Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 октября 2020 г. N 20АП-5145/20 по делу N А23-872/2019

г. Тула

1 октября 2020 г.

Дело N А23-872/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30.09.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.10.2020.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Горшковой В.А., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Промстрой-Комплекс" - Силуянова А.Ю. (паспорт, решение от 25.02.2014 N 1/1), Климаревой А.Э. (паспорт, доверенность от 05.11.2019 N 3/2019, протокол судебного заседания от 06.06.2019 по делу N А23-872/2019), в отсутствие истца - Администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск", надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промстрой-Комплекс" на решение Арбитражного суда Калужской области от 15.07.2020 по делу N А23-872/2019 (судья Иванова Е.В.),

УСТАНОВИЛ:

Администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа "Город Обнинск" (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промстрой-Комплекс" (далее - ответчик, ООО "Промстрой-Комплекс") о взыскании 895 426 рублей 27 копеек, в том числе задолженность по договору аренды земельного участка от 18.05.2009 N А-38-2009 в сумме 718 903 рублей 35 копеек и пени в размере 176 522 рублей 92 копейки (т. 1, л. д. 4 - 9).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2016 по 07.02.2017 в размере 552 517 рублей 53 копейки, а также неустойку за период с 03.10.2016 по 30.09.2018 в размере 94 775 рублей 83 копейки (т. 2, л. д. 76 - 78).

Решением суда от 15.07.2020 (т. 2, л. д. 97 - 100), с учетом определения об исправлении опечатки от 28.09.2020, (т. 2, л. д. 127) с ООО "Промстрой-Комплекс" в пользу администрации взыскана задолженность в размере 552 517 рублей 53 копеек, неустойка в размере 94 775 рублей 83 копеек; с ООО "Промстрой-Комплекс" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в размере 15 946 рублей.

Суд установил, что на являющемся объектом аренды по договору от 18.05.2009 N А-38-2009 земельном участке арендатором построен жилой дом по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 21, право регистрации первого собственника произведена 27.07.2016, в связи с чем, отметил, что в силу закона истец утратил право на получение арендной платы по спорному договору в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 21 (площадью 50 964 кв. метров).

Поскольку размер ареной платы рассчитан истцом с учетом регистрации права первого собственника в жилом доме по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 21, а доказательств оплаты ответчиком не представлено, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности.

Суд также признал верным расчет пени, ответчиком расчет не оспорен, в связи с чем, требование о взыскании пени посчитал подлежащими удовлетворению в заявленном истцом размере 94 775 рублей 83 копейки.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Промстрой-Комплекс" обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 15.07.2020 и принять по делу новый судебный акт с уменьшением размера исковых требований (т. 2, л. д. 108 - 109).

В обоснование своей позиции заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что суд первой инстанции не принял во внимание погашение задолженности ответчиком в период с 01.07.2016 по 07.02.2017 платежным поручением от 18.11.2016 N 622 на сумму 400 000 рублей, в наименовании платежа которого указано "Оплата задолженности по договору аренды земли N А-38-2009 от 18.05.2009 за 3 квартал 2016. Сумма 400 000-00", безосновательно отнеся данный платеж к предыдущему периоду и указав при этом на то, что указанный платеж явился основанием отказа от иска по делу N А23-4579/2016.

Кроме того, ответчик ссылается на то, что в тексте обжалуемого решения указано, что оно принято по делу N А23-873/2019.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (т. 2, л. д. 129 - 130).

Истец настаивает на том, что материалами дела N А23-4549/2016 установлено, что в счет оплаты по спорному договору за период с 01.04.2015 по 30.06.2016 внесены платежи, в том числе, и по платежному поручению от 18.11.2016 N 622 на сумму 400 000 рублей; ответчик подтверждает данное обстоятельство в письменных пояснениях от 05.06.2017 и от 10.12.2017.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, просили отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт, уменьшив размер взысканной задолженности на 400 000 рублей.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие администрации, надлежащим образом извещенной о времени и месте проведения судебного заседания, на основании статей 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской области от 15.07.2020 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО "Промстрой-Комплекс" (арендатор) на основании постановлений администрации от 24.02.2009 N 219-п и от 05.03.2009 N 266 (т. 1, л. д. 21 - 23) заключен договор аренды земельного участка от 18.05.2009 N А-38-2009 (т. 1, л. д. 12 - 15).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером: 40:27:020302:56, расположенный по почтовому адресу ориентира: Калужская область, г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 1, под сады и скверы, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 56 837 кв. метров.

Срок аренды земельного участка установлен до 01.03.2017 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации.

Согласно пункту 3.1 договора расчет арендой платы на момент заключения договора является неотъемлемой частью договора (приложение N 2).

В приложении N 2 к договору согласована формула определения размера арендной платы. Определение и изменение размера арендной платы осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений к договору (пункт 3.2 договора).

Порядок, сроки и условия уплаты арендной платы осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений к договору (пункт 3.3 договора).

В силу пункта 3.4 договора арендная плата вносится арендаторами равными долями ежеквартально не позднее последнего дня последнего месяца квартала.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области, 04.06.2009 произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой (т. 1, л. д. 15).

По соглашению от 26.12.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.05.2009 N А-38-2009 права и обязанности арендатора по договору переданы обществу с ограниченной ответственностью "Цефей" (далее - ООО "Цефей") (т. 1, л. д. 24 - 25).

