Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2020 г. N 10АП-13067/20 по делу N А41-107432/2019

г. Москва

12 октября 2020 г.

Дело N А41-107432/19

Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Виткаловой Е.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Истра Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "Кристалл Истра": Серегин К.И., представитель по доверенности от 24.03.2020;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Истра Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10.07.2020 года по делу N А41-107432/19, принятое по исковому заявлению Администрации городского округа Истра Московской области к ООО "Кристалл Истра", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Кристалл Истра" о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060341:6 и обязании вернуть земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.07.2020 года по делу N А41-107432/19 в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Истра Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Истра Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

Представитель ООО "Кристалл Истра" в судебном заседании поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Администрации городского округа Истра Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администраций городского округа Истра Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Кристалл Истра" заключен договор аренды земельного участка от 17.12.2012 г. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:08:0060341:6, общей площадью 50 000+-/78 кв.м., категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения", местоположением примерно 280 м по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: Московская обл., Истринский р-н, с/п Лучинское, с. Лучинское, д. 64, для использования в целях: для сельскохозяйственного производства, с учетом особого режима использования: охранной зоны кабеля связи (2 метра в обе стороны).

Договор заключен на 49 лет с 17.12.2012 по 16.12.2061 г. (п. 2.1 Договора).

По условиям договора, арендатор принял на себя обязательство использовать участок по целевому назначению (п. 4.4.2 договора).

В соответствии с подп. 1. п. 4.1.5 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению.

27.08.2019 г. администрацией проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060341:6. В результате осмотра было установлено, что земельный участок не огорожен, границы на местности не обозначены, доступ свободный, строения и сооружения на земельном участке отсутствуют. Также установлено, что данный земельный участок зарос древесно-кустарниковой растительностью на площади 30% (15 000 кв.м.).

Администрация пришла к выводу, что земельный участок не используется по целевому назначению, признаков ведения на земельном участке деятельности связанной с сельскохозяйственным производством не выявлено.

На основании акта осмотра земельного участка администрация городского округа Истра 02.09.2019 г. обратилась к ответчику с претензией N 1778 с требованием устранить допущенные нарушения и либо расторгнуть договор в связи с нецелевым использованием участка.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

-при существенном нарушении договора другой стороной;

-в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно абзацу 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2020 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принудительно может быть изъят у его сособственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой участок такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской

Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно письму Истринского межрайонного отдела Управления Россельхознадзора по городу Москва, Московской и Тульской областям от 26.06.2020 N 449 контрольно-надзорных мероприятий в отношении арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060341:6 ООО "Кристалл Истра" не проводилось, к административной ответственности ООО "Кристалл Истра" за нарушения земельного законодательства не привлекалось, предписания по устранению нарушений земельного законодательства не выдавались.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции сторонами проведен совместный осмотр земельного участка, о чем 24.03.2020 года составлен Акт визуального осмотра земельного участка, согласно которому обследуемый земельный участок не огорожен, доступ не ограничен, строения и сооружения на земельном участке отсутствуют. Также установлено, что данный земельный участок зарос сорной и древесно-кустарниковой растительностью на площади 100% (50 000 кв.м.) и не используется для ведения сельскохозяйственного производства. Земельный участок подходом и надлежащим подъездом обеспечен.

К данному акту суд относится критически, так как при осмотре 27.08.2019 г. площадь земельного участка заросшего древесно-кустарниковой растительностью составляла 30%, а 24.03.2020 площадь оставила уже 100%.

Таким образом, поскольку участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, истцом не доказано, что участок не используется по целевому назначению более трех лет.

Судом первой инстанции установлено, что 10 апреля 2018 г. ООО "Кристалл Истра" (ошибочно указанно ООО "Истина") обратилось в Комиссию по подготовке правил землепользования и застройки письмом исх. N 1 по вопросу внесения изменений в генеральный план и отнесения спорного земельного участка к функциональной зоне "Ж-1"(вх.N 2221 от 11.04.18г.).

Данное обращение было предметом Публичных слушаний по проекту генерального плана городского округа Истра Московской области, результат которых опубликован в официальном источнике нормативных документов на территории городского округа - газете "Истринские Вести" N 33 (12.592) от 28 апреля 2018 г. (стр.8) : "По обращению 000 "Истина" от 11.04.2018 г. вх. N 2221 по вопросу отнесения земельного участка с кадастровым номером 50:08:0060341:6 к функциональной зоне Ж-1 - зона застройки многоквартирными жилыми домами - считаем целесообразным".

Учитывая отнесение спорного земельного участка к испрашиваемой функциональной зоне ООО "Кристалл Истра" обратилось за получением Градостроительного плана земельного участка для соблюдения требований действующего градостроительного законодательства.

На основании полученного ГПЗУ (заявка от 16 ноября 2018 года N Р10760- 18ВХ/ГПЗУ) ООО "Кристалл Истра" узнало, что 03 ноября 2016 г. постановлением Правительства Московской области N 827/38 утверждён проект планировки территории автомобильной дороги "Южный объезд", согласно которому более 40% территории спорного земельного участка расположено в границах планируемого размещения линейного объекта капитального строительства - автомобильная дорога "Южный объезд".

04 марта 2019 г. ООО "Кристалл Истра" обратилось к Главе городского округа Истра письмом исх. N 7 по вопросу проведения межевания и определения границ спорного участка попадающих в территориальную зону "СХ-3" (зона сельскохозяйственного производства) и "Т" (зона транспортной инфраструктуры), в целях определения площади спорного земельного участка, попадающей в проект "Южного объезд".

05 марта 2019 г, ООО "Кристалл Истра" обратилось в Комиссию по подготовке правил землепользования и застройки письмом исх. N 8 по вопросу отнесения части спорного земельного участка, попадающего в зону "СХ-3", к функциональной зоне "Ж-3" (зона смешанной малоэтажной застройки) в целях рационального использования спорного земельного участка и обеспечения жильем граждан (вх. 1634 от 05.03.2019 г.).

В консультативном порядке заявителю было указано на не возможность отнесения спорной части участка к зоне "Ж-3" по причине ее пересечения с проектируемой а/д "Южный объезд".

ООО "Кристалл Истра" обратилось к кадастровому инженеру Андриянову И.Н., который по заявлению ООО "Кристалл Истра", подготовил Схему расположения земельных участков на кадастровом плане территорий, согласно которой разделение спорного участка, с учетом его пересечения с а/д "Южный объезд", возможно на два земельных участка площадью 21 259 кв.м. и 28 741кв.м.

13 августа 2019 г. ООО "Кристалл Истра" обратилась в Главе городского округа Истра по вопросу утверждения схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территорий в целях разделения спорного участка на два самостоятельных объекта (свободную часть и часть, попадающую в проектируемую зону а/д "Южный объезд") (вх. N 6840 от 16.08.19r.)

29 августа 2019 г. администрация городского округа Истра письмом исх. N 6840 сообщила, что обращение вх. N 6840 от 16.08.19г. рассмотрено, по результатам заключения Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области будет принято решение по вопросу утверждения схем расположения земельных участков на кадастровом плате территорий в целях раздела спорного земельного участка на два самостоятельных участка площадью 21259 кв.м.и28741 кв.м.

Вместе с тем, в процессе урегулирования возникших сложностей по пересечению спорного участка с проектируемой а/д "Южный объезд", ООО "Кристалл Истра" узнало, что подготовлен проект Правил землепользования и застройки, согласно которому спорный земельный участок попадает в функциональную ЗОНУ "СХ-1".

В связи с этим, 09 октября 2019 г. ООО "Кристалл Истра" обратилось в Министерство сельского хозяйства и продовольствие письмом исх. N 9 по вопросу отнесения спорного земельного участка к функциональной зоне "СХ-3".

12 октября 2019 г. Министерство сельского хозяйства и продовольствия письмом исх. 17742/20-07-01 сообщило о возможности отнесения спорного земельного участка к функциональной зоне "СХ-3" и сообщает о необходимости исключения спорного земельного участка из Перечня особо ценных угодий (распоряжение N 20РВ-349 от 10.10.2019 г.) в целях возможности осуществления строительства на нем,

26 октября 2019 г. утверждено Заключение по результатам публичных слушаний, согласно которому, отнесение части спорного земельного участка к функциональной зоне СХ-3 признано целесообразным.

09 января 2020 г. ООО "Кристалл Истра" обратилось к Главе городского округа Истра с письмом исх. N 1 по вопросу необходимости спорного земельного участка ООО "Кристалл Истра" для осуществления строительства, в том числе с учетом прохождения по спорному земельному участку а/д "Южный объезд".

Учитывая изложенное, ООО "Кристалл Истра" использует и предпринимает все возможные действия для полноценного использования спорного земельного участка согласно условиям договора аренды, в связи с чем, доводы Истца о "неиспользовании участка" не могут быть признаны обоснованными.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик заинтересован в сохранении арендных отношений, возражал в удовлетворении требований.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

В настоящем случае с учетом указанного ранее истец не доказал наличие на стороне ответчика недобросовестного бездействия по неиспользованию земельного участка. На иные существенные нарушения условий договора истец не ссылается.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 10.07.2020 года по делу N А41-107432/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

Е.Н. Виткалова Л.В. Пивоварова