Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2020 г. N 19АП-5375/20 по делу N А08-6572/2017

г. Воронеж

08 октября 2020 г.

Дело N А08-6572/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Воскобойникова М.С.
судей	Кораблевой Г.Н.
	Щербатых Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фединым М.В.,

при участии:

от Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода: Захаровой И.И., представителя по доверенности от 07.09.2020,

от Муниципального образования Городской округ "Город Белгород": Захаровой И.И., представителя по доверенности от 04.09.2020

от ООО "БелИнвест": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от ООО "Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "БелИнвест" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2020 по делу N А08-6572/2017 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "БелИнвест" (ОГРН 1083123013511, ИНН 3123184226, 308000, г. Белгород, ул. Костюкова, д. 77, к. А) к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (ОГРН 1113123008129, ИНН 3123282512, 308000, г. Белгород, ул. Николая Чумичова, д. 31 А), Муниципальному образованию Городской округ "Город Белгород" (ОГРН 1113123008129, ИНН 3123282512,308000, г. Белгород, ул. Николая Чумичова, д. 31 А),

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие" (ОГРН 1053107060181, ИНН 3123120737, 308015, г. Белгород, Проспект Славы, д. 110, эт. 2, каб. 2), о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения в части; обязании установить цену продажи объекта недвижимости за вычетом произведенных неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "БелИнвест" (далее - истец, ООО "БелИнвест") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (далее - ответчик, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Белгорода) с требованием о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения в части; обязании установить цену продажи объекта недвижимости за вычетом произведенных неотделимых улучшений.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 25.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное образование Городской округ "Город Белгород".

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 05.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие" (далее - третье лицо, ООО "БЕЛГОРОДЗЕМПРОЕКТ").

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 16.04.2018 Муниципальное образование Городской округ "Город Белгород" (далее - соответчик) исключено из числа третьих лиц по делу, привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В процессе рассмотрения дела судом истец уточнил заявленные требования, просил о признании недостоверным отчета ООО "Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие" N 029/17 об определении рыночной стоимости нежилого помещения площадью 227,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, 3; признании недействительным абз. 1 пункта 2.1 в редакции договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, 3, регистрационный N 08 от 06.06. 2017 года; о признании рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, д.3, по состоянию на 12.09.2016 года в размере 1 861 424 руб. 94 коп; о признании рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, д.3, за вычетом произведенных неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 года в размере 6 470 879 руб. 06 коп.; об обязании ответчика установить цену в договоре купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда г. Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, д.3, регистрационный номер N 08 от 06.06.2017 года, в размере его рыночной стоимости за вычетом произведенных неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 года в размере 6 470 879 руб. 06 коп.

Указанные уточнения приняты судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.07.2020 исковые требования ООО "БелИнвест" удовлетворены частично, абзац 1 пункта 2.1 в редакции договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, 3, регистрационный N 08 от 06.06.2017 года признан недействительным. Цена в договоре купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, 3, регистрационный N 08 от 06.06.2017 года установлена в размере его рыночной стоимости за вычетом произведенных неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 в размере 10 220 563 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "БелИнвест" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалось на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Белгородской области от 29.07.2020, в связи с чем просило его отменить и принять по делу новый судебный акт, установив цену в договоре купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, д. 3, регистрационный номер 08 от 06.06.2017 в размере его рыночной стоимости за вычетом произведенных неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 в размере 6 956 867,00 руб.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, заявитель указывает, что суд не дал оценку имеющимся в деле доказательствам, не назначил дополнительную экспертизу, что свидетельствует о нарушении ст. 87 АПК РФ. Таким образом, не были выяснены в полном объеме все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, что является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, ООО "БелИнвест" считает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, расположенным по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, д. 3 за вычетом неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 рассчитывается следующим образом: 8 332 304, 00 руб. (рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, установленная заключением эксперта от 29.11.2018 N 5181/6-3 с учетом неотделимых улучшений) - 1 375 437,00 руб. (рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, установленная заключением эксперта от N 067.04-0911 от 14.01.2020) = 6 956 867,00 руб.

25.09.2020 (согласно регистрационному штампу суда) через Информационный сервис "Мой Арбитр" ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик поддержал правовую позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель истца, третьего лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба в порядке статей 156, 266 АПК РФ рассматривалась в его отсутствие.

Решение суда первой инстанции по настоящему делу обжалуется ООО "БелИнвест" в части, в связи с чем, учитывая положения части 5 статьи 268 АПК РФ и отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2020 по делу N А08-6572/2017 в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Как следует из материалов дел и установлено судом первой инстанции, 01.03.2016 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода (арендодатель) и ООО ""БелИнвест" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 7995, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение муниципального фонда г. Белгорода, с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:000321-00/001:0001/А/1007, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, 3, общей площадью 227,5 кв.м., с целевым назначением торгово-офисного центра.

В соответствии с пп. 2.2.5, 2.2.6 арендатор имеет право по согласованию с арендодателем в установленном порядке производить капитальный ремонт имущества, за свой счет, арендатору не возмещаются затраты на произведенный текущий и капитальный ремонт принятого в аренду имущества.

Арендатор справе с письменного согласия арендодателя, но оформленному в установленном порядке разрешению, производить за свой счет реконструкцию, переоборудование имущества. Затраты, понесенные при оформлении указанных работ, арендатору не возмещаются. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором в ходе выполнения работ по реконструкции, остаются муниципальной собственностью.

Согласно п. 7.1 названного договора настоящий договор заключен на срок с 01.03.2016 года по 01.02.2017 года.

