Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2020 г. N 18АП-10731/20 по делу N А76-35500/2019

г. Челябинск

13 октября 2020 г.

Дело N А76-35500/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базис-Н" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.08.2020 по делу N А76-35500/2019.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - истец, КУИиЗО) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Базис-Н" (далее - ответчик, ООО "Базис-Н") о взыскании 96 677 руб. 67 коп. задолженности по договору аренды, возникшей за период с 01.01.2015 по 31.03.2019, а также 33 355 руб. 40 коп. неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы с 02.04.2015 по 01.04.2019 (с учетом увеличения размера исковых требований от 29.05.2020, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.2, л.д. 14).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.08.2020 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы задолженность в размере 96 677 руб. 67 коп., а также пени в размере 25 182 руб. 30 коп., всего - 121 859 руб. 97 коп. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 593 руб. (т.2, л.д. 30-34).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Базис-Н" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что принятое решение является незаконным в связи с тем, что арендная плата взыскана с ответчика с применением ставок 2 и 3 (3 процента от кадастровой стоимости - "розничная торговля", 2 процента от кадастровой стоимости - "иные участки"). Коэффициент 3 также рассчитан, как "розничная торговля". При этом согласно сведениям ЕГРН, земельный участок имеет разрешенное использование - "для строительства пристроя".

Апеллянт полагает, что на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" размер начисленной арендной платы должен быть уменьшен в десять раз.

Как указывает ООО "Базис-Н", судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что после ввода пристроя в эксплуатацию от договора аренды общество отказалось (письмо от 17.04.2017 N 28). Запись о государственной регистрации договора аренды в ЕГРН погашена. Таким образом, никаких законных оснований для взыскания договорной неустойки у суда первой инстанции не имелось.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет, в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 07.06.2006 между КУИиЗО (арендодатель) и ЗАО "Найфл" (арендатор) подписан договор аренды УЗN 006907-К-2005 земельного участка (т.1, л.д. 25-30).

По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 280 кв. м, расположенный в Тракторозаводском районе г. Челябинска ул. Комарова,114 из земель населенных пунктов для строительства пристроя для расширения торговых площадей без проведения торгов.

Договор заключен сроком на 2 года (пункт 1.4).

Арендная плата вносится в размере и сроки, указанные в приложении N 2 к договору (т.1, л.д. 31).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Земельный участок передан в аренду, что подтверждается актом приема передачи (т.1, л.д. 33).

Дополнительным соглашением от 23.07.2008 стороны продлили срок действия договора до 07.06.2009 (т.1, л.д. 41).

Дополнительным соглашением от 23.03.2010 продлен срок действия договора до 07.06.2010, определен кадастровый номер участка как 74:36:0202005:0038 (т.1, л.д. 42).

Дополнительным соглашением от 14.06.2011 продлен срок действия договора до 07.06.2012 (т.1, л.д. 43).

Соглашением от 12.06.2016 произведена замена стороны арендатора на ООО "Базис-Н" в связи с изменением организационно - правовой формы и наименования арендатора (т.1, л.д. 44).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0202005:0038, расположенный по ул. Комарова, 114 в Тракторозаводском районе г. Челябинска, поставлен на кадастровый учет 23.08.2006 с разрешенным использованием - для строительства пристроя для расширения торговых площадей (т. 1, л.д. 45-46).

На земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0202005:4262 площадью 175,3 кв. м, пристрой к магазину "Найфл", право собственности на который с 20.07.2017 зарегистрировано за ООО "Базис-Н" (т.1, л.д. 49).

При этом в письме от 10.07.2008 N 071 общество указывает на то, что пристрой к магазину по ул. Комарова,114 находится в эксплуатации и в аренду не сдается (т.1, л.д. 99). То есть эксплуатация объекта осуществляется обществом с даты, не совпадающей с датой ввода объекта в эксплуатацию.

Ссылаясь на то, что с 01.01.2015 по 31.03.2019 ответчик не вносил плату за пользование участком, Комитет 23.07.2019 направил в его адрес требование N 23370 о погашении долга и начисленных пени (т.1, л.д. 13-18), оставленное обществом без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Признавая заявленные требования обоснованными, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств уплаты арендной платы в полном объеме. Вместе с тем судом применен срок исковой давности к требованию о взыскании неустойки за период с 02.04.2015 по 20.07.2016.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В силу положений статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Спорные правоотношения возникли по поводу наличия предусмотренных договором аренды земельного участка от 07.06.2006 УЗN 006907-К-2005 земельного участка обязательств у ЗАО "Найфл".

