Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2020 г. N 10АП-13424/20 по делу N А41-104153/2019

г. Москва

29 сентября 2020 г.

Дело N А41-104153/19

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Юдиной Н.С., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Князевым Н.В.,

при участии в заседании:

от КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ - представитель Титова А.А., по доверенности от 01.04.2020 N 08,

от ООО "КРОМ" - представитель Росляков А.С., по доверенности от 25.05.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17 марта 2020 года по делу N А41-104153/19, по иску КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ к ООО "КРОМ" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Химки Московской области (далее - КУИ администрации г/о Химки МО, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КРОМ" (далее - ООО "КРОМ", ответчик) о взыскании 2 598 019 рублей задолженности по арендной плате, 25 473 965,98 рублей пени по договору аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в муниципальной собственности Химкинского района от 23.05.2002 N 2177, расторжении договора аренды от 23.05.2002 N 2177 и обязании ООО "Кром" вернуть (передать по акту приема-передачи) нежилое помещение общей площадью 552,3 кв. м. расположенное по адресу: 141400, Московская область, г. Химки, Коммунальный пр-д, д. 30 (1 этаж).

Решением Арбитражного суда Московской области от 17 марта 2020 года по делу N А41-104153/19 в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 103-104).

Не согласившись с принятым решением, КУИ администрации г/о Химки МО обратился с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель КУИ администрации г/о Химки МО поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ООО "КРОМ" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого акта.

Как усматривается из материалов дела, 23.05.2010 между КУИ администрации г/о Химки МО и о ООО "Химкинская садовая компания" заключен договор аренды земельного участка N ЮА-68, по условиям которого ООО "Химкинская садовая компания" приняло во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 12 014 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:010303:37, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, Коммунальный проезд, для использования в целях: для эксплуатации существующих зданий и сооружений с правом реконструкции и строительства многофункционального производственно-складского и офисного центра (л.д. 22-25).

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды арендные платежи ответчик производит ежемесячно с оплатой за каждый месяц вперед до 5-ого числа (включительно) текущего (оплачиваемого) месяца.

На основании договора N 1/04 уступки прав от 24.10.2007, заключенного между ООО "Химкинская садовая компания" и ООО "Кром", к последнему перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды (л.д. 26-27).

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ООО "Кром" не исполнены обязательства по внесению в период с июля 2011 года по октябрь 2019 года арендной платы по договору аренды, размер задолженности составил 2 598 019 рублей.

Поскольку претензия от 25.10.2019 (л.д. 11) с требованием о погашении задолженности оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок и внесение которой установлены договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности в отношении арендной платы за период с июля 2011 года по декабрь 2016 года.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Как усматривается из материалов дела, исковое заявление подано в Арбитражный суд Московской области через электронную систему подачи документов "Мой Арбитр" 29.11.2019 (л.д.4).

Учитывая изложенное истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за период с июля 2011 года по декабрь 2016 года.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований, в части взыскания задолженности по арендной плате за период с июля 2011 года по декабрь 2016 года в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

В части требований, в отношении которых срок исковой давности не истек, судом первой инстанции правомерно установлено следующее.

Постановлением администрации от 23.08.2011 N 1133 утверждено заключение Межведомственной комиссии N 12 от 13.07.2011 и нежилое здание под литерами А, В (административное здание, склад), расположенное по адресу: г. Химки, Коммунальный проезд, д. 30, отнесено к категории аварийных под снос (л.д. 29).

Постановлением администрации от 20.08.2013 N 734 утвержден градостроительный план земельного участка N RU50301000-GPU104413 с кадастровым номером 50:10:0010303:37 площадью 12 014 кв.м. (л.д. 30).

Согласно пункту 3.1 градостроительного плана в границах данного земельного участка объектов капитального строительства не имеется.

Администрацией ответчику выдано разрешение на строительство от 07.02.2014 N RU50301000-5 складского комплекса на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010303:37 (л.д. 37-38).