В период с 2009 по 2015 гг. между указанными лицами были заключены договоры аренды данного помещения аналогичного содержания.

Письмами Администрации города Белгорода от 08.04.2009 N 705, от 09.04.2009 N 2212 ООО "БелИнвест" согласовано разрешение за счет собственных средств на выполнение работ по реконструкции нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: ул. Буденного, д. 3 (т. 2, л.д. 31-32).

12.09.2016 истец обратился в Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (т. 1, л.д. 119).

Решением Администрации города Белгорода от 05.05.2017 об условиях приватизации объекта муниципальной собственности нежилого помещения площадью 227,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, 3, ООО "БелИнвест" в соответствии с Законом N 159-ФЗ получило преимущественное право приобретения арендуемого муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи арендуемых им помещений.

15.05.2017 Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода вручил представителю истца проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, 3.

Согласно п. 2.1 названного проекта договора цена продажи объекта недвижимости - помещения составляет 16 296 000 рублей, определенная на основании отчета ООО "Белгородское землеустроительное проектно-изыскательское предприятие" от 21.04.2017 года N 029/17.

Не согласившись с условиями пункта 2.1 проекта договора в части установления выкупной стоимости объекта недвижимости, истцом подписал проект договора с протоколом разногласий, согласно которому цена продажи объекта недвижимости - помещения составляет 3 858 268 рублей 05 копеек, определенная на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанным в Едином государственном реестре недвижимости.

Ссылаясь на наличие возникших у сторон при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости разногласий, касающихся цены объекта, полагая, что указанная в распоряжении комитета стоимость помещения завышена, а величина рыночной стоимости объекта, установленная отчетом от 21.04.2017 года N 029/17, является недостоверной, общество обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с настоящими требованиями.

Рассматривая дело по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно п. 5 ст. 3 названного Закона приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Согласно п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

Как установлено судом области и не оспаривается сторонами, ООО "БелИнвест" обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.

С целью сохранения за собой преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленного п. 2. ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, истец подписал представленный ответчиком договор в установленный законом срок, вместе с тем, не согласившись с ценой имущества в договоре, представил ответчику протокол разногласий.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно п. 2 ч. 8 ст. 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Общество полагает, что указанная в распоряжении комитета стоимость помещения завышена, а величина рыночной стоимости объекта, установленная отчетом от 21.04.2017 года N 029/17, является недостоверной.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пп. 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества Определением суда от 17.05.2018 была назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 29.11.2018 N 5181/6-3 стоимость неотделимых улучшений (произведенных работ и понесенных затрат) в арендуемом имуществе - нежилом помещении площадью 227,5 кв.м, расположенном по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, 3 по состоянию на 12.09.2016 года рассчитана в локальном сметном расчетеN 1 (в ценах на 3 квартал 2016 года) и составляет 1 861 424 руб. 94 коп. Рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 227,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, 3, с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, с учетом неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 года с учетом НДС составляет 8 332 304 руб.

Арбитражный суд области, установив наличие в экспертном заключении от 29.11.2018 N 5181/6-3 недочетов, не позволяющих проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов и соответственно сделать объективный вывод об обоснованности и достоверности проведенных экспертами расчетов, руководствуясь ч. 2 ст. 87 АПК РФ, определением от 06.06.2019 назначил по делу повторную судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений и объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту Союза "Белгородская торгово-промышленная палата".

Согласно заключению эксперта Союза "Белгородская торгово-промышленная палата" от 14.01.2020 года N 067.04-0911 рыночная стоимость неотделимых улучшений в арендуемом имуществе - нежилом помещении площадью 227,5 кв.м, расположенном по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, 3, кадастровый номер 31:16:0101001:6445 по состоянию на 12.09.2016 года, а также объем произведенных работ и понесенных затрат, который привел к созданию действительно неотделимых улучшений арендуемого имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и прочих факторов физического состояния помещения по состоянию на 12.09.2016 года составляет 1 375 437 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 227,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Буденного, 3, кадастровый номер 31:16:0101001:6445, с учетом неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 года составляет 11 596 000 руб. без учета НДС.

ООО "БелИнвест" не возражает против определения рыночной стоимости неотделимых улучшений, установленных в рамках заключения эксперта от 14.01.2020 N 067.04-0911 в размере 1 375 437 руб. 00 коп., при этом во всем остальном указанное заключение подготовлено не в соответствии с фактическими обстоятельствами дела, имеющимися в нем доказательствами, а так же с нарушением действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Вместе с тем приведенные ООО "БелИнвест" доводы о недостоверности указанного заключения эксперта носят формальный характер и допустимыми доказательствами по делу не подтверждены. Так, истец указывает на то, что экспертом при определении рыночной стоимости применены объекты-аналоги, расположенные в центре г. Белгорода, тогда как при производстве первоначальной экспертизы экспертом при определении рыночной стоимости применены объекты-аналоги, расположенные в непосредственной близости от спорного объекта.

Истцом не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что использованные экспертом при определении рыночной стоимости имущества объекты-аналоги имеют иной вид разрешенного использования, что используемая экспертом методология расчетов, предполагающая введение соответствующей корректировки на местоположение, привела к ошибочному расчету рыночной стоимости.

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соответствии заключения от 14.01.2020 года N 067.04-0911 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости имущества в размере 11 596 000 руб. без учета НДС.

При этом возражения ООО "БелИнвест" относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, а также использования в отчете недостоверной информации, по мнению суда, не подтверждены представленными в дело доказательствами.

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2020 по делу N А08-6572/2017 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

руководствуясь ст. ст. 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2020 по делу N А08-6572/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "БелИнвест" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

М.С. Воскобойников

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых