Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2020 г. N 08АП-18121/19 по делу N А75-18944/2017

город Омск

09 октября 2020 г.

Дело N А75-18944/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей Веревкина А.В., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Набиевым М.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-18121/2019) акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2018 по делу N А75-18944/2017 (судья Яшукова Н.Ю.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Геостройпроект" (ОГРН 1148602001900, ИНН 8602213699) к акционерному обществу "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475) о понуждении к заключению договора,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Сургутского района, общества с ограниченной ответственностью Научно-техническая компания "Центр инженерных технологий", администрации городского поселения Федоровский,

при участии в судебном заседании представителя:

от общества с ограниченной ответственностью "Геостройпроект" - Леонтьева М.М. по доверенности от 21.01.2019;

от акционерного общества "Тандер" - Стаценко Т.Г. по доверенности от 17.04.2019, Бородкина В.Г. по доверенности от 03.06.2020Э,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Геостройпроект" (далее - ООО "Геостройпроект", истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры к акционерному обществу "Тандер" (далее - АО "Тандер", ответчик) с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (т. 12 л.д. 1-2), об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества:

- здания, назначение: нежилое, площадью 1474,5 кв.м, этажность - 1, кадастровый номер 86:03:0030118:62, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, пгт. Федоровский, ул. Ломоносова, д. 11;

- вспомогательного здания технического назначения, индивидуального теплового пункта с инженерными сетями, площадью 87,5 кв.м, кадастровый номер 86:03:0030118:64, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ -Югра, Сургутский район, пгт. Федоровский, ул. Ломоносова, д. 11;

- вспомогательного здания технического назначения, КТПН, назначение: нежилое здание, площадью 40,6 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 86:03:0030118:63, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, пгт. Федоровский, ул. Ломоносова, д. 11;

- земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: магазины (4.4.), площадью 5745 кв.м, кадастровый номер 86:03:0030118:57, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, Сургутский район, пгг. Федоровский, ул. Ломоносова, 11,

с передачей прав и обязанностей по следующим договорам аренды на дополнительные земельные участки:

- по договору аренды от 22.05.2015 N 10531 земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под строительство трансформаторной подстанции и прокладку электрических сетей, кадастровый номер 86:03:0030118:58, общей площадью 692 кв.м, расположенного по адресу: Ханты- Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, гп. Федоровский, пгт. Федоровский, мкр. 3;

- по договору аренды от 18.10.2016 N 11 земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: размещение объектов улично- дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населённых пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства, в целях использования "под проезд", кадастровый номер 86:03:0030118:60, общей площадью 470 кв.м, расположенного по адресу: Ханты- Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, пгт. Федоровский;

- по договору аренды от 18.10.2016 N 12 земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: размещение объектов улично- дорожной сети, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров в границах населённых пунктов, пешеходных переходов, набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, площадей, проездов, малых архитектурных форм благоустройства, в целях использования "под проезд", кадастровый номер 86:03:0030118:59, общей площадью 188 кв.м, расположенного по адресу: Ханты- Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, пгт. Федоровский, на условиях предварительного договора от 28.01.2016 N СргФ/6257/16 в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда.

На основании статьи 51 АПКФ РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Сургутского района, общество с ограниченной ответственностью Научно-техническая компания "Центр инженерный технологий", администрация городского поселения Федоровский (далее - администрация района, администрация поселения, ООО НТК "Центр инженерный технологий", третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2018 исковые требования ООО "Геостройпроект" удовлетворены в полном объеме.

Также решением суда с АО "Тандер" в пользу ООО "Геостройпроект" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., судебная неустойка в размере 30 000 руб. за каждый день неисполнения или ненадлежащего исполнения решения суда. АО "Тандер" возвращены с депозитного счёта Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры денежные средства в общей сумме 1 300 000 руб. на проведение по делу судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым решением суда, АО "Тандер" подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование своей жалобы ответчик приводит следующие доводы: суд не применил пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, необоснованно исключил из предмета доказывания исследование вопроса о соответствии объекта недвижимости условиям договора, проектной документации, а также действующим нормам законодательства, не применил статью 327.1. ГК РФ и неправильно применил статью 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ),

Податель жалобы полагает, что в связи с наличием противоречивых доказательств суду необходимо было назначить судебную экспертизу на предмет соответствия рабочей и проектной документации условиям договора, ГОСТ, СНиП, а также соответствия объекта недвижимости техническим решениям и нормам действующего законодательства.

От ООО "Геостройпроект" поступил отзыв на жалобу, в котором истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановлением апелляционного суда от 29.08.2019 решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2018 по делу N А75-18944/2017 отменено с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований полностью. С ООО "Геостройпроект" в пользу АО "Тандер" взыскано 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, 1 300 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы. С депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда Нижневартовской ТТП перечислено 1 300 000 руб. за производство судебной экспертизы.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.12.2019, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Отменяя постановление апелляционного суда, судом округа указано следующее.

Делая выводы с учётом экспертизы от 25.06.2019 о существенном нарушении истцом условий предварительного договора, неисполнении им обязанности по подготовке проектной документации, не соответствии построенного истцом объекта недвижимости условиям предварительного договора, судом апелляционной инстанции не дано толкование условий предварительного договора на предмет распределения между сторонами обязанностей в части подготовки проектной документации.

При рассмотрении спора по существу истцом заявлялись доводы о том, что согласно разделительной ведомости по проектированию и выполнению строительно-монтажных работ (приложение к предварительному договору), продавец разрабатывает только наружные сети инженерно-технического обеспечения здания, обязанность по разработке внутренних сетей здания возложена на покупателя, что последним не выполнено и повлекло невозможность выполнения продавцом ряда работ до получения документации от покупателя, выводы экспертизы от 25.06.2019 в части объёма подготовки проектной документации продавцом противоречат условиям предварительного договора.

Принимая во внимание возражения ответчика, указывая на наличие недостатков выполнения истцом работ по строительству объекта, судом не приведён объём и характер невыполненных работ, не мотивировано, в чём заключается их существенность, невозможность эксплуатации объекта недвижимости по его назначению.

Применительно к обстоятельствам спора, без исследования условий предварительного договора с целью установления объёма обязательств сторон, существенности нарушений условий предварительного договора сторонами, выводы о необоснованности заявленных исковых требований преждевременны.

Согласно части 2.1 статьи 289 АПК РФ, указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Определением апелляционного суда от 09.01.2020 апелляционная жалоба истца назначена к рассмотрению в судебном заседании.

От АО "Тандер" поступили письменные объяснения, к которым приложено заключение N 19-525 от 05.08.2019 эксперта по строительно-технической экспертизе.

От ООО "Геостройпроект" поступил отзыв на жалобу, в котором истец просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. К отзыву истцом приложено согласование проектной и рабочей документации сторонами предварительного договора.

От истца в материалы дела поступили дополнительные письменные пояснения, а также ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2020 по ходатайству сторон назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Главэнергостройконтроль", эксперту Салтыкову С.А.

20.08.2020 в материалы дела поступило заключение эксперта N 149-01-00106/СТЭ от 25.06.2019.

24.09.2020 от истца в материалы дела поступили возражения на заключение эксперта, а также ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

30.09.2020 от ответчика последовали письменные пояснения в связи с возражениями истца, а также проведенной по делу дополнительной судебной экспертизой.

02.10.2020 от истца последовали возражения на пояснения ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители АО "Тандер" поддержали требования, изложенные в апелляционной жалобе, просили отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Возражали относительно возможности удовлетворения ходатайства истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель истца поддержал ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Решение суда первой инстанции просил оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Апелляционный суд учитывает, что в материалах дела имеются заключения экспертов ООО Нижневартовской ТПП и ООО "Главэнергостройконтоль", подготовленных по результатам проведения первоначальной и дополнительной судебных экспертиз.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции исходит из отсутствия правовых оснований для удовлетворения ходатайства истца о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку выводы, изложенные в двух независимых экспертных заключениях, однозначны, их противоречивость и неполнота не установлены, в то время как необходимость в повторной экспертизе возникает при наличии сомнений у суда в обоснованности экспертного заключения.

