Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2018 г. N 17АП-2253/18 по делу N А60-30785/2016

г. Пермь

04 апреля 2018 г.

Дело N А60-30785/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нилоговой Т.С.,

судей Плаховой Т.Ю., Чепурченко О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Балакиревой Н.Ю.,

при участии:

от конкурсного кредитора - публичного акционерного общества "Сбербанк России": Голоднов А.Н., доверенность от 14.10.2016 N 5-ДГ/505;

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу должника Маржина Ивана Васильевича на определение Арбитражного суда Свердловской области от 14 января 2018 года о результатах рассмотрения заявления должника Маржина Ивана Васильевича (главы крестьянского фермерского хозяйства) о разрешении разногласий в части определения стоимости залогового имущества и признании действий конкурсного управляющего незаконными, вынесенное судьей Берсеневой Е.И.

в рамках дела N А60-30785/2016 о признании индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Маржина Ивана Васильевича (ОГРНИП 307663904000019, ИНН 660902155504) несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2016 принято к производству заявление публичного акционерного общества "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России", Банк, залоговый кредитор) о признании индивидуального предпринимателя (глава крестьянского (фермерского) хозяйства) Маржина Ивана Васильевича (далее - предприниматель Маржин И.В., должник) несостоятельным (банкротом), производство по делу возбуждено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03.10.2016 заявление ПАО "Сбербанк России" признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим имуществом должника утвержден Фердинанд Михаил Борисович, член Некоммерческого партнерства "МСОАУ "Содействие".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.03.2017 индивидуальный предприниматель (глава крестьянского (фермерского) хозяйства) Маржин И.В. признан несостоятельным (банкротом), в отношении ее имущества открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, до 02.09.2017, конкурсным управляющим имущества должника утвержден Фердинанд М.Б.

01.06.2017 в арбитражный суд поступило заявление должника о разрешении разногласий, связанных с утверждением порядка продажи имущества должника, обремененного залогом в пользу ПАО "Сбербанк России"; о признании несоответствующими закону действия (бездействия) конкурсного управляющего имуществом должника Фердинанда М.Б., выразившиеся в непроведении торгов по продаже имущества должника и их отмене.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2018 (резолютивная часть определения от 04.12.2017) заявление должника удовлетворено частично. Судом устранены возникшие разногласия и установлена начальная цена реализации залогового имущества предпринимателя Маржина И.В. (земельного участка, общей площадью 5317 кв.м, кадастровый номер 66:06:2101007:68, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание коровника-телятника, находящихся по адресу: Свердловская область, Белоярский район, д.Чернобровкина, ул.Гагарина, 20а, и расположенного на нем здания коровника-телятника с теплыми пристроями литер: А, А1,А2, назначение: нежилое здание, общей площадью 2507,9 кв.м, находящихся по адресу: Свердловская область, Белоярский район, д.Чернобровкина, ул.Гагарина, 20а) в размере 6 706 802 руб. 00 коп. В удовлетворении заявленных требований в остальной части отказано.

Не согласившись с судебным актом в части определения начальной продажной стоимости имущества должника, являющегося предметом залога, предприниматель Маржин И.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт в соответствующей части отменить, принять новый, которым утвердить иную начальную продажную цену спорного имущества, а именно, в соответствии с отчетом от 25.12.2017 N 2017/12-1077, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Аналитическое агентство оценки" (далее - общество "Аналитическое агентство оценки").

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что представленный конкурсным управляющим отчет об оценке от 03.11.2017 N 307-11/2017, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Уральский центр аудита и оценки" (далее - общество "Уральский центр аудита и оценки"), не может быть положен в основание определения начальной продажной цены залогового имущества, поскольку он не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) и Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)". В обоснование своей позиции указывает на следующие обстоятельства: оценка рыночной стоимости спорного имущества производилась без осмотра объекта оценки, в связи с чем, при определении стоимости не учтены производимые должником неотделимые улучшения, которые объективно увеличивают стоимость имущества, при этом, никаких препятствий для проведения такого осмотра не было; используемые оценщиком аналоги не соответствуют техническим характеристикам оцениваемого имущества (в частности, оценщиком использовались объекты, расположенные на земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, в то время как оцениваемый объект недвижимости расположен на землях населенных пунктов); оценщик неоднократно применяет оценочные критерии, при том, что ни он, ни конкурсный управляющий не присутствовали на оцениваемом объекте, в связи с чем, используемые им показатели для заполнения расчетной формулы не являются действительными и фактически не отражают реальную картину и реальное состояние объекта недвижимости; считает, что оценщик необоснованно отверг применение доходного подхода оценки недвижимости, так как оцениваемый объект является профессиональным объектом, который пригоден не только для ведения бизнеса, но и пригоден для сдачи его в аренду, при том, что разделом 6 ФСО N 7 предусмотрен Анализ наиболее эффективного коммерческого использования; сделанные оценщиком выводы о невозможности возведения дополнительных иных коммерческих объектов на спорном земельном участке, поскольку возведенное здание фактически соответствует размерам земельного участка, являются необоснованными, поскольку, в действительности, размер земельного участка более чем в два раза превышает размеры возведенного здания; указывает на формальные нарушения, в частности, в отчете не указаны контактные данные непосредственно оценщика проводившего оценку, не предоставлены условия, на которых оценщик и исполнитель взаимодействуют (трудовой договор, договор подряда), что противоречит требованиям ФСО N 3. Полагает, что установленная в приложенном к апелляционной жалобе отчете об оценке от 25.12.2017 N 2017/12-1077, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Аналитическое агентство оценки" (далее - общество "Аналитическое агентство оценки") по заказу Маржиной Евгении Михайловны, рыночная стоимость недвижимого имущества является более объективной для реализации имущества.

До начала судебного заседания от ПАО "Сбербанк России" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Приложение предпринимателем Маржина И.В. к апелляционной жалобе отчета об оценке рыночной стоимости от 25.12.2017 N 2017/12-1077, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Аналитическое агентство оценки" судом апелляционной инстанции расценено как ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Представитель ПАО "Сбербанк России" возразил против удовлетворения данного ходатайства. В свою очередь просил приобщить к материалам дела опубликованные на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве сообщения от 18.01.2018 N 2385665 (о проведении торгов), от 19.03.2018 N 2536710 (о результатах торгов).

Данное ходатайство должника рассмотрено апелляционным судом в порядке ст.159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и отклонено по следующим основаниям.

Согласно ст.268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что суд определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу таких причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного ч.4 ст.198 АПК РФ, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Представляя в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства, заявитель документально не подтвердил невозможность их представления в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно, что предприниматель Маржин И.В. был надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного разбирательства по рассмотрению настоящего спора, представитель должника принимал участие в судебном заседании, состоявшегося 04.12.2017, однако ходатайство о приобщении к делу указанного выше документа в суде первой инстанции не заявлял.

В связи с отказом в приобщении к материалам дела дополнительного доказательства дело подлежит рассмотрению по имеющимся в нем материалам.

Ходатайство ПАО "Сбербанк России" о приобщении к материалам дела дополнительных документов рассмотрено апелляционным судом в порядке ст.159 АПК РФ и удовлетворено на основании ч.2 ст.268 АПК РФ, опубликованные на сайте ЕФРСБ сообщения от 18.01.2018 N 2385665 (о проведении торгов), от 19.03.2018 N 2536710 (о результатах торгов) приобщены в качестве возражений на апелляционную жалобу.

Представитель ПАО "Сбербанк России" по мотивам, изложенным в письменном отзыве, против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу ст.ст.156, 266 АПК РФ неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Лицами, участвующими в деле, возражений относительно проверки судебного акта только в обжалуемой части (относительно установления начальной продажной цены имущества должника, обремененного залогом в пользу ПАО "Сбербанк России") не представлено. Определение суда в остальной части сторонами не оспаривается, в связи с чем, не исследуется судом апелляционной инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Свердловской области от 04.10.2016 по настоящему делу в реестр требований кредиторов должника включены требования ПАО "Сбербанк России" в общей сумме 6 915 260 руб. 76 коп. основного долга, 254 611 руб. 21 коп. процентов за пользование кредитом, 36 106 руб. 63 коп. неустойки в качестве обеспеченных залогом имущества должника (земельного участка, общей площадью 5317 кв.м, кадастровый номер 66:06:2101007:68, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание коровника-телятника, находящихся по адресу: Свердловская область, Белоярский район, д.Чернобровкина, ул.Гагарина, 20а, и расположенного на нем здания коровника-телятника с теплыми пристроями литер: А, А1,А2, назначение: нежилое здание, общей площадью 2507,9 кв.м, находящихся по адресу: Свердловская область, Белоярский район, д.Чернобровкина, ул.Гагарина, 20а) на основании договора (последующей) ипотеки от 05.04.2013 N 65169.

ПАО "Сбербанк России", являясь залоговым кредитором должника, утвердил Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества Маржина И.В., являющегося предметом залога (далее - Порядок продажи). Начальная цена продажи залогового имущества должника определена согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Априори" (далее - общество "Априори") от 02.03.2016 N 11600-10470/04 в размере 6 705 932 руб. 20 коп.

В процессе согласования указанного проекта разногласий между залоговым кредитором и конкурсным управляющим не возникло.

Должник, полагая, что начальная продажная цена недвижимого имущества, установленная залоговым кредитором, является заниженной, обратился в арбитражный суд с ходатайством о разрешении в порядке ст.60 Закона о банкротстве разногласий.

В ходе рассмотрения разногласий должник просил суд установить начальную продажную цену залогового имущества согласно выполненному индивидуальным предпринимателем Ибакаевым Андреем Александровичем (далее - предприниматель Ибакаев А.А.) отчетом от 26.09.2016 N 20/2309/16 (л.д.11-13), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 5317 кв.м, кадастровый номер 66:06:2101007:68, категория земли: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание коровника-телятника, расположенного по адресу: Свердловская область, Белоярский район, д.Чернобровкина, ул.Гагарина, 20а, составляет 2 137 000 руб. (без учета НДС); здания коровника-телятника с теплыми пристроями литер: А, А1,А2, назначение: нежилое здание, общей площадью 2507,9 кв.м, расположенного по адресу: Свердловская область, Белоярский район, д.Чернобровкина, ул.Гагарина, 20а - 15 326 000 руб. (без учета НДС), всего 17 463 000 руб. 00 коп.

В свою очередь, конкурсный управляющий предлагал установить начальную продажную цену заложенного имущества согласно отчету об оценке от 03.11.2017 N 307-11/2017 (л.д.92-110), подготовленному обществом "Уральский центр аудита и оценки", в соответствии с которым рыночная стоимость предмета залога составляет 6 706 802 руб. 00 коп., в том числе: 133 562 руб. 00 коп. земельного участка, общей площадью 5 317 кв.м, кадастровый номер 66:06:2101007:68 и 6 573 240 руб. 00 коп. здания коровника-телятника с теплыми пристроями литер: А, А1,А2, назначение: нежилое здание, общей площадью 2507,9 кв.м., всего 6 706 802 руб. 00 коп.

Придя к выводу о том, что наиболее обоснованными представляются выводы относительной рыночной стоимости заложенного имущества, содержащиеся в отчете об оценке от 03.11.2017 N 307-11/2017, подготовленного обществом "Уральский центр аудита и оценки", суд первой инстанции, взяв за основу результаты данной оценки имущества, установил начальную продажную цену имущества должника в указанных в обжалуемом судебном акте размере.

Проанализировав нормы материального и процессуального права, исследовав материалы дела в совокупности в порядке ст.71 АПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Согласно п.6 ст.18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном ст.138 данного Закона.

В соответствии с абз.1-3 п.4 ст.138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п.п.4, 5, 8 - 19 ст.110 и п.3 ст.111 Закона, и с учетом положений указанной статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Исходя из разъяснений, данных в п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 58) на основании абз.2 п.2 ст.131 Закона о банкротстве имущество, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абз.2 п.4 ст.138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Из приведенных разъяснений постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом. Начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации.

В соответствии с п.2 ст.129, п.1 ст.130 Закона о банкротстве по общему правилу на конкурсного управляющего возложена обязанность проведения оценки имущества должника посредством привлечения для этого оценщика.

Между тем, залоговый кредитор вправе представлять свои возражения против отчета об оценке, проведенной по инициативе конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства, и использовать для этого все процессуальные права, предусмотренные АПК РФ, в том числе представлять свои доказательства действительной рыночной стоимости заложенного имущества, учитывая, что в силу закона (п.4 ст. 138 Закона о банкротстве) порядок и условия проведения торгов заложенного имущества определяет все же залоговый кредитор и именно судом разрешаются разногласия между конкурсным управляющим и конкурсным кредитором, чьи требования обеспечены залогом имущества должника, в вопросе о порядке и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, к которому относится и определение начальной продажной цены предмета залога.

Как установлено выше, в качестве начальной продажной цены заложенного имущества должником предложена стоимость спорного имущества согласно отчету от 26.09.2016 N 20/2309/16, выполненному предпринимателем Ибакаевым А.А.

ПАО "Сбербанк России" возражал против позиции должника, ссылаясь на то, что положенный в основу определения рыночной стоимости заложенного имущества отчет предпринимателя Ибакаева А.А. от 26.09.2016 N 20/2309/16 составлен с нарушением федерального законодательства в области оценки, поскольку для проведения оценки оценщиком использовался лишь сравнительный подход.

Оценив в порядке ст.71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, в том числе, представленные должником, конкурсным управляющим и залоговым кредитором отчеты оценщиков, установив, что при проведении оценки предпринимателем Ибакаевым А.А. использовался лишь сравнительный подход, на что указано в резолютивной части подготовленного им отчета от 26.09.2016 N 20/2309/16, при этом, отчет не содержит обоснованный отказ оценщика от проведения затратного и доходного подходов; в мотивировочной части данного отчета не поименованы документы, на основании которых оценщик пришел к изложенным в нем выводам, представлена лишь резолютивная часть отчета, таким образом, проверка выводов невозможна; учитывая, что при заключении договора (последующей) ипотеки от 05.04.2013 N 65169 должником и конкурсным кредитором проведена оценка залогового имущества, которая составила сумму в размере 7 641 400 руб., при этом, указанная сумма внесена в договор, сведений о том, что на дату подписания договора у должника имелись возражения, в материалы дела представлено не было, при установлении действительной стоимости заложенного имущества обоснованно взял за основу определения начальной продажной цены рыночную стоимость имущества, соответствующей представленному конкурсным управляющим отчету об оценке общества "Уральский центр аудита и оценки" от 03.11.2017 N 307-11/2017, при этом исходил из того, что указанная в данном отчете оценка залогового имущества незначительно отличается от результатов оценки, подготовленной обществом "Априори" в отчете от 02.03.2016 N 11600-10470/04.

Доводы заявителя жалобы о том, что положенный судом в основу определения начальной продажной цены залогового имущества отчет об оценке общества "Уральский центр аудита и оценки" от 03.11.2017 N 307-11/2017 не может быть принят в качестве допустимого доказательства, поскольку оценка стоимости недвижимого имущества и земельного участка производилась без осмотра объекта оценки, в связи с чем, при определении стоимости не учтены производимые должником неотделимые улучшения, которые объективно увеличивают стоимость имущества; используемые оценщиком аналоги не соответствуют техническим характеристикам оцениваемого объекта; показатели для заполнения расчетной формулы на стр.46 не являются действительными и не отражают реальную картину и реальное состояние недвижимости; оценщиком необоснованно не был применен доходный подход оценки недвижимости, так как оцениваемый объект является профессиональным объектом, который пригоден не только для ведения бизнеса, но и пригоден для сдачи его в аренду; сделанные оценщиком выводы о невозможности возведения дополнительных иных коммерческих объектов на спорном земельном участке, поскольку возведенное здание фактически соответствует размерам земельного участка, являются необоснованными, поскольку, в действительности, размер земельного участка более чем в два раза превышает размеры возведенного здания; наличие формальных нарушений, выразившихся в неуказании контактных данных непосредственно оценщика проводившего оценку, непредставлении условия, на которых оценщик и исполнитель взаимодействуют (трудовой договор, договор подряда) и др., не могут быть признаны судом апелляционной инстанции обоснованными в силу следующего.

Из содержания отчета об оценке от 03.11.2017 N 307-11/2017 следует, что, действительно, оценщиком не производился осмотр предмета оценки, однако это обстоятельство не влечет за собой дефектность оценки.

Ссылаясь на данное обстоятельство, как на основание для признания отчета не соответствующим требованиям законодательства об оценке, должник указывает на проводимые им в помещении неотделимые улучшения, которые объективно увеличивают стоимость имущества.

Вместе с тем, каких-либо сведений об улучшении заложенного имущества по сравнению с периодом заключения предпринимателем Маржиным И.В. и залоговым кредитором договора (последующей) ипотеки от 05.04.2013 N 65169 и (или) по сравнению с периодом проведения оценки по заказу ПАО "Сбербанк России", которые могли бы существенным образом повлиять на его стоимость, заявителем жалобы ни в суд первой, ни на стадии апелляционного производства в нарушение ст.65 АПК РФ представлено не было.

В соответствии с п.5 ФСО N 7 в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

В таблице 1 на стр.5 отчета об оценке от 03.11.2017 N 307-11/2017 оценщиком указаны причины, по которым не проводился осмотр, а в таблице 5 на стр.6-7 оценщиком подробно приводятся допущения и ограничения, связанные с оценкой.

Таким образом, учитывая отсутствие в материалах обособленного спора документально подтвержденных улучшений и пояснений должника (о том, что конкретно подвергалось ремонту/улучшению с его стороны), довод заявителя жалобы о том, что непроведение оценщиком осмотра привело к определению неверной начальной продажной стоимости предмета залога, является необоснованным.

Относительно доводов должника о том, что объекты-аналоги, которые выбраны оценщиком, расположены на земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, тогда как оцениваемый объект недвижимости (предмет залога) расположен на землях населенных пунктов, суд не усматривает оснований для признания их обоснованными.

Объекты-аналоги могут иметь иное назначение в сравнении с оцениваемым объектом (применительно к земельным участкам). В таком случае оценщиком применяется поправка на категорию земель, однако на стр.56 отчета оценщик пришел к выводу о нецелесообразности ее применения, поскольку все земельные участки (аналоги) готовы к использованию под ведение фермерского хозяйства и организацию сельскохозяйственного производства.

Таким образом, поскольку принадлежащий должнику земельный участок (оцениваемый объект) использовался исключительно для ведения фермерского хозяйства, оценщиком для применения сравнительного подхода обоснованно подобраны аналоги, хотя и имеющие назначение "земли сельскохозяйственного назначения", но используемые для ведения фермерского хозяйства.

Доказательств того, что использованные оценщиком аналоги существенным образом повлияли на результат оценки, со стороны апеллянта не представлено.

Ссылки апеллянта на то, что в отчете от 03.11.2017 N 307-11/2017 оценщик неоднократно применяет оценочные критерии, а также то, что показатели для заполнения расчетной формулы на стр.46 не являются действительными и не отражают реальную картину и реальное состояние недвижимости, подлежат отклонению, поскольку доказательств несоответствия произведенного оценщиком расчета начальной продажной стоимости предмета залога, несмотря на предоставление судом первой инстанции необходимого времени, должником представлено не было.

Доводы о том, что оценщик необоснованно отказался от использования доходного подхода, также отклоняются, поскольку на стр.47-48 отчета оценщик достаточно подробно обосновывает основания отказа от использования указанного подхода, указав в том числе, что методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования (обычно используемые для расчета стоимости по такому подходу) к рассматриваемой ситуации не подходят, так как сведения о рыночных ставках сдачи в аренду нежилых объектов и земельных участков отрывочны и недостоверны (отсутствие такой информации в открытом доступе), в связи с чем, сложно спрогнозировать доходы и расходы от объекта недвижимости.

Вопреки доводу должника, контактные данные оценщика указаны в таблице 7 на стр.8 отчета, оценка проводилась в соответствии с заданием на оценку (таблица 5 стр.6-7).

Доводы заявителя жалобы о том, что наиболее объективной для реализации залогового имущества является стоимость, установленная в отчете об оценке от 25.12.2017 N 2017/12-1077, подготовленном обществом "Аналитическое агентство оценки") по заказу Маржиной Е.М., подлежат отклонению, поскольку в приобщении к материалам дела данного отчета было отказано по мотивам, изложенным выше.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что на то, что установление максимальной рыночной цены (т.е. сверх ожиданий покупательского спроса) может существенно снизить спрос потенциальных покупателей и повлечь за собой необоснованное затягивание процедуры банкротства, связанное с затруднениями в реализации заложенного имущества.

В нарушение требований ст.65 АПК РФ должник не представил доказательств того, реализация залогового имущества по указанной в сообщении о проведении торгов цене приведет к нарушению его прав и законных интересов, а также прав и интересов его кредиторов, а также доказательств наличия потенциальных покупателей имущества по иной, более высокой цене.

При этом, при проведении оценки существует вероятность в расхождении установления стоимости объектов (предмета) оценки связанной со статистической достоверностью, вместе с тем, установление более высокой либо более низкой начальной цены само по себе не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества; действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что согласно опубликованным на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве сообщениям от 18.01.2018 N 2385665 (о проведении торгов), от 19.03.2018 N 2536710 (о результатах торгов) состоявшиеся первые торги с учетом установленной начальной продажной цены заложенного имущества, которую должник считает существенно заниженной, не выявили какой-либо покупательский спрос, что свидетельствует о том, что даже эта цена является завышенной относительно ожиданий рынка.

Таким образом, учитывая, что из материалов дела с очевидностью не усматривается возникновение негативных последствий, в том числе в виде невозможности получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, суд апелляционной инстанции считает, что установленная судом начальная продажная цена не может быть признана необоснованной.

При таких обстоятельствах, обжалуемое определение суда отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению, не подлежат, поскольку оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, с учетом обозначенных в жалобе доводов, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч.4 ст.270 АПК РФ могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При обжаловании определений, не предусмотренных в подп.12 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, уплата государственной пошлины не предусмотрена, государственная пошлина при подаче апелляционной жалобы заявителем не уплачивалась.

Руководствуясь ст.ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 14 января 2018 года по делу N А60-30785/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.С. Нилогова

Судьи

Т.Ю. Плахова О.Н. Чепурченко