Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2020 г. N 08АП-8879/20 по делу N А46-7753/2020

город Омск

30 сентября 2020 г.

Дело N А46-7753/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 сентября 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.,

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зайцевой И.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8879/2020) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2020 по делу N А46-7753/2020 (судья Ярковой С.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Черномор" (ИНН 5503171114, ОГРН 1175543001358) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Пяткова К.В. (удостоверение, диплом, по доверенности от 14.09.2020),

от общества с ограниченной ответственностью "Черномор" - Молокова А.В. (паспорт, диплом, по доверенности от 01.03.2019),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Черномор" (далее - истец, ООО "Черномор") обратилось в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - ответчик, Департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112.

Решением от 03.07.2020 Арбитражный суд Омской области удовлетворил исковые требования, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112 от 20.02.2020 N ДС-14-11822, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства без проведения торгов:

1. Абзац 2 пункта 1.7 проекта договора исключить.

2. Пункт 1.8 проекта договора исключить, пункт 1.9 считать пунктом 1.8 договора.

3. Подпункт 13 пункта 3.2 договора изложить следующим образом: "не осуществлять на Участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов".

4. Абзац 1 подпункта 14 пункта 3.2 договора изложить следующим образом: "выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории Участка или в непосредственной близости от него, обеспечить свободный доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации".

5. Подпункт 23 пункта 3.2 договора изложить следующим образом: "не допускать строительства иных объектов капитального строительства на Участке за исключением завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070106:5950, а также коммуникаций к нему и объектов вспомогательного использования".

6. Подпункт 24 пункта 3.2 проекта договора исключить. Подпункт 25 пункта 3.2 договора считать подпунктом 24 пункта 3.2.

7. Подпункт 26 пункта 3.2 проекта договора исключить.

8. Абзац 1 подпункта 5 пункта 4.1 договора изложить следующим образом: "в одностороннем порядке по решению суда отказаться от настоящего договора аренды земельного участка в случае: ".

9. Абзац 8 подпункта 5 пункта 4.1 проекта договора исключить.

10. Абзац 11 подпункта 5 пункта 4.1 договора слова изложить следующим образом: "- нарушения условий, указанных в подпунктах 13, 21, 23, 24 пункта 3.2 раздела 3".

11. Абзац 12 подпункта 5 пункта 4.1 проекта договора исключить.

12. Пункт 5.2 договора изложить следующим образом: "В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,02 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки".

13. Пункт 5.3 из проекта договора исключить. Пункт 5.5 договора считать пунктом 5.3 договора и изложить его следующим образом: "Платежи, предусмотренные пунктом 5.2 настоящего договора, Арендатор перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора".

14. Пункт 5.4 проекта договора исключить.

15. Пункт 9.1 договора изложить следующим образом: "Условия настоящего договора, изложенные в пунктах 1.1. - 1.5. раздела 1, разделе 2, пункте 3.1, подпунктах 1,8, 16, 21, 22, 23, 24, пункта 3.2. раздела 3, являются существенными".

16. Абзацы 7, 8 раздела 11 проекта договора исключить.

17. В акте приема-передачи (приложение N 1 к настоящему договору) абзац 2 пункта 5 и пункт 6 исключить.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2020 изменить, урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112, путем изложения спорных пунктов в соответствии с редакцией, предложенной Департаментом.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает на следующее: абзац второй пункта 1.7 и пункт 1.8 не подлежат исключению, поскольку сведения, содержащиеся в ЕГРН, подтверждают наличие на земельном участке соответствующего объекта; в соответствии с представленными координатами, по данным картографической основы программы ГИС ИнГео, в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112 частично расположены городские леса в квартале 5 выделы 39,77 Советского окружного участкового лесничества Омского лесопарка; подпункт 13 пункта 3.2 в редакции Департамента соответствует нормам действующего законодательства; с учетом фактических обстоятельств о наличии охранной зоны согласно выписке из ЕГРН Департамент считает возможным изложить абзац 14 подпункта 14 пункта 3.2 договора в заявленной изначально редакции; считает, что факт уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород при строительстве объектов на территории города Омска является достаточным для отказа от договора аренды земельного участка, в связи с чем пункт 4.1 договора должен быть изложен в редакции Департамента; с учетом установленного договором размера арендной платы, размер неустойки - 1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки будет отвечать принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушения обязательства, поскольку такой размер неустойки, направлен на предупреждение совершения нарушений условий обязательства и на восстановления нарушенных прав; размер неустойка, а также размер штрафа в редакции Департамента с учетом его назначения, направлен на предупреждение совершения нарушений условий обязательства и на восстановления нарушенных прав и соответствует распоряжению директора департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 23.04.2019 N 663 о типовой форме договоров аренды.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт; представитель ООО "Черномор" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Заслушав представителей истца и ответчика, рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО "Черномор" являлось субарендатором земельного участка площадью 19700 кв.м, с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Берёзовая, 4 в САО г. Омска, предоставленного под строительство спортивно-оздоровительного комплекса (договор субаренды от 31.01.2017 N Д-С-31-8804).