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Дополнительным соглашением от 14.06.2011 продлен срок действия договора до 07.06.2012 (т.1, л.д. 43).

Соглашением от 12.06.2016 произведена замена стороны арендатора на ООО "Базис-Н" в связи с изменением организационно-правовой формы и наименования арендатора (т.1, л.д. 44).

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Арендодателем расчет аренды осуществлен на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N 257-ЗО).

Согласно пункту 16 постановления Пленума N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 постановления Пленума N 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0202005:38, переданный в аренду, относится к категории публичных земель, государственная собственность на которые не разграничена, что подтверждается сведениями из кадастрового паспорта земельного участка, с учетом вышеприведенных правовых норм и разъяснений, стоимость аренды земельного участка является регулируемой ценой, и истец вправе рассчитывать арендную плату за пользование земельным участком по нормативным ставкам.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом N 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: "Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3", где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

При расчете арендной платы истцом применена ставка в размере 3% (торговля) и с 01.07.2017 в размере 2% (иные), К3 в размере 0,9 с 01.08.2016, К1 в размере значений, соответствующих понятию "розничная торговля", действующих в спорный период, К2-3,1, 1,44 и 1,011 (т. 2, л.д. 17-18).

Кадастровая стоимость, примененная при расчете, соответствует данным, представленным Управлением Росреестра 27.03.2020 (т.1, л.д. 82).

Рассматривая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции исходил из того, что заявление Комитета к ответчику поступило в суд 30.08.2019, поэтому возможный срок исковой давности в отношении требования о взыскании долга за период с 01.01.2015 по 30.06.2016 (с учетом положений статьи 202 Гражданского кодекса РФ, а также обязанности по внесению арендной платы за 3 квартал 2016 г. до 01.10.2016) и начисленных на такую задолженность пени, мог быть пропущен.

Между тем, платежными поручениями N 385 от 01.06.2016, N 386 от 01.06.2016, N 469 от 29.06.2016, N 697 от 27.09.2016, 323 от 19.01.2017, N 244 от 04.04.2017, 3810 от 26.10.2017 и N 972 от 18.12.2017 общество перечислило арендную плату за 2015-2017 годы в размере 90 777 руб. 75 коп. при начисленных Комитетом 43 599 руб. 70 коп. (том 1 л.д. 109-116).

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что у общества не имеется задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 31.12.2017, а срок исковой давности в отношении требования о взыскании долга не пропущен.

Отклоняя доводы о неправильном применении при расчете коэффициентов, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Кадастровым паспортом участка от 26.06.2019 подтверждается вид разрешенного использования участка для строительства пристроя.

Между тем, при доказанности того обстоятельства, что установленный вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не соответствует фактическому, плата за использование такого земельного участка (как при наличии договора аренды, так и в его отсутствие) определяется исходя из фактического вида использования. При этом следует учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что непринятие арендатором мер по установлению вида разрешенного использования участка исходя из его фактического использования, влечет за собой необоснованное сохранение арендатором арендной платы, подлежащей внесению в доход муниципального образования.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованным применение Комитетом ставки арендной платы в размере 2% и 3%, а К1 в размере, соответствующем фактическому виду деятельности на участке. С учетом изложенного, доводы апеллянта о необоснованном применении при расчете арендной платы ставок 2 и 3 (3 процента от кадастровой стоимости - "розничная торговля", 2 процента от кадастровой стоимости - "иные участки") признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Доказательства внесения ответчиком платы за пользование спорным земельным участком ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности 96 677 руб. 67 коп. являются обоснованными, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению.

Относительно требования о взыскании неустойки в размере 25 182 руб. 30 коп. суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - в виде периодически начисляемого платежа - пени или штрафа.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы с арендатора в пользу арендодателя подлежит взысканию неустойка в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

С учетом доводов ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции верно применил срок исковой давности к требованию о взыскании неустойки за период с 02.04.2015 по 20.07.2016, взыскав с ответчика в пользу истца пени в размере 25 182 руб. 30 коп.

Доводы о расторжении договора аренды и необоснованном в связи с этим применением положений о неустойке, предусмотренной договором, подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно ункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Аналогично Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 66 постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснил также следующее. Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежит также и неустойка за просрочку ее уплаты (статья 622 кодекса).

Судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется. Выводы суда первой инстанции являются верными, соответствуют действующему законодательству и обстоятельствам дела.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.08.2020 по делу N А76-35500/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Базис - Н" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова