Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2020 г. N 01АП-8185/16 по делу N А79-2220/2016

г. Владимир

28 сентября 2020 г.

Дело N А79-2220/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21.09.2020.

В полном объеме постановление изготовлено 28.09.2020.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Белякова Е.Н.,

судей Волгиной О.А., Рубис Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой И.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Спириной Любови Андреевны

на определение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 05.03.2020 по делу N А79-2220/2016,

принятое по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Победа" (ОГРН 1022101136090, ИНН 2128016093) Егунова Ивана Борисовича к Спириной Любови Андреевне о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N 119, и применении последствий их недействительности,

при участии в судебном заседании:

от Спириной Любови Андреевны (далее - заявитель) - Семенов В.И., доверенность от 29.05.2020 серия 21АА N 1219843 сроком действия три года (т.2, л.д. 76); Александров А.В., доверенность от 16.09.2020 серия 21 АА N1268912, сроком действия на три года.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Победа" (далее по тексту - должник, ООО "Победа") конкурсный управляющий должника Егунов Иван Борисович обратился в арбитражный суд с заявлением к Спириной Любови Андреевне о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N 119 и применении последствий их недействительности.

Определением от 05.03.2020 суд первой инстанции заявление конкурсного управляющего удовлетворил частично, признал недействительными договоры участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N 119 в части определения стоимости помещений, заключенные между ООО "Победа" и Спириной Любовью Андреевной, применил последствия недействительности сделки в виде восстановления права требования общества к Спириной Любови Андреевне по оплате задолженности в рамках договоров участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N 119 на общую сумму 4 105 929 (четыре миллиона сто пять тысяч девятьсот двадцать девять) рублей 56 коп.

При принятии судебного акта арбитражный суд первой инстанции руководствовался статьями 32, 61.1, 61.2, 61.3, 61.6, 64 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве), разъяснениями, содержащимися в пунктах 4, 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"; пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)"; статьями 1, 10, 153, 167, 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации; статьями 86, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с принятым судебным актом, Спирина Любовь Андреевна обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда от 05.03.2020 и принять новый судебный акт.

В обоснование своих доводов заявитель апелляционной жалобы указал на необоснованность вывода суда первой инстанции о том, что отчуждение квартир могло быть направлено на причинение вреда уполномоченному органу и Банку, как кредиторам должника, в ситуации реализации недвижимости по многократно заниженной стоимости (стр.6 определения). Кроме того, вывод суда о многократно заниженной стоимости и продаже квартир за почти символическую цену (менее 40 процентов от рыночной стоимости) (стр.7 определения) является необоснованным и противоречит имеющимся в материалах дела двум заключениям экспертов. Согласно экспертному заключению ООО "Центр независимой оценки "Меридиан", цена, указанная в оспариваемых договорах, является рыночной. Из отчета об оценке ООО "Институт оценки и консалтинга" следует, что цена, указанная в оспариваемых договорах, составляет более 60% от рыночной.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы обращает внимание коллегии судей на то, что согласно экспертному заключению ООО "Центр независимой оценки "Меридиан", рыночная стоимость права требования на однокомнатную квартиру под условным номером 104, общей площадью 97,33 кв. метра, расположенную на десятом, техническом этажах, составляет 2 459 936,00 руб.; на трехкомнатную квартиру под условным номером 111, общей площадью 151,2 кв. метра - 3 821 456,00 руб.

Однако, суд указал, что заключение эксперта от 20.09.2019 N 19/03-139 не может быть принято во внимание, поскольку, как усматривается из представленного заключения, экспертом определена оценка рыночной стоимости одного квадратного метра при степени готовности дома 61,20 %, в то время как при 100 % готовности им определена цена в размере 41 297 руб. 68 коп. за один квадратный метр. Учитывая, что иные кредиторы приобретали права требования по аналогичным договорам участия в долевом строительстве по стоимости, значительно превышающей 25 000,00 руб., не принимая во внимание готовность объекта, суд не может признать представленное заключение как надлежащее доказательство по настоящему спору. Заявитель апелляционной жалобы считает данный вывод суда необоснованным, поскольку тот факт, что иные кредиторы не принимали во внимание готовность объекта, не может служить доказательством высокой стоимости за квадратный метр.

В судебном заседании представители заявителя заявили ходатайства об отложении судебного заседания и о назначении судебно-экономической экспертизы по делу.

Согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

При этом отложение судебного разбирательства в соответствии со статьей 158 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда.

В силу статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Совещаясь на месте, Первый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь ст.ст. 41, 158, 159 АПК РФ, определил: отказать в удовлетворении ходатайств представителей заявителя об отложении судебного разбирательства и о назначении судебно-экономической экспертизы по делу в виду отсутствия процессуальных оснований.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает судебный акт незаконным и необоснованным. Просят обжалуемое определение отменить и разрешить вопрос по существу.

Иные участники процесса, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о дате, времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Первого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.1aas.arbitr.ru, в соответствии с порядком, установленным в статье 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 257 - 262, 265, 266, 270, 272 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий должника Егунов Иван Борисович обратился в суд к Спириной Любови Андреевне с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N 119, заключенных между ответчиком и должником, ООО "Победа", на однокомнатную квартиру под условным номером 104, общей площадью 97,33 кв. метра, расположенную на десятом, техническом этажах многоквартирного жилого дома с предприятиями обслуживания, переменной этажности, по адресу: г. Чебоксары, ул. Калинина (позиция 83), оплаченной в сумме 2 433 250,00 руб., и трехкомнатную квартиру под условным номером 111, общей площадью 151,2 кв. метра, расположенную на десятом, техническом этажах многоквартирного жилого дома с предприятиями обслуживания, переменной этажности, по адресу: г. Чебоксары, ул. Калинина (позиция 83), оплаченной в сумме 3 780 000,00 руб., применении последствий недействительности сделок в виде взыскания в конкурсную массу должника разницы в рыночной стоимости квартир в размере 4 970 600,00 руб.

Определением суда первой инстанции от 16.04.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Чижов Игорь Витальевич и Михайлова Зинаида Александровна (далее - третьи лица).

Требования основаны на пункте 1 статье 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и мотивированы тем, что спорные сделки по реализации имущества совершены должником после принятия судом 24.03.2016 заявления о признании его банкротом, по заниженной стоимости имущества за один квадратный метр - по цене 25 000,00 руб., в то время как средняя стоимость одного квадратного метра квартиры в том же доме на момент заключения спорных сделок для иных участников строительства составляла 45 000,00 руб., что не может отвечать интересам должника и его кредиторов, в связи с чем, указанной сделкой причинен вред имущественным правам кредиторов при наличии признаков неплатежеспособности и недостаточности имущества на момент ее совершения.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве, части 1 статьи 223 АПК РФ, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 61.8 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника. По результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделки должника суд выносит одно из следующих определений: о признании сделки должника недействительной и (или) применении последствий недействительности ничтожной сделки; об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной.

Согласно статье 61.1 Закона о банкротстве, сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

По правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, что сделка заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия данного заявления (указанный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Как установлено судом первой инстанции в ходе судебного разбирательства, ООО "Победа" зарегистрировано в качестве юридического лица администрацией Ленинского района города Чебоксары Чувашской Республики 21.10.2002, о чем Инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Чебоксары в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за основным государственным регистрационным номером 1022101136090.

17.03.2016 АО "Банк социального развития Татарстана "Татсоцбанк" обратилось в арбитражный суд с заявлением к ООО "Победа" о признании его несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 24.03.2016 принято к производству заявление Банка и возбуждено дело о банкротстве.

Определением суда 17.10.2016 (резолютивная часть объявлена 05.10.2016) в отношении должника введено наблюдение с применением правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы 1Х Закона о банкротстве, решением суда от 04.07.2018 (резолютивная часть оглашена 27.06.2018) ООО "Победа" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Хитров Олег Павлович.

Определением суда от 17.12.2018 конкурсным управляющим ООО "Победа" утвержден Егунов Иван Борисович (далее - конкурсный управляющий).

В реестр требований кредиторов должника включены, в том числе требования АО "Банк социального развития Татарстана "Татсоцбанк" в размере 117 839 413 руб. 43 коп.; АО "Волго-Окский Коммерческий банк" - в размере 47 509 123 руб. 76 коп.; требования УФНС России - в размере 153 402 руб. 59 коп.; ООО Коммерческий банк "Объединенный банк Республики" в размере 6 500 000,00 руб. и другие. Текущие платежи ООО "Победа" составляют 16 340 373 руб. 68 коп., из них: первой очереди - 842 577 руб. 61 коп.; второй очереди - 241 501 руб. 32 коп.; четвертой очереди - 3 190 672 руб. 43 коп. и пятой очереди - 12 065 622 руб. 32 коп.

16.08.2016 между ООО "Победа" (застройщик) и Спириной Любовью Андреевной (дольщик) заключены два аналогичных договора - N 118 и N 119 участия в долевом строительстве, по условиям которого подрядчик застройщик обязался построить 114-квартирный жилой дом с предприятиями обслуживания по ул. Калинина, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. Калинина (позиция 83), и передать дольщику однокомнатную квартиру под условным номером 104, общей площадью 97,33 кв. метра, расположенную на десятом, техническом этажах многоквартирного жилого дома, по цене 2 433 250 руб., и трехкомнатную квартиру с приквартирной кладовой под условным номером 111, общей площадью 151,2 кв. метра, расположенную на десятом, техническом этажах многоквартирного жилого дома с предприятиями обслуживания, переменной этажности, по адресу: г. Чебоксары, ул. Калинина (позиция 83), по цене 3 780 000,00 руб., исходя из стоимости одного кв.метра 25 000,00 руб., каждая.

Платежными поручениями от 17.08.2016 N N 114651905 и 114651427 Спирина Л.А. произвела полную оплату по двум спорным договорам в общем размере 6 213 250,00 руб.

Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве установлено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", судам следует иметь в виду, что предусмотренные статьями 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве основания недействительности сделок влекут оспоримость, а не ничтожность соответствующих сделок. В связи с этим, в силу статьи 166 ГК РФ, такие сделки по указанным основаниям могут быть признаны недействительными только в порядке, определенном главой III.1 Закона о банкротстве.

Для признания оспоримой сделки недействительной заявителю необходимо доказать наличие состава недействительности (наличия квалифицирующих признаков) сделки, то есть наличие тех условий, при которых закон допускает признание ее недействительной судом.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего постановления).

Судом, в случае оспаривания подозрительной сделки, проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Заявление о признании ООО "Победа" банкротом принято определением суда от 24.03.2016, оспариваемые сделки - два аналогичных договора N 118 и N 119 участия в долевом строительстве, совершены 16.08.2016, то есть в пределах предусмотренного законом срока для установления признаков недействительности сделки по правилам пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве конкурсному управляющему необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств: 1) сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления; 2) условия сделки о встречном исполнении обязательств другой стороной сделки неравноценны предоставлению должника по сделке, при этом неравноценность имеет место в пользу другой стороны и в нарушение интересов должника.

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать, как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако, должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.3 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

-сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;

-сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

* сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

* сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Сделка, указанная в пункте 1 статьи 61.3 Закона о банкротстве, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом (пункт 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания того, что цена сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, лежит на заявителе соответствующего требования о признании такой сделки недействительной.

Удовлетворяя заявленные конкурсным управляющим Егуновым Е.Б. требования к Спириной Л.А. о признании недействительными договоры участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N119 в части определения стоимости помещений, применении последствий недействительности сделок, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые сделки совершены после принятия заявления о признании должника банкротом, в пределах периода подозрительности, на момент заключения договоров общество отвечало признакам неплатежеспособности и недостаточности имущества, поскольку перестало исполнять обязательства перед кредиторами, кроме того, реализация недвижимости произведена по многократно заниженной стоимости.

Так, согласно представленному конкурсным управляющим отчету об оценке от 20.01.2020 N 20-003, составленному экспертом ООО "Институт оценки и консалтинга", рыночная стоимость одного квадратного метра жилых помещений в спорном многоквартирном доме на дату заключения договоров участия в долевом строительстве (16.08.2016) в однокомнатной квартире составляла 43 332,00 руб., в трехкомнатной квартире - 40 355,00 руб., в то время как по договорам участия в долевом строительстве от 16.08.2016 стоимость одного кв.м. определена в размере 25 000,00 руб.

Кроме того, как указал суд первой инстанции, при анализе представленного заявителем реестра договоров долевого участия и стоимости жилых помещений установлено, что средняя стоимость одного кв.м. жилого помещения в указанном (спорном) доме в спорный период составляла 45 000,00 - 50 000,00 руб.

При этом судом первой инстанции отвергнуто заключение эксперта от 20.09.2019 N 19/03-139, представленное Спириной Л.А., поскольку экспертом определена оценка рыночной стоимости 1 кв.м. при степени готовности дома 61,20%, в то время как при 100% готовности им (экспертом) определена цена в размере 41 297,68 руб. за 1 кв.м. Учитывая, что иные кредиторы приобретали права требования по аналогичным договорам участия в долевом строительстве по стоимости, значительно превышающей 25 000,00 руб., не принимая во внимание готовность объекта, суд первой инстанции признал заключение в качестве ненадлежащего доказательства.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтены следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, 16 августа 2016 г. между ООО "Победа" (застройщик) и Спириной Л.А. (дольщик) заключены договоры участия в долевом строительстве N 118 и N 119.

Согласно пунктам 3.5 каждого из договоров, цена строительства квартиры рассчитывается путем умножения расчетной проектной площади квартиры (в том числе площадь лоджии или балкона, рассчитанной с коэффициентом 1) и стоимости одного кв. метра на момент внесения дольщиком денежных средств, которая составляет 25 000,00 руб. (л.д. 10-12, т.1). Соответственно, цена строительства составляет 2 433 250,00 руб. (однокомнатная квартира под условным номером 104, расчетной площадью 97,33 кв.м.) и 3 780 000,00 руб. (трехкомнатная квартира с приквартирной кладовой под условным номером 111, проектной площадью 151, 2 кв.м.).

В соответствии с пунктами 3.3. и 3.4. поименованных договоров, цена квадратных метров изменяется при изменении ценообразующих факторов, конъюнктуры рынка и увеличения себестоимости строительства. Измененная стоимость применяется по истечении 15 (пятнадцати) календарных дней с отправления застройщиком дольщику уведомления об изменении цены. В случае несогласия дольщика на повышение цены договора, он может внести единовременно неоплаченную часть договора до ее повышения или расторгнуть настоящий договор.

Оплата по договорам Спириной Л.А. произведена в полном объеме, что подтверждается копиями платежных поручений (т.1, л.д.52,53).

Как следует из представленных договоров долевого участия в строительстве за N 118 и N 119, предметом являются объекты долевого строительства, расположенные на десятом, технических этажах (т.1, л.д.10,13).

В ходе судебного разбирательства установлено, что дом в эксплуатацию не сдан и строительство объекта не ведется с середины 2016 г.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для целей настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Обосновывая выводы о правомерности заявленных требований о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, суд первой инстанции сослался на представленный конкурсным управляющим отчет об оценке от 20.01.2020 N 20-003, согласно которому рыночная стоимость одного квадратного метра жилых помещений в спорном многоквартирном доме на дату заключения договоров - 16.08.2016, составляла 43 332,00 руб. (однокомнатная квартира) и 40 355,00 руб. (трехкомнатная квартира), соответственно, в связи с чем, пришел к выводу о том, что недвижимое имущество отчуждено по заниженной стоимости - 25 000,00 руб.

Вместе с тем судом первой инстанции не принято во внимание, что отчуждаемые объекты расположены на десятом техническом этаже строящегося дома, не приняты во внимание технические характеристики объектов, что имеет значение для установления стоимости одного кв. метра площади.

В качестве подтверждения доводов о занижении стоимости объектов недвижимого имущества конкурсным управляющим представлен в материалы дела анализ стоимости 1 кв.метра, согласно реестру о передаче жилых помещений ООО "Победа" (т.1, л.д.33-35).

Как явствует из приведенного анализа, стоимость 1 кв.м. жилых помещений различная, вместе с тем не представляется возможным установить, от каких факторов зависит разница, кроме того, также не представляется возможным установить, где располагаются жилые помещения, сданы или нет в эксплуатацию. Дом, где располагаются спорные помещения, в эксплуатацию не сдан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Статьей 10 поименованного Закона предусмотрено, что договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен, в частности содержать: цель оценки; описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию; вид определяемой стоимости объекта оценки; размер денежного вознаграждения за проведение оценки; дату определения стоимости объекта оценки.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, договор на проведение оценки между конкурсным управляющим ООО "Победа" Егуновым Е.Б. и ООО "Институт оценки и консалтинга" не представлен и в материалах дела отсутствует. Следует также отметить, что, несмотря на ссылку в отчете о цели оценки - определение стоимости квадратного метра жилых помещений на следующие даты: 24.03.2016; 16.08.2016; 05.10.2016;15.01.2020, не представляется возможным однозначно установить, какое отношение отчет имеет к предмету спора, а именно: однокомнатной квартире под условным номером 104 и трехкомнатной квартире под условным номером 111, расположенным по адресу: г.Чебоксары, ул.Калинина (позиция 83). Кроме того, отсутствует описание объектов оценки (т.2, л.д.8, оборотная сторона).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: объект незавершенного строительства - жилой дом по адресу: г.Чебоксары, ул.С.Радонежского, д.11 (ул.Калинина, поз.83), N 20-003 от 20 января 2020 г., описание объектов установлено на основании документов, представленных заказчиком, а также визуального осмотра, произведенного оценщиком 15 января 2020 г. При этом из отчета не следует, какие именно документы были представлены заказчиком (перечень), а также то, какие обстоятельства были установлены в ходе визуального осмотра и какие объекты были подвергнуты осмотру, каким образом осматривались и описывались спорные квартиры.

Как следует из отчета об оценке (разд.7), основные технико-экономические показатели объекта незавершенного строительства - жилого дома по адресу: г.Чебоксары, ул.С.Радонежского, 11 (поз.83), получены из состава проектной декларации на жилой дом (т.2, л.д.9).

При таких обстоятельства следует сделать вывод о том, что ООО "Институт оценки и консалтинга" техническая документация заказчиком не предоставлялась, осмотр спорных помещений не производился.

Также, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что в разделе 8.2 отчета в целях установления рыночной стоимости приведены для сравнения аналогичные объекты, однако, не предоставляется возможным установить, каким образом происходило сравнение, поскольку спорные объекты расположены в не завершенном строительством доме, описание объектов отсутствует, за исключением указания в договорах долевого участия на расположение на десятом техническом этажах, какие объекты сравнивались.

В силу приведенных выше обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отчет об оценке N 20-003 от 20.01.2020, представленный ООО "Институт оценки и консалтинга" принятый суд первой инстанции в качестве доказательства доводов конкурсного управляющего Егунова Е.Б., выполнен с нарушениями положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поэтому не может быть оценен в качестве достоверного доказательства.

Иных доказательств, подтверждающих совершение сделок между ООО "Победа" и Спириной Л.А. по заведомо заниженной стоимости, конкурсным управляющим по заявленным основаниям в дело не представлено.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, судом первой инстанции отклонено заключение эксперта от 20.09.2019 N 19-03-139, представленное Спириной Л.А., по тем основаниям, что экспертом определена оценка рыночной стоимости одного кв.метра при степени готовности 61.20%, в то время как при готовности 100% им определена цена в размере 41 297 руб. 68 коп. за один кв.метр. При этом, как указал суд, иные кредиторы приобретали права требования по аналогичным договорам участия в долевом строительстве по стоимости, значительно превышающей 25 000,00 руб. По данным основаниям суд признал представленное заключение, как ненадлежащее доказательство по делу.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами по следующим основаниям.

Процесс ценообразования зависит от нескольких факторов, в частности, как указано в договорах об участии в долевом строительстве, заключенных между ООО "Победа" и Спириной Л.А.. цена квадратных метров изменяется при изменении конъюнктуры рынка, увеличения себестоимости строительства (пункт 3.3.)

Установлено в ходе судебного разбирательства, что строительство объекта - жилого дома, было начато во II квартале 2014 г., с середины 2016 г. строительство практически не велось.

Оспариваемые сделки были заключены 16.08.2016, то есть после того, как строительство объекта было приостановлено.

При таких обстоятельствах, ориентироваться при определении рыночной стоимости одного кв.метра жилой площади на договоры, заключенные ранее, представляется неразумным, так как в данной ситуации существуют риски существенных экономических потерь - неопределенность относительно срока вводы объекта в эксплуатацию, невозможность использования вложенных денежных средств и т.д.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, при определении рыночной стоимости одного кв.метра жилой площади возможно применение корректировки на степень готовности объекта и деловую репутацию застройщика.

В рассматриваемом случае отчуждение имеющей значительные недостатки недвижимости по согласованной цене 25 000,00 руб. за один кв.метр жилой площади со всей очевидностью не свидетельствовало о том, что ООО "Победа", в лице директора Шмакова В.А., не руководствовалось интересами организации и преследовало цель вывода имущества. В свою очередь, приведенные выше обстоятельства не могли породить у Спириной Л.А., как добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения квартир. Поэтому даже при проявлении повышенной осмотрительности основания для принятия дополнительных мер, направленных на проверку обстоятельств совершения сделки, отсутствовали.

Доказательства, свидетельствующие о том, что Спирина Л.А., приобретая квартиры по цене 25 000,00 руб. за один кв.метр, могла осознавать, что данная сделка нарушает права и законные интересы кредиторов, рассчитывающих на удовлетворение их требований, не представлено.

На основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции в части или полностью и принять по делу новый судебный акт.

Таким образом, определение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 05.03.2020 по делу N А79-2220/2016 в части удовлетворения заявления конкурсного управляющего ООО "Победа" (ОГРН 1022101136090, ИНН 2128016093) Егунова Ивана Борисовича к Спириной Любови Андреевне о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N 119 в части определения стоимости помещений, заключенных между обществом и Спириной Любовью Андреевной, и применении последствий их недействительности в виде восстановления права требования общества по оплате задолженности в рамках договоров участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N 119 на общую сумму 4 105 929 (четыре миллиона сто пять тысяч девятьсот двадцать девять) рублей 56 коп подлежит отмене на основании положений части 1 статьи 270 АПК РФ, как принятое при неверном применении (толковании) норм материального права, неполном выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, с принятием постановления об отказе в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Победа" Егунова Ивана Борисовича к Спириной Любови Андреевне о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N 119 и применении последствий их недействительности.

Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С общества с ограниченной ответственностью "Победа" в пользу Спириной Любови Андреевны подлежат взысканию 3 000,00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

С общества с ограниченной ответственностью "Победа" в доход федерального бюджета подлежат взысканию 9 000,00 рублей.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 05.03.2020 по делу N А79-2220/2016 в части удовлетворения заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Победа" (ОГРН 1022101136090, ИНН 2128016093) Егунова Ивана Борисовича к Спириной Любови Андреевны о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N 119 в части определения стоимости помещений, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "Победа" и Спириной Любовью Андреевной, и применении последствий их недействительности в виде восстановления права требования общества с ограниченной ответственностью "Победа" к Спириной Любови Андреевне по оплате задолженности в рамках договоров участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N 119 на общую сумму 4 105 929 (четыре миллиона сто пять тысяч девятьсот двадцать девять) рублей 56 коп отменить.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Победа" (ОГРН 1022101136090, ИНН 2128016093) Егунова Ивана Борисовича к Спириной Любови Андреевны о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве от 16.08.2016 N 118 и N 119 и применении последствий их недействительности отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Победа" в пользу Спириной Любови Андреевны 3 000,00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Победа" в доход федерального бюджета 9 000,00 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий судья

Е.Н. Беляков

Судьи

О.А. Волгина Е.А. Рубис