В период действия договора субаренды от 31.01.2017 N Д-С-31-8804, ООО "Черномор" зарегистрировало право собственности на объект незавершённого строительства: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 55:36:070106:5950, площадь 1498 кв.м, степень готовности: 90%, адрес: РФ, Омская область, г. Омск, ул. Берёзовая, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.

24.05.2019 ООО "Черномор" в установленном законом порядке обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112, сроком на три года для достройки объекта незавершённого строительством: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 55:36:070106:5950, площадь 1498 кв.м, степень готовности: 90%, адрес: РФ, Омская область, г. Омск, ул. Берёзовая, 6.

Распоряжением Департамента от 21.06.2019 N 1037 ООО "Черномор" отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112.

Посчитав распоряжение Департамента от 21.06.2019 N 1037 незаконным и создающим препятствия в осуществлении охраняемых законом интересов юридического лица в предпринимательской деятельности, ООО "Черномор" обратилось в арбитражный суд с заявлением о его оспаривании.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.10.2019 по делу N А46-13820/2019 оставленным без изменения постановлением Восьмого апелляционного арбитражного суда от 20.12.2019 заявленные требования ООО "Черномор" удовлетворены в полном объёме, суд признал распоряжение Департамента от 21.06.2019 N 1037 незаконным.

Во исполнение указанных судебных актов Департаментом был подготовлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112, предоставляемого для завершения строительства без проведения торгов, на который Обществом были представлены на урегулирование разногласия.

По результатам рассмотрения протокола разногласий, ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий, которым фактически отклонил протокол разногласий общества, поскольку все спорные пункты предложено изложить в первоначальной редакции ответчика.

Ввиду невозможности урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке, общество обратилось в суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 421, 422, 432, 445, 446, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу о том, что предложенная истцом редакция соответствует действующим нормам законодательства, в связи с чем требования ООО "Черномор" удовлетворил в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Применительно к настоящему делу, поскольку на Департамент судебным актом возложена обязанность по заключению договора, стороны не достигли согласия в отношении его условий, истец обоснованно обратился в суд за урегулированием этих разногласий.

Оставляя обжалуемое решение без изменения, суд апелляционной инстанции отмечает, что правоотношения сторон по договору являются обязательствами аренды земельного участка, в связи с чем подлежат регулированию положениями главы 34 ГК РФ (аренда), общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, а также принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

При этом пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Суд первой инстанции исключил из условий договора положения абзаца второго пункта 1.7 договора и пункта 1.8 договора, из которых следует, что на участке имеется объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070106:488 степенью готовности 15%, расположенный по адресу: Омская область, г. Омск, ул. Березовая; в границах участка расположены выдел 39 (часть), 40 (часть) и 77 (часть) квартала 5 Советского окружного участкового лесничества Омского лесопарка, на которых произрастают деревья породы береза, лиственница, ива. Общий запас сыро растущего леса составляет 50 куб. м (приложение N 6к договору).

Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В рамках дела N А46-13820/2019 по заявлению ООО "Черномор" к Департаменту о признании незаконным распоряжения Департамента от 21.06.2019 N 1037 и обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112 для достройки объекта, судами первой и апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из акта осмотра, осуществленного Департаментом, на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070106:3112 находится объект незавершенного строительства со степенью готовности объекта 15% площадью 1626 кв. м с кадастровым номером 55:36:070106:4888, сведения о собственнике которого отсутствуют.

Между тем, материалы дела не содержат каких-либо доказательств наличия на кадастровом учете объекта с кадастровым номером 55:36:070106:4888, имеющим указанные характеристики.

Согласно приложениям к акту осмотра, объект с кадастровым номером 55:36:070106:4888 представляет собой трибуны с подземными складскими помещениями.

Из технического плана сооружения, составленного кадастровым инженером, следует, что трибуна со складскими помещениями является одним из четырех контуров построенного объекта спортивно-оздоровительный комплекс, но учтена в кадастре еще и как самостоятельный объект с кадастровым номером 55:36:070106:4888, в связи с чем, кадастровый инженер ставит вопрос о необходимости снятия этого объекта с кадастрового учета.

Таким образом, надлежащих доказательств существования на спорном земельном участке иного объекта кроме построенного спортивно-оздоровительного комплекса, не представлено.

Относительно того, что земельный участок является ограниченным в обороте, в связи с тем, что частично расположен в границах городского леса в квартале 5 выдел 77 площадью 3023 кв.м Советского окружного участкового лесничества Омского лесопарка и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о его предоставлении, суды ссылаясь на положения статей 27, 101 ЗК РФ, статей 6.1, 25, 27, 111 Лесного кодекса Российской Федерации, указали на отсутствие в материалах дела доказательств того, что завершение строительства объекта потребует осуществления рубок. При этом, разрешение на строительство объекты было выдано в установленном законом порядке и неоднократно продлевалось.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно исключил указанные положения договора.

Подпункт 13 пункта 3.2 договора суд первой инстанции утвердил в редакции ООО "Черномор": "не осуществлять на участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов".

Департамент считает, что данный пункт должен также содержать указание на запрет указанных работ без согласия Арендодателя.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из того, что предметом спорного договора является предоставление земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112 для достройки объекта незавершенного строительством, возложение на арендатора обязанности по получению согласия у Арендодателя для проведения работ для которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, по мнению суда апелляционной инстанции, нарушит права Арендатора, предоставленные ему действующими нормами законодательства.