Ответы на поставленные судом вопросы даны в экспертных заключениях, с учетом дополнительной судебной экспертизы, в полном объеме, ясны и не допускают различного толкования, а также имеют значение для установления существенных для настоящего дела обстоятельств; возражения истца в отношении экспертного заключения, подготовленного ООО "Главэнергостройконтоль", свидетельствуют о его несогласии с результатами судебной экспертизы, однако не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта, с учетом иных доказательств, имеющихся в материалах дела.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, дополнительно представленные пояснения сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Исходя из содержащихся в деле доказательств и процессуальной позиции сторон 28.01.2016 между ООО "Геостройпроект" (продавец) и АО "Тандер" (покупатель) заключён предварительный договор N СргФ/6257/16 с приложениями (далее - предварительный договор) (т. 1 л.д. 14-60), по условиями которого стороны обязуются не позднее 22.09.2017 заключить договор купли-продажи и договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды недвижимого имущества, указанного в пункте 2.2 договора (далее - основной договор), на условиях, установленных предварительным договором.

Срок, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, может быть продлён по соглашению сторон (пункт 1.2).

Согласно пункту 2.1 договора стороны обязуются заключить основной договор при условии выполнения продавцом обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1.1 - 3.1.19 предварительного договора.

В пункте 2.2 данного договора установлено, что по условиям основного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- здание, назначение - торговое, общей площадью 1496 кв.м, этажность 1;

- вспомогательное здание технического назначения (для размещения машинного отделения и теплового узла) площадью 78 кв.м, этажность 1;

- вспомогательное здание технического назначения (трансформаторная подстанция 2*400, 10/02,4), этажность 1.,

указанные выше здания далее совместно именуются объект,

- земельный участок площадью 5745 кв.м, с кадастровым номером 86:03:0030118:57, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование земельного участка - для эксплуатации торгового центра, расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, городское поселение Федоровский, пгт. Федоровский, микрорайон 3 (далее - основной земельный участок). Кроме того, продавец обязуется передать покупателю права и обязанности по договорам аренды на следующие дополнительные земельные участки:

- земельный участок площадью 692 кв.м, кадастровый номер 86:03:0030118:58, разрешённое использование "под строительство трансформаторной подстанции и прокладку электрических сетей", расположенный по адресу: ХМАО-Югра, Сургутский район, городское поселение Федоровский, пгт. Федоровский, микрорайон 3 (далее по тексту - дополнительный земельный участок 1);

- земельный участок, ориентировочной площадью 466 кв.м, разрешённое использование "для организации проезда" который будет образован из земельного участка с кадастровым номером 86:03:0000000:136702 в соответствии с Приложением N 1 (далее по тексту - дополнительный земельный участок 2);

- земельный участок, ориентировочной площадью 168 кв.м, разрешённое использование "для организации проезда" который будет образован из земельного участка с кадастровым номером 86:03:0000000:136702 в соответствии с приложением N 1 (далее по тексту - дополнительный земельный участок 3).

Согласно пункту 2.3 предварительного договора, на момент подписания настоящего договора объект является строящимся. К моменту заключения основного договора объект будет принадлежать продавцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет 86 570 000 руб., включая НДС (пункт 2.5).

Согласно пункту 2.6 предварительного договора, покупатель обязуется оплатить стоимость недвижимого имущества, указанную в пункте 2.5 в следующем порядке:

а) сумму в размере 43 285 000 руб., в том числе НДС, в течение 5 рабочих дней с момента приёма Управлением Росреестра по ХМАО-Югре полного пакета документов на государственную регистрацию перехода права собственности и права аренды на объекты недвижимости, указанные в пункте 2.2 настоящего договора;

б) сумму в размере 43 285 000 руб., в том числе НДС, в течение 5 рабочих дней с момента получения покупателем в Управлении Росреестра по ХМАО-Югре свидетельств о проведённой государственной регистрации права собственности и договоров о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, указанных в пункте 2.2 настоящего договора.

По условию пункта 2.8 договора, недвижимое имущество передаётся продавцом покупателю по акту приёма-передачи в день подписания сторонами основного договора.

В разделе 3 предварительного договора стороны установили свои права и обязанности.

Обязанности продавца закреплены в пунктах 3.1.1 - 3.1.22 предварительного договора, обязанности покупателя - в пунктах 3.2 - 3.2.4.

Так, по условиям пунктов 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 предварительного договора, продавец принял на себя следующие обязательства:

- разработать на основании приложения N 3 и передать на согласование покупателю пакет проектной документации в соответствии с постановлением N 87;

- после получения положительного заключения экспертизы проектной документации разработать и передать на согласование покупателю полный пакет рабочей документации объекта, исходные данные для проектирования инженерных разделов водоснабжения, водоотведения, отопления, вентиляции, электроснабжения и пожарной безопасности;

- подготовить градостроительную документацию, необходимую для получения градостроительного плана земельного участка.

Кроме того, на основании пункта 3.1.4 предварительного договора, продавец обязан обеспечить производство работ в полном соответствии с принятыми проектными решениями в рабочей документации, ГОСТ, СНиП, СП, N 123-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации N 83 от 13.02.2006, качество выполнения всех работ в соответствии с требованиями выданных технических условий, сдачу объекта покупателю в соответствии с проектной и рабочей документацией, а также с разграничительной ведомостью по проектированию и СМР, которая является приложением N 2 данного договора.

В разграничительной ведомости стороны отразили перечень видов работ, подлежащих выполнению каждой из сторон (т. 1 л.д. 30-42).

Продавец является ответственным за выполнение следующих работ:

- проектные работы: генеральный план и сооружения транспорта, архитектурные решения объекта, конструкции железобетонные объекта, конструкции металлические объекта, наружные сети водоснабжения и канализации объекта, тепломеханические решения тепловых сетей объекта, наружные газопроводы объекта, наружное электроосвещение объекта, внутриплощадочные сети 0,4 объекта, наружные теплосети объекта;

- работы по стенам объекта: наружные отделочные работы в соответствии с проектом продавца, устройство стен по периметру объекта, устройство несущих стен, диафрагм жёсткости согласно проекту, демонтажные работы (стены, перегородки и другое) по объекту в соответствии с проектом продавца (при необходимости);

- работы по полам объекта: ж/б плита пола и ж/б плита перекрытия в соответствии с проектом продавца;

- прочие работы: устройство подъездных путей к объекту, устройство фундаментом, перекрытия, кровли, возведение несущих и ограждающих конструкций согласно проекту продавца, предоставление места в границах земельного участка объекта для обустройства строительной площадки (установка бытового вагончика, складирование строительных материалов и т.д.), молниезащита и заземление объекта в соответствии с проектом продавца, покупка и установка дверей, в том числе дверей эвакуационных выходов по периметру объекта в соответствии с проектом продавца (минимальная ширина дверей в свету: одностворчатая - 0,8 м, двустворчатая - 1,2 м, устройство автостоянки общего пользования, установка дорожных знаков и устройство разметки в соответствии с проектом продавца, устройство дебаркадера приёмного узла в соответствии с проектом продавца, благоустройство прилегающей территории в соответствии с проектом продавца. Устройство пешеходных дорожек, устройство конденсаторной и чиллерной площадок, площадки под ТБО, велопарковки, покупка и установка наружных витражей, окон по периметру объекта. установка входной группы, козырьков над выходами в объекте, установка дверей автоматически открывающихся (раздвижных), двойных (беспороговых), устройство степеней очистки согласно проекту продавца. Устройство комплекса пандусов для беспрепятственной транспортировки тележек (тележек для покупателей) от гипермаркета до автомобиля продавца на стоянке объекта. Устройство служебного входа для персонала в соответствии с проектом продавца. Покупка, установка и подключения дизельной электростанции (ДЭС) в случае отсутствия 2 категории электроснабжения от сетевой организации. Устройство комплекса степеней очистки главного входа, служебного входа (при необходимости) объекта. Организация освещения периметра объекта, служебных входов, зоны разгрузки и парковки;

- инженерные системы: устройство внешних сетей (водоснабжение, противопожарный водопровод, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, отопление, телефонизация, газоснабжение при необходимости в соответствии с проектом и с учётом обеспечения объекта необходимыми мощностями для размещения ГМ. Предоставление точек подключения водопровода (в том числе противопожарного водопровода), канализации, электроснабжения, теплоснабжения, отопление, телефонизации на территории объекта и объекта для обеспечения объекта системами жизнеобеспечения для размещения и функционирования ГМ. Предоставление места покупателю под установку наружного жироуловителя. Устройство инженерных систем (с прокладкой инженерных коммуникаций и установкой оборудования): водоснабжение, канализация, ливневая канализация, теплоснабжение, отопление, кондиционирование, электроснабжение объекта в объёме, необходимом для сдачи в эксплуатацию. Врезки в городские коммунальные инженерные сети (водоснабжение, противопожарный водопровод, канализация, ливневая канализация, теплоснабжение, отопление, электроснабжение, газоснабжение при необходимости) в соответствии с проектом.

- отопление: устройство системы отопления и теплоснабжения объекта в объекте, необходимом для сдачи в эксплуатацию;

- кондиционирование: покупка и монтаж оборудования системы кондиционирования по объекту в объёме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию;

- вентиляция: покупка, монтаж, обвязка, наладка приточно-вытяжных установок, приточных, вытяжных установок, локальных вытяжек объекта в объёме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию. Покупка оборудования и прокладка воздуховодов (с устройством изоляции и огнезадерживающих клапанов) по объекту в объёме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию. Покупка оборудования и устройство системы дымоудаления объекта, в том числе автоматизация системы дымоудаления, в объёме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию. Автоматизация и диспетчеризация системы вентиляции и кондиционирования объекта в объёме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию;

- энергоснабжение: покупка и устройство трансформаторной подстанции (ТП) и главного распределительного щита (ГРЩ) объекта в соответствии с проектом продавца; покупка и прокладка кабелей от ТП до ГРЩ объекта в соответствии с требуемыми нагрузками ГМ; покупка оборудования и устройство ГРЩ объекта с установкой узла учёта в объёме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию; покупка, установка электросилового оборудования, расключение электромеханического оборудования, установка электросиловых щитов, прокладка кабелей и проводов внутри объекта, установка светильников, розеток и других оконечных устройств в соответствии с проектом продавца в объёме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию; покупка оборудования и монтаж основного, дополнительного, аварийного освещения по объекту в соответствии с проектом продавца в объёме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию;

- системы противопожарной защиты: покупка оборудования и монтаж систем противопожарной защиты (автоматическая пожарная сигнализация (АПС), система оповещения и управления эвакуации (СОУЭ), автоматическое пожаротушение (АПТ), внутренний противопожарный водопровод (ВПВ), система дымоудаления, противопожарные шторы, комплексная автоматизация) в целом по объекту в объёме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию; выполнение огнезащитной обработки металлических конструкций по объекту и по объекту в полном объёме в соответствии с нормами пожарной безопасности и законодательства Российской Федерации; покупка оборудования и материалов, монтаж системы водяного пожаротушения, в том числе пожарной насосной станции (при необходимости) по объекту согласно проекту продавца, с учётом потребностей на нужды пожаротушения объекта, в объёме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию; покупка оборудования (в том числе огнетушителей), установка пожарных кранов по объекту в объёме, необходимом для сдачи объекта в эксплуатацию; покупка и устройство пожарных гидрантов на наружном противопожарном водопроводе по периметру объекта в соответствии с проектом продавца;

- ливневая канализация: устройство системы ливневой канализации объекта в соответствии с проектом продавца;

- прочие: сдача объекта в эксплуатацию.

В свою очередь, по разграничительной ведомости покупатель обязался выполнить:

- проектные работы: технология производства объекта, архитектурные решения объекта (корректировка раздела, предоставленного продавцом), конструкции железобетонные объекта (корректировка раздела, предоставленного продавцом), конструкции металлические объекта (корректировка раздела, предоставленного продавцом), водоснабжение и канализация объекта, отопление, вентиляция, кондиционирование объекта, холодоснабжение объекта, силовое электрооборудовнаие объекта, электрическое освещение (внутреннее) объекта, система оповещения управления эвакуацией, автоматическая установка пожарной сигнализации (АУПС) объекта, охранная и охранно-пожарная сигнализация объекта, автоматическая установка водяного пожаротушения + внутренний противопожарный водопровод (АУПТ.ВППВ) объекта, автоматическая установка дымоудаления (АУДУ) объекта, автоматизация комплексная объекта, проводные средства связи объекта;

- работы по стенам объекта: внутренние перегородки и стены, ворота, роллеты, роллеты вдоль линии зоны касс, окна, двери (в том числе противопожарные (безпороговые) и дополнительные эвакуационные в объекте (минимальная ширина дверей в свету: одностворчатой - 0,8 м, двустворчатой - 1,2 м); финишные работы (отделка) по объекту в соответствии с проектом, общестроительные работы по объекту в соответствии с проектом;

- работы по полам объекта: финишные полы (устройство стяжек, выравнивающих стяжек, наливных полов, полимера, устройство гидроизоляции в объектах с мокрыми процессами, устройство полов из керамической плитки, устройство топ-бетона, укладка стального листа в производственных коридорах, зонах хранения товара, разгрузочной зоны, устройство теплых полов) в соответствии с проектом покупателя;

- работы по потолку объекта: очистка и подготовка конструкций потолка под отделку, чистовая отделка потолка, устройство потолков по ведомости отделки в соответствии с проектом;

- прочие работы: чистовая отделка помещений в соответствии с проектом, при наличии в периметре торгового зала объекта витражей, выполнить освещение на высоту не менее 4 м, заклеить светонепроницаемой пленкой витражи, выполнить систему отбойников защиты витражей от покупательских тележек в прикассовой зоне;

- инженерные системы: устройство систем водопровода, канализации (с установкой) узлов учёта и подключения к предоставленным точкам врезки) объекта в соответствии с проектом, устройство системы водоподготовки объекта в соответствии с проектом покупателя, установка наружного жироуловителя в соответствии с проектом, устройство инженерных систем (с прокладкой инженерных коммуникаций и установкой оборудования): водоснабжение, канализация, ливневая канализация, теплоснабжение, отопление, кондиционирование, электроснабжение объекта по проекту покупателя;

- отопление: устройство и автоматизация системы отопления и теплоснабжения объекта, в том числе прокладка трубопроводов отопления и теплоснабжения по объекту в соответствии с проектом покупателя;

- кондиционирование: устройство системы кондиционирования, автоматизация системы кондиционирования объекта в соответствии с проектом покупателя; монтаж трубопроводов отвода конденсата от оборудования (кондиционирования, холодоснабжения, холодильного оборудования) в соответствии с проектом продавца; монтаж разводки трубопроводов холодоснабжения и кондиционирования по объекту в соответствии с проектом продавца;

- вентиляция: покупка, монтаж, обвязка, наладка приточно-вытяжных установок, приточных, вытяжных установок, локальных вытяжек объекта в соответствии с проектом покупателя; покупка оборудования и прокладка воздуховодов (с устройством изоляции и огнезадерживающих клапанов, расключение и подключение огнезадерживающих клапанов) по объекту в соответствии с проектом покупателя; покупка оборудования и устройство системы дымоудаления объекта, автоматизация системы дымоудаления в соответствии с проектом продавца; автоматизация и диспетчеризация системы вентиляции и кондиционирования объекта в соответствии с проектом покупателя; установка оконечных устройств вентиляции в объекте согласно проекту покупателя;

- энергоснабжение: покупка оборудования и устройство ГРЩ объекта в установкой узла учёта в соответствии с проектом покупателя; покупка, установка электросилового оборудования, расключение электромеханического оборудования, установка электросиловых щитов, прокладка кабелей и проводов внутри объекта, установка светильников, розеток и других оконечных устройств в соответствии с проектом покупателя; покупка оборудования и монтаж освещения (основного, дополнительного, аварийного) эвакуационных коридоров и лестниц по объекту в соответствии с проектом покупателя; подключение световой наружной рекламы на согласованных местах по фасадам объекта;

- холодоснабжение: приобретение холодильного оборудования (холодильные камеры, холодильное оборудование торгового зала, станции центрального холодоснабжения) объекта; строительно-монтажные работы по системам холодоснабжения по объекту;

- технологическое оборудование производственной зоны: приобретение оборудования производственной зоны по объекту; монтаж и подключение технологического оборудования к инженерным сетям по объекту;

- слаботочные системы: монтаж систем безопасности СКС по объекту;

- электромеханическое оборудование: покупка, устройство, подключение электромеханического оборудования (грузовые лифты, подъёмники, уравнительные платформы, подъёмные столы, ворота (все виды), раздвижные автоматические двери) по объекту в соответствии с проектом покупателя;

- системы противопожарной защиты: покупка оборудования и монтаж систем противопожарной защиты (автоматическая пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуации, система автоматического спринклерного пожаротушения и дренчерной завесы (при наличии), внутренний противопожарный водопровод, система дымоудаления, противопожарные шторы, комплексная автоматизация) по объекту в соответствии с проектом покупателя; покупка оборудования и материалов, монтаж системы водяного пожаротушения, в том числе пожарной насосной станции (при необходимости) по объекту согласно проекту продавца, с учётом потребностей на нужды пожаротушения объекта и согласно проекту покупателя; покупка оборудования (в том числе огнетушителей), установка пожарных кранов по объекту в соответствии с проектом покупателя; изготовление планов эвакуации и знаков пожарной безопасности (указатели источников наружного противопожарного водоснабжения, указательные знаки категорий производственных помещений по пожарной и взрывопожарной опасности и зон по правилам устройства электроустановок, указательные элементы эвакуационной системы и другие знаки пожарной безопасности) по объекту; устройство опусков до уровня подвесного потолка и монтаж оконечных устройств (спринклеров АПТ, извещателей АПС, оповещателей СОУЭ) по объекту в соответствии с проектом покупателя;

- ливневая канализация: монтаж (перенос) ливневой канализации объекта в соответствии с технологией гипермаркета и проектом покупателя.

Согласно пункту 3.1.16 предварительного договора продавец обязан в срок до 09.06.2017 завершить строительство объекта и оформить право собственности на объект, получив и предоставив покупателю технический план объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровый паспорт, свидетельство государственной регистрации права собственности, а согласно пункту 3.1.20 заключить основной договор с покупателем на условиях, установленных настоящим договором.

Из раздела 4 предварительного договора следует, что продавец не позднее 14.07.2017 направляет покупателю документы, подтверждающие выполнение продавцом обязанности, предусмотренной пунктами 3.1.1-3.1.19 договора. Проект основного договора недвижимого имущества, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, разрабатывается покупателем и направляется продавцу не позднее 5 рабочих дней с момента предоставления продавцом документов, подтверждающих выполнение продавцом обязанности, предусмотренной пунктами 3.1.1-3.1.19 настоящего договора. Продавец в течение 5 рабочих дней с момента получения проекта основного договора от покупателя подписывается его и возвращает 3 экземпляра договора покупателю, либо вносит свои изменения и направляет покупателю на согласование.

Пунктом 3.1.1 договора стороны также предусмотрели обязательное проведение экспертизы проектной документации, подготовленной истцом, а также согласование с ответчиком всех изменений, вносимых в проектную документацию по результатам проведенной экспертизы.

В пункте 3.3.3 предварительного договора сторонами согласовано, что если покупателем будут выявлены какие-либо несоответствия возведённого объекта техническому заданию, проектной документации, согласованной ранее покупателем, планировке и т.п., то об этом составляется акт несоответствия выполненных работ, которые подлежат обязательному устранению продавцом до подписания акта законченного строительством объекта и до заключения основного договора.

В соответствии с пунктом 3.3.1 предварительного договора, покупатель вправе отказаться от заключения основного договора в случае нарушения продавцом норм действующего законодательства при невыполнении обязанностей, предусмотренных пунктами 3.1.1-3.1.9 настоящего договора; отказаться от заключения основного договора в случае невыполнения пунктов 3.1.1-3.1.19 настоящего договора.

В случае отказа или уклонения стороны от заключения основного договора каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (пункт 5.2).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 07.08.2017 за истцом зарегистрировано на праве собственности нежилое здание (магазин) площадью 1474,5 кв.м, год завершения строительства 2017, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 86507103-62-2016 от 28.07.2017 (т. 1 л.д. 68-69, т. 2 л.д. 98-100).

Письмом N 25 от 11.08.2017 истец направил ответчику копии документов подтверждающих право собственности на возведённый в соответствии с предварительным договором объект (т. 1 л.д. 61).

В ответ АО "Тандер" сообщило истцу о невыполнении пункта 3.1.1 предварительного договора, невозможности подписания основного договора в связи с выполнением строительства здания по несогласованным проектам и направило ему соглашение о расторжении договора (письмо N ДР/ГМ-542 от 22.08.2017) (т. 1 л.д. 71-72).

Истец ответил письмом N 19, от 04.09.2017 указав, что проект на строительство здания в соответствии с предварительным договором предоставлен ответчику в полном объёме; ответы на все замечания ответчика, перечисленные в письме, истцом предоставлены ранее (т. 1 л.д. 89).

К ответу истец представил исходящие письма от 03.02.2017 и от 07.02.2017 (т. 1 л.д. 90-95).

Письмом от 07.09.2017 истец направил ответчику копии выписок из ЕГРН от 05.09.2017 о праве собственности на земельный участок, копии договоров аренды земельных участков (т. 1 л.д. 73-88).

09.10.2017 истец предъявил ответчику претензию N 18 (т. 1 л.д. 98-102), в которой указал на то, что он в полном объёме исполнил принятые на себя обязательства по договору, вопреки доводам ответчика, изложенным в письме от 26.09.2017 (т. 2 л.д. 101), продавцом согласовывались с покупателем все разделы проектной документации (АР, КМ1, КЖ0, КЖ, НВК, ЭС, ТС, ПЗУ УКУТ) с департаментом проектирования ответчика в виде письменной переписки посредством файлообменника АО "Тандер". Предъявляемые замечания/предложения устранены/учтены либо урегулированы на совместном очном совещании в феврале 2017 года. Истец повторно просил ответчика на основании пункта 4.2 договора направить проект основного договора, указав при этом на то, что в случае неполучения проекта он будет вынужден обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора.

В материалы дела также представлена переписка сторон (т. 2 л.д. 4-34, 102-103, 107, 110, 112-113, 143, т. 9 л.д. 96, 116-152, т. 10 л.д. 1-25, 34-40, 52-54).

Как указывает ООО "Геостройпроект" в исковом заявлении, истец в полном объёме выполнил свои обязательства по предварительному договору, работы по возведению зданий произведены в полном соответствии с принятыми проектными решениями в рабочей документации, ГОСТ, СНиП, СП, Закону N 123-ФЗ, постановлению N 83, постановлению N 87. Качество выполненных работ соответствует требованиям выданных технических условий. Объекты введены в эксплуатацию, зарегистрированы в ЕГРН, оформлено право собственности/аренды на земельные участки.

ООО "Геостройпроект" представило в дело положительное заключение негосударственной экспертизы N 86-2-1-3-0032-18 от 27.06.2018 ООО "Институт проектирования и экспертизы" (т. 10 л.д. 125-142) в качестве доказательства своей позиции по делу.

Истцом в материалы дела также представлены разрешение на строительство N RU 86507103-62-2016 от 23.12.2016; заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 860507103-62-2016 от 28.07.2017; справки о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта техническим условиям; акты соответствия параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов от 09.01.2017; градостроительный план земельного участка (т. 2 л.д. 98-100, т. 12 л.д. 77-98).

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку не установил нарушения условий исполнения предварительного договора со стороны истца.

При этом суд первой инстанции посчитал, что поскольку АО "Тандер" принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить договор надлежащим образом, то есть в срок до 22.09.2017 заключить с ООО "Геостройпроект" договор купли-продажи недвижимого имущества. Заключив предварительный договор, АО "Тандер" выразил свою волю на приобретение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ. Факт уклонения ответчика от заключения основного договора подтверждается материалами дела.

На стадии апелляционного обжалования проведена судебная экспертиза, согласно акту N 149-01-00106/СТЭ от 25.06.2019 которой, Нижневартовской ТТП сделаны следующие выводы на поставленные вопросы:

По первому вопросу: проектная и рабочая документация не соответствуют условиям предварительного договора с приложениями к нему. В разграничительной ведомости договора указано 10 разделов, которые должен выполнить продавец, из них 2 не выполнены и 1 раздел выполнен в не полном объёме. Проектная и рабочая документация соответствует Закону N 123-ФЗ, постановлению N 83 и не соответствует постановлению N 87 (данное постановление относится лишь к проектной документации. Разделы рабочей документации постановление не регулирует). Нарушений требований СП 16.13330.2017 "Стальные конструкции", СП 63.133330.2012 "Бетонные и железобетонные конструкции" и СП 118.13330.2012* "Общественные здания и сооружения" в представленной проектной и рабочей документации не обнаружено.

По второму вопросу: построенные объекты не соответствуют условиям предварительного договора N СРГФ/6257/16 от 28.01.2016 с приложениями к нему.

В разграничительной ведомости договора указано 40 видов работ, которые должен был выполнить продавец, из которых 20 не выполнены, из них 14 не учтены в проекте. Построенные объекты соответствуют Закону N 123-ФЗ, постановлению N 83. Состояние несущих железобетонных конструкций здания на момент проведения экспертизы удовлетворяет требованиям СП 70.13330.2012 по качеству поверхности и внешнему виду монолитных бетонных и железобетонных конструкций. Состояние несущих металлических конструкций здания на момент проведения экспертизы не удовлетворяет требованиям СП 72.13330.2012 по качеству обработки конструкций антикоррозийными составами. Постановление N 87 относится лишь к проектной документации и не применяется для построенных объектов.

По третьему вопросу: фактическая площадь здания, площадь по проекту которого составляет 1496 кв.м, этажность 1, кадастровый номер 86:03:0030118:62, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Сургутский район, пгт. Федоровский, ул. Ломоносова, д. 11, составляет 1497,8 кв.м.

Кроме того, при новом рассмотрении апелляционной жалобы, по ходатайству сторон назначалось проведение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручалось эксперту общества с ограниченной ответственностью "Главэнергостройконтроль" Салтыкову Сергею Александровичу.

На основе анализа предъявленных АО "Тандер" замечаний по результатам входного контроля проектной документации, представленной ООО "Геостройпроект", эксперту надлежало определить, соответствовали ли замечания действующим СНиП, ГОСТ, а также предварительному договору N СргФ/6257/16 от 28.01.2016 и приложениям к нему, обоснованно ли не были согласованы АО "Тандер" соответствующие разделы проектной документации и были ли учтены эти замечания при возведении объекта?

На указанный вопрос экспертом был дан следующий ответ.

По результатам рассмотрения, анализа предъявленных АО "Тандер" замечаний по результатам входного контроля проектной документации, представленной ООО "Геостройпроект", предоставленных на изучение эксперту, было установлено, что предъявленные АО "Тандер" замечания по результатам входного контроля проектной документации, представленной ООО "Геостройпроект" в целом являются обоснованными. Данные замечания указывают на то, что в момент рассмотрения проектной документации, представленной ООО "Геостройпроект", проектная документация не соответствовала действующим СНиП, ГОСТ, а также предварительному договору N СргФ/6257/16 от 28.01.2016 и приложениям к нему.

В соответствии с нормативными требованиями в строительстве подтверждением выполнения работ, возведения объекта является исполнительная документация, относящаяся к объекту.

В момент проведения экспертизы, согласно технической документации, переданной эксперту, отсутствуют полный комплект исполнительной документации.

В том числе отсутствует: комплект рабочих чертежей с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или о внесенных в них по согласованию с проектировщиком изменениях, сделанных лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ, что является частью исполнительной документации в соответствии с указанием СП 48.13330.2011 "Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004" (применительно п. 6.13).

Отсутствие данной технической документации в составе исполнительной документации является нарушением выполнения обязательств со стороны ООО "Геостройпроект" согласно пункту 3.1.4.1 Предварительного договора N СргФ/6257/16 от 28.01.2016, заключенного между ООО "Геостройпроект" и АО "Тандер".

При отсутствии комплекта рабочих чертежей с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам или о внесенных в них по согласованию с проектировщиком изменениях, сделанных лицами, ответственными за производство строительно-монтажных работ определить фактическое исполнение, возведение объекта относительно проектной документации (в том числе в части установления устранения замечаний к ней) технически не представляется возможным.

На вопрос о том, с учетом какого снегового района выполнены конструкции здания магазина, являющегося предметом экспертизы, экспертом был дан следующий ответ.

В соответствии с нормативными требованиями в строительстве в основу разработки конструкций объекта (магазина) при проектировании закладываются определенные исходные данные, в том числе по характеристике снегового района, который определяет расчетную снеговую нагрузку на данные конструкции.

В зависимости от продолжительности действия нагрузок различают: постоянные и временные (длительные, кратковременные, особые) нагрузки. Снеговые нагрузки, являющиеся частью климатических нагрузок, относятся к кратковременным нагрузкам. Вес снегового покрова на 1 м2 горизонтальной поверхности принимается в зависимости от снегового района Российской Федерации. Снеговой район следует определять исходя из данных: СП 20.13330.2011 Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85*. Приложение Ж. Карты районирования территории Российской Федерации по климатическим характеристикам.

По итогам анализа проектной документации, было установлено, что при проектировании конструкций здания, разработанных в разделах: АР, КМ, КЖ (стадии Р) и ПЗУ (стадии П), в качестве исходных данных был принят IV снеговой район.

Учитывая, что оценка исполнения сторонами обязательств прямо связана с анализом доказательств и последующими выводами правового характера, входящих исключительно в компетенцию суда, иные вопросы и ответы на них судом не при принятии настоящего постановления не используются и в тексте его не приводятся.

Повторно рассмотрев настоящее дело с учётом дополнительно представленных сторонами доказательств, выводов, изложенных в заключении эксперта по результатам проведения дополнительной судебной экспертизы, принимая во внимание разъяснения суда кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, на основании следующего.

В соответствии с положениями пунктов 1-5 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Как разъяснено в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 49 от 25.12.2018 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49), по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключённым. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Предметом настоящего спора является понуждение ответчика к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора.

