Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 октября 2020 г. N 15АП-13825/20 по делу N А32-59901/2019

город Ростов-на-Дону

06 октября 2020 г.

дело N А32-59901/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дудо В.А.,

при участии:

от ИП Амосова Н.А.: представитель Кирий О.П. по доверенности от 08.07.2020;

от ООО "СК "Донстройотделка": представитель Кошельник Н.Г. по доверенности от 17.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Донстройотделка"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 10.07.2020 по делу N А32-59901/2019

по иску индивидуального предпринимателя Амосова Николая Андреевича

(ОГРНИП: 313231227000045, ИНН: 230907596238)

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Донстройотделка" (ОГРН: 1176196025499, ИНН: 6165207819)

о взыскании задолженности, расторжении договора,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Донстройотделка" (ОГРН: 1176196025499, ИНН: 6165207819)

к индивидуальному предпринимателю Амосову Николаю Андреевичу (ОГРНИП: 313231227000045, ИНН: 230907596238)

о признании договора незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Амосов Николай Андреевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Донстройотделка" (далее - ответчик, общество) о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 3 142 836,72 руб., гарантийного платежа в размере 276 000 руб., о взыскании суммы пени за нарушения сроков оплаты арендных платежей в размере 27 600 руб., о расторжении договора аренды нежилого помещения N 7 от 20.10.2017, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования).

ООО "Строительная компания "Донстройотделка" обратилось к ИП Амосову Николаю Андреевичу с встречным исковым требованием о признании договора аренды нежилого помещения от 20.10.2017 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2020 по первоначальному исковому заявлению исковые требования удовлетворены. Договор аренды нежилого помещения N 7 от 20.10.2017, заключенный между индивидуальным предпринимателем Амосовым Николаем Андреевичем и ООО "Строительная компания "Донстройотделка", расторгнут. С ООО "Строительная компания "Донстройотделка" в пользу индивидуального предпринимателя Амосова Николая Андреевича взыскана задолженность по арендной плате в сумме 3 142 836,72 руб., гарантийный платеж в сумме 276 000 руб., пени за нарушения сроков оплаты арендных платежей в сумме 27 600 руб. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Строительная компания "Донстройотделка" в порядке гл. 34 АПК РФ обратилось с апелляционной жалобой, просило решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования о признании договора аренды нежилого помещения от 20.10.2017 незаключенным удовлетворить. В апелляционной жалобе ответчик указал, что Арбитражным судом Краснодарского края не рассматривалось заявленное ответчиком ходатайство о приобщении к материалам дела двух актов осмотра, составленных каждой из сторон; фотоматериалов указанного помещения; флешнакопителя с видеозаписями осмотра и аудиозаписями телефонных переговоров; распечатки оператора мобильной связи соединения, с просьбой о просмотре видеоматериала и прослушивании аудиозаписей в судебном заседании. Определение по результатам рассмотрения указанного ходатайства не выносилось, доводы, изложенные в ходатайстве, и представленные доказательства судом первой инстанции не исследовались и не оценивались. Решение суда не содержит причины, по которым суд первой инстанции отклонил доводы ответчика о том, что в соответствии с п.5.1 и п. 5.2 договора аренды в акте должно быть отражено фактическое состояние помещения - его техническое состояние, наличие коммуникаций, показаний счетчиков и т.п. Кроме того, совместный осмотр помещения, проведенный 01 марта 2020 г. выявил, что фактическое и техническое состояние помещения является не пригодным для его использования в целях оговоренных в предмете договора аренды - для торгового помещения; данные помещения не могут соответствовать требованиям, обычно предъявляемым к помещениям, используемым в качестве производственных помещений для коммерческой деятельности, без проведения отделочных и ремонтных работ. Порядок, сроки, график проведения отделочных и ремонтных работ сторонами договора аренды N 7 от 20.10.2017 не согласован; акт не содержит указаний на то, что арендатор принимает помещения без ремонта и согласен за свой счет осуществить отделочные и ремонтные работы в помещениях пл. 690 кв. м. Судом первой инстанции не оценена добросовестность стороны в силу ст. 10 ГК РФ, а именно: что требование об оплате ежемесячных арендных платежей заявлено по истечении двух лет и ранее не заявлялось арендодателем, в том числе по истечении месячного срока для внесения арендатором обеспечительного платежа; государственную регистрацию договора аренды арендодатель произвел самостоятельно; арендодатель в соответствии с положениями договора имел право свободного доступа в помещение и ему было очевидно, что помещение не используется по договору аренды; исковыми требованиями истца являлось расторжение договора аренды, взыскание арендных платежей и коммунальных платежей (от взыскания которых истец отказался после заявленных доводов ответчика о том, что истец просит взыскать общедомовые нужды, которые отражены в счетах на оплату). Однако истец не заявлял требование ни в иске, ни в претензии о возврате ему помещения. Указанное прямо свидетельствует о том, что спорное помещение из владения и пользования истца-арендодателя не выбывало. Ответчик полагает, что суд первой инстанции не применил нормы материального права, согласно которым обеспечительный платеж взысканию не подлежит. Также ответчик приводит доводы о том, что требования истца о взыскании гарантийного платежа удовлетворению не подлежат ввиду того, что обеспечительный взнос, указанный в п. 4.1 договора аренды от 20.10.2017 N7, обладает признаками задатка лишь в части обеспечительной функции, что предусмотрено п. 1 ст. 380 ГК РФ, однако не является задатком в полной мере. Истец по сути заявляет требования о возврате задатка, что являлось бы правомерным в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ. Однако данные нормы права к настоящему спору не применимы, поскольку обеспечением в данном конкретном случае являются денежные средства, которые имели определенную цель и подлежали зачету в счет уплаты последнего месяца аренды, что прямо согласуется с диспозицией ст. 381.2 ГК РФ. Однако данная норма судом первой инстанции не применена. Истец не должен был обращаться самостоятельно за регистрацией в ЕГРН договора аренды, истцу надлежало выяснить действительную волю арендатора на исполнение и сохранение спорного договора аренды.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель возражал на доводы апелляционной жалобы, настаивал на законности вынесенного судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель ООО "СК "Донстройотделка" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции.

Представитель ИП Амосова Н.А. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества N 7 от 20.10.2017, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилые помещения 172-182 общей площадью 690,0 кв.м., находящиеся на втором этаже здания расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, д. 137, корпус N 1.

Согласно пункту 4.1 договора для обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору арендатор обязан оплатить арендодателю гарантийный платеж в размере 276 000 руб. в срок до 01.12.2017.

По условиям пункта 4.4 договора ежемесячная арендная плата установлена сторонами в размере 400 руб. за один квадратный метр в период с 20.10.2018 по 20.10.2019, в размере 600 руб. за один квадратный метр в период с 20.11.2019 по 20.11.2020, оплата арендатором должна быть осуществлена до 10 числа текущего месяца. В стоимость арендной платы не включены коммунальные платежи подлежащие оплате арендатором отдельно (пункт 4.7 договора).

Пункт 4.4 договора предусматривает отсрочку платежа по базовой части арендной платы сроком на 365 дней со дня подписания акта приема-передачи помещений.

Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, что подтверждается подписанным истцом и ответчиком актом приема-передачи от 20.10.2017, в свою очередь ответчик свои обязательства по оплате исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате в размере 3 142 836,72 руб.

Претензия истца, направленная в адрес ответчика с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, была оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

С учетом положений статей 614, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В соответствии с п.2.4 спорного договора аренды помещение предоставляется арендатору для использования в следующих целях: создание салона мебели, дверей, лестниц, панелей стеновых и предметов интерьера.

Согласно пункту 6.1 договора, ответчик обязуется начать торговую деятельность в помещениях по истечении 120 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи от 20.10.2017 спорные помещения переданы арендатору на основании договора аренды нежилого помещения N 7 от 20.10.2017. Указанный акт подписан сторонами, имеется оттиск печатей.

Согласно указанному акту состояние помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях предусмотренных договором.

При этом условиям договора не предусмотрено освобождение арендатора от внесения платы в случае неиспользования им помещения.

Представленный акт приема-передачи помещения подтверждает фактическую передачу в пользование помещения по спорному договору без каких-либо замечаний и оговорок со стороны арендатора.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что предусмотренные договором обязательства по передаче имущества в аренду выполнены истцом без каких-либо претензий со стороны ответчика. Доказательств обратного ответчиком, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено.

