Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2020 г. N 10АП-11132/20 по делу N А41-21487/2020

г. Москва

06 октября 2020 г.

Дело N А41-21487/20

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Виткаловой Е.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ТУ Росимущества в Московской области: Ветрова В.Е., по доверенности от 11.06.2020;

от ИП Литвина Н.И.: Захарчук В.С., по доверенности от 05.03.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2020 года по делу N А41-21487/20 по иску ТУ Росимущества в Московской области к ИП Литвин Н.И. о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

ТУ Росимущества в Московской области обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ИП Литвин Нэле Ивановне с требованиями о взыскании по договору аренды от 09.02.2016 N 01-11/06 задолженности по арендной плате в размере 3 473 101,36 руб., неустойки в сумме 463 422,71 руб., расторжении договора аренды от 09.02.2016 N 01-11/06, освобождении земельного участка.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 июля 2020 года по делу N А41-21487/20 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, между ТУ Росимущества в Московской области (арендодателем) и ИП Литвин Н.И. (арендатором) заключен договор аренды от 09.02.2016 N 01-11/06 земельного участка с кадастровым номером 50:20:020101:68.

Договор аренды земельного участка от 09.02.2016 N 01-11/06 зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан по акту приема-передачи.

В силу пункта 2.1 срок договора составляет 49 лет.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы в размере 1000053 руб., подлежащем ежегодной корректировке на размер уровня инфляции. Арендная плата вносится арендатором до 10 числа последнего месяца каждого квартала.

Пунктом 5.2 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензиями от 20.11.2018, 28.10.2019, 02.12.2019 ТУ Росимущества в Московской области уведомило ИП Литвин Н.И. об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 09.02.2016 N 01-11/06 и предложило досрочно расторгнуть договор.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 09.02.2016 N 01-11/06 не погашена ИП Литвин Н.И. в добровольном порядке, ТУ Росимущества в Московской области обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды земельного участка от 09.02.2016 N 01-11/06 и приложениями к нему определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Как следует из материалов дела, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 09.02.2016 N 01-11/06 за период с 09.02.2016 N 01-11/06 составляет 3473101,36 руб., на сумму задолженности истец начислил неустойку по состоянию на 28.11.2019 в сумме 463422,71 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил в материалы дела платежное поручение от 19.02.2020 N 1, подтверждающее оплату задолженности и неустойки по договору аренды от 09.02.2016 N 01-11/06 в полном объеме.

Представитель истца также подтвердил, что на момент рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции задолженность по договору аренды от 09.02.2016 N 01-11/06 отсутствует.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности и неустойки.

Апелляционная жалоба доводов по указанной части требований не содержит.

Истцом также были заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 09.02.2016 N 01-11/06 и обязании освободить земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как следует из материалов дела, претензиями от 20.11.2018, 28.10.2019, 02.12.2019 ТУ Росимущества в Московской области уведомило ИП Литвин Н.И. о наличии задолженности по договору аренды земельного участка от 09.02.2016 N 01-11/06 и предложила досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

Материалами дела, в том числе сведениями, размещенными на Интернет-сайте АО "Почта России", подтверждается получение ИП Литвин Н.И. претензий от 28.10.2019, от 02.12.2019.

Претензии от 28.10.2019, от 02.12.2019 адресованы ИП Литвин Н.И., содержат сведения о наличии задолженности по договору аренды от 09.02.2016 N 01-11/06, размер задолженности и неустойки, а также требование о погашении задолженности и представлении документов об отсутствии долга по договору. Указанные претензии также содержат предложение о расторжении договора аренды от 09.02.2016 N 01-11/06 в связи с длительным неисполнением обязательства по внесению платы за пользование земельным участком и невозможностью дальнейшего исполнения такой обязанности арендатором.

Квитанциями об отправке заказного письма с уведомлением (претензии от 28.10.2019) подтверждается, что данная претензия направлена по адресу регистрации ИП Литвин Н.И.: 350089, Краснодарский край, г. Краснодар, бульвар им. Клары Лучко, д. 6, кв. 81. Сведениями, размещенными на Интернет-сайте АО "Почта России", подтверждается получение 05.11.2019 ИП Литвин Н.И. претензии от 28.10.2019 (том 1 л.д. 64-67).

Таким образом, ТУ Росимущества в Московской области соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества. Доводы ответчика о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора отклоняются как несостоятельные и опровергаемые материалами дела.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК РФ;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В апелляционной жалобе истец указывает, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату.

Между тем, этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как указывалось выше, на момент рассмотрения спора задолженность по договору аренды от 09.02.2016 N 01-11/06 отсутствует.

Кроме того, в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 27.05.2020 N 1 к договору аренды от 09.02.2016 N 01-11/06, предусматривающее предоставление ИП Литвин Н.И. отсрочку по оплате арендной платы по договору за период с 01.04.2020 по 01.10.2020 в соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р "О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства". В материалы дела также представлена опись документов, принятых для оказания государственных услуг, от 09.06.2020 подтверждающая передачу на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 27.05.2020 N 1 к договору аренды от 09.02.2016 N 01-11/06. Судом также установлено, что ТУ Росимущества в Московской области выдало доверенность на имя Захарчука В.С., являющегося представителем ИП Литвин Н.И., для осуществления действий по государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.05.2020 N 1 к договору аренды от 09.02.2016 N 01-11/06.

При данных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 10.07.2020 по делу N А41-21487/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Е.Н. Виткалова Л.В. Пивоварова