На рассмотрение суда условия основного договора, подлежащего заключению в соответствии с предварительным договором, не представлены.

По смыслу статьи 429 ГК РФ содержание предварительного договора представляет собой обязательство сторон заключить в будущем соответствующий договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, в течение срока, отведённого самими сторонами для заключения основного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В данном случае в соответствии с пунктом 1.1 предварительного договора, основной договор должен быть заключён не позднее 22.09.2017.

При этом в обязанности продавца входит в указанный срок передать покупателю по акту сдачи-приёмки полный пакет оригиналов исполнительной документации на объект и иные документы, перечисленные в пунктах 3.1.4.1., 3.1.16. предварительного договора.

Отказ от заключения основного договора ответчиком обоснован выполнением истцом строительства здания по несогласованным проектам.

В силу статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

В данном случае истец принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, подлежащего строительству в соответствии с проектной документацией, согласованной с ответчиком.

Учитывая, что на момент подписания сторонами предварительного договора объект являлся строящимся, а истец обязался построить и ввести данный объект в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, разработанной на основании приложения N 3, то в таком случае имеет значение установление судом качества построенного объекта, являющегося в будущем предметом основного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469, пунктом 1 статьи 470 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Применительно к рассматриваемому случаю, качество передаваемого истцом ответчику построенного объекта по основному договору должно соответствовать требованиям, предъявляемым к объекту ответчиком, в соответствии с условиями договора, в том числе в соответствии согласованной им проектной документацией.

В силу пункта 3.1.1 договора, истец принял на себя обязательство в срок до 15.05.2016 разработать и передать на согласование покупателю пакет проектной документации (до сдачи документации на экспертизу), а также обязался уведомлять покупателя о всех замечаниях, представленных в рамках прохождения экспертизы проектной документации, согласовывать с покупателем все изменения вносимые в проект.

В нарушение указанного требования договора, истец, в одностороннем порядке, принял решение об отсутствии оснований для проведения экспертизы проектной документации, руководствуясь тем фактом, что поскольку осуществляется строительство здания общей площадью 1 496 кв.м, этажность 1, а пунктом 4, 5 части 2 статьи 49 ГрК предусмотрено, что в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв.м. и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, государственная экспертиза проектной документации может не проводится.

Указанное отступление от условий предварительного договора признается апелляционной коллегией необоснованным в виду следующего.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны

в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Согласно пункту 4 статьи 421 названного Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 указанного Кодекса).

В соответствии пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах", граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно части 1 статьи 49 ГрК РФ, проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Положения приведенной нормы в части отсутствия обязательного проведения экспертизы проектной документации в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв.м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, не являются императивными, так как названная норма не содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила.

Равным образом, из целей законодательного регулирования не вытекает, что ограничение указанного права покупателя недопустимо по причине необходимости защиты особо значимых охраняемых законом интересов, недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон (пункты 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 16 от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах").

Как было ранее указано, в пункте 3.1.1 договора стороны согласовали обязательное проведение экспертизы проектной документации, подготовленной истцом, а также согласование с ответчиком всех изменения, вносимых в проектную документацию по результатам проведенной экспертизы.

Положительное заключение экспертизы проектной документации, согласованное соглашением сторон, является необходимым элементом результата работ по спорному предварительному договору, достижение и передача которого продавцом обусловливают возникновение у него права на оплату работ в полном объеме.

Договор не может считаться исполненными, если работы выполнены в части. Требование покупателя о проведении обязательной экспертизы проектной документации было направлено на достижение результата, предусмотренного договором, а именно строительство здания пригодного для его использования по назначению.

Поскольку норма части 2 статьи 49 ГрК РФ не предусматривает необходимость проведения экспертизы проектной документации в отношении объекта строительства, стороны правомерно ограничили истца в возможности отказа от проведения указанной экспертизы и предусмотрели его обязанность провести экспертизу проектной документации, а также согласовать с покупателем все замечания, установленные в рамках проведения экспертизы, что фактически продавцом не исполнено.

Обоснованы возражения ответчика и в отношении объёма выполненных истцом работ по предварительного договору, которые способны отразиться на качестве построенного объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче по основному договору купли-продажи.

В целях проверки обоснованности указанных возражений, судом апелляционной инстанции назначалось проведение двух судебных экспертиз, с целью установления фактического объема работ, выполненного истцом по предварительному договору.

В силу части 2 статьи 64 АПК РФ заключение экспертизы является доказательством по делу, оцениваемое судом в порядке статьи 71 АПК РФ.

В результате судебной экспертизы проектной документации, проведенной Нижневартовской ТПП, установлено, что представленная продавцом документация имеет многочисленные нарушения требований, установленных постановлением Правительства Российской Федерации N 87 от 16.02.2008 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", а именно, отсутствуют главы, подготовка которых, в соответствии с разграничительной ведомостью, возложена на истца.

В составе раздела 1 "Пояснительная записка" отсутствует главы:

д) данные проектной мощности объекта капитального строительства;

е) сведения о сырьевой базе, потребности производства в воде, топливно-энергетических ресурсах;

ж) сведения о комплексном использовании сырья вторичных энергоресурсов, отходов производства.

В составе раздела 2 "Схема планировочной организации земельного участка" отсутствуют главы:

з) зонирование территории земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения) объектов капитального строительства - для объектов производственного назначения;

и) обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки, - для объектов производственного назначения;

к) характеристику и технические показатели транспортных коммуникаций (при наличии таких коммуникаций) - для объектов производственного назначения;

р) принципиальная схема сети освещения, в том числе промышленной площадки

и транспортных коммуникаций, - для объектов производственного назначения;

В составе подраздела 5.2 "Система водоснабжения" отсутствуют глава графической части:

у) принципиальные схемы систем водоснабжения объекта капитального строительства;

В составе подраздела 5.3 "Система водоотведения" отсутствует глава графической части:

з) принципиальные схемы прокладки наружных сетей водоотведения, ливнестоков и дренажных вод;

В составе раздела 6 "Проект организации строительства" отсутствует глава графической части:

х) календарный план строительства, включая подготовительный период (сроки

и последовательность строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений, выделение этапов строительства);

В составе раздела 8 "Перечень мероприятий по охране окружающей среды" отсутствуют главы графической части:

г) ситуационный план (карту-схему) района строительства с указанием на нем границ земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, границ санитарно-защитной зоны, селитебной территории, рекреационных зон, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, мест обитания животных и растений, занесенных в Красную книгу Российской Федерации и красные книги субъектов Российской Федерации, а также мест нахождения расчетных точек;

е) карты-схемы и сводные таблицы с результатами расчетов загрязнения атмосферы при неблагоприятных погодных условиях и выбросов по веществам и комбинациям веществ с суммирующимися вредными воздействиями - для объектов производственного назначения;

ж) ситуационный план (карту-схему) района с указанием границ земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, с указанием контрольных пунктов, постов, скважин и иных объектов, обеспечивающих отбор проб воды из поверхностных водных объектов, а также подземных вод, - для объектов производственного назначения.

Согласно позиции истца, большая часть из установленных нарушений проектной документации основана на неверной квалификации экспертом построенного объекта недвижимости в качестве объекта производственного назначения, поскольку спорный объект по своему назначению является магазином, то есть объектом непроизводственного назначения.

Указанный довод истца отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации N 87 от 16.02.2008, объекты капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на виды:

а) объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;

б) объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного

и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);

в) линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

К объектам производственного назначения на основании пункта 1.3 Рекомендаций о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением требований строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных работ на объектах производственного назначения (МДС 12-7.2000), относятся объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства (в том числе в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и в связи, в строительстве, торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении), а также предприятия бытового обслуживания населения.

В приложении N 1 к вышеуказанным Рекомендациям поименованы объекты и сооружения промышленности, отнесенные к категории объектов, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере торговли и общественного питания, в частности к таким объектам относятся: рестораны, кафе, крытые рынки и магазины (универмаги и специализированные).

Учитывая вышеуказанные положения закона, апелляционный суд приходит к выводу о том, что объект, построенный истцом, обоснованно отнесен экспертом к категории объектов производственного назначения, а также обоснованно указано на допущенные нарушения проектной документации, вызванные неверной квалификацией построенного объекта в качестве объекта непроизводственного назначения.

Рассматривая объем строительно-монтажных работ, который подлежал выполнению истцом в соответствии с разграничительной ведомостью, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

В соответствии подпунктом 2.2.1 разграничительной ведомости, на истце лежала обязанность по строительству ж/б плиты пола и ж/б плиты перекрытия в соответствии с проектом продавца.

Как следует из возражений ответчика, заключения эксперта, а также по существу не оспаривается истцом, на дату, которой предварительным договором предусмотрено заключение основанного договора, равно как и по настоящее время, устройство ж/б плиты пола в построенном здании отсутствует. Фактически пол в здании выполнен в виде подготовки из смеси песка и щебня.

Довод истца, изложенный в письменных пояснениях от 14.02.2020, согласно которому невыполнение работ по устройству плиты пола обусловлено исключительно отсутствием со стороны покупателя информации о технологии работы магазина (какая нагрузка на пол необходима в тех или иных его частях, это зависит, в том числе, от того, где будет стоять тяжеловесное оборудование), отклоняется апелляционным судом как противоречащий условиям заключенного предварительного договора.

Пунктом 3.1.6 договора прямо предусмотрено, что продавец обязуется обеспечить нагрузку на плиту пола объекта не менее 800 кг/м2 в торговом зале и не менее 1200 кг/м2 в зоне разгрузки.

Вопреки условиям заключенного договора, истцом устройство ж/б плиты пола не выполнено.

Из переписки сторон, представленной в материалы дела, не усматриваются указания продавца покупателю на тот факт, что имеются препятствия к строительству ж/б плиты, в частности из-за отсутствия укладки внутренних инженерных сетей, как на то указывает истец.

Равно как и не представлено доказательств того, что истцом предъявлялось требование об изменении сроков подписания основного договора в связи с невозможностью выполнения работ по устройству пола, однако при подаче настоящего иска истцом указано о выполнении в полном объеме работ, предусмотренных разграничительной ведомостью.

Как следует из представленного в материалы дела письма истца N 8 от 16.08.2019, продавец подтверждает тот факт, что по состоянию на 16.08.2019, то есть значительно позже даты, которой установлена передача построенного здания покупателю (22.09.2017), помимо работ по устройству ж/б пола на объекте не выполнен также ряд иных работ, составляющих существенную часть от общей стоимости работ, предусмотренных предварительным договором, а именно: отсутствует конденсаторная и численная площадка; не выполнены работы по организации наружного освещения; служебных входов, зоны разгрузки и парковки здания магазина. Объем невыполненных работ по оценке самого истца составляет 6 000 000 руб. (т.16 л.д.59-62)

При этом, как ранее отмечалось судом, истец, обращаясь с настоящим иском, а также при рассмотрении дела в суде первой инстанции, неоднократно указывал на тот факт, что им в полном объеме исполнены обязательства, предусмотренные предварительным договором, а также разграничительной ведомостью.

Таким образом, в результате проведенных по делу судебных экспертиз, а также последующих пояснений истца, установлен факт невыполнения истцом в полном объеме работ, предусмотренных условиями предварительного договора, а также разграничительной ведомостью.

Как установлено заключением судебной экспертизы, представленным Нижневартовской ТПП, на момент проведения обследования, не выполнен также ряд иных работ (помимо вышеуказанных и признанных истцом в письме N 8 от 16.08.2019), выполнение которых согласно разграничительной ведомости возложено на истца, а именно:

- отсутствует молниезащита (пункт 2.4.5 разграничительной ведомости);

- отсутствуют дорожные знаки и разметка, предусмотренная проектом (пункт 2.4.7 разграничительной ведомости);

- отсутствует площадка под ТБО, а также велопарковка (пункт 2.4.10 разграничительной ведомости);

- отсутствует комплекс степеней очистки служебного входа (пункт 2.4.15 разграничительной ведомости);

- не предусмотрено место под установку наружного жироуловителя (пункт 3.5 разграничительной ведомости);

- отсутствует бетонное основание пола и разгрузочные площадки дебаркадера (пункт 2.4.8 разграничительной ведомости).

Как следует из письменных пояснений истца (т.16 л.д.1-3), вышеуказанные работы выполнены после проведения судебной экспертизы. Указанными пояснениями истец подтверждает тот фат, что в нарушение условий предварительного договора, а также положений статьи 469, 470 ГК РФ, на дату, которую сторонами предусмотрено заключение основного договора и передача объекта, значительный объем работ фактически не был выполнен, что свидетельствует об отсутствии у истца правовых оснований к понуждению ответчика заключить основной договор на условиях предварительного договора.

Помимо прочего, в соответствии с пунктом 3.1.7 договора, продавец обязался в срок не позднее 15.11.2016 своими силами передать и за свой счет установить трансформаторную подстанцию и кабельные линии, передать их в собственность покупателя в день подписания основного договора, согласно актам разграничения балансовой принадлежности.

Однако по результатам проведения дополнительной судебной экспертизы установлено, что в нарушение пункта 3.1.7 договора, разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки получено только 25.08.2017, а не в согласованный договором срок - до 15.11.2016.

Соответственно, обязательства по срокам (установка соответствующей трансформаторной подстанции (2*400 кВА) и кабельной линии в срок до 15.11.2016), указанные в пункте 3.1.7, ООО "Геостройпроект" также не выполнены.

При этом суд апелляционной инстанции отдельно отмечает тот факт, что по результатам проведения двух судебных экспертиз, установлено, что при подготовке проектной документации и при последующем осуществлении строительства здания, продавцом неверно определен снеговой район конструкций крыши, а именно, строительные конструкции ошибочно выполнены с учетом четвертого снегового района, при том, что согласно своду правил "Нагрузки и воздействия" (СНиП 2.01.07-85) пгт. Федоровский, на территории которого расположено спорное здание, отнесен к пятому снеговому району.

В силу статьи 7 Федерального закон N 384-ФЗ от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ), строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате: разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; разрушения всего здания, сооружения или их части; деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории; повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности.

Согласно части 1 статьи 16 Закона N 384-ФЗ выполнение требований механической безопасности в проектной документации здания или сооружения должно быть обосновано расчетами и иными способами, указанными в части 6 статьи 15 данного Федерального закона, подтверждающими, что в процессе строительства и эксплуатации здания или сооружения его строительные конструкции и основание не достигнут предельного состояния по прочности и устойчивости при учитываемых в соответствии с частями 5 и 6 настоящей статьи вариантах одновременного действия нагрузок и воздействий.

В расчетах строительных конструкций и основания должны быть учтены все виды нагрузок, соответствующих функциональному назначению и конструктивному решению здания или сооружения, климатические, а в необходимых случаях технологические воздействия, а также усилия, вызываемые деформацией строительных конструкций и основания (часть 3 статьи 16 Закона N 384-ФЗ).

На проектирование строительных конструкций и оснований зданий и сооружений распространяются строительные нормы и правила "СНиП 2.01.07-85*. Нагрузки и воздействия", утвержденные Приказом Минстроя России N 891/пр от 03.12.2016, устанавливающие основные положения и правила по определению и учету постоянных и временных нагрузок и воздействий, а также их сочетаний.

В соответствии с пунктом 5.2 СНиП 2.01.07-85* расчетное значение веса снегового покрова на 1 м2 горизонтальной поверхности земли следует принимать в зависимости от снегового района Российской Федерации по данным табл. 4.

Как установлено материалами дела, в том числе заключениями экспертов, и не оспаривается истцом, пгт. Федоровский, на территории которого расположено спорное здание, относится к пятому снеговому району.

Согласно заключению эксперта ООО "Главэнергостройконтроль" от 17.08.2020, по итогам анализа проектной документации установлено, что при проектировании конструкций здания, разработанных в разделах: АР, КМ, КЖ (стадии Р) и ПЗУ (стадии П) в качестве исходных данных принят четвертый снеговой район.

Заявляя возражения относительно наличия указанного нарушения строительства объекта, истец ссылается на тот факт, что в проектной документации допущена опечатка и фактически конструкции крыши построены с учетом пятого снегового района.

Признавая возражения истца несостоятельными, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В заключении от 17.08.2020, экспертом сделан вывод о том, что изменение снегового района в исходных данных проектной документации предполагает изменение исходных данных, изменение расчетной схемы и, следовательно, изменение проектной документации в целом. "Новой", измененной проектной документации эксперту не предоставлено, учитывая изложенное, экспертом сделан вывод о выполнении конструкций здания магазина, являющегося предметом экспертизы, согласно представленного эксперту проекта.

Соглашаясь с выводами эксперта, суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалы дела не представлены доказательства, позволяющие убедиться в обоснованности доводов истца, что фактически при строительстве спорного здания применен иной снеговой район, нежели предусмотрен проектной документацией, равно как не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что район, указанный в проектной документации, является лишь опечаткой, как на то указывает истец, а не фактически примененным при строительстве конструкции крыши районом снеговой нагрузки. Не представлены также и доказательства исправления допущенной опечатки, позволяющие также удостовериться в правильности заложенных нормативов.

Вышеизложенные возражения ООО "Геостройпроект" относительно фактического строительства конструкций крыши с учетом пятого снегового района, первоначально заявлялись истцом по результатам судебной экспертизы, проведенной Нижневартовской ТПП, установившей факт неверного определения снегового района.

В целях установления обоснованности указанных возражений, по делу назначалось проведение дополнительной судебной экспертизы, по результатам которой эксперт ООО "Главэнергостройконтроль" пришел к аналогичному выводу о том, что строительные конструкции ошибочно выполнены истцом с учетом четвертого, а не пятого снегового района.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признает доказанным факт строительства истцом конструкций крыши здания с учетом четвертого, а не пятого снегового района, что является нарушением свода правил "Нагрузки и воздействия" (СНиП 2.01.07-85).

По мнению апелляционного суда, вступая правоотношения с ответчиком, ООО "Геостройпроект" должно было знать о существующих требованиях к подготовке проектной документации строящегося объекта капитального строительства, ее разработке и утверждению и последующему строительству, то есть соблюсти такую степень заботливости и осмотрительности, какая необходима для строгого соблюдения действующих норм и правил, что должно было выразиться в соблюдении требований законодательства в сфере безопасности строительства, обеспечиваемого на стадии проектирования.

Несоответствие имеющейся в материалах дела проектной документации, ее положений установленным требованиям строительных норм и правил свидетельствует о нарушении требований градостроительного законодательства, технического регламента безопасности здания и сооружений при проектировании заявителем объекта капитального строительства, что несет в себе угрозу причинения вреда жизни или здоровью людей при эксплуатации спорного объекта.

Из пункта 2 статьи 475 ГК РФ следует, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из указанных правовых норм следует, что возможность расторжения договора, либо отказа от договора связана с существенностью нарушения стороной принятых обязательств.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд, в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Интерес ответчика заключался в приобретении полностью построенного объекта в соответствии с принятыми проектными решениями в рабочей документации, ГОСТ, СНиП, СП, N 123-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации N 83 от 13.02.2006, на условиях предварительного договора, в том числе относительно срока завершения строительства.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик был согласен приобрести объект на иных условиях, чем было оговорено в предварительном договоре, в иной срок, не имеется.

Позиция ответчика, настойчиво возражающего против исковых требований, указывает об отсутствии у него намерения заключить основной договор о приобретении построенного истцом объекта на условиях, существенно отличающихся от условий предварительного договора, а также возведенного с нарушением строительных конструкций крыши.

Как следует из материалов дела и подтверждается заключением двух судебных экспертиз, проектная и рабочая документация, а также построенный истцом и введённый им в эксплуатацию объект, не соответствует условиям пунктов 3.1.1 - 3.1.19. предварительного договора, требованиям СНиП 2.01.07-85 "Нагрузки и воздействия".

При этом совокупность ранее указанных недостатков, в частности отсутствие ж/б плиты пола, строительство конструкций крыши с неверной снеговой нагрузкой, не позволяют прийти к выводу о возможности эксплуатации здания по целевому назначению, поскольку установленные дефекты и недостатки строительства обуславливает невыполнение требований безопасности к зданиям и сооружениям.

По мнению суда апелляционной инстанции, установленные материалами дела нарушения носят существенный характер, не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени со стороны покупателя, в связи с чем отсутствуют правовые основания к понуждению ответчика заключить основной договор на условиях предварительного договора N СргФ/6257/16 от 28.01.2016.

При этом условия предварительного договора нарушены самим продавцом, предоставившим к моменту заключения основного договора товар ненадлежащего качества.

Поскольку истец, как продавец товара (объектов недвижимости), не выполнил лежащую на нем обязанность по строительству здания надлежащего качества, ответчик правомерно воспользовался правом, предоставленным положениями статьи 475 ГК РФ, и отказался от исполнения предварительного договора.

Требование истца к ответчику апелляционный суд признаёт необоснованным, в связи с этим считает, что оно не могло быть удовлетворено судом первой инстанции.

На основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований полностью.

Расходы истца по уплате государственной пошлины по иску, в связи с отказом в его удовлетворении, по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ относятся судом на истца как на проигравшую сторону.

Апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению.

Расходы ответчика по уплате государственной пошлины по жалобе (3 000 руб.) и по оплате судебных экспертиз (1 300 000 руб.+ 170 000 руб.) относятся на истца в порядке статьи 110 АПК РФ.

Согласно положениям частей 1, 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счёта арбитражного суда.

На основании указанной нормы следует перечислить с депозитного счёта Восьмого арбитражного апелляционного суда Нижневартовской ТТП 1 300 000 руб., обществу с ограниченной ответственностью "Главэнргостройконтроль" 170 000 руб., за производство судебных экспертиз.

Истцом на депозитный счет апелляционного суда внесены денежные средства в размере 586 000 руб., перечисленные по платежному поручению N 14 от 17.02.2020, в счет проведения повторной судебной экспертизы.

Учитывая, что повторная экспертиза по делу назначена не была, ООО "Геостройпроект" подлежат возврату денежные средства в сумме 586 000 руб., перечисленные по платежному поручению N 14 от 17.02.2020.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 270, пунктом 2 статьи 269, статьёй 271 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2018 по делу N А75-18944/2017 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Геостройпроект" (ОГРН 1148602001900, ИНН 8602213699) в пользу акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475) 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, 1 470 000 руб. судебных расходов по оплате судебных экспертиз.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Геостройпроект" (ОГРН 1148602001900, ИНН 8602213699) 586 000 руб., перечисленных по платежному поручению от 17.02.2020 N 14.

Возвратить акционерному обществу "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475) 30 000 руб., перечисленных по платежному поручению от 25.06.2020 N 347272.

Перечислить с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда Нижневартовской торогово-промышленной палате 1 300 000 руб. за производство судебной экспертизы.

Перечислить с депозитного счета Восьмого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Главэнергостройконтроль" ("ГЛЭСК") 170 000 руб. за производство дополнительной судебной экспертизы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.Г. Рожков

Судьи

А.В. Веревкин Н.В. Тетерина