По соглашению от 26.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.05.2009 N А-38-2009 права и обязанности арендатора по договору переданы ООО "Промстрой-Комплекс" (т. 1, л. д. 26 - 27).

В связи с подписанием соглашения о расторжении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору от 12.03.2014, права и обязанности по договору аренды перешли к ООО "Цефей" (т. 1, л. д. 28).

На основании определения Арбитражного суда Калужской области от 13.03.2014 по делу N А23-222/2014 стороны заключили дополнительное соглашение от 08.04.2014 к договору аренды от 18.05.2009 N А-38-2009, дополнив пункт 1.1 договора абзацем следующего содержания: "с момента вступления в силу мирового соглашения арендатор использует земельный участок под жилищное строительство в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Обнинск", утвержденными решением Обнинского городского собрания от 12.03.2007 N 01-40, и утвержденным проектом планировки и градостроительным планом земельного участка".

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения от 08.04.2014 расчет арендной платы на момент заключения дополнительного соглашения является его неотъемлемой частью (приложение N 2).

В приложении N 2 к дополнительному соглашению согласована формула определения размера арендной платы: А=С*К * П * И1 * _*И, где: А - размер арендной платы, С - ставка арендной платы, К - кадастровая стоимость земельного участка, П - поправочный коэффициент, И1 * _ И - индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

По соглашению от 12.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 18.05.2009 N А-38-2009 права и обязанности арендатора по договору переданы ООО "Промстрой-Комплекс" (т. 1, л. д. 33 - 34).

По дополнительному соглашению от 29.10.2014 N А-87-2017 к договору аренды от 18.05.2009 N А-38-2009 земельный участок с кадастровым номером: 40:27:020302:56 был разделен на два земельных участка: с кадастровым номером: 40:27:020302:1400 и с кадастровым номером: 40:27:020302:1401. Объектом договора аренды стал земельный участок с кадастровым номером: 40:27:020302:1400 (т. 1, л. д. 35).

Договор расторгнут 08.02.2017 - с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка от 22.11.2016 N А-63-2016.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежами за период с 01.07.2016 по 07.02.2017 (с учетом уточнения) истец направил в адрес ответчика претензию, оставленную последним без ответа и удовлетворения (т. 1, л. д. 56).

Указанные обстоятельства прослужили основанием для обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в разъяснений, содержащихся в пункте 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

В силу норм статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, то есть даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, то есть под каждым из таких домов должен быть сформирован и построен на кадастровый учет свой земельный участок. Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при поэтапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекта и которая необходима для их эксплуатации.

Частью 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления.

Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под построенным объектом.

Как следует из материалов дела, на являющемся объектом аренды по договору от 18.05.2009 N А-38-2009 земельном участке арендатором построен жилой дом по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 21, право регистрации первого собственника произведена 27.07.2016.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно заключил, что в силу закона истец утратил право на получение арендной платы спорному договору в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Шацкого, д.21 (площадью 50 964 кв. метров).

Как установлено судом, размер ареной платы рассчитан истцом с учетом вышеизложенных требований действующего законодательства и с учетом регистрации права первого собственника в жилом доме по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 21 (т. 2, л. д. 77).

При этом суд первой инстанции правомерно указал, что платежные поручения, на которые ссылается ответчик в своем контррачете, были учтены в счет арендной платы предыдущего периода. Из представленного расчета следует, что размер арендной платы за период с 01.07.2016 по 07.02.2017 составил 552 517 рублей 53 копейки.

Доказательств, подтверждающих иной размер земельных участков, подлежащего формированию под построенными объектами, равно как и доказательств оплаты задолженности, ответчиком представлено не было.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности заявленного иска в части взыскании задолженности за период с 01.07.2016 по 07.02.2017 составил 552 517 рублей 53 копейки.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление неустойки.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 3.5 договора за несвоевременное внесение арендной платы в размере и на условиях, установленных договором, арендаторы выплачиваю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Банком России на день возникновения обязательства от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

Расчет пени (т. 2, л. д. 77) проверен судом и признан верным, ответчиком не оспорен.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в заявленном истцом размере 94 775 рублей 83 копейки.

Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не принял во внимание погашение задолженности ответчиком в период с 01.07.2016 по 07.02.2017 платежным поручением от 18.11.2016 N 622 на сумму 400 000 рублей, в наименовании платежа которого указано "Оплата задолженности по договору аренды земли N А-38-2009 от 18.05.2009 за 3 квартал 2016. Сумма 400 000-00", безосновательно отнеся данный платеж к предыдущему периоду и указав при этом на то, что указанный платеж явился основанием отказа от иска по делу N А23-4579/2016, основан на неверном толковании фактических обстоятельств дела, в связи с чем, отклоняется как необоснованный.

Ссылка ответчика на то, что в тексте обжалуемого решения указано, что оно принято по делу N А23-873/2019, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку не влияет на правильность принятого решения.

В соответствии с частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Кроме того, определением от 28.09.2020 (т. 2, л. д. 127) суд исправил допущенную в решении Арбитражного суда Калужской области от 15.07.2020 опечатку в указании номера дела, а именно: вместо "N А23-873/2019" следует читать "N А23-872/2019".

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей, уплаченная по чеку-ордеру от 21.08.2020 (т. 2, л. д. 110), относится на заявителя - ООО "Промстрой-комплекс".

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 15.07.2020 по делу N А23-872/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промстрой-Комплекс" (Калужская область, г. Обнинск, ОГРН 1134025007005, ИНН 4025438393) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

М.М. Дайнеко Н.В. Заикина