Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2020 г. N 02АП-6333/20 по делу N А82-21343/2019

г. Киров

07 октября 2020 г.

Дело N А82-21343/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Горева Л.Н.,

судей Бармина Д.Ю., Малых Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Феофилактовой Д.Н.,

представителя истца - Дворсона А.Р. (руководитель);

представителей ответчика - Сиушковой Т.Е. по доверенности от 25.12.2019; Зубакиной Е.В. по доверенности от 07.08.2020.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Книга"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.08.2020 по делу N А82-21343/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Книга" (ИНН 7610000011, ОГРН 1027601125530)

к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (ИНН 7610070227, ОГРН 1067610046570)

о признании недействительными торгов и договора,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН 7604071920, ОГРН 1047600432219),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Книга" (далее - истец, заявитель, Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительными торгов, проведенных 07.12.2016 и заключенного по их результатам договора купли-продажи недвижимости от 14.12.2016.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.08.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку на момент заключения договора истец не мог знать о том, что законодательство в части установления минимальных размеров земельного участка для осуществления многоквартирной жилой застройки изменится. В аукционной документации не было указано, что границы земельного участка не были установлены, что участок обременен правами третьих лиц. О нарушении своих прав истец узнал только в момент вступления в силу решения суда от 05.03.2020 по делу N А82-20430/2019, до момента обращения в суд с настоящим иском годичный срок не прошел.

Ответчик представил письменные возражения на апелляционную жалобу, доводы заявителя отклонил, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 01.09.2020 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 02.09.2020 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯО отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебном заседании стороны поддержали свои позиции изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее.

Истцом также заявлено ходатайство, в котором указано, что спор между теми же лицами уже рассматривался и в настоящий момент приостановлен в рамках дела А82-12525/2019. Ссылаясь на положения статьей 252, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что Арбитражный суд Ярославской области приняв исковое заявление в рамках дела А82-21343/2019 нарушил нормы процессуального права, что является основанием для отмены обжалуемого решения.

Третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже муниципального имущества (протокол от 07.12.2016 N 49/н, лот N 1) между Департаментом и Обществом - победителем торгов 14.12.2016 заключен договор купли-продажи недвижимости: 2-хэтажного нежилого здания общей площадью 357,5 кв.м., кадастровый номер 76:20:080405:16 с земельным участком общей площадью 506 кв.м. с кадастровым номером 76:20:080405:3 с разрешенным видом использования: для эксплуатации жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, Волжская набережная, 141/ул. Бородулина, 2.

Покупная цена нежилого здания составляет за 1 978 000 руб., стоимость земельного участка составляет 1 745 000 руб.

Покупатель приобретает право собственности у продавца на нежилое здание и земельный участок за 3 723 000 рублей, в том числе НДС 301 728,81 рублей (пункты 5,6 договора).

Пунктом 11 договора установлено ограничение по использованию объекта в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Рыбинск, утвержденными решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 29.07.2010 N 40 (в редакции решения Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 20.03.2014 N 316).

В соответствии с пунктом 12 договора с момента приобретения права собственности на нежилое здание и земельный участок покупатель осуществляет права владения, пользования, распоряжения нежилым зданием и земельным участком в соответствии с их назначением и требованиями законодательства РФ.

Согласно пункту 13 договора покупатель обязан с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект:

- в течение 3-х месяцев получить градостроительный план земельного участка;

- в течение 9 месяцев получить разрешение на строительство (реконструкцию) здания в порядке, установленном законом;

- в течение 27 месяцев осуществить строительство (реконструкцию) здания, а также привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с Правилами землепользования и застройки городского округа город Рыбинск и внести соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с пунктом 14 договора невыполнение покупателем в указанный срок условий, предусмотренных пунктами 12, 13 договора является основанием для одностороннего расторжения договора продавцом.

Имущество передано Обществу по акту приема-передачи 26.12.2016.

Право собственности Общества на приобретенные объекты зарегистрировано в ЕГРН 17.02.2017.

Как указывает Общество, после приобретения спорных объектов в собственность им обнаружено, что границы земельного участка не установлены, о чем Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск сообщил истцу 17.03.2017; земельный участок не свободен от прав третьих лиц, поскольку занят самовольными объектами (столб, ограждение); имеются противоречия в указании назначения здания между аукционной документацией (указано нежилое) и техническим паспортом (указано жилое); Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 31.08.2017 N 261 установлена минимальная площадь земельного участка для вида разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка - 0,12 га, что препятствует получению разрешения на строительство, поскольку площадь земельного участка, принадлежащего Обществу менее установленного минимального значения.

На основании изложенного, Общество считает, что приобретало имущество под влиянием заблуждения, что послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Таким образом, при предъявлении иска о признании торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Обращаясь в арбитражный суд с требованием о признании недействительными результатов торгов от 07.12.2016 истец ссылается на то, что на момент проведения аукциона не были установлены границы продаваемого земельного участка.

Какие либо доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не представлены, в связи с чем, основания для признания торгов недействительными отсутствуют.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

На основании пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности, таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (пункт 2 части 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой сделкой и бремя доказывания обстоятельств существенного заблуждения при совершении сделки возлагается на лицо, которое такую сделку оспаривает.

Для признания недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, необходима совокупность условий, а именно: подтверждение самого факта совершения указанной сделки и наличие при ее совершении заблуждения одной из сторон, следствием чего явилась неправильно выраженная ее воля.