Исходя из положений ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно рекомендациям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные.

Подписание сторонами договора аренды и его последующая регистрация, передача арендованного помещения по акту, подтверждают возникновение правоотношений сторон по спорному договору.

Договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (сроком до года, свыше года - с момента государственной регистрации). Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал что в договоре аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ) и поэтому факт передачи объекта аренды относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем.

Также в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции учтено заключение ответчиком договоров, обеспечивающих выполнение ответчиком отделочных работ в здании по спорному адресу, что с учетом обстоятельств настоящего дела свидетельствует о возможности выполнения последним отделочных работ в арендуемых помещениях и, соответственно, учитывалось ответчиком при заключении спорного договора аренды с истцом.

Так между ответчиком (принципал) и индивидуальным предпринимателем Гурченко Мариной Александровной (агент) был заключен агентский договор N 2 от 03.07.2017, согласно которому агент обязуется совершать от своего имени, но в интересах принципала следующие действия: направлять заказчиков, желающих осуществить отделочные работы (далее "услуги") и заказать мебель и предметы интерьера (далее "продукция"), принципалу; выделить рабочее место и разместить на территории отдела продаж представителя принципала; направлять заказчиков в "шоу-рум" принципала, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Бородинская, 137, корпус 1 и выставочные квартиры принципала, расположенные в домах и жилых комплексах, построенных агентом.

В соответствии с договором подряда от 17.10.2017, заключенным между ООО "ЮгСтройИмпериал" (заказчик) и ответчиком (подрядчик), ответчик обязался выполнить по заданию заказчика (строительные) отделочные работы в определенном договором и приложениями к нему объеме и в установленный договором срок на объекте: "Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной парковкой по ул. Бородинской, 137 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара. Многоэтажный жилой дом Литер 8".

Доводы жалобы в части того, что совместный осмотр помещения, проведенный 01.03.2020 выявил, что фактическое и техническое состояние помещения является непригодным для его использования в целях оговоренных в предмете договора аренды - для торгового помещения; данные помещения не могут соответствовать требованиям, обычно предъявляемым к помещениям используемым, в качестве производственных помещений для коммерческой деятельности, без проведения отделочных и ремонтных работ, судом апелляционной инстанции в условиях установленных по делу обстоятельств не принимаются.

Ответчик, заключая договор аренды, принимая спорное помещение по акту приема-передачи, действовал в своих интересах, замечаний при приеме арендованного имущества в установленном порядке не заявил.

При этом, в рассматриваемом случае не усматривается действий со стороны арендатора по расторжению договора аренды (по соглашению сторон либо в судебном порядке), передаче арендодателю спорного имущества.

Доказательств препятствования арендодателем в пользовании спорными помещениями материалы дела не содержат.

Задолженность по арендной плате состоит из следующей суммы:

106 836,71 руб. за период с 20.10.2018 по 31.10.2018; 276 000 руб. за период 01.11.2018 по 31.11.2018; 276 000 за период с 01.12.2018 по 31.12.2018; 276 000 руб. за период с 01.01.2019 по 31.01.2019; 276 000 руб. за период с 01.01.2019 по 28.02.2019; 276 000 руб. за период с 01.03.2019 по 31.03.2019; 276 000 руб. за период с 01.04.2019 по 30.04.2019; 276 000 руб. за период с 01.05.2019 по 31.05.2019; 276 000 руб. за период с 01.06.2019 по 30.06.2019; 276 000 руб. за период с 01.07.2019 по 31.07.2019; 276 000 руб. за период с 01.08.2019 по 31.08.2019; 276 000 руб. за период с 01.09.2019 по 30.09.2019.

Суд, проверив расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом, в отсутствии контрасчета ответчика, признал его верным.

С учетом отсутствия доказательств оплаты арендных платежей по спорному договору в полном объеме, требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 142 836,72 руб. правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и удовлетворено.

Вопреки доводам жалобы, представленные ответчиком акты осмотра; фотоматериалы указанного помещения; флешнакопитель с видеозаписями осмотра и аудиозаписями телефонных переговоров; распечатки оператора мобильной связи соединения, приобщены к материалам дела. Указанное процессуальное действие не требует вынесения отдельного судебного акта в виде определения. Доводы о неисследовании судом первой инстанции представленных доказательств по сути сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.