Министерством строительного комплекса Московской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.06.2017 N RU50-35-8296-2017 складского комплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:10:010303:37, строительный адрес: Московская область, г. Химки, Коммунальный проезд, д. 30, общей площадью 7 605,1 кв.м. (л.д. 40-44).

Таким образом, из представленных документов усматривается, что объект аренды - нежилое помещение общей площадью 552,3 кв.м., расположенное по адресу: 141400, г. Химки, Коммунальный проезд, д. 30 (1 этаж) не существует, а на его месте возведен новый объект.

27.09.2017 между ООО "КРОМ" и администрацией заключен договор купли-продажи земельного участка N ЮО-25 с кадастровым номером 50:10:010303:37 общей площадью 12 014 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Химки, Коммунальный проезд, вид разрешенного строительства: для эксплуатации существующих зданий и сооружений с правом реконструкции и строительства многофункционального производственно-складского и офисного центра (л.д. 47-51).

Согласно пункту 1.5 договора купли-продажи земельного участка от 27.09.2017 N ЮО-25 на участке находится объект недвижимого имущества - складской комплекс с кадастровым номером 50:10:0010303:1062, принадлежащий ответчику на праве собственности (запись регистрации от 21.07.2017 N 50:10:0010303:1062-50/010/2017-1).

Таким образом, ответчик является собственником объекта недвижимого имущества - складского комплекса с кадастровым номером 50:10:0010303:1062 (запись регистрации от 21.07.2017 N 50:10:0010303:1062-50/010/2017-1), а также земельного участка с кадастровым номером 50:10:010303:37, на котором расположен данный объект недвижимости (запись регистрации от 18.10.2017 N 50:10:0010303:37-50/010/2017-1).

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из приведенной выше нормы следует, что объектом договора аренды могут быть только индивидуально определенные непотребляемые вещи. Признак непотребляемости вещи связан с необходимостью ее возврата, потому что вернуть можно только то, что физически существует и не уничтожено.

В случае гибели (уничтожения) объекта аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, обязательство по аренде прекращается на основании фактической невозможности его исполнения.

В силу пункта 1 статьи 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Постановлением администрации от 23.08.2011 N 1133 утверждено заключение Межведомственной комиссии от 13.07.2011 N 12 и отнесено к категории аварийных под снос нежилое помещение под литерами А, В (административное здание, склад), расположенное по адресу: Московская область, г. Химки, Коммунальный проезд, д. 30.

Исходя из изложенного, уничтожение объекта договора аренды посредством признания его находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу и последующая его ликвидация не позволили ООО "Крон" использовать арендованное нежилое помещение по его назначению в соответствии с условиями договора.

Представленными ответчиком в материалы дела фототаблица от 21.02.2020 подтверждается фактическое отсутствие спорного объекта аренды.

Поскольку обязанность уплачивать арендные платежи возникает у арендатора в случае, если он имеет фактическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с определенным в договоре назначением, а ответчик не мог использовать арендуемое имущество по причине его сноса, то отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности по арендной плате и пени за несвоевременную уплату арендной платы.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

Также судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 23.05.2002 N 2177 и обязании ООО "Кром" вернуть (передать по акту приема-передачи) нежилое помещение общей площадью 552,3 кв. м. расположенное по адресу: 141400, Московская область, г. Химки, Коммунальный пр-д, д. 30 (1 этаж).

Довод заявителя жалобы о том, что договор аренды является действующим и является основанием для внесения платы за пользование арендованным имуществом несостоятелен.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

По смыслу пункта 1 статьи 614, пункта 1 статьи 328 ГК РФ, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Таким образом, прекращение обязательства арендодателя предоставить арендатору недвижимое имущество в связи с уничтожением объекта недвижимости влечет прекращение встречной обязанности арендатора по внесению арендной платы, а, следовательно, влечет прекращение договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 17 марта 2020 года по делу N А41-104153/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Н.С. Юдина С.К. Ханашевич