Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2020 г. N 01АП-5520/20 по делу N А79-9308/2019

г. Владимир

30 сентября 2020 г.

Дело N А79-9308/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2020 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борзовой Э.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Смайл", акционерного общества "Санаторий "Чувашиякурорт" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.08.2020 по делу N А79-9308/2019, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Смайл" (1132130007228, ИНН 2130120486) к акционерному обществу "Санаторий "Чувашиякурорт" (ОГРН 1022101284116, ИНН 21273015749) о взыскании 2 906 900 руб.,

и по встречному иску акционерного общества "Санаторий "Чувашиякурорт" к обществу с ограниченной ответственностью "Смайл" о взыскании 675 176 руб. 08 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО "Смайл" - Ефимова О.В. по доверенности от 25.04.2019 сроком на 3 года (представлен диплом о высшем юридическом образовании),

от АО "Санаторий "Чувашиякурорт" - Сорокина Д.Г. по доверенности от 30.01.2020 сроком до 31.12.2020 (представлен диплом о высшем юридическом образовании),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Смайл" (далее - истец, ООО "Смайл") обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу "Санаторий "Чувашиякурорт" (далее ответчик, АО "Санаторий "Чувашиякурорт") о взыскании денежных средств в сумме 2 906 900 руб. в счет возмещения произведенных неотделимых улучшений помещения.

Исковые требования основаны на статьях 8, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием у АО "Санаторий "Чувашиякурорт" обязанности, как арендодателя нежилого помещения, возместить истцу стоимость произведенного капитального ремонта.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным принято встречное исковое заявление АО "Санаторий "Чувашиякурорт" к ООО "Смайл" о взыскании неосновательного обогащения в размере 675 176 руб. 08 коп.

Встречный иск обоснован правовыми ссылками на положения статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием у ООО "Смайл" обязанности, как арендатора помещения, возместить истцу стоимость потребленных коммунальных услуг.

Решением от 07.08.2020 Арбитражный суд Чувашской Республики первоначальные исковые требования и встречные исковые требования удовлетворил частично; произвел зачет взысканных сумм по первоначальному и встречному искам, в результате чего взыскал с АО "Санаторий "Чувашиякурорт" в пользу ООО "Смайл" 1 801 632 руб.

12 коп., а также 21 973 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Смайл" и АО "Санаторий "Чувашиякурорт" обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции отменить в части разрешения спора по первоначальному иску и принять по делу новый судебный акт.

Возражения, изложенные в апелляционной жалобе ООО "Смайл", сводятся утверждению о необходимости определения подлежащей возмещению за счет АО "Санаторий "Чувашиякурорт" стоимости неотделимых улучшений на основании результатов заключения судебной экспертизы, которое, по мнению ООО "Смайл", является надлежащим доказательством по делу. Истец полагает, что ссылка суда на то, что стоимость выполненных истцом работ определена не на момент окончания договора аренды, а на более поздний срок, не имеет правового значения, поскольку определенная экспертом стоимость выполненных работ ответчиком не оспорена.

АО "Санаторий "Чувашиякурорт" в своей апелляционной жалобе приводит доводы о том, что стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений не подлежит возмещению за счет ответчика, поскольку данные работы были проведены в течение срока действия краткосрочного договора аренды от 20.05.2013, по условиям которого (в редакции дополнительного соглашения) арендатор обязался выполнить капитальный ремонт своими силами и за свой счет. Поясняет, что до заключения долгосрочного договора аренды от 01.04.2014, а именно 10.03.2014 сторонами была составлена смета на капитальный ремонт, а не в отношении неотделимых улучшений. В связи с изложенным при разрешении настоящего спора суд должен был применить положения статей 611, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не статью 623 названного Кодекса. Также заявитель обращает внимание на то, что после подписания акта приема-передачи (возврата) нежилого помещения, арендатор беспрепятственно вывез оборудование, системы видеонаблюдения, кондиционеры, охранно-пожарные системы, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений взыскана с арендодателя неправомерно. Помимо изложенного ответчик ссылается на пропуск истцом срока исковой давности по предъявленному требованию, который, по мнению АО "Санаторий "Чувашиякурорт", следует исчислять с момента производства соответствующих работ, а не прекращения арендных отношений.