Также истцом было заявлено требование о взыскании пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 8.1 договора в случае нарушения арендодателем сроков оплаты арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим договором, арендатор выплачивает арендодателю в пятидневный срок с даты предъявления последним соответствующего требования пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от однократной Базовой арендной платы.

В рассматриваемом случае факт нарушения обязательства по внесению арендных платежей подтверждается представленными материалами дела, в связи с чем требование о взыскании пени заявлено правомерно.

На момент подачи искового заявления сумма пени превышает 10% от однократной базовой ставки, следовательно правомерно определена в сумме 27 600 руб.

Ответчик ходатайства о снижении неустойки не заявил, контррасчет не представил.

На основании изложенного, исковые требования удовлетворены судом первой инстанции в части взыскания суммы пени правомерно в заявленном размере.

Также предпринимателем было заявлено требование о взыскании гарантийного платежа в размере 276 000 руб.

Пунктом 4.1 договора установлено, что для обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору арендатор оплачивает арендодателю гарантийный платеж в размере 276 000 руб. в срок до 01.12.2017. Гарантийный платеж удерживается арендодателем в течение срока действия настоящего договора без начисления на него каких-либо процентов. Если арендатор задерживает какие-либо из платежей, причитающихся по настоящему договору, или является виновником повреждений занимаемого им помещения, других помещений в здании или прилегающей к нему территории, любым другим образом причиняет убытки или потери арендодателю, либо не исполняет иные свои обязательства перед арендодателем, то арендодатель вправе без предварительного согласия, но с последующим уведомлением арендатора, удержать из суммы гарантийного платежа любые суммы, причитающиеся с арендатора. В таком случае арендодателем арендатору в течение 5 календарных дней с момента удержания направляется письменное уведомление о произведенном удержании с приложением расчета удержанных сумм.

В соответствии с пунктом 4.3 договора в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору, гарантийный платеж засчитывается в счет базовой арендной платы за последний месяц срока договора аренды.

Согласно пункту 9.7 договора в случае расторжения арендодателем настоящего договора по основаниям, предусмотренным в пункте 9.3 настоящего договора, арендная плата выплаченная, но еще не начисленная по настоящему договору и гарантийный платеж будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.

В случае расторжения настоящего договора по основаниям, предусмотренным пунктом 9.3 настоящего договора, арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму гарантийного платежа, уплаченного арендатором в соответствии с пунктом 4.1 (пункт 9.9 договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 ГК РФ, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно договору обеспечительным платежом обеспечены следующие обязательства: внесение арендной платы; причинение повреждений занимаемого помещения, других помещений здания или прилегающей к нему территории; причинение арендатором иным образом убытков; неисполнение арендатором иных своих обязательств перед арендодателем.

Из анализа договора суд первой инстанции правомерно установил, что, определяя правовую судьбу обеспечительного платежа, стороны исходили из следующей модели возможного развития договорных правоотношений, а именно - прекращение договорных отношений по инициативе арендодателя, обусловленное нарушением арендатором своих договорных обязательств. Данная модель развития договорных отношений сторон связана исключительно с ненадлежащим исполнением арендатором условий договора.

Согласно статье 423 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Судом первой инстанции установлено, что из буквального толкования спорного договора стороны явно согласовали, что обеспечительный платеж является именно штрафной санкцией и не подлежит возврату арендатору, не засчитывается в счет оплаты арендной платы и иных платежей по договору, то есть выполняет штрафную функцию (пункт 9.7, пункт 9.9 договора).

В апелляционной жалобе ответчиком заявлены доводы о том, что требования истца о взыскании гарантийного платежа удовлетворению не подлежат ввиду того, что обеспечительный взнос, указанный в п. 4.1 договора аренды от 20.10.2017 N 7, обладает признаками задатка лишь в части обеспечительной функции, что предусмотрено п. 1 ст. 380 ГК РФ, однако не является задатком в полной мере. Истец по сути заявляет требования о возврате задатка, что являлось бы правомерным в соответствии с п. 1 ст. 381 ГК РФ.

Повторно оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что установленный гарантийный платеж по сути является договорной мерой ответственности в целях обеспечения восстановления соответствующих нарушенных законных прав и интересов арендодателя.

Приведенные доводы апелляционной жалобы в указанной части основаны на неправильном толковании норм права и условий договора, в связи с чем отклоняются как несостоятельные.

С учетом изложенного, установив, что гарантийный платеж в сумме 276 000 руб. не был оплачен ответчиком надлежащим образом и по своей правовой природе, исходя из условий договора (пункт 9.7, пункт 9.9 договора), является штрафной санкцией, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании гарантийного платежа.

Истцом также было заявлено требование о расторжении договора аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.

Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 9.3 договора по требованию арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, если арендатор нарушит срок оплаты арендной платы и (или) других платежей, предусмотренных настоящим договором более чем на 14 календарных дней, арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что ответчик не исполнил обязательства по договору аренды в части своевременной оплаты арендных платежей.

Суд первой инстанции правомерно указал, что нарушение ответчиком условий договора аренды в значительной степени лишает истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

10.10.2019 истцом в адрес ответчика официальным письмом с описью и уведомлением (почтовый идентификатор N 35008834007017) было направлено предупреждение о досрочном расторжении договора, если арендатором не будут исполнены обязательства по договору до 24.10.2019. Однако указанное уведомление было оставлено ответчиком без удовлетворения.

С учетом того, что материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком условий договора в виде неоплаты арендных платежей, а также соблюдение порядка расторжения договора по инициативе арендодателя, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды.

Ответчик заявляя встречный иск, указал, что спорный договор является незаключенным ввиду того, что акт приема-передачи не соответствует требованиям статьи 611 ГК РФ, согласно которой на арендодателя возлагается обязанность в установленный срок предоставить арендатору объект аренды, в состоянии соответствующем условиям договора аренды. Полагает, что акт приема-передачи не соответствует требованиям обычно предъявляемым к документам такого характера и является лишь согласованной сторонами формой акта.

Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 7 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" названный правовой подход Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дополнил рекомендацией о том, что если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным. Данный правовой подход поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 29.02.2016 N 303-ЭС15- 19979).

Судом установлено, что между сторонами был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение, указанное в акте приема-передачи.

При этом, при оценке первоначальных исковых требований, судом апелляционной инстанции установлен факт подписания сторонами спорного договора, достижения всех существенных условий, а также его фактического исполнения, совершения конклюдентных действий по передаче объекта аренды, что подтверждается представленным актом приема-передачи.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", исполнение сторонами договора (передача нежилого помещения в пользование) свидетельствует о наличии действительной воли сторон на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении сделок, что исключает возможность его считать незаключенным.

Достаточных документальных доказательств в обоснование требования о признании договора незаключенным материалы дела не содержат.

В том числе, суд первой инстанции правомерно указал, что доказательств того, что спорное помещение не было пригодно к эксплуатации и ответчик не знал о том, что спорное помещение не обладает признаками его отделки (окраска, наличие смежных перегородок, санузла, дверей и т.д.) суду не представлено и материалы дела не содержат.

При этом, потенциальные риски должны были быть оценены ответчиком на стадии заключения договора и при осмотре спорного помещения, экономическая целесообразность сделки определяется каждым из участников исходя из субъективно понимаемых им правовых и экономических интересов и ожидаемого экономического эффекта сделки, при таких обстоятельствах суд признает необоснованными доводы арендатора о наличии недостатков помещения, препятствующих пользованию им.

Доказательств того, что собственником (истцом) были созданы препятствия в пользовании арендованным помещением, не представлено. Материалы дела не содержат сведений о том, что ответчик после заключения договора и подписания акта приема-передачи обращался к истцу с какими-либо вопросами и требованиями относительно затруднений в пользовании имуществом, переданным в аренду.

Неиспользование арендатором помещения после его принятия от арендодателя по обстоятельствам, не зависящим от арендодателя, длительный период времени в пределах действия договора аренды не свидетельствует о незаключенности договора аренды и не имеет правового значения при разрешении спора об оплате такого пользования в соответствии с условиями этого договора, поскольку не противоречит требованиям ГК РФ и договора, при том, что сделка совершена между лицами в пределах своей правоспособности, что не запрещено законом, и совершена до того, как арендатору стало известно о невозможности использования этого помещения в целях осуществления своей деятельности.

Таким образом, повторно оценив представленные материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного искового требования.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2020 по делу N А32-59901/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов