Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2020 г. N 19АП-5228/20 по делу N А48-2198/2019

г. Воронеж

02 октября 2020 г.

Дело N А48-2198/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Нестеровой А.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Регион гостеприимства": Мирошниченко М.В., представителя по доверенности б/н от 16.10.2019, удостоверение N 0139 от 23.11.02,

от индивидуального предпринимателя Егоровой Татьяны Николаевны: Сивцовой Л.Н., представителя по доверенности N 57 АА 0976086 от 20.05.2019, удостоверение N 0867 от 12.03.2019,

от общества с ограниченной ответственностью "Фармита": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион гостеприимства" на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.07.2020 по делу N А48-2198/2019 (судья Родина Г.Н.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Егоровой Татьяны Николаевны (ИНН 575200262402, ОГРНИП 316574900077792) к обществу с ограниченной ответственностью "Регион гостеприимства" (ИНН 5753066377, ОГРН 1165749059190) о взыскании 752 027 руб. 20 коп., из которых 157258 руб. 06 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.11.2018 по 13.01.2019, 130 000 руб. - убытки в виде неполученной арендной платы от сдачи помещения в аренду за 2 месяца, 15 725 руб. - неустойка за несвоевременную оплату арендной платы в ноябре-декабре 2018 года, январе 2019 года, 38 924 руб. 33 коп. - возмещение затрат на теплоснабжение, электроэнергию и коммунальные услуги, 410119 руб. - стоимость восстановительных работ по помещению и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регион гостеприимства" к индивидуальному предпринимателю Егоровой Татьяне Николаевне о взыскании 129 530 руб. 12 коп., из которых 108 940 руб. - стоимость неотделимых улучшений, 20 590 руб. 12 коп. - переплата по коммунальным платежам, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Фармита",

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Егорова Татьяна Николаевна (далее - истец, ИП Егорова Т.Н.) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион гостеприимства" (далее - ответчик, ООО "Регион гостеприимства") о взыскании 751 970 руб. 22 коп., из которых 157 258 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2018 по 13.01.2019, 130 000 руб. убытков в виде неполученной арендной платы от сдачи помещения в аренду за 2 месяца, 15 725 руб. неустойки за несвоевременную оплату арендной платы в ноябре-декабре 2018 года, январе 2019 года, 38 867 руб. 35 коп., в качестве возмещения затрат на теплоснабжение, электроэнергию и коммунальные услуги, а также 410 119 руб. стоимости восстановительных работ по помещению (с учетом принятых судом уточнений).

ООО "Регион гостеприимства", в свою очередь, обратилось в суд с встречным иском к предпринимателю о взыскании 108 940 руб. задолженности по произведенному ремонту помещения, а также 20 590 руб. 12 коп. переплаты по коммунальным платежам (с учетом принятых судом уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фармита".

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.07.2020 по настоящему делу требования истца удовлетворены в полном объеме, встречный иск - в части: суд взыскал с предпринимателя в пользу общества 6 900 руб. стоимости неотделимых улучшений, в удовлетворении остальной части требований отказал.

Не согласившись с указанным решением, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2020 указанная жалоба принята к производству.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 25.09.2020 г. представитель третьего лица не явился.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца в отношении доводов жалобы возражал, полагал ее необоснованной и не подлежащей удовлетворению.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 18.10.2017 между ИП Егоровой Т.Н. (арендатор) и ООО "Регион гостеприимства" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения N 1, в соответствии с которым ответчику во временное владение и пользование передано нежилое помещение по адресу: г. Орел, ул. Тургенева/Салтыкова-Щедрина, д. 22/10, пом. 60-61, этаж 1, площадью 99,9 кв.м., для осуществления деятельности предприятия общественного питания. В состав передаваемого помещения, согласно сведениям из технического паспорта, изготовленного ОГУП ОЦ "Недвижимость" по состоянию на 11.01.2010, вошли: кабинет N 12 - площадью 3,6 кв.м., торговый зал N 11, площадью 69,8 кв.м., холодильное помещение N 10а, площадью 26,5 кв.м.