Представитель ООО "Смайл" в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе, просил обжалуемое решение отменить в части и удовлетворить первоначальный иск полностью; также указал на несостоятельность доводов АО "Санаторий "Чувашиякурорт", представил письменный отзыв.

Представитель АО "Санаторий "Чувашиякурорт" в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, настаивал на отмене принятого по делу судебного в части удовлетворения требований ООО "Смайл".

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения (в отношении рассмотрения по существу первоначального иска), стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только данной части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.05.2013 между АО "Санаторий "Чувашиякурорт" (арендодатель) и ООО "Смайл" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 1С по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору помещения, расположенные по адресу: 428025, г. Чебоксары, ул. Мичмана Павлова, дом N 25, нежилое помещение 2, литера А, в здании "Грязелечебница" на первом этаже, общей площадью 252, 2 кв.м. Указанное помещение будет использоваться под стоматологический кабинет (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.2 договора установлен срок аренды 11 месяцев с 20.05.2013 по 19.04.2014.

Арендная плата устанавливается 15 000 руб. за 1 месяц.

Помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 20.05.2013, в котором отражено, что канализация и водоснабжение во всех комнатах и двух туалетах требуют ремонта и замены, батареи отопления 11 штук, светильники 50 штук, розетки 40 штук, выключатели 17 штук - требуют замены, электрическая проводка и распределительный щит - требуют замены.

Также зафиксировано следующее:

- потолок, крашенные железобетонные плиты; стены, оштукатуренные и окрашенные масляной краской - требуется ремонт,

- линолеум паркет - под замену, требуется ремонт;

- окна 9 штук пластиковые и 3 деревянные, двери 15 штук под замену,

- мебель отсутствует.

Дополнительным соглашением от 20.05.2013 стороны согласовали, что арендатор своими силами и за свой счет производит капитальный ремонт нежилого помещения; сумма арендной платы подлежит пересмотру после завершения капитального ремонта; арендодатель обязуется после завершения капитального ремонта предоставить арендатору нежилое помещение за плату (согласно оценке рыночной стоимости) во временное владение и пользование с заключением долгосрочной аренды; на случай отказа арендодателя от заключения договора долгосрочной аренды стороны предусмотрели обязанность последнего возместить арендатору стоимость капитального ремонта согласно сметной стоимости.

Впоследствии 01.04.2014 между АО "Санаторий "Чувашиякурорт" (арендодатель) и ООО "Смайл" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 2С по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору помещения, расположенные по адресу: 428025, г. Чебоксары, ул. Мичмана Павлова, дом N 25, нежилое помещение 2, литера А, в здании "Грязелечебница" на первом этаже, общей площадью 252,2 кв.м. Указанное помещение будет использоваться под стоматологическую клинику, медицинский центр, салон красоты, офис.

Пунктом 1.2 договора установлен срок аренды 5 лет с 01.04.2014 по 31.03.2019.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен в сумме 85 112 руб. 46 коп. в месяц, стоимость коммунальных услуг составляет 3500 руб.

Пунктом 1.8 договора зафиксировано, что на момент заключения настоящего договора арендатор за свой счет произвел неотделимые улучшения данного помещения на сумму 3 800 000 руб. без НДС, согласно приложению N 2.

Приложением N 2 к договору является подписанный сторонами акт приемки капитального ремонта нежилого помещения к договору долгосрочной аренды нежилого помещения N 2С от 01.04.2014 согласно которому арендодатель принял, а арендатор произвел капитальный ремонт в нежилом помещении расположенном по адресу: 428025, г. Чебоксары, ул. Мичмана Павлова, дом N 25 нежилое помещение 2 литера А, общей площадью 252,2 кв.м на общую сумму 3 800 000 руб. (пункт 1.1 Приложения N 2).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 22.09.2014 (т. 1, л.д. 14-21).

01.04.2014 помещение передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения.

В связи с истечением срока действия договора от 01.04.2014 ООО "Смайл" возвратило АО "Санаторий "Чувашиякурорт" арендованное помещение по акту приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2019.

Письмом от 25.04.2019 ООО "Смайл" предложило АО "Санаторий "Чувашиякурорт" возместить стоимость произведенных в период аренды неотделимых улучшений в сумме 1 913 540 руб., размер которых определен истцом на основании заключения эксперта N 174 от 18.04.2019, выполненного ООО "Оценка - Гарант".

Уклонение АО "Санаторий "Чувашиякурорт" от возмещения стоимости неотделимых улучшений в добровольном порядке послужило истцу основанием для обращения в суд с первоначальным иском.

При разрешении иска ООО "Смайл" суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 названного Кодекса).

Судом установлено и это соответствует представленным в дело документам, что по договору аренды нежилых помещений N 1С от 20.05.2013 на срок 11 месяцев с размером арендной платы в сумме 15 000 руб. АО "Санаторий "Чувашиякурорт" передало ООО "Смайл" помещение требующее капитального ремонта, а именно ремонта и замены канализации и водоснабжения во всех комнатах и двух туалетах; замены линолеума и паркета, окон и дверей, батарей отопления, светильников, розеток, выключателей, электрической проводки и распределительного щита; ремонта потолка, крашенных железобетонных плит, стен, оштукатуренных и окрашенных масляной краской. Состояние помещения было отражено в акте приема передачи от 20.05.2013.

Впоследствии стороны заключили договор аренды нежилых помещений N 2С сроком на 5 лет, установив размер арендной платы в сумме 85 112 руб. в месяц и зафиксировали факт проведения арендатором за свой счет неотделимых улучшений данного помещения на сумму 3 800 000 руб. без НДС (пункт 1.8 договора, приложение N 2 к договору).

В двустороннее оформленной смете от 10.03.2014 стороны также согласовали общую стоимость работ 3 800 000 руб.

01.04.2014 одновременно с заключением договора арендатор принял капитальный ремонт нежилого помещения на сумму 3 800 000 руб. Акт приемки капитального ремонта является Приложением N 2 к договору от 01.04.2014.

Также из материалов дела видно, что подпунктом "а" пункта 2.3 договора от 01.04.2014 предусмотрено право арендатора производить любые неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемых нежилых помещений с письменного согласия арендодателя, с последующим предъявлением к оплате или зачету арендной платы стоимости улучшений и при условии соблюдения правил противопожарной и иной безопасности.

В соответствии с пунктом 3.4 договора в случае проведения текущего, капитального ремонта нежилых помещений силами и за счет арендатора, стоимость данных работ засчитывается в счет арендной платы.

При этом пунктом 1.8 договора зафиксировано, что на момент заключения настоящего договора арендатор за свой счет произвел неотделимые улучшения данного помещения на сумму 3 800 000 руб. без НДС, согласно приложению N 2.

Подпунктом "ж" пункта 2.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать за согласованную плату арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения.

В приложении N 2 к договору, стороны подписали акт приемки капитального ремонта нежилого помещения к договору долгосрочной аренды нежилого помещения N 2С от 01.04.2014 согласно которому арендодатель принял, а арендатор произвел капитальный ремонт в нежилом помещении расположенном по адресу: 428025, г. Чебоксары, ул. Мичмана Павлова, дом N 25, нежилое помещение 2, литера А, общей площадью 252,2 кв.м на общую сумму 3 800 000 руб. (пункт 1.1 Приложения N 2).

