Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2020 г. N 06АП-4278/20 по делу N А73-1827/2020

г. Хабаровск

08 октября 2020 г.

А73-1827/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 октября 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Усенко Ж.А.

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кляузер М.А.

при участии в заседании:

от индивидуального предпринимателя Гребенщикова Константина Викторовича: представители не явились;

от Администрации города Комсомольска-на-Амуре: представители не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гребенщикова Константина Викторовича

на решение от 04.08.2020

по делу N А73-1827/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску индивидуального предпринимателя Гребенщикова Константина Викторовича (ОГРНИП 314270302900052, ИНН 270393843227)

к муниципальному образованию городской округа "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН 1032700030373, ИНН 2703000150)

о взыскании 617 253 руб. 60 коп., о расторжении договора

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Гребенщиков Константин Викторович (далее - истец, предприниматель, ИП Гребенщиков К.В.) обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" в лице Администрации г. Комсомольска-на-Амуре (далее - ответчик, Администрация) о расторжении договора аренды земельного участка N 10515/3 от 30.12.2016, о взыскании убытков в размере уплаченной арендной платы 487 253 руб. 60 коп. и расходов на выполнение проектных работ в размере 130 000 руб.

Решением суда от 04.08.2020 договор аренды земельного участка N 10515/3 от 30.12.2016 расторгнут. В удовлетворении исковых требований о взыскании 617 253 руб. 60 коп. отказано.

Не согласившись с решением суда, в Шестой арбитражный апелляционный суд обратился ИП Гребенщиков К.В. с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда изменить, расторгнуть договор аренды с 30.12.2016, взыскать с ответчика убытки в сумме 617 253 руб.60 коп., а также государственную пошлину в полном размере. В жалобе приводит доводы о том, что объект культурного наследия - "Дом жилой" 1955 г поставлен на государственную охрану в 1998 г, а в 2015 зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия. С 03.10.2016 вступила в силу ст. 34.1 ФЗ N 73-ФЗ об установлении защитных зон объектов культурного наследия, куда вошел арендованный истцом по договору от 30.12.2016 земельный участок, предназначенный для строительства капитального объекта. Следовательно, на момент заключения договора аренды использование земельного участка имело ограничения, строительство объекта не могло быть начато. Ответчик, по мнению истца, нарушил требования ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, провел аукцион на заключение договора аренды в нарушение ст. 34.1 ФЗ N 73-ФЗ. Возражал относительно вывода суда в части того, что арендатор не произвел строительных работ, указал на неприменение судом положения ст.ст. 309,310,393,450,451,453 ГК РФ. Возражал в части распределения судом судебных расходов ввиду частичного удовлетворения требований и обращения ответчика с соглашением о расторжении договора после инициирования ИП судебного разбирательства.

Определением суда от 26.0.2020 апелляционная жалоба ИП Гребенщикова К.В. принята к производству судом с назначением судебного заседания на 06.10.2020.

Администрация в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласилось.

В судебное заседание индивидуальный предприниматель и Администрация не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, что в силу п.3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к следующему.

Между Администрацией г. Комсомольска-на-Амуре действующей от имени муниципального образования городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" (арендодатель) и Гребенщиковым Константином Викторовичем (арендатор) на основании протокола N 29 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков от 19.12.2016 года был заключен договор N 10515\3 от 30 декабря 2016 аренды земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 27:22:0031201:347, площадью 954 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, город Комсомольск-на-Амуре, северо-западнее пересечения улицы Комсомольской и улицы Летчиков, предоставлен в аренду с целью строительства капитального объекта.

Согласно п. 1.5. договора вид разрешенного использования земельного участка: предназначенный для размещения объектов делового управления, магазинов, культурного развития, образования и просвещения, здравоохранения, бытового обслуживания, спорта с целью строительства капитального объекта.

В 2017 году была разработана проектная документация "Магазин, расположенный северо-западнее пересечения улицы Комсомольской и улицы Летчиков" (17.02.10-П.27).

30.05.2017 истцу было выдано разрешение N 27-RU27302000-54-2017 на строительство объекта капитального строительства "Магазин" со сроком действия до 30.11.2018, в соответствии с разделом проектной документации - 17.02.10-П.27-ПОС, частью 19 статьи 51 Федерального закона от 29.12.2004 N 190-ФЗ "Градостроительный кодекс Российской Федерации".

В связи с вступлением с 03.10.2016 в силу новой редакции Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Хабаровского края от 05.04.2017 N 17.1.2/87 утверждены границы территории объекта культурного наследия (ОКН) - "Дом жилой, 1955 г.", пр. Мира, д. 30.

Земельный участок с кадастровым номером N 27:22:0031201:347 оказался расположенным в границах защитной зоны ОКН "Дом жилой, 1955 г.", пр. Мира, д. 30.

26 марта 2019 года истец повторно обратился в администрацию города Комсомольска-на-Амуре с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина, на земельном участке с кадастровым номером 27:22:0031201:347, расположенного северо-западнее пересечения ул. Комсомольской и ул. Летчиков в г. Комсомольск-на-Амуре.

