Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2020 г. N 01АП-4512/20 по делу N А38-10040/2019

г. Владимир

22 сентября 2020 г.

Дело N А38-10040/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика "Луч" на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 18.06.2020 по делу N А38-10040/2019,

по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику "Луч", ИНН 7719426739, ОГРН 1157746930660,

о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика "Луч", ИНН 7719426739, ОГРН 1157746930660, к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", третье лицо общество с ограниченной ответственностью "Консалтинговая группа АВЛ",

о признании сделки недействительной в части,

при участии в судебном заседании до перерыва: от ответчика (заявителя) - общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика "Луч" - Краснова С.В. по доверенности N 01 от 12.07.2019 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании, Арсентьева В.П. по доверенности от 01.02.2020 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании; от истца - муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" - Фурзиковой Л.В. по доверенности от 20.11.2019 N 57 сроком до 31.12.2020,

установил.

Истец, муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа"Город Йошкар-Ола" (далее - комитет), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с измененными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковыми требованиями о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика "Луч" (далее - общество), основного долга в сумме 945 153 руб. 47 коп. за период с 06.09.2019 по 30.11.2019 по денежному обязательству, возникшему из договора аренды земельного участка N 7349/2019-н от 6 сентября 2019 года, неустойки в размере 908 руб. 08 коп. за период с 26.09.2019 по 09.10.2019 в связи с ненадлежащим исполнением денежного обязательства, а также неустойки, начисленной на сумму основного долга исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки, начиная с 10.10.2019 по день фактической уплаты основного долга.

Исковые требования основаны на статьях 309, 606, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, и статьях 22, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Луч" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл со встречным иском к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о признании недействительным договора от 06.09.2019 N 7349/2019-н аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0506008:21, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, пл. Революции, д. 3, общей площадью 2330 кв.м, в части установления арендной платы за пользование земельным участком в размере 4 003 003 руб. в год, и о применении последствий недействительности сделки в виде установления арендной платы за земельный участок в размере 97 753 руб. 42 коп. в год.

Решением от 18.06.2020 Арбитражный суд Республики Марий Эл первоначальные исковые требования удовлетворил; в удовлетворении встречного иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО специализированный застройщик "Луч" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которых просило решение суда отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель указывает, что администрация г. Йошкар-Олы препятствовала завершению строительства на спорном земельном участке, что подтверждается судебным актом по делу N А38-6982/2016.

Отмечает, что оспариваемый в части размера арендной платы договор аренды является кабальной сделкой, поскольку общество было вынуждено заключить договор на крайне невыгодных условиях (при чрезмерно высоком размере арендной платы) поскольку срок действия ранее заключенного договора аренды, истек 05.06.2019.

Полагает, что срок действия договора аренды земельного участка должен был быть продлен без торгов в целях завершения строительства.

Общество полагает, что с учетом положений пункта 5.2 договора аренды, неустойка за просрочку платежа за сентябрь 2019 составляет 51,32 руб. В доказательство оплаты указанной суммы неустойки представило в материалы дела платежное поручение N 390 от 10.09.2020 на сумму 51,32 руб.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, в удовлетворении первоначальных требований просил отказать, удовлетворить встречные исковые требования общества.

Представитель истца в судебном заседание и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2020.

В судебном заседании от 08.09.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15.09.2020.

В судебном заседание рассмотрено и удовлетворено ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела платежного поручения N 390 от 10.09.2020 (протокол судебного заседания от 08.09.2020).

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А38-6982/2016, по делу N А38-4505/2019, установлены следующие обстоятельства, имеющие по правилам статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, преюдициальное значение для настоящего спора.

Постановлением мэра города Йошкар-Олы от 31.12.2003 N 3185 ООО "Маристройинвест" утвержден акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения строительства жилого дома переменной этажности со встроенными помещениями предприятий обслуживания и художественной школы на земельном участке площадью 8075 кв.м, расположенном по адресу: город Йошкар-Ола, ул.К.Маркса-площадь Революции, квартал N5.

15.07.2004 Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл выдала ООО "Маристройинвест" разрешение N 75/04 на строительство 148-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенным блоком обслуживания по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. К. Маркса - площадь Революции.

Муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению имуществом города Йошкар-Олы (арендодатель) и ООО "Маристройинвест" (арендатор) на основании постановления главы администрации города Йошкар-Олы от 16.09.2005 N 2336 заключили 16.09.2005 договор аренды земельного участка N 2248/2005-н, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование предоставлен на неопределенный срок земельный участок площадью 2330,0 кв. м, кадастровый номер 12:05:0506008:0021, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, площадь Революции, дом 3, для строительства второй очереди жилого дома со встроенными помещениями предприятий обслуживания и художественной школы.