Также суд апелляционной инстанции соглашается с редакцией абзаца 1 подпункта 14 пункта 3.2 договора, утвержденной судом первой инстанции, согласно которой суд установил: "выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории Участка или в непосредственной близости от него, обеспечить свободный доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации".

С учетом того, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070106:3112 находится объект незавершенного строительством: сооружение спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 55:36:070106:5950, площадь 1498 кв.м, степень готовности: 90%, адрес: РФ, Омская область, г. Омск, ул. Берёзовая, 6, указание Департамента, как Арендодателя на беспрепятственное освобождение участка, является неисполнимым, противоречащим действующим нормам законодательства.

Согласно утвержденному судом первой инстанции подпункта 23 пункта 3.2 договора, Арендатор обязан не допускать строительства иных объектов капитального строительства на Участке за исключением завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070106:5950, а также коммуникаций к нему и объектов вспомогательного использования.

Возражая против редакции подпункта 23 пункта 3.2 договора, предложенной обществом и утвержденной судом первой инстанции, Департамент указал на то, что поскольку участок предоставлялся под строительство конкретного объекта, то возведение иных объектов капитального строительства (объектов вспомогательного использования) недопустимо.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

К документам, подтверждающим создание объекта, относятся разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное в соответствии со статьей 55 ГрК РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 N 94-ФЗ), а для объектов, введенных в эксплуатацию до вступления в законную силу ГрК РФ - акт приемки государственной приемочной комиссии, оформленный в соответствии со СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденными постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84.

В силу пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

По смыслу норм действующего законодательства под объектом вспомогательного использования следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности. Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связывает с их особым назначением (вспомогательным).

Принимая во внимание изложенное выше, суд апелляционной инстанции считает, что возложение запрета на возведение объектов вспомогательного использования не только нарушит права Арендатора, но и может привести к нарушению целевого использования земельного участка.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы в части несогласия с утвержденным судом первой инстанции абзацем первым подпункта 5 пункта 4.1 договора, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Исходя из смысла статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии статьёй 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании части 1,2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Исходя из смысла пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; при порче земель; при невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв: при невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет. если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом. Предложенные Департаментом основания для досрочного расторжения договора, а именно: уничтожение, самовольное снятие и перемещение плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород, а также неисполнение обязательств по обеспечению снятия верхнего плодородного слоя почвы при производстве земляных работ и осуществлению его передачи бюджетному учреждению города Омска "Управление дорожного хозяйства и благоустройства"; невыполнение обязательств, предусмотренных подпунктом 18 пункта 3.2 (Арендатор обязан (по окончании работ и ввода в эксплуатацию объекта предоставить Арендодателю акт ввода в эксплуатацию и оформить права на земельный участок в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации); не являются достаточными основаниями для возникновения права на досрочное расторжение договора аренды.

При этом следует отметить, что исходя из статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно принял редакцию подпункта 5 пункта 4.1 договора, предложенную арендатором.

Пункт 5.2 договора суд первой инстанции утвердил в редакции предложенной арендатором: в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,02 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Департамент считает, что данный пункт должен быть следующего содержания: в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, и поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исходя из смысла статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Таким образом, соглашение о размере неустойки, с учетом того обстоятельства, что Истец осуществляет предпринимательскую деятельность, является существенным для Общества, поскольку в случае его принятия в размере, предложенным ответчиком, истец в будущем лишается возможности ссылаться на её снижение.

При этом размер неустойки, предложенный Департаментом, несоразмерен последствиям потенциального нарушения обязательства по оплате арендной платы в установленный договором срок.

Предложенная неустойка обеспечивает исполнение Обществом денежного обязательства по уплате арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В настоящее время ключевая ставка установлена в размере 5.5 % годовых.

В связи с данным обстоятельством, Истцом предложен размер неустойки в размере 0.02 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Следуя положениям пункта 4 статьи 421 ГК РФ, договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному согласию сторон. Арбитражный суд не вправе устанавливать размер санкции за нарушение условий договора, по которым стороны не пришли к соглашению. Нормы закона, регулирующие арендные отношения, не предусматривают конкретный размер неустойки за нарушение условий договора аренды, в связи с чем, у суда не имеется правовых оснований для оставления в договоре названного пункта.

Возможность применения иных штрафных санкций за неисполнение обязательства при согласовании условий договора возможно при согласии арендатора.

В отсутствие такового применение штрафных санкций недопустимо.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно исключил из условий договора пункты 5.3, 5.4 предусматривающие штрафные санкции.

Пункты 7.3, 9.3, 9.4 договора на которые ссылается Департамент в апелляционной жалобе не были предметом разногласий и не оценивались судом первой инстанции, в связи с чем доводы в данной части не рассматриваются судом апелляционной инстанции.

Более того, договор не содержит пунктов 9.3. 9.4

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 03.07.2020 по делу N А46-7753/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.С. Грязникова

Судьи

Т.А. Воронов Е.Б. Краецкая