Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2020 г. N 18АП-11065/20 по делу N А76-35221/2019

г. Челябинск

08 октября 2020 г.

Дело N А76-35221/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Аникина И.А., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Володиной Д.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тимошек Марины Евгеньевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2020 по делу N А76-35221/2019.

Управление по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тимошек Марине Евгеньевне (далее - ИП Тимошек М.Е., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 18-0104 от 02.07.2018 за период с 23.01.2015 по 04.10.2018 в размере 767 440 руб. 88 коп., пени за период со 03.02.2015 по 01.07.2019 в размере 167 319 руб. 58 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2020 (резолютивная часть от 28.07.2020) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 589 139 руб. 59 коп., пени за период со 02.08.2016 по 01.07.2019 в размере 104 049 руб. 25 коп.

С указанным решением суда не согласилась ИП Тимошек М.Е. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что размер арендной платы за период до 01.06.2018 неправомерно определен судом первой инстанции, исходя из показателя коэффициента К1, соответствующего виду использования земельного участка для эксплуатации здания магазина, поскольку вид разрешенного использования земельного участка был изменен постановлением Администрации Копейского городского округа N 1245-п от 25.05.2018, в силу чего право требования взыскания арендной платы в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка для эксплуатации магазина возникло у истца не ранее 25.05.2018.

Полагает, что требования о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.07.2016 по 01.07.2018 подлежали заявлению истцом в порядке самостоятельного иска, исходя из вида разрешенного использования земельного участка для производственной деятельности, а в рамках настоящего дела подлежат рассмотрению требования с 02.07.2018 по 04.10.2018, исходя из вида разрешенного использования участка "магазин" и в соответствии с условиями договора аренды N 18-0104 от 02.07.2018.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия истца и ответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы города Копейска Челябинской области от 26.11.1998 N 576 (т. 1 л.д. 99), между Администрацией г. Копейска (арендодатель) и Тимошек М.Е. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 05.02.1999 N 273, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 935 кв.м, расположенный по адресу: г. Копейск, ул. Митрушенко, 10, предоставленный для производственной деятельности. На участке имеется коптильный цех, хоздвор (т. 1 л.д. 93-95).

Согласно п. 3.1 договора договор заключается на 20 лет.

29.12.2014 после реконструкции нежилого здания аптеки с целью организации магазина непродовольственных товаров по адресу: г. Копейск, ул. Митрушенко, 10, ИП Тимошек М.Е. получено разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию N ru 743010002005001-143/2014 (т. 2 л.д. 3-4).

05.11.2014 в результате обследования земельного участка, установлено, что на земельном участке, по адресу: г. Копейск, ул. Митрушенко, 10, расположено капитальное одноэтажное строение (продовольственный магазин), о чем составлен акт N 577 (т. 2 л.д. 1-2).

На основании обращения ИП Тимошек М.Е. постановлением Администрации Копейского городского округа от 25.05.2018 N 1245-п (т. 1 л.д. 142-143) изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:30:0701018:37, площадью 940 кв.м, расположенного по адресу: г. Копейск, ул. Митрушенко, 10, с вида разрешенного использования "для производственной деятельности" на "магазины (4.4)".

02.07.2018 между Управлением (арендодатель) и ИП Тимошек М.Е. (арендатор) подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 18-0104, согласно п. 1.1. которого в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 74:30:0701018:37, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Копейск, ул. Митрушенко, 10 (далее - участок), под вид разрешенного использования - магазин, общей площадью 940 кв.м. (т. 1 л.д. 7-8).

Согласно п. 1.3. договора на участке имеется здание - магазин, право собственности на объект принадлежит Тимошек М.Е., право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 23.01.2015, номер регистрации 74-74/030-74/030/001/2015-114/1.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды устанавливается с 02.07.2018 по 02.07.2067.

В п. 2.3 договора стороны установили, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 23.01.2015.

На основании п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями до 1 числа месяца следующего за отчетным.

В силу п. 3.4 договора арендная плата начинает исчисляется с 23.01.2015.

Пунктом 5.2 договора стороны установили, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В силу п. 9.4 договора договор заключен без передаточного акта. Ранее заключенный договор от 05.02.1999 N 273 прекращает свое действие 01.07.2018.

Земельный участок с кадастровым номером 74:30:0701018:37 передан в пользование арендатора по акту приема-передачи от 02.07.2018 (т. 1 л.д. 8 об.).

Приложениями N 1, N 2, N 3, N 4, N5 к договору сторонами согласован размер арендной платы за периоды с 23.01.2015 по 31.01.2015 - 4 915 руб. 99 коп.; с 01.02.2015 по 31.12.2015 - 182 756 руб. 60 коп., с 01.01.2016 по 31.12.2016, с 01.01.2017 по 31.12.2017, 01.01.2018 по 31.12.2018 - 262 903 руб. 81 коп. (т.1 л.д. 9-11).

В указанных приложениях сторонами согласована ставка арендной платы - 3 %, коэффициент использования К1 - 4,3.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 27.06.2019 N 74/001/001/2019-26801 (т. 1 л.д. 13-14) на земельном участке с кадастровым номером 74:30:0701018:37 расположен объект недвижимости (здание) с кадастровым номером 74:30:0701018:126, право собственности на который принадлежит ИП Тимошек М.Е. с 23.01.2015 (т. 1 л.д. 15-16).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 26.11.2019 N 74/001/024/2019-16048 (т. 1 л.д. 63-65) и от 04.12.2019 N 74/001/024/2019-23237, N 74/001/024/2019-23223, N 74/001/024/2019-23220 (т. 1 л.д. 83-92) объект недвижимости с кадастровым номером 74:30:0701018:126 был разделен на три объекта недвижимости (помещения) с кадастровыми номерами 74:30:0701017:1289, 74:30:0701017:1290, 74:30:0701017:1291, право собственности на которые с 08.10.2018 зарегистрировано за Фаткулиным Р.Р.

