Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2020 г. N 13АП-23527/20 по делу N А56-23609/2019

г. Санкт-Петербург

07 октября 2020 г.

Дело N А56-23609/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей С.М. Кротова, Г.В. Лебедева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества представителя Вердихановой Д.В. (доверенность от 09.90.2019),

от Учреждения представителя Бурдинской Е.В. (доверенность от 01.11.2019),

от Центра представитель не явился,

от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга представителя Бурдинской Е.В. (доверенность от 13.01.2020),

от Управления Росреестра представитель не явился,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Селена" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2020 по делу N А56-23609/2019 (судья Н.А. Бугорская), принятое по иску:

общества с ограниченной ответственностью "Селена" (194358, Санкт-Петербург, п. Парголово, ул. Михаила Дудина, д. 6, к. 1, стр. 1, пом. 142/4; ОГРН 1127847619976, ИНН 7802807458)

к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803),

третьи лица:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Центр повышения эффективности использования государственного имущества" (191024, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 146, лит. А, пом. 6Н, ОГРН 1117847089381, ИНН 7801542311),

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803),

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12; ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400)

о признании недействительным отказа от исполнения договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Селена" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд первой инстанции) с исковым заявлением к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение) о признании незаконным одностороннего отказа Учреждения от исполнения договора аренды земельного участка от 08.12.2010 N 02/ЗК-07764, выраженного в уведомлении от 22.11.2018 N 80164-32/18.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Центр повышения эффективности использования государственного имущества" (далее - Центр), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра).

Решением от 22.06.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт, удовлетворить заявленные требования.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает, что судом первой инстанции не дана оценка доводам заявителя о том, что арендатор на протяжении всего срока аренды выполнял все взятые на себя обязательства по оплате арендной платы, условиями спорного договора аренды не предусмотрено право арендодателя на немотивированный отказ от договора, Общество обратилось с заявкой о намерении продлить арендные отношения, Общество имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок.

В отзыве на апелляционную жалобу Учреждение просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает, что арендодатель реализовал свое право на отказ от договора, предусмотренное действующим законодательством.

В судебном заседании представитель Общества поддержал апелляционную жалобу, представитель Учреждения и Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

На основании заключенного с Комитетом договора аренды от 08.12.2010 N 02/ЗК-07764 в редакции дополнительных соглашений от 24.12.2010 N 1, 21.08.2013 N 2 к нему Обществу были предоставлены во временное владение и пользование под торговые павильоны следующие земельные участки:

- земельный участок Зона 6 площадью 40 кв. м с кадастровым номером 78:36:5529:1100, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 265 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса);

- земельный участок Зона 6 площадью 40 кв. м с кадастровым номером 78:36:5529:1108, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 264 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса);

- земельный участок Зона 6 площадью 40 кв. м с кадастровым номером 78:36:5529:1099, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 266 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса);

- земельный участок Зона 6 площадью 40 кв. м с кадастровым номером 78:36:5529:1198, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 267 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса);

- земельный участок Зона 6 площадью 40 кв. м с кадастровым номером 78:36:5529:1103, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 268 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса);

- земельный участок Зона 6 площадью 40 кв. м с кадастровым номером 78:36:5529:1105, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 269 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса);

- земельный участок Зона площадью 40 кв. м с кадастровым номером 78:36:5529:1106, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 270 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса);

- земельный участок Зона 6 площадью 40 кв. м с кадастровым номером 78:36:5529:1101, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 271 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса);

- земельный участок Зона 6 площадью 40 кв. м с кадастровым номером 78:36:5529:1104, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 272 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса);

- земельный участок Зона 6 площадью 40 кв. м с кадастровым номером 78:36:5529:1107, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 273 (западнее д. 111, к. 1, лит. А по пр. Энгельса).

Согласно пункту 3.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2013 N 2) договор действует по 20.08.2018.

На основании пункта 6.1 договора аренды указанный договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Комитет в лице Учреждения, действующего на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281, направил Обществу уведомление от 22.11.2018 N 80164-32/18 об отказе от договора аренды, которое получено Обществом 03.12.2018.

28.02.2019 Общество направило в Комитет уведомление о намерении продления Договора с просьбой принять решение о заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта без проведения аукциона.

Полагая, что оно надлежащим образом выполняло условия договора аренды, а договор аренды не предусматривает право арендодателя немотивированно отказаться от договора аренды, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказал.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Сторонами не оспаривается, что по истечении установленного договором срока договор аренды возобновил свое действие на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как следует из пункта 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действующей на дату заключения договора аренды, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогично пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ в действующей в настоящее время редакции предусмотрено, что предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 4 упомянутой статьи предусмотрено, что сторона, которой названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Условия договора, на которые ссылается Общество, не исключают применение в отношениях сторон положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Применив положения приведенных норм и разъяснения по их применению, учтя обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что оспариваемым уведомлением выражена воля арендодателя на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, такое право предоставлено арендодателю законом, права и законные интересы Общества таким отказом не нарушены. Надлежащих доказательств, препятствующих реализации данного права, истцом не приведено.

Сам по себе факт надлежащего исполнения арендатором обязанностей по внесению арендных платежей не влияет на предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право арендодателя отказаться от договора.

Реализация Обществом после получения уведомления об отказе от договора права на обращение с заявлением о продлении действия договора аренды и предоставлении земельных участков под нестационарные торговые объекты без проведения торгов не свидетельствует о незаконности оспариваемого отказа от договора.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2019 по делу N А56-70077/2019 Обществу отказано в удовлетворении иска Общества об обязании Комитета заключить с Обществом на новый срок на прежних условиях договор аренды спорных земельных участков.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок также не влияет на предусмотренное законом право арендодателя отказаться от договора.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а по существу свидетельствуют о несогласии с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены вынесенного судебного акта. Учитывая изложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2020 по делу N А56-23609/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Селена" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

С.М. Кротов Г.В. Лебедев