По результатам рассмотрения представленных истцом документов были выявлены замечания и в соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ администрация города Комсомольска-на-Амуре отказала истцу в выдаче испрашиваемого разрешения на строительство (ответ от 03.04.2019 N 1-1-37/3970).

24.04.2019 истец направил в адрес администрации города Комсомольска-на-Амуре претензию о расторжении договора аренды земельного участка N 10515/3 от 30.12.2016 и о взыскании убытков в размере уплаченной (в период с декабря 2016 по май 2018 г) арендной платы 487 253 руб. 60 коп., а также понесенных на выполнение проектных работ расходов в сумме 130 000 рублей.

Комитетом по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре было подготовлено соглашение о расторжении договора аренды, которое было направлено истцу 22.06.2020 с указанием даты расторжения 13.12.2019 г.

Истцом соглашение подписано не было, направлен протокол разногласий, в котором датой расторжения указано 30.12.2016.

10.12.2019 истец обратился в администрацию города Комсомольска-на-Амуре о продлении на 12 месяцев срока действия разрешения N 27- RU27302000-54-2017 от 30.05.2017 на строительство объекта "Магазин" в границах земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031201:347, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, расположенного северо-западнее пересечения ул. Комсомольской и ул. Летчиков.

При поступлении заявления о внесении изменений в разрешение на строительство с целью продления срока действия разрешения была проведена проверка использования земельного участка.

По результатам проведенного 12.12.2019 осмотра земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031201:347 в рамках муниципального земельного контроля был установлен факт отсутствия начатых работ по строительству объекта капитального строительства.

Ввиду того, что земельный участок полностью расположен в защитной зоне объектов культурного наследия, в которой строительство объектов капитального строительства запрещено, ответчик, ссылаясь на п. 7 ч. 21.15 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ отказал во внесении изменений в разрешение на строительство в связи с продлением срока действия разрешения на строительство N 27-RU27302000-54-2017 от 30.05.2017 (уведомление от 17.12.2019 N 88)

В связи с невозможностью продолжить строительство и использования земельного участка истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды и взыскании убытков.

При вынесении решения, суд первой инстанции руководствовался ст. ст.ст. 15, 450, 1069, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, п 1. ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и исходил из использования земельного участка в спорный период, и невозможности им пользоваться с апреля 2018 - с момента внесения в ЕГРН сведений об охранной территории объекта культурного наследия.

Суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства.

Оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

По правилам статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается и ответчиком не отрицается тот факт, что земельный участок был передан в аренду предпринимателю, следовательно, у последнего возникла обязанность по внесению арендных платежей. При этом факт того, что при заключении договора аренды истцу было известно о вступлении в законную силу новой редакции п.1 ст. 34 ФЗ N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Ф едерации", не освобождает арендатора от указанной обязанности.

Согласно п.1. ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.

Согласно п. 4 ст. 21 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона на право аренды земельного участка должно содержать сведения об ограничениях, связанных с использованием данного земельного участка.

Как следует из представленной ответчиком аукционной документации на момент проведения аукциона в отношении земельного участка, с кадастровым номером 27:22:0031201:347, площадью 954 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, город Комсомольск-на-Амуре, северо-западнее пересечения улицы Комсомольской и улицы Летчиков какие-либо ограничения в отношении указанного земельного участка отсутствовали.

Согласно п.1 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются 1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника (п.3 ст. 34.1. Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ).

Положение п. 1 ст. 34.1 ФЗ N 34 о запрете строительства и реконструкции не применяется к правоотношениям, возникшим на основании разрешений, выданных до 03.10.2016, в т. ч. в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика.

Приказом Управления государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Хабаровского края от 05.04.2017 N 17.1.2/87 утверждены границы и режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения "Дом жилой, 1955 г.", пр. Мира, д. 30. Решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы N 138 от 13 декабря 2017 года на карте зон с особыми условиями использования территории отображены границы защитной зоны ОКЫ. Сведения о территории объекта культурного наследия внесены в ЕГРН 16.04.2018. В соответствии с указанными актами арендованный истцом земельный участок с кадастровым номером 27:22:0031201:347 оказался полностью расположенным в защитной зоне объекта культурного наследия, а которой строительство капитальных объектов запрещено.

Поскольку на момент заключения договора аренды земельного участка и выдачи разрешения на строительство земельный участок не был отнесен к охранной или защитной зоне объекта культурного наследия, в силу положений ст.ст. 606,614, 611 ГК РФ с учетом представленных в дело доказательств фактического пользования земельным участком (работы по подготовке к строительству, заключение договора от 31.03.2017 г. на технологическое присоединение к электрическим сетям, установление на земельном участке деревянного забора на основании договора от 15.05.2017 г, заключение 29.06.2017 г. договора на снос зеленых насаждений) суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания действий администрации по заключению договора аренды и выдаче разрешения на строительство незаконными, а также для взыскания уплаченной истцом в период с декабря 2016 по май 2018 арендной платы в сумме 487 253 рубля 60 коп.