Ссылаясь на неоплаты ответчиком задолженности по арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязанности по оплате арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:30:0701018:37 в соответствии с условиями договора аренды N 18-0104 от 02.07.2018, а размер арендной платы в части применения показателя К1 в период с 23.01.2015 (с момента государственной регистрации права собственности ответчика на здание магазина) по 04.10.2018 (не позднее даты государственной регистрации права собственности за новым приобретателем недвижимого имущества) подлежит определению, исходя из фактического использования земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости (здания магазина, собственником которого в спорный период являлся ответчик), а несоответствие вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:30:0701018:37 фактическому использованию участку не может освобождать арендатора от оплаты землепользования, исходя из нормативно установленных ставок арендной платы, поскольку иное приведет к извлечению арендатором преимуществ из своего незаконного положения в силу непринятия надлежащих мер по изменению вида разрешенного использования участка. Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции применил срок исковой давности по требованиям до 01.07.2016.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что между сторонами, на основании договоров аренды N 273 от 05.02.1999 (т. 1 л.д. 93-95), N 18-0104 от 02.07.2018 (т. 1 л.д. 7-8), сложились отношения по аренде земельного участка с кадастровым номером 74:30:0701018:37, площадью 940 кв.м, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Копейск, ул. Митрушенко, 10.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Расчет суммы задолженности по арендной плате обоснованно произведен истцом на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решения Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 10.12.2014 N 1005-МО "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории Копейского городского округа Челябинской области".

Спора в части применения коэффициентов и ставок арендной платы, кроме коэффициента К1, между истцом и ответчиком на стадии апелляционного обжалования не имеется (часть 3.1. статьи 70, часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Оценив разногласия сторон в части порядка применения коэффициента К1, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

По условиям договора аренды N 273 от 05.02.1999, прекратившего свое действие 01.07.2018, земельный участок с кадастровым номером 74:30:0701018: предоставлен предпринимателю Тимошек М.Е. для производственной деятельности. Из пункта 1.1 договора следует, что на земельном участке имеются коптильный цех, хоздвор.

Вместе с тем, 29.12.2014 предпринимателем получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N ru 743010002005001-143/2014, из которого следует, что после реконструкции нежилого здания аптеки организован магазин непродовольственных товаров, расположенный по адресу: г. Копейск, ул. Митрушенко, 10, (т. 2 л.д. 3-4).

Факт расположения на арендованном земельном участке капитального одноэтажного строения - продовольственного магазина, подтвержден также актом обследования земельного участка N 577 от 05.11.2014 (т.2 л.д. 1-2).

Принимая во внимание, что право собственности на нежилое здание - магазин, введенного в эксплуатацию в 2014 году, зарегистрировано за ИП Тимошек М.Е. 23.01.2015 (т. 1 л.д. 15-16), а действие договора аренда N 18-0104 от 02.07.2018, заключенного с целью эксплуатации магазина, распространено сторонами на отношения, возникшие с 23.01.2015, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности начисления истцом арендной платы, исходя из показателя коэффициента К1, соответствующего виду разрешенного использования участка для целей использования здания магазина, не позднее 23.01.2015.

Таким образом, поскольку изложенными выше обстоятельствами подтвержден факт ведения на земельном участке вида деятельности, связанного с эксплуатацией магазина, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что показатель коэффициента К1 подлежит определению, исходя из вида деятельности арендатора нежилого здания на земельном участке, и применил его равным 4.3, что согласно решению Собрания депутатов Копейского городского округа Челябинской области от 10.12.2014 N 1005-МО соответствует виду деятельности арендатора "розничная торговля".

Доводы подателя апелляционной жалобы о необоснованном применении при расчете арендной платы коэффициента К1, соответствующего виду использования земельного участка для эксплуатации здания магазина, поскольку вид разрешенного использования земельного участка был изменен постановлением Администрации Копейского городского округа N 1245-п от 25.05.2018, отклоняются судом апелляционной инстанции с учетом изложенных мотивов, поскольку арендная плата за земельный участок, находящийся в публичной собственности, подлежит определению, исходя из фактического использования участка, определяющего уровень его доходности, в силу чего иной подход к определению арендной платы приведет к нарушению прав публично-правового образования и повлечет извлечение арендатором преимуществ из своего незаконного поведения, что запрещено пунктом 4 статьи 1 ГК РФ.

По аналогичным основаниям подлежат отклонению доводы апеллянта о необходимости заявления истцом самостоятельного иска, исходя из разных видов разрешенного использования земельного участка, за период с 01.07.2016 по 01.07.2018 и за период с 02.07.2018 по 04.10.2018, поскольку предметом настоящего спора является взыскание задолженности по договору аренды N 18-0104 от 02.08.2018, действующего для сторон с 23.01.2015. В данной части предмет и основание иска определены истцом в соответствии с положениями статьи 49 АПК РФ, и при их оценке нормы процессуального права судом первой инстанции не нарушены.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2020 по делу N А76-35221/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тимошек Марины Евгеньевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.А. Аникин О.Б. Тимохин