Согласно представленным документам строительство жилого дома предполагалось осуществить в три очереди.

В августе 2006 года ООО "Маристройинвест" освоен нулевой цикл строительства, а к марту 2007 года возведено 9 этажей (каркас) второй очереди жилого дома по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, площадь Революции, дом 3. Незавершенному строительством объекту, степень готовности которого составляла 39%, присвоен кадастровый номер 12:05:0506008:703.

11.02.2010 объект зарегистрирован за ООО "Маристройинвест" на праве собственности, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРП.

01.07.2013 объект незавершенного строительства - 148-квартирный жилой дом со встроено-пристроенным блоком обслуживания, назначение: многоквартирный дом, площадь застройки 1089,9 кв. м, степень готовности - 39%, инвентарный N 88:401:002:000128900:0100, лит. А, адрес объекта: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Карла Маркса - пл. Революции, по договору купли-продажи приобрело общество с ограниченной ответственностью "Возрождение". Право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРП 27.11.2013.

По условиям договора право пользования земельным участком перешло по правилам статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации от продавца к покупателю на условиях договора аренды, заключенного ООО "Маристройинвест" с муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола".

Указанный объект незавершенного строительства по договору купли-продажи от 10.11.2015 приобрело общество с ограниченной ответственностью "Луч". Право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРП 08.12.2015.

По условиям договора право пользования земельным участком перешло по правилам статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации от продавца к покупателю на условиях договора аренды, заключенного между муниципальным образованием "Город Йошкар-Ола" и ООО "Маристройинвест".

07.06.2016 муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (арендодателем) и ООО "Луч" (арендатором) заключили договор аренды земельного участка N 6947/2016-н, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование на срок до трех лет (с 07.06.2016 по 05.06.2019) предоставлен земельный участок площадью 2330 кв. м, кадастровый номер 12:05:0506008:21, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, площадь Революции, дом 3, для строительства второй очереди жилого дома со встроенными помещениями предприятий обслуживания и художественной школы. Участок передан арендатору по акту от 07.06.2016. Договор зарегистрирован в ЕГРП 25.10.2016.

Разрешение на строительство указанного объекта сроком действия до 05.06.2019 администрация городского округа "Город Йошкар-Ола" выдала ООО "Луч" 13.08.2018.

09.11.2018 в ЕГРЮЛ внесена запись о государственной регистрации изменения наименования юридического лица: с общества с ограниченной ответственностью "Луч" на общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Луч".

02.04.2019 Общество обратилось в Комитет с заявлением о продлении на один год срока аренды земельного участка площадью 2330 кв. м с кадастровым номером 12:05:0506008:21.

Письмом от 06.05.2019 N 09-16/3149 Комитет отказал Обществу как в пролонгации действовавшего на тот момент договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0506008:21, так и в заключении договора аренды на новый срок, с учетом того, что пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право однократного приобретения в аренду без проведения торгов сроком на три года земельного участка под таким объектом для завершения его строительства.

Как следует из материалов дела, 6 сентября 2019 года комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", действующим от имени муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (арендодателя), и ООО специализированным застройщиком "Луч" (арендатором) на основании распоряжения главы Республики Марий Эл N 182-рг от 06.09.2019 без проведения торгов заключен по заявлению общества в письменной форме договор аренды земельного участка N 7349/2019н, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2330 кв.м с кадастровым номером 12:05:0506008:21, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, площадь Революции, дом 3, для строительства второй очереди жилого дома со встроенными помещениями предприятий обслуживания и художественной школы (т.1, л.д. 14-15, 16-18).

По соглашению сторон от 13.02.2020 договор аренды расторгнут в связи с государственной регистрацией права собственности на жилое помещение в построенном и введённом 31.12.2019 в эксплуатацию многоквартирном жилом доме, вытекающие из него обязательства прекращены, за исключением обязательства арендатора по уплате задолженности по арендной плате и неустойке (т.2, л.д. 33-34, 97).

Истец, полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по внесению арендных платежей, направил претензию N 03-04/8079 от 10.10.2019 с требованием оплатить задолженность в общей сумме 948208, 94 руб., в том числе пени 3055,53 руб. (т.1, л.д. 21-22).

Неисполнение указанных требований явилось истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В свою очередь, ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора от 06.09.2019 N 7349/2019-н аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0506008:21, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, пл. Революции, д. 3, общей площадью 2330 кв.м, в части установления арендной платы за пользование земельным участком в размере 4 003 003 руб. в год, и о применении последствий недействительности сделки в виде установления арендной платы за земельный участок в размере 97 753 руб. 42 коп. в год.

Суд первой инстанции, удовлетворяя основной иск, исходил из доказанности наличия задолженности у ответчика по арендным платежам. При этом размер арендной платы определен судом исходя из установленной оценщиком, ООО "Консалтинговая группа АВЛ", рыночной стоимости арендной платы, на основании пункта 21.1. Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденного Решением Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 25.12.2015 N 258-VI.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции, не нашел оснований для применения статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, счел недоказанным заключение договора аренды на крайне невыгодных для ответчика условиях.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, а также произвольно ее устанавливать по соглашению сторон.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

В рассматриваемом случае плата за пользование спорным земельным участком является регулируемой и устанавливаемой органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Таким органом на территории Республики Марий Эл является в силу статьи 3 Закона Республики Марий Эл от 27.02.2015 N 3-З "О регулировании земельных отношений в Республике Марий Эл" Правительство Республики Марий Эл. На основании статьи 10.1 ЗК РФ постановлением Правительства Республики Марий Эл от 7.07.2015 N 372 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Марий Эл, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без проведения торгов" закреплено, что арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа "Город Йошкар-Ола", устанавливается в размере арендной платы за земельные участки, рассчитанной для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа "Город Йошкар-Ола". С 01.01.2016 размер арендной платы за такие участки регулируется Решением Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 25.12.2015 N 258-VI "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (далее - Порядок).

В соответствии с пунктом 42 Порядка ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства до 30 декабря 2007 лицу без проведения торгов либо лицу в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере 2,5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 12:05:0506008:21 предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов ООО "Маристройинвест" до 30 декабря 2007 года.

В силу положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, права и обязанности по договору аренды, заключенного между истцом и ООО "Маристройинвест" перешли к ответчику, как к собственнику недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

При этом в соответствии с пунктом 2.3. договора аренды земельного участка N 6947/2016-н от 07.06.2016, заключенного между истцом и ответчиком, арендная плата определяется в соответствии с пунктом 42 Порядка и составляет 5 % от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Истцом было направлено ответчику уведомление N 09-16/607 от 04.02.2019 о размере арендной платы на 2019 год, из которого следует, что ежегодный размер арендной платы рассчитан исходя из 5 % процентов от кадастровой стоимости земельного участка, с учетом коэффициента инфляции на 2019 год и составляет 97753, 42 руб.

Учитывая, что срок договор аренды N 6947/2016-н от 07.06.2016 истекал 05.06.2019, 02.04.2019 Общество обратилось в Комитет с заявлением о продлении на один год срока аренды земельного участка площадью 2330 кв. м с кадастровым номером 12:05:0506008:21.

Письмом от 06.05.2019 N 09-16/3149 Комитет отказал Обществу как в пролонгации действовавшего на тот момент договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0506008:21, так и в заключении договора аренды на новый срок.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 24.09.2019 по делу N А38-4505/2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2019, признан незаконным отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", изложенный в письме от 06.05.2019 N 09-16/3149, об отказе в предоставлении без торгов в аренду спорного земельного участка.

Судебными инстанциями сделаны выводы о том, что решение Комитета об отказе в пролонгации действия заключенного с ответчиком договора аренды земельного участка противоречит требованиям земельного и гражданского законодательства, а также нарушает право ответчика на завершение строительства многоквартирного жилого дома и реализацию его помещений. Отказ Комитета как арендодателя также противоречит принципу добросовестности участников обязательства (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации) и свидетельствует о злоупотреблении правом при формальном отказе от продления арендных отношений. Суды установили, что невозможность завершения ответчиком строительства второй очереди жилого дома в установленный договором срок, требующая его продления, была вызвана действиями и бездействием органов местного самоуправления и государственных органов.

В удовлетворении требования ответчика о продление срока действия договора аренды от 07.06.2016 судами при рассмотрении дела N А38-4505/2019 было отказано лишь по причине заключения в ходе рассмотрения дела, сторонами спорного договора аренды от 06.09.2019.

В тоже время, условия договора аренды от 06.09.2019, в частности размер арендной платы, не были предметом исследования судебных инстанций.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в случае правомерного поведения истца, договор аренды земельного участка от 07.06.2016 должен быть пролонгирован, и соответственно размер арендной платы подлежал исчислению по правилам ранее заключенного договора аренды.

Исходя из разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ определено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу (злоупотребление правом), при этом, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Запрет недобросовестного поведения и злоупотребления правом в рассматриваемом случае тесно связан с принципами определения арендной платы, предусмотренными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Оценив действия истца по установлению размера арендной платы за спорный период времени, в соответствии с положениями статьи 10 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что такие действия очевидно и значительно отклоняются от ожидаемого поведения арендодателя, учитывающего права и законные интересы арендатора, и направлены исключительно на причинение имущественного вреда арендатору.

