Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2020 г. N 13АП-14675/20 по делу N А21-13537/2019

г. Санкт-Петербург

30 сентября 2020 г.

Дело N А21-13537/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: Гурьянова С.А. (доверенность от 17.02.2020)

от ответчика: Лысенко С.А. (доверенность от 24.04.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14675/2020) ООО "КерамоДом" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.03.2019 по делу N А21-13537/2019 (судья Лобанова Е.А.), принятое по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью "КерамоДом" о взыскании задолженности, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее - Территориальное управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КерамоДом" (далее - Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 937 436 руб. 32 коп., пеней за период с 26.11.2015 по 31.01.2020 в размере 353 872 руб. 38 коп, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением от 18.03.2020 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ООО "КерамоДом" обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. По мнению подателя жалобы, при расчете арендной платы истцом не учтены изменения кадастровой стоимости, а также то, что земельный участок передан в аренду без торгов, из чего следует, что арендная плата не может превышать два процента от кадастровой стоимости в год.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Ввиду того, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истецв порядке ст. 49 АПК РФ заявил об уточнении исковых требований за счет увеличения периода неустойки (с 03.11.2015 по 31.01.2020), а ответчик надлежащим образом не был извещен в связи с изменением адреса (места нахождения), что лишило ответчика возможности участия в рассмотрении дела, апелляционный суд рассмотрел дело по правилам первой инстанции, приняв заявление ответчика о пропуске срока исковой давности.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 03.11.2015 между Территориальным управлением, как арендодателем, и Обществом, как арендатором, заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации N ФС-2015/11-84, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:17:010005:161, площадью 1 034 кв.м., из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - благоустройство, расположенный по адресу: Калининградская область, Светлогорский район, г. Светлогорск, ул. Балтийская, в границах, обозначенных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору (далее - участок).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 03 ноября 2015 года по 02 ноября 2064 года.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4.3 договора арендатор обязан ежеквартально, равными частями вносить арендную плату за арендуемый участок: за 1, 2, 3 кварталы - не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за 4-й квартал - не позднее 25 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 4.5 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент инфляции на текущий финансовый год, либо при изменении рыночной стоимости земельного участка.

Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент инфляции на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендатора (без подписания дополнительного соглашения к договору).

Арендатор обязался вносить арендную плату в размере и на условиях, установленных договором (пункт 5.2.3 договора).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность, истец обратился к ответчику с претензией от 14.08.2019, а затем в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствие с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается материалами дела.

При вынесении решения судом не учтены следующие обстоятельства.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

04.08.2009 введены в действие Правила, утвержденные Постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Согласно пункту 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Правил арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что земельный участок передан в аренду без проведения торгов, расчет размера арендной платы должен производиться в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 N 1120), а именно исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением комиссии по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области (далее - Комиссия) N 826 от 20 июля 2018 года, по результатам рассмотрения заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданным на основании установления отчета об оценке от 25 мая 2018 года N 1612-0518, составленным оценщиком Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 39:17:010005:161 в размере его рыночной стоимости равной 1 890 000,00 руб.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце втором пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

При таких обстоятельствах рыночная стоимость в размере 1 890 000, 00 руб. подлежит применению с 01 января 2018 года.

Исходя из кадастровой стоимости в размере 5 922 627,92 руб., арендная плата до 2018 года должна составить:

5 922 627,92 (руб.) * 0.02 = 118.452,56 руб. в год (9 871.05 руб. в месяц).

Исходя из новой кадастровой стоимости 1 890 000,00 руб., арендная плата с 01 января 2018 года должна составить:

1 890 000,00 * 0.02 = 37 800.00 руб. в год (3 150 руб. в месяц).

Таким образом, сумма задолженности с учетом исковой давности с 10 сентября 2016 года по 31 января 2020 года (включительно) составляет:

- за четыре месяца 2016 года - 39 484,20 руб.;

- за 2017 год - 118 452,56 руб.;

- за 2018 год - 37 800,00 руб.;

- за 2019 год - 3 7 800,00 руб.;

- за январь 2020 года - 3 150,00 руб.

Итого арендная плата за спорный период составляет 236 686.76 руб.

С учетом внесенного платежа в размере 132 300 руб. задолженность по арендной плате за спорный период составила 104 386,76 руб.

Согласно расчету ответчика неустойка, начисленная в соответствии с п. 7.2 договора и ст. 330 ГК РФ, составила 45551,67 руб.

Представленные ответчиком расчеты проверены апелляционным судом и признаны правильными, истцом документально не опровергнуты.

При таких обстоятельствах решение подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.03.2020 по делу N А21-13537/2019 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КерамоДом" в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области 104386,75 руб. долга, 45551,67 руб. неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КерамоДом" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2255 руб. 00 коп.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе 2804 руб. 00 коп.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

К.В. Галенкина И.А. Тимухина