Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2020 г. N 16АП-3000/20 по делу N А63-1460/2020

г. Ессентуки

2 октября 2020 г.

Дело N А63-1460/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29.09.2020.

Полный текст постановления изготовлен 02.10.2020.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Макаровой Н.В., судей: Белова Д.А., Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Александровского муниципального района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2020 по делу N А63-1460/2020, принятое по исковому заявлению администрации Александровского муниципального района Ставропольского края (ОГРН 1042601045233) к обществу с ограниченной ответственностью "Саблинское", п. Новокавказский (ОГРН 1042601023178) о расторжении договора аренды земельного участка, при участии в судебном заседании представителей: от администрации Александровского муниципального района Ставропольского края - Луговского Д.А. (доверенность от 30.06.2020), от общества с ограниченной ответственностью "Саблинское" - Чёкина К.А. (доверенность от 12.05.2020), Ершова А.В. (доверенность от 05.03.2020),

УСТАНОВИЛ:

администрация Александровского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Саблинское" (далее - общество, ООО "Саблинское") о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 06.08.2014 N 73 (далее - договор) в размере 4 312 157,06 руб., в том числе основного долга по арендной плате за период с 20.04.2019 по 31.12.2019 в размере 3 978 738,75 руб., пени за несвоевременное и неполное внесение арендной платы за период с 20.04.2019 по 06.12.2019 в размере 333 418,31 руб., о расторжении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Александровского муниципального района Ставропольского края от 06.08.2014 N 73 в связи с систематическим нарушением обществом пункта 4.4 договора.

С учетом погашения обществом задолженности по арендной плате в полном объеме и уплате неустойки за нарушение сроков уплаты, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) администрация уточнила исковые требования и попросила суд расторгнуть договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Александровского муниципального района Ставропольского края от 06.08.2014 N 73. Уточнения исковых требований приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением от 18.06.2020 в удовлетворении уточненных требований администрации отказано. Судебный акт мотивирован тем, что допущенное обществом нарушение сроков оплаты арендной платы не отвечает признакам существенности и, как следствие, не может служить основанием для расторжения спорного договора.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.

В апелляционной жалобе администрация просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требования о расторжении договора аренды. Апеллянт полагает, что неуплата обществом арендных платежей является существенным нарушением договора аренды, поскольку оно повлекло нарушение публичного интереса в части, обеспечиваемой исполнением бюджета муниципального района.

В отзыве на апелляционную жалобу общество возражает по существу доводов администрации, указывает на погашение обществом не только задолженности по договору, но и уплату неустойки. Считает, что допущенное обществом нарушение не может быть основанием для расторжения спорного договора, в связи с чем, просит решение суда оставить без изменения.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии с положениями статьи 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 06.08.2014 на основании протокола от 05.08.2014 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:18:000000:724, общей площадью 4867803 кв.м, 06.08.2014 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 73, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду части многоконтурного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:18:000000:724, площадью 4867803 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 06.08.2014 по 05.08.2024.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, за каждый квартал с оплатой авансом до 20 числа первого месяца текущего квартала путем перечисления по банковским реквизитам.

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора; оплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (пункт 4.4 договора).

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора при невнесении арендатором арендной платы за один квартал и более либо наличия (полной или частичной) задолженности за два квартала (подпункт "в" пункта 4.1 договора).

При допущении арендатором задолженности по арендной плате за два квартала (полностью или частично) договор аренды расторгается независимо от сроков погашения задолженности по арендной плате. Оставшаяся задолженность подлежит взысканию (пункт 6.3 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Согласно акту приема-передачи от 06.08.2014, подписанному обеими сторонами, земельный участок передан администрацией обществу (л.д.21).

03.09.2014 договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в установленном порядке (номер регистрации: 26-26-02/001/2014-517), что подтверждается штампом регистрирующего органа и выпиской из ЕГРН.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в претензии от 20.11.2019 N 01-5215 администрация предложила обществу добровольно оплатить образовавшуюся за 2-4 кварталы 2019 года задолженность по арендной плате и пене в срок до 01.12.2019.

Названная претензия направлена обществу 10.12.2019, что подтверждается квитанцией от 10.12.2019 и описью вложения, и получена ответчиком, что подтверждается гарантийным письмом от 09.01.2020 N 1, в котором общество обязалось до 20.01.2020 погасить задолженность по уплате всех арендных платежей, включая все неустойки по всем заключенным с администрацией договорам.

В связи с неисполнением обществом требований администрации по расторжению договора в добровольном порядке, администрация обратилась в суд с настоящим заявлением.

Отказывая администрации в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договора" сформулирована рекомендация, согласно которой требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время, уплата долга не препятствует арендодателю в предъявлении в разумный срок иска о расторжении договора (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Из материалов дела видно и администрацией подтверждается, что платежным поручением N 24 от 20.01.2020 общество погасило задолженность по арендной плате в размере 3 978 738,75 руб., а также уплатило пени в размере 333 418,31 руб. (платежное поручение N 36 от 03.02.2020).

Принимая во внимание, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, а также учитывая, что договор аренды земельного участка заключен на длительный срок (10 лет), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что расторжение договора в рассматриваемом случае несоразмерно допущенным обществом нарушениям по оплате задолженности и потому отказал в требованиях администрации о расторжении договора.

Довод администрации о неисполнении бюджета муниципального образования в запланированном объеме в 2019 году вследствие нарушений обществом обязанности по перечислению арендной платы по договору отклоняется апелляционной коллегией ввиду следующего.

Материалами дела подтверждается, что обществом не исполнена обязанность по своевременному внесению сумм арендных платежей. Данное обстоятельство обществом не оспаривается.

Вместе с тем, из материалов дела также видно, что до вынесения решения по настоящему спору судом первой инстанции общество погасило не только задолженность по арендной плате, но и пени за нарушение сроков оплаты.

Доказательств, что муниципальный орган был лишен возможности исполнения бюджета публично-правового образования в 2019 году именно вследствие неуплаты обществом арендной платы, администрацией не представлено и материалами дела не подтверждено.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что расторжение договора аренды в 2020 году по решению суда не приведет к восстановлению нарушенного права администрации на исполнение бюджета за прошлый год. Помимо этого, суммы пени, уплаченные обществом в качестве штрафной санкции, предусмотренной договором аренды, являются тем компенсаторным правовым механизмом, направленным на нивелирование последствий нарушения арендатором (обществом) обязанности по своевременной оплате арендных платежей.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что указанный довод администрации не может являться основанием для отмены судебного акта по делу.

Апелляционная жалоба не содержит ссылок на иные обстоятельства, которые не были проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность принятого по делу судебного акта, либо опровергнуть выводы суда.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству; нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно; судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2020 по делу N А63-1460/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Макарова

Судьи

Д.А. Белов М.У. Семенов