Заблуждение имеет место тогда, когда участник сделки составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Таким образом, заблуждение может выражаться как в неправильном представлении о названных в статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельствах, так и в их не знании. При этом причины существенного заблуждения значения не имеют: ими могут быть вина самого участника сделки, неправильное поведение его контрагента, третьих лиц, а также иные сопровождающие заключение сделки обстоятельства.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации выяснению также подлежит вопрос о том, могло ли лицо при должной степени заботливости и осмотрительности, требуемой от него как участника гражданского оборота, понять, что оно заблуждается, совершая сделку. Указанный правовой подход изложен в пункте 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то обстоятельство, что при заключении договора заблуждалось относительно отсутствия обременения земельного участка, поскольку впоследствии выяснилось, что участок занят самовольными объектами (столб, ограждение).

Между тем, суд апелляционной инстанции отмечает, что само по себе нахождение на спорном земельном участке указанных объектов не свидетельствует о том, что на момент заключения договора Общество добросовестно заблуждалось относительно отсутствия каких-либо иных объектов на приобретаемом земельном участке помимо нежилого здания. Доказательств того, что проявив должную для субъекта предпринимательской деятельности осмотрительность, истец, тем не менее, не имел возможности установить наличие указанных объектов (например, путем фактического осмотра на местности, не ограничиваясь изучением аукционной документации), в материалы дела не представлено (пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Также заявителем не представлено и доказательств того, что ответчик необоснованно умолчал об указанных обстоятельствах либо скрывал их от истца.

Напротив, из акта приема-передачи от 26.12.2016 следует, что истец принял в собственность земельный участок при отсутствии претензий к продавцу по передаваемому объекту.

Доводы Общества о том, что впоследствии при исполнении положений пункта 13 договора оно узнало о том, что границы приобретенного им земельного участка не были установлены, также рассмотрены судом апелляционной инстанции.

Из материалов дела следует, что в ответ на обращение Общества о выдаче градостроительного плана земельного участка Департамент архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Рыбинск уведомил истца (письмо от 17.03.2017, т. 1, л.д. 89), что градостроительный план не может быть выдан; согласно кадастровой выписке границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

На момент уведомления истца об отказе в выдаче градостроительного плана земельного участка установленный договором для его получения срок не истек (пункт 13 договора - в течении трех месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности, которая была осуществлена 17.02.2017), в связи с чем истец, получивший указанное уведомление, не был лишен возможности самостоятельно произвести кадастровые работы с целью определения границ земельного участка путем заключения договора с кадастровым инженером и впоследствии получить градостроительный план.

Кроме того, сведения о том, что продаваемый на аукционе земельный участок является ранее учтенным, границы его не были определены, могли быть получены истцом еще на стадии принятия решения об участии в аукционе путем получения выписки из ЕГРН об основных характеристиках и правах на объект недвижимости.

Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым отметить, что само по себе отсутствие установленных границ земельного участка не является тем обстоятельством, которое являлось бы для истца настолько существенным при заключении договора, что при осведомленности о нем Общество отказалось бы от участия в аукционе. Обратное заявителем жалобы не доказано.

Ссылка Общества на изменения, внесенные в Правила землепользования и застройки городского округа город Рыбинск после заключения договора, как обстоятельства, относительно которых Общество заблуждалось при заключении договора, также не может быть принята судом как основание для признания договора недействительным по правилам статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. Само по себе изменение нормативно-правовых актов не является таковым обстоятельством, не зависит от воли сторон сделки и не может быть ими предвидено с достоверностью. Более того, такое обстоятельство отсутствовало на момент совершения самой сделки, в связи с чем при волеизъявлении истец объективно не мог заблуждаться относительно него. Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в соответствии с условиями договора, а именно пункта 12, с момента приобретения права собственности на нежилое здание и земельный участок Общество как покупатель обязалось осуществлять права владения, пользования, распоряжения нежилым зданием и земельным участком в соответствии с их назначением и требованиями законодательства РФ.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу норм части 1 статьи 64, частей 1, 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обстоятельства, которыми истец мотивирует заявленные требования, не могут служить достаточными для признания аукциона и заключенного впоследствии договора купли-продажи недействительными по статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы суда первой инстанции о применении срока исковой давности также соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Еще в 2017 году заявителю было известно о том, что границы приобретенного им земельного участка не установлены (из письма от 17.03.2017). Согласно содержанию письма ОАО "Рыбинская городская электросеть" (т. 1, л.д. 85) обращение Общества по вопросу переноса опоры ЛЭП направлено указанной организации еще 09.10.2017. Из письма Управления Росреестра по Ярославской области от 14.02.2018 (т. 1, л.д. 88) следует, что обращение Общества по поводу самовольного занятия земельного участка посредством установки ограждения имело место еще 19.01.2018.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно установил, что на момент обращения истца в суд с рассматриваемым иском (согласно информации о документе дела - 12.11.2019, т. 1, л.д. 4) годичный срок исковой давности, установленный пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, истек.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В уточненном иске от 25.03.2020 истец ссылается на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, что по его мнению свидетельствует о ничтожности оспариваемого договора. В обоснование истец ссылается на положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные истцом доводы относятся к основаниям для расторжения договора и не свидетельствуют о том, что оспариваемый договор нарушает требования закона или иного правового акта и посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, апелляционная инстанция полагает, что решение суда соответствует установленным фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Ярославской области по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.08.2020 по делу N А82-21343/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Книга" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Л.Н. Горев

Судьи

Д.Ю. Бармин Е.Г. Малых