Приложением к настоящему акту является согласованная смета на проведение капитального ремонта вышеуказанного помещения от 10.03.2014 на сумму 3 800 000 руб., из которых проектные, монтажные, строительно-отделочные работы на общую сумму 1 884 362 руб. 68 коп.; стоимость оборудования и материалов - 1 915 637 руб. 32 коп.

Толкование по правилам статьи 431 Кодекса вышеперечисленные условий заключенного сторонами договора от 01.04.2014 с учетом обстоятельств, предшествовавших заключению указанной сделки, позволяет прийти к выводу о том, что при заключении долгосрочного договора аренды стороны возложили обязанность по проведению капитального ремонта на арендодателя, предусмотрев право арендатора зачесть стоимость проведенных за свой счет работ (в том числе выполненных в предшествующий период) в счет арендных платежей по договору.

Возражая против иска, ответчик сослался на истечение срока давности по предъявленному требованию, который по его мнению следует исчислять с момента производства спорных работ на сумму 3 800 000 руб.

Отклоняя данный аргумент, апелляционный суд исходит из следующего.

В статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как указано ранее, подпунктом "ж" пункта 2.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан по истечении срока договора передать за согласованную плату арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения.

Из представленных в материалы дела документов явствует, что ремонт, произведенный ООО "Смайл", привел к улучшению имущества, в результате которого размер ежемесячной арендной платы увеличен более чем 5,5 раз. (с 15 000 руб. возросла до 85 112 руб.).

При этом стороны договорились, указав в пункте 1.8 договора, что проведенные на сумму 3 800 000 руб. работы являются неотделимыми улучшениями.

Также из обстоятельств дела следует, что спорные работы приняты ответчиком еще при подписании договора от 01.04.2014.

Соответственно, после истечения срока действия договора (31.03.2019) в силу вышеприведенного пункта договора у истца возникло право требовать от ответчика исполнения встречного обязательства по оплате данных работ.

Следовательно, о нарушении своего права ООО "Смайл" узнало не ранее 01.04.2019.

Поскольку обращение в суд с настоящим иском имело место 07.08.2019, следует констатировать, что истцом срок исковой давности не пропущен.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Положению указанной нормы материального прав корреспондирует положение подпункта "ж" пункта 2.2 договора от 01.04.2014.

Стоимость улучшений должна определяться на момент возникновения обязанности арендодателя по компенсации произведенных улучшений имущества, в том числе и с учетом пункта 4 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с учетом амортизации имущества.

Установив, что возврат арендованного помещения из арендного пользования осуществлен 15.04.2019 и с этого момента фактически прекратились отношения сторон, вытекающие из договора от 01.04.2014, суд пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений должна определяться по состоянию на 15.04.2019.

Согласно представленному истцом в дело заключению эксперта ООО "Оценка-Гарант" N 174 от 18.04.2019 рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на 15.04.2019 с учетом износа составила 1 913 540 руб.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих доказательств иной стоимости спорных неотделимых улучшений никем из сторон спора в дело не представлено, а судом не добыто.

Результаты проведенной по делу судебной экспертизы, которые отражены в заключении N Э-0055/2020 от 31.01.2020, выполненном ООО "Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы", судом правомерно не приняты во внимание, поскольку экспертная оценка проведена на иную дату, нежели предусмотрено нормой пункта 4 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции на законных основаниях присудил ко взысканию с ответчика в пользу истца стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 913 540 руб., доказательств оплаты которых АО "Санаторий "Чувашиякурорт" в материалы дела не представило.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебный акт в обжалуемой части соответствует нормам права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Все аргументы сторон были предметом исследования в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, которая подробно изложена в обжалуемом судебном акте по каждому доводу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.08.2020 по делу N А79-9308/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Смайл", акционерного общества "Санаторий "Чувашиякурорт" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

Н.В. Устинова А.Н. Ковбасюк