Право истца на передачу указанного помещения в субаренду предусмотрено подпунктом "д" пункта 3.3. договора аренды от 10.10.2017, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Фармита", сроком действия с 10.10.2017 по 01.10.2027.

В силу пунктов 4.2., 4.4. договора арендная плата за пользование имуществом подлежит внесению не позднее 10-го числа текущего месяца, согласно графику: с 18 октября 2017 по 17 ноября 2017 - в сумме 30 000 руб.; с 18 ноября 2017 по 17.декабря 2017 - 30 000 руб., с 18 декабря 2017 по 17 мая 2018 - 60 000 руб.; с 18 мая 2018 по 17 октября 2024 - 65 000 руб.

Коммунальные платежи (оплата за водоснабжение, электроэнергию, теплоснабжение и др.) оплачиваются по отдельно выставленным арендатором счетам (с подтверждением размера оплаты), в течение 5 рабочих дней с момента их выставления. Оплата за фактически потребленную электроэнергию производится субарендатором согласно показаниям индивидуального электросчетчика (пункт 4.3. договора).

За нарушение сроков оплаты по договору свыше 20 рабочих дней предусмотрено начисление неустойки в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Пунктом 8.5. предусмотрено право субарендатора на односторонний отказ от исполнения обязательства, с условием о необходимости письменного уведомления контрагента за 60 календарных дней до предполагаемой даты отказа от договора.

26.04.2018 право собственности на арендуемое помещение перешло к арендатору - ИП Егоровой Т.Н., на основании договора купли-продажи N 1 (номер регистрации 57:25:0010506:37-57/001/2018-8 от 10.05.2018) (т. 1, л.д. 23-24).

Письмом от 11.07.2018 предприниматель уведомила ООО "Регион гостеприимства" о смене собственника помещения, предложив зафиксировать указанные изменения, путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды от 10.10.2017, в ответе на которое, ответчик, сославшись на статьи 413 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая основное обязательство прекратившим свое действие, просил истца заключить договор аренды на новый срок, изменив размер платежей по договору (т. 1, л.д. 25-29).

09.01.2019 истец направил ответчику письмо с указанием на неприемлемость предложенных обществом условий и необходимость погашения задолженности по арендной плате, коммунальным платежам за ноябрь-декабрь 2018.

Ввиду неурегулирования возникших между сторонами разногласий субарендатор в письме от 10.01.2019 N 3 выразил готовность возвратить спорное помещение, а также указал на зачет произведенных обществом расходов на ремонт объекта аренды в сумме 108 940 руб. в счет арендной платы.

14.01.2019 между сторонами подписан акт возврата помещения, с указанием на его неудовлетворительное техническое состояние, в пункте 4 которого отражены выявленные недостатки объекта недвижимости.

В своих возражениях на указанный акт, субарендатор указал, что недостатки помещения возникли до заключения договора субаренды, помещение было передано истцу в пригодном для эксплуатации состоянии, с учетом нормального износа.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, а также на наличие задолженности по внесению предусмотренных договором платежей в период его действия, нарушение ответчиком условий о досрочном отказе от исполнения обязательства, повлекшее причинение предпринимателю убытков, истец, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, обратился в суд с настоящими требованиями, уточненными в ходе рассмотрения дела.

В обоснование встречного иска общество указало на произведенные неотделимые улучшения имущества, а также на переплату коммунальных платежей, ввиду отнесения данной обязанности по условиям договора на арендатора.

Арбитражный суд области, посчитав установленным факт нарушения субарендатором условий договора, удовлетворил требования предпринимателя в полном объеме, встречные требования удовлетворил в части возмещения стоимости неотделимых улучшений, с учетом результатов проведенного в рамках дела экспертного исследования.

Обжалуя решение суда в порядке апелляционного производства в части удовлетворения первоначального иска, ответчик настаивает на обстоятельствах, освобождающих его от денежных обязательств по договору.

Исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в обоснование своих доводов и возражений, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, руководствуясь следующим.

В силу положений статей 615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность содержать арендуемое имущество в исправном состоянии, не допуская его ухудшения, возложена на субарендатора условиями договора (подпункты "б", "д" пункта 3.4.).

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Нарушение установленной законом и договором обязанности позволяет арендодателю в силу пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать возмещения убытков, вызванных повреждением арендованного имущества.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1); под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 12 постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Из пункта 4 акта возврата помещения от 14.01.2019 следует, что на момент передачи собственнику объект недвижимости имеет недостатки: испорчена внутренняя отделка, сняты (местами вырваны) плинтуса, вырваны розетки, на стенах остались осколки зеркал, клей, ламинат приклеен к стенам, двери входные плохо закрываются, внутренняя дверь в хоз. помещение сорвана с петель, в хоз. помещении стены грязные (жир и потеки), в хоз, помещении имеется сквозное отверстие в стене (вентиляционный выход). На потолке в основном помещении не сняты балки. По периметру всех помещений имеются отверстия в стенах, потолке, кроме того, отсутствует стекло на входной внутренней двери, на другой входной двери имеется скол (т. 1, л.д. 38). Указанное обстоятельство подтверждается также фотографиями помещения, сделанными в момент осмотра при приемке (т. 2, л.д. 7-12).

В соответствии с заключением эксперта Пашинина Н.Н. от 25.05.2019 недостатки, которые имелись в помещении N 60,61, арендованном ООО "Регион гостеприимства" по договору субаренды N 1 от 18.10.2017 по состоянию на 14.01.2019 соответствуют недостаткам, которые указаны в акте возврата нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева/Салтыкова-Щедрина, д. 22/10. Согласно локальной смете стоимость текущего ремонта помещения по устранению недостатков, указанных в акте возврата по договору от 18.10.2017, составляет 410 119 руб.

Доводы ответчика о необоснованности экспертного заключения от 25.05.2019 в части определения стоимости восстановительного ремонта помещения не могут быть приняты во внимание.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Проанализировав заключение эксперта Пашинина Н.Н., судом не установлено в нем неясности в суждениях, заключение выполнено последовательно, с соблюдением требований законодательства, экспертом были даны полные конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначных толкований предмета исследования.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также нарушений при проведении исследования требований статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 2, 8, 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" ответчиком не представлено, ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы в суде первой инстанции заявлено не было.

В силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, не воспользовавшееся своими процессуальными правами, несет риск наступления соответствующих негативных правовых последствий.

Заявленное на стадии апелляционного производства ходатайство о проведении повторной экспертизы отклоняется судебной коллегией, ввиду ограничений, накладываемых положениями части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", на представление дополнительных доказательств заявителем апелляционной жалобы, не обосновавшим их представления в суд первой инстанции по уважительным, независящим от него причинам.

Несогласие заявителя апелляционной жалобы с выводами данной экспертизы само по себе не опровергает правильность заключения эксперта в отсутствие надлежащих к тому доказательств.

Представленные обществом мнение специалиста Семилеткиной Т.В. относительно правильности и обоснованности локальной сметы на ремонт помещения, а также заключение ООО "Национальное бюро судебной экспертизы "НОВЭКС", проведенное на основании результатов судебной экспертизы, обосновано не приняты арбитражными судом области в качестве доказательств правомерности позиции ответчика, поскольку данные исследования проведены во внесудебном порядке по заказу стороны, заинтересованной в исходе дела, без предупреждения специалистов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При оценке данных документов следует учитывать разъяснения пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", согласно которому заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Сведений о том, что в период действия субарендного обязательства указанное помещение использовалось иными лицами в материалах дела не имеется.

Ответчиком не доказано, что технические характеристики помещения на момент досрочного расторжения договора субаренды, с учетом нормального износа, соответствовали состоянию, отраженному в передаточном акте от 18.10.2017.

Поскольку спорное помещение было возвращено собственнику в ненадлежащем состоянии, непригодном для его использования в коммерческой деятельности, у истца возникла необходимость проведения ремонта имущества, с целью устранения поименованных выше недостатков. Расходы на проведение такого ремонта, понесенные истцом, составляют убытки последнего и подлежат возмещению ответчиком как лицом, действия которого привели к их причинению.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика 410 119 руб. расходов на устранение недостатков помещения является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доводы заявителя о последующей передаче помещения в пользование другому арендатору, переоборудовавшему объект недвижимости под свои нужды, не имеют правового значения, не освобождают ответчика от обязанности возместить ранее причиненные убытки и не свидетельствуют о недобросовестности в действиях истца, позволяющей отказать ему в судебной защите по основаниям, установленным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом также было заявлено о взыскании с ответчика упущенной выгоды, выразившейся в неполучении истцом прибыли от планируемой передачи спорного помещения в аренду другим арендаторам.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В данном случае реализация субарендатором права на односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока его действия обусловлена необходимостью направления арендатору письменного уведомления, не позднее, чем за 60 календарных дней до предстоящего отказа от исполнения обязательства следует из пункта 8.5. договора. Указанное условие прекращения арендного обязательства было согласовано сторонами при заключении договора, замечаний и претензий со стороны арендатора заявлено не было.

Из материалов дела усматривается, что действие спорного договора было прекращено по инициативе субарендатора до истечения согласованного срока его действия, арендуемое помещение возвращено 14.01.2019 по акту приема-передачи.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства уведомления арендатора об освобождении арендуемого помещения и намерении расторгнуть договор, в соответствии с условиями заключенного между сторонами обязательства.

Вопреки утверждению заявителя жалобы, оснований для вывода о расторжении договора по соглашению сторон, ввиду отсутствия сведений об оформлении указанного решения в виде дополнительного соглашения в письменной форме, как того требует условие пункта 8.1. договора, что согласуется с правилами пункта 4 статьи 434, пункта 1 статьи 452, пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется. Наличие устной договоренности сторон правовых последствий не влечет.

Условия пункта 8.5. спорного договора о необходимости заблаговременного уведомления арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора, направлены на защиту интересов арендодателя, предоставляя ему возможность поиска новых контрагентов, что, в свою очередь, исключает простой помещения и связанные с этим имущественные потери.

В качестве доказательств в подтверждение предпринятых арендодателем мер для получения прибыли от использования помещения в коммерческих целях истцом представлено письмо ИП Рычкиной Е.А. от 21.10.2019 в ответ на адвокатский запрос о предоставлении сведений от 14.10.2019, согласно которому предприниматель подтвердила обращение в январе 2019 года к собственнику помещения по вопросу предоставления в аренду, исходя из размещенного истцом объявления, от заключения договора отказалась по причине неудовлетворительного технического состояния помещения.

Как следует из материалов дела, возможность передачи помещения в аренду была реализована истцом лишь 01.04.2019 после проведения им ремонтных работ, с целью устранения недостатков помещения. Указанное обстоятельство ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуто. Иных оснований невозможности передачи в аренду спорного помещения истцом другим арендаторам ответчиком в подтверждение соответствующих доводов не подтверждено.

При изложенных обстоятельствах в их совокупности апелляционный суд усматривает наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика по возврату помещения в ненадлежащем состоянии, с нарушением предусмотренного договором условия одностороннего отказа от договора и неполученными истцом доходами от возможной передачи помещения в аренду иным лицам.

В состав упущенной выгоды на сумму 130 000 руб. включены неполученные истцом доходы от возможного использования помещения другим арендатором, исходя из стоимости аренды, установленной условиями договора N 1 от 18.10.2017 за период с 18 мая 2018 года по 17 октября 2024 года - 65 000 руб. в месяц.

Доказательств очевидного несоответствия размера взыскиваемой денежной суммы, неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения договора, а также заведомо недобросовестного осуществления истцом права требовать оплаты указанной суммы (пункт 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54, пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) ответчиком не представлено.

Требования о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 157 258 руб. 06 коп. за период с 01.11.2018 по 13.01.2019 и начисленной на нее неустойки в размере 15 725 руб., а равно коммунальных платежей в размере 38 867 руб. 35 коп., правомерно удовлетворены судом первой инстанции, учитывая установленное обстоятельство просрочки внесения предусмотренной договором платы за пользование помещением, отсутствие оснований освобождения общества от ответственности за нарушение обязательства. Заявленные в суде апелляционной инстанции возражения относительно взыскания приведенных сумм не подкреплены надлежащими доказательствами, контрассчета суммы задолженности не представлено, ходатайства о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлено, наличие переплаты по коммунальным платежам, учитывая предусмотренную договором обязанность их возмещения арендатору, при наличии доказательств несения указанных расходов, не имеется.

Относительно встречного требования ответчика о взыскании с истца стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в общей сумме 108 940 руб. судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, при заключении договора аренды и приемке помещений в субаренду ответчик претензий к техническому состоянию передаваемого объекта не имел, о чем свидетельствует акт приема-передачи от 18.10.2017. Доказательств того, что при приемке помещения требовался капитальный ремонт, отсутствие которого препятствовало его эксплуатации, обществом не представлено.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Регион гостеприимства" представило ИП Егоровой Т.Н. на согласование смету на ремонтные работы в части электроснабжения и водоснабжения, водоотведения (т. 2, л.д. 37, 44, 62, 63). Сметы подписаны ООО "Натэкс" и ООО "Регион гостеприимства", а также согласованы ИП Егоровой Т.Н., при этом, на данных сметах имеется отметка, сделанная предпринимателем - "оплата за счет средств субарендатора".

В силу пункта 3.3 договора субарендатор вправе по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении изъять произведенные улучшения помещения, которые могут быть отделены без ущерба для помещения (отделимые улучшения). Согласованные с арендатором расходы субарендатора по ремонту помещения в части неотделимых улучшений засчитываются в счет арендной платы на основании утвержденной обеими сторонами сметы расходов.

По результатам проведенной в рамках настоящего дела экспертизы к неотделимым улучшениям имущества отнесен монтаж вводно-распределительного устройства, стоимостью 6 900 руб., которые и должны быть возмещены истцом субарендатору, с учетом вышеприведенных норм права и установленных по делу обстоятельств.

Решение субарендатора произвести работы по улучшению состояния помещений для осуществления им производственной деятельности, само по себе, в отсутствие оговоренных сторонами при принятии помещения недостатков, не является основанием для возложения на арендодателя обязанности по покрытию соответствующих расходов арендатора.

Как обоснованно указано судом первой инстанции ремонтные работы по оборудованию второго санузла, производственного цеха, систем водоснабжения, водоотведения и канализации в спорном помещении произведены обществом в собственных интересах для осуществления своей коммерческой деятельности, в силу чего, исходя из пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации наступление негативных последствий в виде убытков являются для ООО "Регион гостеприимства" рисками, определяемыми характером предпринимательской деятельности.

Таким образом, наличие согласия истца на производство ремонта необходимо оценивать в совокупности с условиями спорного договора субаренды, которым установлено ограничение на компенсацию улучшений.

По совокупности изложенных обстоятельств, судебная коллегия полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, встречный иск - в части стоимости произведенных ответчиком неотделимых улучшений имущества в сумме 6 900 руб.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и, по существу, сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 28.07.2020 по делу N А48-2198/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион гостеприимства" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева М.С. Воскобойников