Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2020 г. N 15АП-13863/20 по делу N А32-5461/2020

город Ростов-на-Дону

09 октября 2020 г.

дело N А32-5461/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ефимовой О.Ю.,

судей Пименова С.В., Соловьевой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коневой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной налоговой службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 15.07.2020 по делу N А32-5461/2020

по заявлению Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии третьего лица: Какаулина Святослава Игоревича

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования Лабинский район (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра) о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации договора от 18.04.2019 N 4600012085 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, с/п Отваженское, в границах кадастрового квартала 23:18:1302000 с кадастровым номером 23:18:1302000:209, площадью 7401кв.м., категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование: пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), огороды, выраженные в сообщении об отказе в государственной регистрации от 19.08.2019 N 23/999/001/2019-180270; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора от 18.04.2019 N 4600012085 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, с/п Отваженское,в границах кадастрового квартала 23:18:1302000 с кадастровым номером 23:18:1302000:209, площадью 7401кв.м., категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование: пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), огороды, заключенного между заявителем и Какаулиным Святославом Игоревичем по результатам торгов.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен Какаулин Святослав Игоревич.

Решением от 15.07.2020 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе управление просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что извещение о проведении аукциона не соответствует требованиям ч. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ; нарушен срок заключения договора аренды; дата создания протокола N 3-2019 от 08.04.2019 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - 10.04.2019; договор заключен 18.04.2019. Управление также указывает, что аренда предоставлена сроком на 49 лет, в то время как пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ не предусматривает случаи предоставления таких земельных участков как: пашни, сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), для сенокошения и выпаса скота гражданами на срок аренды до 49 лет.

В судебное заседание не явились представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 час. 00 мин. 02.10.2020. После перерыва судебное заседание продолжено.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

От Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район в суд поступил отзыв на жалобу с приложением копии письма Какаулина С.И. о направлении договора аренды и копии извещения о проведении торгов.

В соответствии со ст. 268 АПК РФ суд протокольным определением приобщил к материалам дела отзыв на жалобу с приложениями, для более полного исследования обстоятельств дела и доводов сторон.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования Лабинский район от 27 февраля 2019 года N 222 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка" принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, с/п Отваженское, в границах кадастрового квартала 23:18:1302000 с кадастровым номером 23:18:1302000:209, площадью 7401 кв.м., категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование: пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), огороды (лот N16).

Администрацией извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:18:1302000:209 размещено на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район, на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов - torgi.gov.ru.

Торги признаны состоявшимися. С победителем торгов участником с билетом N 1 Какаулиным Святославом Игоревичем заключен договор аренды земельного участка N 4600012085.

Указанный договор 16.05.2019 представлен на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Лабинский отдел).

19.08.2019 Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район получено уведомление об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка на основании того, что в извещении о проведении торгов N 040319/0130632/01 указано, что размер задатка составляет 0 руб., а порядок его внесения и возврата отсутствуют; не соответствует дата подписания и размещения протокола рассмотрения заявок и датой заключения договора аренды; представленный на регистрацию договор аренды заключен на срок 10 лет, однако пп. 12 п. 8 статьи 39.8 ЗК РФ предусматривает предельный срок заключения договора на три года.

Считая незаконными действия по отказу в государственной регистрации договора аренды, Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Лабинский район обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконными действий должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, осуществляет прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверку наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в нем; принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования, бесхозяйных недвижимых вещей; иные полномочия, установленные настоящим Федеральным законом.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном Федеральным законом порядке, утвержденная в установленном Федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ;

8) иные документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, если:

* не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1);

* форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1);

Статьей 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено проведение правовой экспертизы представленных на регистрацию документов на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В апелляционной жалобе управление указало, что извещение о проведении аукциона не соответствует требованиям ч. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ; нарушен срок заключения договора аренды; дата создания протокола N 3-2019 от 08.04.2019 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - 10.04.2019; договор заключен 18.04.2019.

Суд полагает, что у регистратора отсутствовали основания для приостановления и отказа в государственной регистрации договора аренды по приведенным обстоятельствам.

В соответствии с пп. 8 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

Согласно постановлению N 222 от 27.02.2019 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов" размер задатка составляет 1558,25 руб.

В извещении о проведении торгов N 040319/0130632/01 размещенном на сайте в сети Интернет указано, что размер задатка составляет 0 руб., а порядок его внесения и возврата отсутствуют.

Согласно протоколу от 08.04.2019 N 3-2019 заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории сельских поселений Лабинского района, аукцион по лоту N 16 признан состоявшимся, победителем аукциона признан Какаулин С.И., предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы - 5019,05 руб., и заключить договор аренды земельного участка с победителем Какаулиным С.И. Договор аренды земельного участка между сторонами заключен 18.04.2019.

Договор аренды земельного участка 18.04.2019 N 4600012085, расположенного по адресу: Краснодарский край, Лабинский район, с/п Отваженское,в границах кадастрового квартала 23:18:1302000 с кадастровым номером 23:18:1302000:209, площадью 7401 кв.м., категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование: пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), огороды, заключенного между заявителем и Какаулиным С.И. установлен срок на 49 лет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Закона N 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

В силу пункта 1 статьи 29 указанного Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как правильно указано судом первой инстанции, размер задатка, реквизиты для его зачисления, порядок его внесения и возврата подробно указаны в аукционной документации, прикрепленной к извещению о проведении торгов, размещенному на сайте - torgi.gov.ru. Кроме того, в местах для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов на территории сельских поселений Лабинского района и на официальном сайте администрации муниципального образования Лабинский район размещено извещение о проведении торгов с указанием размера задатка, реквизитов для его зачисления, порядка его внесения и возврата. Таким образом, информация о задатке была доведена до сведения всех заинтересованных лиц, намеренных принять участие в данном аукционе. Подтверждением являются заявки участников аукциона с приложением платежных документов, подтверждающих уплату задатка.

Вся необходимая информация о предмете аукциона была раскрыта в аукционной документации, размещенной на официальном сайте.

Регистратор также ссылается на нарушение срока подписания договора.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Регистратор указывает, что согласно официальному сайту для размещения информации о проведении торгов датой создания протокола от 08.04.2019 является - 10.04.2019, а датой последнего изменения по лоту N 16 - 17.04.2019, в то время как представленный на регистрацию договор аренды земельного участка заключен 18.04.2019.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что управлением при подписании договора аренды были соблюдены сроки, предусмотренные пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса.

Протокол составлен 08.04.2019, дата размещения информации о результатах аукциона по спорному лоту 10.04.2019, дата последнего изменения по лоту 17.04.2019.

При этом, договор аренды, датированный 18.04.2019, фактически заключен (в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации получены сведения об акцепте) 13.05.2019 - когда Какаулин С.И. представил подписанный договор аренды в управление.

Таким образом, нарушений в указанной части при подписании договора аренды не допущено.

Судом также отклоняются доводы о том, что аренда предоставлена сроком на 49 лет, в то время как пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ не предусматривает случаи предоставления таких земельных участков как: пашни, сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), для сенокошения и выпаса скота гражданами на срок аренды до 49 лет.

Подпунктами 11, 12 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

* на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;

* на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества.

Доводы регистратора о несоответствии закону условий договора о сроке его действия основаны на ошибочном толковании законодательства.

Как правильно указано судом первой инстанции, ограничение срока аренды может быть констатировано лишь в том случае, если возможность использования участка сводится исключительно к сенокошению, выпасу сельскохозяйственных животных, ведению огородничества.

Если же в договор включены иные виды сельскохозяйственного использования, то оснований для применения такого ограничения по сроку аренды нет. Возможность сочетания разных видов сельскохозяйственного использования применительно к спорному участку законом не исключена. Следовательно, срок аренды правомерно определен по тем видам использования, которые предполагают возможность более длительной аренды.

В аукционной документации и договоре аренды земельного участка N 4600012085 от 18.04.2019 в п. 7.2 указан срок аренды - 49 лет.

В договоре указан вид использования земельного участка - пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

Согласно ст. 79 Земельного кодекса пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.) объединены в одно понятие - сельскохозяйственные угодья.

В силу статьи 77 Земельного кодекса в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенные для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Таким образом, из системного толкования приведенных норм следует, что спорный земельный участок может использоваться не только для выпаса скота и сенокошения, а также для сельскохозяйственного производства, что предполагает возможность заключения договора аренды такого земельного участка на срок до 49 лет.

Суд апелляционной инстанции также установил, что доказательства признания в установленном порядке незаконными действий и решений Управления имущественных отношении при проведении торгов в материалах дела отсутствуют.

Договор аренды не был признан незаключенным либо недействительным.

Нарушение срока размещения информации о результатах аукциона, как и срока на обращение с целью государственной регистрации договора, не установлены в качестве оснований для отказа в государственной регистрации заключенного договора аренды.

При таких обстоятельствах, действия Управления Росреестра по отказу в осуществлении государственной регистрации договора аренды земельного участка не соответствуют Закону N 218-ФЗ и нарушают права заявителя по делу, в связи с чем являются незаконными на основании ст.ст. 198-201 АПК РФ.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принимает доводы, приведенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.

Решение суда от 15.07.2020 является законным, основания для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.2020 по делу N А32-5461/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

С.В. Пименов М.В. Соловьева