Не подлежали возмещению в качестве убытков расходы истца на оплату проектных работ в сумме 130 000 рублей. В обоснование данного требования истец представил в дело договор N 10/17-П, заключенный с ООО "Творческая архитектурно проектная мастерская Тандем-К" от 03.04.2017, акт сдачи-приемки работ от 15.05.2017, платежное поручение N 46 от 15.05.2017 о перечислении исполнителю по договору 130 000 рублей.

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Общими условиями ответственности за причиненный вред являются наличие вреда, неправомерные действия (бездействия) лица, его причинившего, и причинная связь между такими действиями и наступившим вредом (статья 1064 ГК РФ).

Материалами дела подтверждено, что в предусмотренный срок разрешением на строительство N 27- RU27302000-54-2017 (со сроком действия до 30.11.2018) истец каких-либо строительных работ не произвел, что исключило возможность продления разрешения на строительство. Поскольку после истечения срока разрешения N 27-RU27302000-54- 2017 на строительство утверждены границы и режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения "Дом жилой, 1955 г.", пр. Мира, д. 30 земельный участок с кадастровым номером 27:22:0031201:347 находится в границах защитной зоны объекта культурного наследия основания для выдачи разрешения у администрации отсутствовали.

Денежные средства 130 000 руб. перечислены истцом третьим лицам за выполненные ими работы по договору, они не могут быть расценены как убытки, ввиду неподтверждения причинно-следственной связи между их оплатой и незаконными действиями (бездействием) органов муниципального образования.

Истцом не представлено доказательств незаконности действий или бездействия администрации согласно ст.1069 ГК РФ, как основания для взыскания ущерба.

С учетом изложенного, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в данной части.

Доводы апелляционной жалобы в данной части сводятся к иному, чем у суда, толкованию норм права и оценке обстоятельств дела, фактически направлены на их переоценку, данную судом надлежащим образом, что основанием для отмены либо изменения решения суда не являются.

Кроме того, сам факт того, что на момент заключения договора аренды п.1 ст. 34 ФЗ N 73-ФЗ действовал в новой редакции не свидетельствует о невозможности передачи в аренду спорного земельного участка. Как установлено в ходе судебного разбирательств, а сведения о территории объекта культурного наследия внесены в ЕГРН лишь 16.04.2018.

В части расторжения договора аренды.

В соответствии со ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Расторжение договора аренды земельного участка обусловлено невозможностью его пользования ввиду включения земельного участка в охранную зону объекта культурного наследия. Сведения о территории объекта культурного наследия внесены в ЕГРН 16.04.2018. Изложенные обстоятельства свидетельствуют о невозможности пользования земельным участком для целей капитального строительства. Следовательно, требование в данной части заявлено истцом правомерно.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 статьи 452 ГК РФ).

Судом установлено, что предложение о расторжении договора истец направил ответчику 23.04.2019 в форме претензии. В установленный законом срок ответчик ответ на предложение не направил (проект соглашения был подготовлен и направлен ответчиком спустя год - 22.06.2020 - в период судебного разбирательства)

Изложенное свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка для расторжения договора и правомерности его требований в данной части.

В силу п.3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Следовательно, в отличие од одностороннего отказа от договора, обязательства сторон по договору аренды подлежат прекращению с момента вынесения настоящего постановления.

Как верно указано судом, исходя из положений ст. 180 АПК РФ решение о расторжении договора не может распространить свое действие на истекший период.

Доводы апелляционной жалобы о необходимости расторжения договора с момента его заключения противоречат нормам материального права.

При распределении судебных расходов суд, ссылаясь на разъяснения, изложенные в пунктах 1,19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - постановление Пленума ВС РФ от 21.01.2016 N1), установил, что администрация направляла в адрес истца соглашение о расторжении договора, подписание которого истец не произвел. В связи с чем, суд не установил в этой части нарушения прав истца ответчиком, и отнес на истца несение расходов в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда в данной части.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Данное требование закона соблюдено обществом путем направления ответчику требования о расторжении договора. Основанием указана норма права, предусмотренная ст. 620 ГК РФ - а именно, переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Вместе с тем, ответ на предложение истца расторгнуть договор поступил лишь спустя год - 22.06.2020 (доказательств иного, равно как и соглашения о расторжении контракта в дело не представлено), в период судебного разбирательства.

В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, например, исков о расторжении брака при наличии взаимного согласия на это супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей (пункт 1 статьи 23 Семейного кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, основанием заявленного истцом требования о расторжении договора в судебном порядке заявлен п.2 статьи 450 ГК РФ, предусматривающий расторжение договора в судебном порядке ввиду существенного нарушения его условий другой стороной. Следовательно, отсутствуют правовые основания для применения п. 19 Постановления N 1 от 21.01.2016, а на ответчика ввиду удовлетворения иска в данной части относятся понесенные истцом в данной части расходы в сумме 6 000 рублей в виде уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 04.08.2020 по делу А73-1827/2020 изменить в части судебных расходов.

Взыскать с муниципального образования городской округ "Город Комсомольск-на-Амуре" в пользу индивидуального предпринимателя Гребенщикова Константина Викторовича судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Ж.А. Усенко

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев