Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2020 г. N 07АП-6446/20 по делу N А45-2749/2020

город Томск

30 сентября 2020 г.

Дело N А45-2749/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Афанасьевой Е.В.,
судей		Стасюк Т.Е.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Благотворительного фонда помощи животным "Бумеранг добра" (N 07АП-6446/2020) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 июня 2020 года по делу N А45-2749/2020 (судья Храмышкина М.И.) по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (630099, город Новосибирск, улица Красный проспект, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к благотворительному фонду помощи животным "Бумеранг добра" (630068, город Новосибирск, улица Одоевского, дом 5, квартира 28, ОГРН 1145476050301, ИНН 5409240843) о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилые помещения).

В заседании приняли участие - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к благотворительному фонду помощи животным "Бумеранг добра" (далее - фонд, ответчик) о расторжении договора аренды от 01.04.2019 N 014018-НП недвижимого имущества муниципальной казны, заключенного между мэрией и фондом, об обязании освободить нежилые помещения, общей площадью 164,60 кв. м (лит. В), расположенные на первом этаже отдельно стоящего здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Игарская, 20.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11 июня 2020 года требования истца удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование к отмене судебного акта заявитель указал, что судом первой инстанции неверно указана дата передачи помещений арендодателем арендатору; вывоз мусора и уборка фекалий осуществляется ежедневно, в помещениях производится ремонт, вставлены пластиковые окна, покрашены и побелены местами потолки, произведена штукатурка; принимая во внимание, что помещение было передано арендатору в состоянии требующем ремонта, истцом не доказано, что ухудшение качественных характеристик объекта аренды не является их нормальным износом; условиями договора не указаны вид работ, их объем и сроки выполнения, а также состояние помещений, в котором они подлежат передаче арендодателю при прекращении арендных отношений; плохое санитарное состояние, наличие запаха фекалий и мусора являются устранимыми нарушениями, в настоящее время не имеются; судом первой инстанции неправомерно отклонено ходатайство о допросе волонтеров в качестве свидетелей.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили, ходатайств об отложении заседания, отзыва на жалобу не поступало.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в данном заседании в отсутствие представителей извещенных участвующих в деле лиц.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.04,2019 между мэрией (арендодатель) и фондом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны N 014118-НП, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 164, 60 кв. м (лит.В), расположенные на первом этаже отдельно стоящего здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Игарская, 20 (пункт 1.1).

Пунктами 2.2.2, 2.2.5 договора арендатор обязался содержать объект недвижимости в технически исправном состоянии и надлежащем санитарном состоянии, в том числе осуществлять обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении, выполнять правила гражданской обороны и пожарной безопасности за счет собственных средств; своевременно производить текущий ремонт объекта недвижимости, а также его капитальный ремонт, в случае необходимости, за счет собственных средств, без отнесения затрат в счет арендной платы; аналогичные требования распространены на прилегающую к зданию территорию пропорционально арендуемой площади; определено, что, производится арендатором

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, в том числе, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором пункта 2.2.2 договора по требованию арендодателя договор расторгается досрочно в судебном порядке; указанное основание определено сторонами как существенное условие договора.

Срок действия договора установлен пунктом 8.1 договора с 01.04.2019 по 01.04.2024.

Помещения переданы ответчику в соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 12.07.2019 N 31/06-3259, которым сообщено о поступлении жалоб жителей микрорайона на ухудшение условий проживания (сильный шум, резкий запах животных), в связи с размещением приюта, с предложением расторгнуть договор аренды; ответ на данное предложение в адрес истца не поступило. Также истец в данном письме предлагает в добровольном порядке рассмотреть вопрос о расторжении договора и дополнительно сообщает о возможности предоставления для размещения приюта иного объекта.

В ходе проводимой Департаментом земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска проверки установлено, что помещения, переданные ответчику по договору, требуют ремонта, в помещениях присутствует стойкий запах животных, фекалий, мусора и отходов. Данные факты зафиксированы актами контроля (обследования) использования нежилого помещения от 01.08.2019, от 15.10.2019.

Изложенные обстоятельства явились основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 307, 309, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из доказанности факта неисполнения ответчиком обязательств, принятых пунктом 2.2.2 договора, признанного сторонами основанием для досрочного расторжения договора.

Выводы суда соответствуют действующему законодательству, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 указанной статьи).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуются имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пунктах 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: акты контроля (обследования) использования нежилого помещения от 01.08.2019, от 15.10.2019, ответ Управления ветеринарии Новосибирской области от 26.03.2020 N 496/51 на обращение мэрии от 04.03.2020, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что факт неисполнения ответчиком обязательств, принятых пунктом 2.2.2 договора, подтвержден представленными истцом в материалы дела относимыми и допустимыми доказательствами.

Неисполнение обязательств, принятых пунктом 2.2.2 договора, признано пунктом 5.3 договора существенным нарушением его условий.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора подтверждено уведомлением от 12.07.2019 N 31/06-3259 (л.д.19), в котором со ссылками на поступающие в мэрию города Новосибирска и в Управление Роспоребнадзора по Новосибирской области жалобы жителей микрорайона (сильный шум и резкий запах животных) истец сообщает о результатах проведенного осмотра объекта недвижимости и его ненадлежащем состоянии, указывает на предусмотренные пунктами 2.2.2., 2.2.5 обязанности арендатора.

Принимая во внимание составленные после указанного уведомления акты контроля (обследования) использования нежилого помещения от 01.08.2019, от 15.10.2019 и отсутствие в материалах дела доказательств устранения ответчиком в разумный срок нарушений, послуживших основанием для обращения в арбитражный суд, апелляционным судом поддержан вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды от 01.04.2019 N 014018-НП.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды возвратить арендодателю полученное имущество в состоянии, обусловленном договором.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Учитывая вывод суда о наличии оснований для расторжения договора аренды от 01.04.2019 N 014018-НП, требование истца об обязании ответчика освободить нежилые помещения, общей площадью 164,60 кв. м (лит. В), расположенные на первом этаже отдельно стоящего здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Игарская, 20, обоснованно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы о неверном указании судом первой инстанции даты передачи помещений арендодателем арендатору отклонен апелляционным судом, поскольку неверное определение даты передачи помещения к принятию неправильного решения не привело; факты передачи арендодателем арендатору помещения и нахождение его в пользовании последнего подтверждены материала дела, ответчиком не оспорены.

Аргумент ответчика о неправомерном отклонении ходатайства о допросе волонтеров в качестве свидетелей признан судом апелляционной инстанции несостоятельным. Мотивы, по которым в удовлетворении указанного ходатайства отказано, отражены в обжалуемом судебном акте. Из материалов дела следует, что 13.05.2020 судом первой инстанции удовлетворено ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства с целью предоставления последним дополнительных доказательств, новое судебное заседание назначено на 10.06.2020. 08.06.2020 в суд первой инстанции от ответчика поступили ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, допросе свидетелей, отложении судебного разбирательства на 3-4 дня. В судебном заседании, открытом 10.06.2020, представитель ответчика заявленные ходатайства поддержал, между тем явку свидетелей не обеспечил, невозможность их прибытия в указанный день не обосновал, как и не обосновал необходимость вызова свидетелей для установления обстоятельств дела и невозможность подать такое ходатайство ранее. Принимая во внимание изложенное, учитывая также, что представитель истца возразил против отложения судебного разбирательства, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства с целью обеспечения явки указанных ответчиком лиц в судебное заседание.

Иные доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с судебной оценкой доказательств и выводами суда первой инстанции, что, само по себе, не является основанием для отмены состоявшегося судебного акта. Апелляционным судом отмечено, что обязанности по текущему и капитальному ремонту условиями договора возложены на арендатора; предоставленные ответчиком акты выполненных работ от 18.05.2019, 15.10.2019, 22.01.2020, фотографии установить их относимость к спорному помещению не позволяют, об участии истца при их составлении (осуществлении фотографирования) не свидетельствуют, подписаны заинтересованными в сохранении арендных отношений лицами. Отсутствие в договоре указания о виде работ, их объеме и сроках выполнения, а также состоянии помещений, в котором они подлежат передаче арендодателю при прекращении арендных отношений правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеет.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 июня 2020 года по делу N А45-2749/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Благотворительного фонда помощи животным "Бумеранг добра" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Афанасьева

Судьи

Т.Е. Стасюк М.А. Фертиков