12-40898/2018.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что исковые требования ИП Дробина К.М. подлежат удовлетворению.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 июля 2020 года по делу N А12-47031/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

О.А. Дубровина А.Ф. Котлярова