Кроме того, необходимо отметить, что муниципалитет как публичный собственник должен соблюдать принципы справедливости, равенства и поддержания доверия граждан к закону и действиям публичных органов и не вправе извлекать преимущества из своих неправомерных действий.

Таким образом, в рассматриваемом случае, с учетом принципа регулируемости арендной платы за пользование земельным участком, находящегося в публичной собственности, размер арендной платы за спорный период времени подлежит исчислению на основании пункта 42 Порядка, исходя из 5% от кадастровой стоимости земельного участка и с учетом коэффициента инфляции на 2019 год составит 8146,12 руб. в месяц.

Установление в договоре аренды земельного участка N 7349/2019-н от 06.09.2019 арендной платы на основании рыночной стоимости размера арендной платы, в силу положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, правового значения при разрешении настоящего спора не имеет.

Из материалов дела следует, что ответчик выполнил свои обязательства по внесению арендной платы за спорный период времени сентябрь-ноябрь 2019 в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N 615 от 21.10.2019, N 616 от 21.10.2019, N659 от 20.11.2019.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что арендная плата за земельный участок вносится ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, а за последний двенадцатый месяц - не позднее 15 числа данного месяца.

Ответчиком допущена просрочка в исполнении платежа за сентябрь 2019.

За просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы условием заключенного сторонами договора была определена гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Размер неустойки составляет 51 руб. 31 коп. за период с 26.09.2019 по 21.10.2019.

Вместе с тем, на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции неустойка ответчиком оплачена, что подтверждается платежным поручением N 390 от 10.09.2020.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании арендной платы и неустойки удовлетворению не подлежат.

Ответчик обратился в суд со встречным иском, в котором просит признать недействительным договор от 06.09.2019 N 7349/2019-н аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0506008:21, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, пл. Революции, д. 3, общей площадью 2330 кв.м, в части установления арендной платы за пользование земельным участком в размере 4 003 003 руб. в год, и о применении последствий недействительности сделки в виде установления арендной платы за земельный участок в размере 97 753 руб. 42 коп. в год.

При этом ответчик ссылается на пункт 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также указывает, что размер арендной платы не соответствует нормативным правовым актам, устанавливающим порядок определения размера арендной платы за земельные участки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из указанной нормы следует, что характерными признаками кабальной сделки являются: ее совершение потерпевшим лицом на крайне невыгодных для себя условиях, о чем может свидетельствовать, в частности, чрезмерное превышение цены договора относительно иных договоров такого вида; совершение ее вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, то есть обстоятельств, являющихся неожиданными, непредвиденными, которые сторона не могла преодолеть иначе как посредством заключения данной сделки; использование другой стороной в сделке сознательно этих обстоятельств.

Тем самым отличительным признаком кабальных сделок является отсутствие у лица, заключающего ее, свободной воли на ее совершение.

Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; отдельно каждый из признаков не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной как кабальной.

Суд первой инстанции обоснованно не установил оснований для признания спорного договора кабальной сделкой, поскольку отсутствует критерий вынужденного совершения сделки следствие стечения тяжелых обстоятельств.

Однако, суд апелляционной инстанции, считает, что встречный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно пунктов 1,2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правилами статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Ответчик оспаривает условия договора в части, принимая во внимание регулируемый характер арендной платы, суд приходит к выводу, что установленный размер арендной платы в спорном договоре не соответствует требованиям действующего законодательства и противоречит Порядку, в связи с чем полагает, что встречный иск о признании недействительным договора аренды в части определения размера арендной платы подлежит удовлетворению.

Ежегодный размер арендной платы по договору аренды N 7349/2019-н от 06.09.2019 подлежал установлению на момент заключения договора в размере 97753,42 руб.

Таким образом, принятое по делу решение подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика "Луч" - удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по настоящему делу относятся на истца.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 18.06.2020 по делу N А38-10040/2019 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика "Луч" удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика "Луч" удовлетворить.

Признать недействительным договор от 06.09.2019 N 7349/2019-н аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0506008:21, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, пл. Революции, д. 3, общей площадью 2330 кв.м, в части установления арендной платы за пользование земельным участком в размере 4 003 003 руб. в год.

Взыскать с муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" в пользу специализированного застройщика "Луч", ИНН 7719426739, ОГРН 1157746930660, 6000 руб. расходов по государственной пошлине по встречному иску, 3000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова А.Н. Ковбасюк